Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Курской области в лице судьи Хмелевского Сергея Ильича, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коноваловым С.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Межрегиональная экспертная организация Дельта»

к комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска

о понуждении к заключению договора купли-продажи арендуемого имущества

при участии представителей:

от истца: ФИО1 по доверенности от 30.08.2012, ФИО2 директор, предъявлен паспорт,

от ответчика: ФИО3 по доверенности №5057/07.01-14 от 21.10.2013,

УСТАНОВИЛ.

Общество с ограниченной ответственностью «Межрегиональная экспертная организация Дельта» (далее – ООО «МЭО Дельта») (ОГРН <***>, ИНН <***>) обратилось в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска (ОГРН <***>, ИНН <***>) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 207,1 кв.м., расположенного в <...>, на условиях, изложенных в проекте договора, представленного истцом исходя из первоначальной цены объекта купли-продажи равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в рамках судебной оценочной экспертизы по настоящему делу.

Определением Арбитражного суда Курской области от 15.08.2013 исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Межрегиональная экспертная организация Дельта» оставлены без рассмотрения.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2013 определение суда первой инстанции отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Курской области.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству истца судом определением Арбитражного суда Курской области от 25 февраля 2014 г. была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено ООО «Оценка и консалтинг» - эксперту ФИО4

24.03.2014 от экспертной организации в Арбитражный суд Курской области поступили материалы дела №А35-3539/2013, заключение №14-Э/03/14 от 24.03.2014, а также счет №14-Э/03/14 от 24.03.2014 за проведенную экспертизу на сумму 16 000 руб. 00 коп.

Согласно результатам экспертного исследования рыночная стоимость недвижимого имущества - нежилого помещения, расположенного в здании литер А по адресу: <...>, по состоянию на 06 марта 2012 г. составляет 3 558 987 руб. 00 коп. с учетом НДС.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования, в связи с чем, просит полученную в результате проведения судебной оценочной экспертизы рыночную стоимость помещения без НДС в размере 2 918 369 руб. 34 коп. включить в п. 3 абз. 1 договора купли-продажи как стоимость реализации имущества, а стоимость его неотделимых улучшений в размере 2 590 170 руб. 00 коп., в соответствии с п. 6 ст. 5 Федерального закона №159-ФЗ, засчитать в счет оплаты приобретаемого имущества (п. 3 абз. 2 договора), установив, таким образом, цену оплаты в размере 2 918 369 руб. 34 коп. – 2 590 170 = 328 199 руб. 34 коп.

Также истец представил проект договора купли-продажи муниципального имущества и сводный сметный расчет.

Уточнения исковых были требований приняты судом к рассмотрению.

В судебном заседании 19.05.2014 представители истца подержали уточненные исковые требования, представил дополнение к уточненному исковому заявлению. Согласно представленным дополнениям к уточненному исковому заявлению истец просит полученную в результате проведения судебной оценочной экспертизы рыночную стоимость помещения (без НДС) в размере 3 016 090, 68 руб. 68 коп., включить в п. 3 абз. 1 договора купли - продажи, в его редакции, как стоимость реализации имущества, а стоимость его неотделимых улучшений в размере 2 810 560 руб. 79 коп., в соответствии с п.6 ст.5 Федерального закона №159-ФЗ, засчитать в счет оплаты приобретаемого имущества (п. 3 абз. 2 Договора), установив, таким образом, цену договора купли-продажи в размере (3 016 090, 68 руб. - 2 810 560, 79) = 205 529, 89 руб. (двести пять тысяч пятьсот двадцать девять) руб. 89 коп. со сроком его погашения на 36 месяцев. При этом сметная стоимость реконструкции и оборудования приведена истцом в ценах 1 квартала 2014 года.

Представитель ответчика исковые требования оспорил, представил письменный отзыв на дополнение к уточненному исковому заявлению и своей проект договора купли-продажи.

В судебном заседании 19.05.2014 судом было предложено сторонам рассмотреть вопрос о необходимости назначения судебной экспертизы по настоящему делу с целью определения стоимости неотделимых улучшений на дату оценки.

Представители истца возразили против проведения указанной экспертизы.

Представитель ответчика заявил ходатайство об отложении судебного заседания.

Суд счел возможным объявить в судебном заседании 19.05.2014 в порядке статьи 163 АПК РФ перерыв до 26.05.2014.

В судебном заседании 26.05.2014, продолженном после объявленного перерыва, представители истца поддержали уточненные исковые требования. Также представили дополнение к уточненному исковому заявлению, согласно которым по расчетам истца выкупная стоимость помещения, с учетом зачета стоимости неотделимых улучшений составила 573 687 руб. 89 коп. При этом сметная стоимость реконструкции и оборудования приведена истцом в ценах 1 квартала 2012 года – на дату признания незаконным отказа комитета по управлению муниципальным города Курска в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества.

Вместе с тем, представители истца пояснили, что рассмотрение вопроса о применении периода времени для определения цены неотделимых улучшений истец оставляет на усмотрение суда.

Представитель ответчика исковые требования оспорил, представил письменные пояснения по делу.

Документы, приставленные сторонами, приобщены судом к материалам дела.

Изучив материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, суд установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, ООО «Межрегиональная экспертная организация «Дельта» (далее – ООО «МЭО «Дельта») на основании договоров аренды от 01.08.2005 № 3158, от 01.12.2005 № 3158, от 01.01.2007 № 3158, заключенных с Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска, и дополнительного соглашения от 15.11.2007 о продлении договора на срок до 15.11.2010, владеет и пользуется нежилым помещением муниципального нежилого фонда, расположенным по адресу: <...>, общей площадью 207,1 кв.м. Договор вместе с дополнительными соглашениями к нему были зарегистрированы в УФРС по Курской области 01.08.2008 в соответствии с п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Данное помещение сформировано, как обособленный объект – лаборатория молекулярно-генетической экспертизы, имеющая отдельный вход, отдельную систему электро-, водо-, газоснабжения.

07.03.2012 ООО «МЭО Дельта» обратилось в Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Курска (письмо без номера) с заявлением о принятии решения о выкупе имущества – помещения муниципального нежилого фонда, расположенного по адресу: <...>, подлежащего продаже с использованием преимущественного права добросовестного арендатора в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ).

10.04.2012 Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска отказал ООО «МЭО Дельта» (письмо исх. № 1633/07.01-14) и возвратил заявление, ссылаясь на то, что общество не имеет преимущественного права, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, на приобретение в собственность помещений муниципального нежилого фонда города Курска, расположенных по адресу: <...> в связи с тем, что у ООО «МЭО Дельта» имеется задолженность по арендной плате.

Не согласившись с отказом Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска в реализации преимущественного права ООО «МЭО Дельта» обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Комитета по управлению имуществом города Курска от 05.04.2012 № 633/07.01-14 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения общей площадью 207,1 кв.м., расположенного по адресу: <...>, и обязании совершить действия, необходимые для реализации ООО «МЭО Дельта» преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения муниципального нежилого фонда.

Решением Арбитражного суда Курской области от 19.11.2012 по делу №А35-5757/2012, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, исковые требования ООО «Межрегиональная экспертная организация Дельта» удовлетворены. Суд признал незаконным решение Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска от 05.04.2012 № 633/07.01-14 об отказе ООО «МЭО Дельта» в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения общей площадью 207,1 кв.м., расположенного по адресу: <...>, и обязал комитет совершить действия, необходимые для реализации Обществом преимущественного права на приобретение спорного нежилого помещения.

Таким образом, указанное решение вступило в законную силу 19 февраля 2013 г.

По мнению истца, Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска обязан был произвести следующие юридически значимые действия, предусмотренные п.3 ст.9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок (по мнению истца указанный срок истекает 19 апреля 2013 г.)

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке (по мнению истца указанный срок истекает 06 мая 2013 г.)

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Вместе с тем, договор купли-продажи спорного имущества заключен сторонами не был.

Ссылаясь на уклонение комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска от заключения договора купли-продажи спорного имущества, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Оценив представленные доказательства, суд пришел к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения заявленных истцом требований.

Статьей 11 Гражданского Кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Статья 12 Гражданского Кодекса Российской Федерации содержит перечень способов защиты гражданских прав. При этом данная статья допускает защиту гражданских прав как указанными в ней способами, так и иными способами, предусмотренными законами.

Отношения, возникшие между контрагентами при заключении договора регулируются статьями 432 – 449 главы 28 Гражданского кодекса РФ «Заключение договора».

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Вступившим в законную силу 19.02.2013 решением Арбитражного суда Курской области от 19.11.2012 по делу №А35-5757/2012, суд обязал Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска совершить действия, необходимые для реализации Обществом с ограниченной ответственностью «Межрегиональная экспертная организация «Дельта» преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения муниципального нежилого фонда, предусмотренные пунктом 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Вместе с тем, ответчик не предпринял действий по исполнению решения Арбитражного суда Курской области от 19.11.2012 по делу №А35-5757/2012, что послужило основанием обращения истца в суд с настоящим иском.

В ходе рассмотрения настоящего дела была проведена судебная экспертиза, проведение которой было поручено ООО «Оценка и консалтинг» - эксперту ФИО4

На разрешение экспертизы был поставлен следующий вопрос:

1. Какова рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения, состоящего из:

- 1 этаж: ком. 1, 1а, 1б, 2, 2а, 2б, 3, 3а,, 9, 10, 11а, 12, 13, - 123,2 кв.м.;

- подвал: ком. 1, 2, 3, 3а, 3б, 4, 4а, 5, 5а,6, 7, 8, 9 – 83,9 кв.м.

общей площадью 207,1 кв.м, расположенного в здании литер А по адресу: <...>, по состоянию на 06.03.2012.

Согласно заключению эксперта ООО «Оценка и Консалтинг» №14-Э/03/14 от 24.03.2014 рыночная стоимость спорных помещений составляет 3 558 987 руб. 00 коп. с учетом НДС.

Как следует из материалов дела и пояснений сторон, после проведения судебной экспертизы 10 апреля 2014 г. истцом были получены Решение об условиях приватизации арендуемого имущества с приложением и проект договора купли-продажи имущества №22-2014/04/в от 08.04.2014.

Представленный комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска проект Договора истец признал частично.

Как указывает истец, имеющиеся разногласия касаются лишь п.3 Договора, в виду необходимости указания в нем в соответствии с Федеральным законом №159-ФЗ стоимости выкупаемого имущества с учетом стоимости неотделимых улучшений, произведенных истцом, а также в части порядка расторжения договора купли-продажи.

При этом истец сослался на то, что требования к реконструкции обусловлены законом о лицензировании отдельных видов деятельности. Именно лицензионными требованиями определен обязательный перечень помещений и оборудования.

Истец сослался на то, что в 2005 году им была осуществлена реконструкция арендуемого помещения под лабораторию молекулярно-генетических экспертиз на ул. Ломоносова, д.3-Б г. Курск, как единый объект, в соответствии с условиями лицензирования (необходимый состав помещений и оборудования).

Факты проведения реконструкции истцом арендуемых (спорных) помещений за свой счет и с разрешения арендодателя подтверждается материалами дела и не оспаривается ответчиком. В материалах дела имеются Распоряжение Администрации города Курска №1790-ра от 25.10.2005 и постановление №1640 от 11.08.2009 о разрешении ООО «МЭО Дельта» произвести реконструкцию арендованных помещений, а также письменное согласие председателя КУМИ г. Курска ФИО5 о проведении конкретных работ по реконструкции помещения под размещение молекулярно-генетической лаборатории.

Заявляя об установлении выкупной стоимости спорного имущества с учетом расходов понесенных на реконструкцию и неотделимые улучшения, истец представил на усмотрение суда два расчета – в ценах 1 квартала 2012 года и в ценах 1 квартала 2014 года.

В подтверждение заявленной суммы, истцом была представлена сметная стоимость объекта реконструкции. Так согласно сводному сметному расчету, представленному суду, на дату рассмотрения настоящего дела - на 1 квартал 2014 г. (на 3 квартал 2013 года был представлен суду ранее), сметная стоимость составила 3 490 350 руб. (без НДС).

При этомобщая стоимость оборудования, мебели и инвентаря составляет - 900 180,00 руб. Согласно объектного сметного расчетастоимость неотделимых улучшений по статье «Оборудование», в ценах на 1 квартал 2014 г., составила:

-электроснабжение 47 880 руб.;

-вентиляция - 20 760 руб.;

-охранно-пожарная сигнализация - 1 390 руб.;

Согласно локального сметного расчета «Оборудование» №02-01-08 (был представлен в материалах дела в ценах на 3 кв. 2013 года), в ценах на 1 квартал 2014 года:

-котел отопительный КСц-Г-25Н (2шт.) - 29 470,65 руб.;

-водонагреватель «Аристон» (1шт.) - 5 287,53 руб.;

-стерилизатор ГП-40 (1 шт.) - 19 963,88 руб.;

-облучатель бактерицидный ОБИ-150 «Азов» (5 шт.) - 12 172, 44 руб.

По мнению ООО «МЭО Дельта» указанное стационарно установленное оборудование невозможно к изъятию без вреда для использования помещения, то есть оно является его неотделимой частью.

Итого, по расчетам истца, стоимость неотделимых улучшений по оборудованию составляет - 136 924, 50 руб.

Таким образом общая стоимость неотделимых улучшений по реконструкции помещений составляет: 3 490 350 руб. - 900 180 руб. + 136 924, 50 руб. = 2 727 094, 50 руб.

Кроме того, в стоимость неотделимых улучшений (затрат по реконструкции) истец включил также проценты по кредитному договору №623307266 от 28 сентября 2007 г. между ОАО «Сбербанк России» и ООО «МЭО Дельта» в общей сумме 83 466 руб. 29 коп.

Итоговая стоимость неотделимых улучшений по мнению истца составила: 2 727 094, 50 + 83 466,29 = 2 810 560, 79 руб.

Таким образом, выкупная стоимость помещений, по расчетам истца, с учетом зачета стоимости неотделимых улучшений (в ценах 1 квартала 2014 года) должна составлять 205 529 руб. 89 коп. (3 016 090, 68 руб. - 2 810 560, 79 руб.).

Учитывая заявленные возражения ответчика, истом также был предложен расчет стоимости неотделимых улучшений на 1 кв. 2012 г., согласно которому сметная стоимость объекта реконструкции, согласно сводному сметному расчету на дату проведения оценки - на 1 квартал 2012 г., составила в сумме 3 127 750 рублей (без НДС).

При этом общая стоимость оборудования, мебели и инвентаря согласно сводного сметного расчета, составляет - 894 360, 0 рублей. Согласно объектного сметного расчета стоимость неотделимых улучшений по статье «Оборудование», в ценах на 1 квартал 2012 г., составила:

-электроснабжение 43 900 руб.;

-вентиляция - 19 040 руб.;

-охранно-пожарная сигнализация - 1 270 руб.;

Согласно локального сметного расчета «Оборудование» №02-01-08, в ценах на 1 квартал 2012 г.:

-котел отопительный КСц-Г-25Н (2шт.) - 27 022,05 руб.;

-водонагреватель «Аристон» (1шт.) - 4 848, 21 руб.;

-стерилизатор ГП-40 (1 шт.) - 18 305,16 руб.;

-облучатель бактерицидный ОБИ-150 «Азов» (5 шт.) - 11 161,08 руб.

Итого стоимость неотделимых улучшений по оборудованию составляет -125 546, 50 руб.

Общая сумма затрат неотделимых улучшений по реконструкции помещений составляет: 3 127 750 руб. - 894 360 руб. + 125 546, 50 руб. = 2 358 936, 50 руб.

С учетом размера процентов по кредитному договору №623307266 от 28 сентября 2007 г. между ОАО «Сбербанк России» и ООО «МЭО Дельта» в общей сумме 83 466 руб. 29 коп., итоговая стоимость неотделимых улучшений по мнению истца по состоянию на 1 кв. 2012г. составляет: 2 358 936, 50 + 83 466,29 = 2 442 402, 79 руб.

Таким образом, выкупная стоимость помещений, с учетом зачета стоимости неотделимых улучшений (ценах 1 квартала 2012 года) по расчетам истца должна составлять 573 687 руб. 89 коп. (3 016 090, 68 руб. - 2 442 402, 79 руб.).

В тоже время, как следует из условий договора аренды №3158 от 01 января 2007 г., стороны определили, что улучшения объекта, неотделимые без вреда для имущества, произведенные за счет собственных средств арендатора и с согласия арендодателя, арендатору не возмещаются. Дополнительным соглашением от 01 апреля 2008 г. к указанному договору аренды стороны дополнили п.8 договора от 01 января 2007 г. №3158 пунктом 8.2., изложив его в следующей редакции:

«Арендатор проводит неотделимые улучшения в помещении под генетическую лабораторию. Полученные в результате реконструкции неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя и арендатору не возмещаются.».

Однако в силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации положения законов о приватизации имеют специальный характер по отношению к положениям Кодекса и подлежат применению к спорным отношениям.

Так, согласно части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №159-ФЗ) стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Следовательно, в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Закона №159-ФЗ такой возможности не предусматривает.

Вместе с тем, согласно позиции изложенной в Постановлении Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №9785/2012 от 25.12.2012 судам, необходимо принимать во внимание, что применение части 6 статьи 5 Закона №159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д.

Кроме того, необходимо определить, какой объем произведенных обществом работ и понесенных им затрат привел к созданию действительно неотделимых улучшений спорного помещения, являются ли такие улучшения действительно неотделимыми, не являются ли произведенные работы капитальным (либо текущим) ремонтом

В соответствии со ст. 616 ГК РФ обязанность проведения капитального ремонта переданного в аренду имущества возложена на арендодателя, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью, должен быть произведен в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

По смыслу указанных правовых норм производство капитального ремонта и производство неотделимых улучшений различаются и влекут разные правовые последствия.

При этом вопрос о том, являются ли выполненные ответчиком работы капитальным ремонтом либо неотделимыми улучшениями арендованного имущества имеет существенное значение для правильного разрешения спора, поскольку порядок компенсации стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества не регламентируется ст. 616 ГК РФ. Споры по данному вопросу подлежат разрешению по правилам ст. 623 ГК РФ.

Неотделимые улучшения представляют собой то, без чего раньше арендованное имущество существовало и использовалось по какому-либо назначению, другими словами, это нечто новое, дополнительное. В свою очередь, ремонт не создает ничего нового, поскольку его задачей является поддержание арендованного имущества в состоянии, пригодном для использования или восстановления его первоначальных эксплуатационных качеств. Подтверждением также служит само название ст. 616 Гражданского кодекса "Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества", в которой речь идет о текущем и капитальном ремонтах.

Соответственно, без неотделимых улучшений арендованное имущество может эксплуатироваться, а без ремонта нет, поскольку ремонту подлежат уже имеющиеся принадлежности объекта аренды, без которых он не может использоваться по назначению.

Таким образом, улучшениями арендованного имущества может быть то, чего раньше в арендованном объекте не было, и то, без чего объект мог использоваться по его назначению, либо была произведена полная замена основных конструкций, срок службы которых в здании является наибольшим (реконструкция).

Так, к улучшениям можно отнести достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение.

Согласно п. 2 ст. 257 Налогового кодекса Российской Федерации работами по достройке, дооборудованию, модернизации признаются работы, вызванные изменением технологического или служебного назначения оборудования, здания, сооружения или иного объекта амортизируемых основных средств, повышенными нагрузками и (или) другими новыми качествами.

К реконструкции относится переустройство существующих объектов основных средств, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей и осуществляемое по проекту реконструкции основных средств в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции (п. 2 ст. 257 НК РФ).

Под техническим перевооружением понимают комплекс мероприятий по повышению технико-экономических показателей основных средств или их отдельных частей на основе внедрения передовой техники и технологии, механизации и автоматизации производства, модернизации и замены морально устаревшего и физически изношенного оборудования новым, более производительным.

Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Между тем представленные истцом в подтверждение заявленных требований документы не позволяют с достоверностью утверждать, что им произведены все указанные в смете работы и что все произведенные им работы имеют характер неотделимых улучшений. Также при расчете выкупной стоимости спорного имущества с учетом понесенных затрат на неотделимые улучшения истцом не учтен износ спорных помещений с учетом длительности его использования ООО «МЭО Дельта».

Суд предлагал сторонам рассмотреть вопрос о необходимости проведения с этой целью судебной экспертизы по делу. От проведения предложенной судом экспертизы, позволившей бы выявить неотделимые улучшения и установить их стоимость, истец и ответчик отказались.

На основании изложенного, суд считает необоснованной и неподтвержденной документально, предложенные истцом стоимости неотделимых улучшений. В связи с чем стоимость продаваемого имущества, указанная в п. 3 проекта договора, предложенного ответчиком, в размере 3 016 090 руб. 68 коп. в соответствии с заключением эксперта №14-Э/03/14, является обоснованной и подлежащей включению в проект договора купли-продажи именно в таком варианте.

Кроме того, истец считает нецелесообразным включение в договор пункта 14 о праве продавца на отказ от исполнения договора и расторжении его в одностороннем порядке, в связи с чем, просит исключить данное положение из условий договора.

Согласно пункту 14 проекта договора купли-продажи муниципального имущества №22-2014/04/В, предложенного комитетом, Продавец вправе отказаться от исполнения настоящего Договора и расторгнуть его в одностороннем (внесудебном) порядке путем уведомления Покупателя в любом из следующих случаев, каждый из которых признается существенным нарушением настоящего Договора:

- однократного невнесения Покупателем ежемесячной суммы основного долга полностью, указанной в графике платежей - приложение № 1 к Договору, и процентов, начисленных на сумму основного долга;

- неполной оплатой независимо от суммы недоплаты ежемесячной суммы основного долга полностью, указанной в графике платежей -приложение № 1 к Договору, и процентов, начисленных на сумму основного долга;

- оплатой ежемесячной суммы основного долга, указанной в графике платежей - приложение № 1 к Договору и процентов, начисленных на сумму основного долга с нарушением сроков, установленных настоящим Договором.

По смыслу статьи 450 ГК РФ расторжение договора в одностороннем порядке возможно в случаях, если такой отказ допускается законом или установлен соглашением сторон.

Вместе с тем, в ходе рассмотрения дела такое соглашение сторонами не достигнуто.

При этом в силу статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

С учетом изложенного, суд считает подлежащим удовлетворению требования истца об исключении из договора купли-продажи положений об одностороннем отказе продавца от исполнения договора купли-продажи. Однако в случае нарушения истцом обязанностей по договору купли-продажи ответчик не лишен возможности на защиту своих прав, в том числе, и на основании положений статьи 450 ГК РФ.

В остальной части разногласий по проекту договора купли-продажи муниципального имущества №22-2014/04/В, представленного комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска, ответчиком не заявлено.

Оценив представленные доказательства с позиций их относимости, допустимости и достоверности, а также их достаточность и взаимную связь в совокупности в соответствии с положениями статей 67, 68, 71 названного Кодекса, суд пришел к выводу о частичном удовлетворении заявленных истцом исковых требований.

При обращении ООО «МЭО Дельта» с настоящим исковым заявлением обществом была оплачена государственная пошлина в размере 4 000 руб. 00 коп. (платежное поручение №81 от 13.05.2013). Так же платежным поручением №136 от 09.09.2013 истцом была оплачена госпошлина в размере 2 000 руб. 00 коп. за рассмотрение апелляционной жалобы на определение суда от 15.08.2013 по настоящему делу.

Согласно ст. 110 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в случае если иск удовлетворен частично, относятся на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

В соответствии с п.1.1 ч.1 ст.333.37 Налогового кодекса РФ от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков.

Между тем, законодательством не предусмотрено освобождение государственных органов, органов местного самоуправления от возмещения судебных расходов. В связи с этим, если судебный акт принят не в пользу государственного органа (органа местного самоуправления), расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению этим органом в составе судебных расходов (ч.1 ст.110 АПК РФ).

Данная положения согласуются с позицией Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в п.7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.05.2010 №139.

В соответствии со ст.101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела Арбитражным судом.

В целях проведения судебной экспертизы истца и ответчиком были перечислены денежные средства на депозитный счет Арбитражного суда Курской области в размере 7 000 руб. 00 коп. и 9 000 руб. 00 коп. соответственно.

Согласно счету №14-Э/03/14 от 24.03.2014, выставленному ООО «Оценка и консалтинг», стоимость судебной экспертизы составила 16 000 руб. 00 коп.

Учитывая частичное удовлетворение судом заявленных истцом исковых требований, согласно ст. 110 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации указанные судебные расходы по делу относятся судом на стороны в равных долях.

На основании статей 422, 432, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, и руководствуясь ст. ст. 16, 17, 27, 28, 65, 102, 110, 112, 167-170, 176 и 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Заявленные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Межрегиональная экспертная организация Дельта» удовлетворить частично.

Обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом г.Курска заключить с общества с ограниченной ответственностью «Межрегиональная экспертная организация Дельта» договор купли-продажи муниципального имущества №22-2014/04-В в следующей редакции:

ДОГОВОР

купли-продажи муниципального имущества №22-2014/04/В

г.Курск «__» _______ 2014 года

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска в лице заместителя главы Администрации города Курска -председателя комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска ФИО5, действующего на основании Положения о Комитете, именуемый в дальнейшем «Продавец» и общество с ограниченной ответственностью «Межрегиональная экспертная организация Дельта» в лице генерального директора ФИО2, действующей на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Покупатель», а вместе в дальнейшем именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1.Продавец продает на основании решения комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска об условии приватизации арендуемого имущества от 08 апреля 2014 года № 23, а Покупатель приобретает в собственность объект недвижимости: нежилое помещение, состоящее из комнат: №№ 1,1а,1б,2,2а,2б, 3,3а,9,10,11а,12,13 на 1-ом этаже, №№ 1,2,3,3а,3б,4,4а,5,5а,6,7,8,9 в подвале в здании литер А, площадью 207,1 кв. м., расположенное по адресу: <...> (далее - Имущество).

2.Имущество на момент заключения настоящего договора является собственностью муниципального образования «Город Курск», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21.03.2014 года серия 46 АП № 083292.

3.Имущество продаётся по цене 3 016 090 (Три миллиона шестнадцать тысяч девяносто) рублей 68 копеек без учёта НДС - основная сумма платежа в соответствии с заключением эксперта № 14-Э/03/14 по делу №А35-3539/2013.

На сумму основного долга, начисляются проценты исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

Оплата приобретаемого имущества по настоящему договору производится Покупателем в рассрочку, согласно графику платежей.

Сумма процентов, начисленных на основной долг, определяется следующим образом:

О х D х 1/3 ставки рефинансирования

Пр = -------------------------------------------------------------

365 x 100

где

Пр - сумма процентов,

О - остаток задолженности по основному долгу

D - фактическое количество календарных дней между платежами,

365 - фактические дни в году.

Оплата процентов по настоящему Договору производится Покупателем одновременно с погашением основного долга.

Оплата приобретаемого имущества осуществляется Покупателем самостоятельно в текущем месяце до 10 числа каждого месяца включительно, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца.

Оплата приобретаемого в рассрочку Имущества может быть осуществлена досрочно на оснований Решения Покупателя.

При досрочном погашении части основного долга Покупатель производит ежемесячную оплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу.

Суммы, поступающие в счет оплаты приобретаемого имущества по настоящему договору, направляются вне зависимости от назначения платежа, указанного в платежном документе, в следующей очередности:

1- на уплату неустойки;

2- на уплату процентов;

3- на погашение основного долга.

3.1. Исполнение Покупателем обязательств по настоящему Договору обеспечивается залогом Имущества.

4. Стороны договорились проводить сверку взаиморасчетов по настоящему Договору по состоянию на 01 апреля, 01 июля, 01 октября, 01 января (ежеквартально до 5 числа следующего за отчетным периодом месяца).

5.Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного исполнения ими обязательств по настоящему Договору или до расторжения настоящего Договора в случаях, предусмотренных законодательством.

6.Передача Имущества Продавцом и принятие его Покупателем осуществляются по подписываемому Сторонами Акту приема-передачи.

7. Переход права собственности на Имущество подлежит государственной регистрации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ) и Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

8. Продавец гарантирует, что продаваемое Имущество не обременено правами третьих лиц, право собственности на Имущество не оспаривается, Имущество под арестом и другими запрещениями не находится, Продавцу ничего не известно о возможности его изъятия для муниципальных нужд.

9. Продавец считается выполнившим свои обязательства по настоящему Договору с момента фактической передачи Имущества Покупателю. При этом Продавец не несет ответственности за качество и состояние проданного Имущества.

10. Покупатель считается полностью выполнившим свои обязательства по настоящему Договору с момента зачисления на счет Продавца суммы, указанной в п. 3 Договора, и процентов, начисленных на сумму основного долга, а также уплаты всех начисленных неустоек, пени, штрафов и иных обязательных платежей, налогов, сборов в соответствии с настоящим Договором и действующим законодательством.

Исполнением обязательства по оплате платежей считается дата зачисления на счет Продавца по соответствующему коду бюджетной классификации суммы основного долга согласно графику платежей, и процентов, рассчитанных по формуле, указанной в п. 3 настоящего Договора. Имущество находится в залоге у Продавца до полной его оплаты.

11. Покупатель обязуется:

-Полностью оплатить цену Имущества в размере, порядке и сроки, установленные п. 3 настоящего Договора.

-Письменно своевременно уведомлять Продавца об изменении своих почтовых и банковских реквизитов. В противном случае, а также в случае неполучения Покупателем по указанному в Договоре адресу (реквизитам) любых извещений, уведомлений, повесток и других документов, направленных Покупателю по адресу (реквизитам), указанным в настоящем Договоре, документы считаются врученными Покупателю с даты их отправления.

-В течение 5 (пяти) календарных дней после ежемесячной оплаты стоимости Имущества и процентов представить Продавцу документы, подтверждающие оплату (далее - Документы), в т.ч. копию соответствующего платежного поручения.

- Оплатить расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на Имущество и всех изменений и соглашений к Договору.

12. Продавец обязуется:

- При изменении реквизитов письменно своевременно уведомить о таком изменении Покупателя.

13. Обязанности Сторон, не урегулированные настоящим Договором, устанавливаются в соответствии с действующим законодательством.

В случае нарушения установленного пунктом 3 настоящего Договора срока оплаты стоимости Имущества Покупатель уплачивает Продавцу неустойку, устанавливаемую в размере 0,3% от неуплаченной суммы за каждый календарный день просрочки.

Уплата неустойки не освобождает Покупателя от исполнения обязательств по настоящему Договору.

Расторжение настоящего Договора не освобождает Покупателя от уплаты неустойки в случае, если расторжение произведено вследствие нарушения Покупателем своих обязанностей по настоящему Договору.

В случае нарушения установленного пунктом 3 настоящего Договора срока оплаты стоимости Имущества или нарушения иных существенных условий Договора Покупатель уплачивает Продавцу штрафные санкции в размере 10% от стоимости Имущества, установленной в п. 3 Договора.

Ответственность Сторон, не урегулированная настоящим Договором, устанавливается действующим законодательством.

14. Настоящий Договор может быть расторгнут по основаниям, установленным действующим законодательством, по соглашению сторон или в судебном порядке.

Все споры между Сторонами, возникающие по настоящему Договору, разрешаются в соответствии с законодательством Российской Федерации.

15. Стороны подтверждают выполнение Продавцом и Покупателем условий, установленных статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

16. Настоящий Договор составлен в 3 (трёх) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, из которых один экземпляр - Продавцу, один экземпляр - Покупателю и один экземпляр для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области.

ПРИЛОЖЕНИЯ:

Приложение №1 график платежей,

Приложение № 2 акт приема-передачи.

ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН:

ПРОДАВЕЦ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска

305004, <...>

УФК по Курской области (Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска)

Счет №40101810600000010001 в Отделение Курск г. Курск,

КБК 911 114 02043 04 0000 410

ИНН <***> КПП 463201001 БИК 043807001 ОКТМО 38701000

ПОКУПАТЕЛЬ:

Общество с ограниченной ответственностью «Межрегиональная экспертная организация Дельта»

305016, <...>

ОГРН <***> ИНН <***> КПП 463201001

ПОДПИСИ СТОРОН:

ПРОДАВЕЦ: ПОКУПАТЕЛЬ:

Комитет по управлению ООО «Межрегиональная

имуществом города Курска экспертная организация Дельта

Заместитель главы Администрации Генеральный директор

города Курска - председатель Комитета

М.П. _____________А.Н.Булгаков М.П. _____________И.Н. ФИО2

В остальной части в удовлетворении заявленных исковых требований отказать.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом г.Курска в пользу общества с ограниченной ответственностью «Межрегиональная экспертная организация Дельта» расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3 000 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Межрегиональная экспертная организация Дельта» в Комитета по управлению муниципальным имуществом г.Курска расходы по судебной экспертизе в сумме 1 000 руб.

Данное решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Курской области в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г.Воронеже.

Судья С.И. Хмелевской