Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Д.В. Лымаря, при ведении протокола секретарем судебного заседания Емельяновой Ю.А., рассмотрел в открытом судебном заседании 24.09.2014 с перерывом до 01.10.2014 дело по заявлению Закрытого акционерного общества «Сейм-Агро»

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области

об оспаривании решений

при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО1 – по пост. доверенности от 24.04.2014 г.;

от ответчика: ФИО2 – по пост. доверенности от 09.01.2014 г.; ФИО3 – по пост. доверенности от 09.01.2014 г.

Закрытое акционерное общество «Сейм-Агро» (далее – ЗАО «Сейм-Агро») обратилось в арбитражный суд с заявлением, с учетом его уточнения, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее – Управление Росреестра по Курской области) о признании недействительным решения Управления Росреестра по Курской области о приостановлении государственной регистрации договора аренды помещения №3 (с правом последующего выкупа) от 18.03.2014 (квартиры № 131, расположенной по адресу: <...> «б»), выраженного в уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 01/069/2014-270 от 21.04.2014,

решения Управления Росреестра по Курской области об отказе в государственной регистрации договора аренды помещения № 3 (с правом последующего выкупа) от 18.03.2014 (квартиры № 131, расположенной по адресу: <...> «б»), выраженное в Сообщении об отказе в государственной регистрации договора аренды № 01/069/2014-270 от 23.05.2014,

об обязании Управления Росреестра по Курской области осуществить государственную регистрацию договора аренды помещения № 3 (с правом последующего выкупа) от 18.03.2014 (квартиры № 131, расположенной по адресу: <...> «б») на основании заявления Закрытого акционерного общества «Сейм-Агро» от 04.04.2014.

В обоснование своих требований заявитель ссылался на то, что у регистрирующего органа отсутствовали основания для приостановления государственной регистрации, а в последующем – для отказа в государственной регистрации договора аренды помещения №3 (с правом последующего выкупа) от 18.03.2014, поскольку данный договор в силу требований действующего законодательства подлежит обязательной государственной регистрации, а заявителем для регистрации были представлены все необходимые документы.

Управление Росреестра по Курской области в письменном отзыве заявленные требования отклонило, ссылаясь на законность оспариваемых решений, в связи с тем, что представленный на государственную регистрацию договор аренды помещения №3 (с правом последующего выкупа) от 18.03.2014, по своему содержанию и существу фиксируемых договором правоотношений является договором найма жилого помещения, не подлежащим государственной регистрации.

Выслушав явившихся в заседание представителей лиц, участвующих в деле, и изучив материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

Закрытое акционерное общество «Сейм-Агро», место нахождения: 305527, Курская область, Курский район, д.Ворошнево, зарегистрировано в качестве юридического лица 01.06.2011 за основным государственным регистрационным номером <***>, ИНН <***>.

18.03.2014 между ЗАО «Сейм-Агро» (Арендодатель) и гражданином РФ ФИО4 (Арендатор) был заключен договор аренды помещения №3 (с правом последующего выкупа) от 18.03.2014, согласно которому Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование объект недвижимого имущества – квартиру общей площадью 49,7 кв.м., расположенную по адресу: РФ, <...>, для проживания Арендатора и членов его семьи.

04.04.2014 ЗАО «Сейм-Агро» в лице своего представителя ФИО1, действующего на основании доверенности от 10.07.2013 №5Д-2811, обратилось в Управление Росреестра по Курской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды помещения №3 (с правом последующего выкупа) от 18.03.2014.

21.04.2014 Управлением Росреестра по Курской области принято решение о приостановлении государственной регистрации договора аренды помещения №3 (с правом последующего выкупа) от 18.03.2014 (квартиры № 131, расположенной по адресу: <...> «б»), выраженное в уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 01/069/2014-270 от 21.04.2014.

23.05.2014 Управлением Росреестра по Курской области принято решение об отказе в государственной регистрации договора аренды помещения № 3 (с правом последующего выкупа) от 18.03.2014 (квартиры № 131, расположенной по адресу: <...> «б»), выраженное в Сообщении об отказе в государственной регистрации договора аренды № 01/069/2014-270 от 23.05.2014.

ЗАО «Сейм-Агро», полагая приостановление и последующий отказ в регистрации договора незаконными, обратилось в арбитражный суд с вышеуказанными требованиями.

Уточненные требования заявителя арбитражный суд полагает подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1 ст.131 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с ч.1 ст.2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно ч.1 ст.12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.

В соответствии с ч.1 ст.13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;

правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с настоящим Федеральным законом;

внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Согласно ч.1 ст.16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Согласно ч.1 ст.17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В соответствии с ч.1 ст.18 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

В соответствии с ч.1 ст.19 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам.

Согласно ч.1 ст.20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе, в случае, если право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Согласно п.1.4 договора аренды помещения №3 (с правом последующего выкупа) от 18.03.2014 срок действия договора определен на период с 18.03.2014 по 18.03.2024.

В соответствии с п.1.7 договора аренды помещения №3 (с правом последующего выкупа) от 18.03.2014 по истечении срока аренды квартира переходит в собственность Арендатора при условии внесения Арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

18.03.2014 ЗАО «Сейм-Агро» и гражданином РФ ФИО4 был подписан акт приема-передачи квартиры, согласно которому Арендодатель передал, а Арендатор принял квартиру общей площадью 49,7 кв.м., расположенную по адресу: РФ, <...>, для проживания Арендатора и членов его семьи.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права 46 АП №109200 от 13.03.2014 собственником объекта права – двухкомнатной квартиры, назначение – жилое, общей площадью 49,7 кв.м., расположенной по адресу: РФ, <...>, является ЗАО «Сейм-Агро».

21.04.2014 Управлением Росреестра по Курской области было принято решение о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, изложенное в уведомлении №01/069/2014-270 от 21.04.2014.

Основанием для приостановления государственной регистрации послужило возникновение у государственного регистратора сомнений о наличии оснований для государственной регистрации представленного договора аренды, с учетом положений ч.2 ст.30 ЖК РФ и ч.2 ст.671 ГК РФ.

23.05.2014 Управлением Росреестра по Курской области было принято решение об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, изложенное в уведомлении №01/069/2014-270 от 23.05.2014.

Управлением, с учетом положений ч.2 ст.30 ЖК РФ и ч.2 ст.671 ГК РФ, в решении о приостановлении регистрации сделан вывод о том, что, поскольку жилое помещение используется не как место пребывания, а как место жительства (постоянное, временное), то подлежит применению не договор аренды, а договор найма жилого помещения, в связи с чем представленный договор аренды помещения №3 (с правом последующего выкупа) от 18.03.2014 не подлежит государственной регистрации.

Вместе с тем, арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии у Управления Росреестра правовых и фактических оснований для принятия оспариваемых решений о приостановлении государственной регистрации и об отказе в государственной регистрации, по следующим основаниям.

Статья 17 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) определяет назначение жилого помещения и пределы его использования.

В соответствии со ст.17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан (ч.1 ст.17 ЖК РФ).

Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (ч.2 ст.17 ЖК РФ).

Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств (ч.3 ст.17 ЖК РФ).

Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти (ч.4 ст.17 ЖК РФ).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права 46 АП №109200 от 13.03.2014 назначение объекта права – двухкомнатной квартиры, общей площадью 49,7 кв.м., расположенной по адресу: РФ, <...>, определено как жилое.

В соответствии с условиями договора аренды помещения №3 (с правом последующего выкупа) от 18.03.2014 объект недвижимого имущества – квартира общей площадью 49,7 кв.м., расположенная по адресу: РФ, <...>, предоставляется Арендатору непосредственно для проживания Арендатора и членов его семьи.

Таким образом, при заключении договора аренды помещения №3 (с правом последующего выкупа) от 18.03.2014 сторонами соблюдены требования ст.17 ЖК РФ о назначении жилого помещения и пределах его использования.

В обоснование своей позиции по делу Управление Росреестра по Курской области ссылается на положения ч.2 ст.30 ЖК РФ и ч.2 ст.671 ГК РФ.

В соответствии с ч.ч.1,2 ст.30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

В соответствии со ст.671 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Вместе с тем, указанные нормы права не устанавливают императивного запрета либо какого-либо ограничения на возможность заключения между юридическим лицом – собственником жилого помещения и физическим лицом – пользователем данного жилого помещения иного договора, устанавливающего основания пользования жилым помещением, в том числе – заключения договора аренды.

Кроме того, положения ч.2 ст.30 ЖК РФ определяют право собственника жилого помещения предоставить принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение во владение и (или) в пользование гражданину не только на основании договора найма, договора безвозмездного пользования, но и на ином законном основании.

Возможность заключения и существенные условия договора аренды закреплены в главе 34 Гражданского кодекса РФ «Аренда», в силу чего заключение договора аренды также может являться законным основанием для предоставления жилого помещения во временное владение и пользование.

Доводы Управления Росреестра по Курской области о том, что договор аренды помещения №3 (с правом последующего выкупа) от 18.03.2014, по своему содержанию и существу регулируемых договором правоотношений является договором найма жилого помещения, подлежат отклонению ввиду следующего.

Так, в соответствии с ч.1 ст.671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Вместе с тем, положения Главы 35 ГК РФ «Наем жилого помещения» не устанавливают возможности последующего выкупа нанимателем жилого помещения, представленного во владение и пользование для проживания в нем. Условием о последующем выкупе Нанимателем жилого помещения предоставленного в рамках договора Найма жилого помещения будет противоречить природе договора найма жилого помещения.

В свою очередь, в соответствии с ч.1 ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

При этом положения ч.1 ст.624 ГК РФ прямо предусматривают возможность установления в договоре аренды условия о том, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Как следует из условий договора аренды помещения №3 (с правом последующего выкупа) от 18.03.2014, стороны договорились о том, что по истечении срока аренды квартира переходит в собственность Арендатора при условии внесения Арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

В соответствии с п.3 договора аренды помещения №3 (с правом последующего выкупа) от 18.03.2014, за пользование арендованным имуществом Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату. Арендная плата устанавливается в денежной форме и составляет 5000 руб. в месяц. Выкупная цена квартиры составляет 2500000 руб. Не позднее 7-го числа каждого месяца, начиная со дня заключения Сторонами договора, Арендатор уплачивает в пользу Арендодателя путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя в банке 25000 руб., из которых 20000 руб. – платеж, засчитываемый в погашение выкупной цены, а 5000 руб. – арендная плата за пользование квартирой.

Таким образом, договором аренды помещения №3 (с правом последующего выкупа) от 18.03.2014 определены такие условия, как арендная плата за пользование жилым помещением, общая стоимость арендуемого жилого помещения, а также размер ежемесячного платежа, направленный на погашение выкупной цены арендуемого жилого помещения. В свою очередь, установление аналогичных условий в договоре найма жилого помещения будут порождать противоречия требованиям, установленным главой 35 Гражданского кодекса РФ «Наем жилого помещения».

В соответствии с ч.1 ст.683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. Таким образом, действующий законодатель устанавливает ограничение в определении сторонами предельного срока действия договора найма.

Вместе с тем, в соответствии с ч.ч.1,2 ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно условиям договора аренды помещения №3 (с правом последующего выкупа) от 18.03.2014, определенным в пункте 1.4 договора, срок действия договора определен на период с 18.03.2014 по 18.03.2024.

Таким образом, условия договора аренды помещения №3 (с правом последующего выкупа) от 18.03.2014 о сроке его действия также не могут быть квалифицированы как условия договора найма жилого помещения о его сроке, установленные ч.1 ст.683 ГК РФ, поскольку они по-иному регулирую данные правоотношения.

Как следует из условий договора аренды помещения №3 (с правом последующего выкупа) от 18.03.2014, срок действия данного договора определен сторонами с учетом предоставления Арендатору возможности выплаты полной стоимости выкупной цены арендуемого нежилого помещения посредством уплаты ежемесячных платежей. Принимая во внимание, что общая стоимость арендуемого жилого помещения составляет 2500000 руб., а ежемесячный платеж определен в размере 20000 руб., стороны определили срок действия договора аренды с учетом необходимости исполнения Арендатором обязанности по выплате общей стоимости имущества, до 18.03.2024 (то есть в течение 10 лет).

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что условия договора аренды помещения №3 (с правом последующего выкупа) от 18.03.2014 о предоставлении жилого помещения в аренду с правом последующего его выкупа Арендатором, о сроке действия договора аренда, об уплате Арендатором ежемесячных платежей, направленных на погашение выкупной стоимости арендуемого имущества, не могут быть квалифицированы как условия фактически заключенного договора найма жилого помещения, а свидетельствуют о заключении сторонами именно договора аренды нежилого помещения, соответствующего положениям главы 34 Гражданского кодекса РФ «Аренда».

В соответствии с ч.ч.1,2 ст.1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Таким образом, основным принципом гражданского законодательства является свобода заключения сторонами гражданско-правовых договоров, свобода определения прав и обязанностей сторон договора, свобода определения сторонами условий договора, не противоречащих действующему законодательству.

В соответствии со ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (ч.1 ст.421 ГК РФ).

В соответствии с ч.2 ст.421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (непоименованный договор).

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (ч.3 ст.421 ГК РФ).

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (ч.4 ст.421 ГК РФ).

Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон (ч.5 ст.421 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 16 от 14.03.2014 «О свободе договора и ее пределах», для определения условий договоров стороны могут воспользоваться примерными условиями (стандартной документацией), разработанными в том числе саморегулируемыми и иными некоммерческими организациями участников рынка для договоров соответствующего вида и опубликованными в печати (статья 427 ГК РФ). При этом стороны могут своим соглашением предусмотреть применение таких примерных условий (стандартной документации) к их отношениям по договору как в полном объеме, так и частично, в том числе по своему усмотрению изменить положения стандартной документации или договориться о неприменении отдельных ее положений.

Заявителем представлены доказательства размещения в базах данных информационно-справочной системы «ГАРАНТ» формы типового договора аренды жилого помещения с правом выкупа, что дополнительно подтверждает доводы заявителя о наличии практики заключения договоров соответствующего вида в отношении жилых помещений.

Управлением Росреестра по Курской области не представлено правового и документального обоснования невозможности заключения в рассматриваемой ситуации между ЗАО «Сейма-Агро» и гражданином ФИО4 договора аренды нежилого помещения.

Условия, на которых ЗАО «Сейма-Агро» (Арендодатель) и гражданин ФИО4 (Арендатор) заключили договор аренды помещения №3 (с правом последующего выкупа) от 18.03.2014, отвечают требованиям, установленным главой 34 Гражданского кодекса РФ «Аренда».

В соответствии с ч.3 ст.607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

ЗАО «Сейм-Агро» и гражданином ФИО4 (Арендатор) при заключении договора аренды помещения №3 (с правом последующего выкупа) от 18.03.2014 определено существенное условие договора аренды – объект аренды, которым является квартира общей площадью 49,7 кв.м., расположенная по адресу: РФ, <...>.

Представленный для государственной регистрации договор аренды помещения №3 (с правом последующего выкупа) от 18.03.2014 является договором аренды, возможность и условия заключения которого определены главой 34 Гражданского кодекса РФ «Аренда». Данные договор не содержит признаков договора найма жилого помещения, не противоречит ни гражданскому, ни жилищному законодательству.

Кроме того, Управление Росреестра по Курской области, являясь органом исполнительной власти, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не вправе самостоятельно изменять гражданско-правовую природу представленного для государственной регистрации договора, определенную сторонами данного договора при его заключении. В противном случае действия регистрирующего органа, основанные на выводах об изменении гражданско-правовой сути договора, без учета его действительного содержания, будут противоречить основным принципам гражданского законодательства о свободе договора.

Как уже отмечено, названные выше особенности договора № 3 от 18.03.2014 не позволяют квалифицировать его как договор найма жилого помещения.

В соответствии с ч.1 ст.13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав состоит, в том числе, из правовой экспертизы документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Вместе с тем, установление федеральным законодателем обязанности регистрирующего органа по осуществлению проверки законности сделки не предоставляет регистрирующему органу права самостоятельно осуществлять переквалификацию представленного на государственную регистрацию договора.

Как следует из текста оспариваемых решений, Управлением Росреестра по Курской области сделан вывод о том, что заключенный между ЗАО «Сейма-Агро» и гражданином ФИО4 договор аренды помещения №3 (с правом последующего выкупа) от 18.03.2014, по сути, является договором найма жилого помещения, не подлежащим государственной регистрации. Таким образом, отказ регистрирующего органа в государственной регистрации договора основан на доводах Управления о переквалификации представленного для государственной регистрации договора.

В соответствии с ч.ч.1,2 ст.609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Принимая во внимание, что предметом аренды представленного на регистрацию договора аренды помещения №3 (с правом последующего выкупа) от 18.03.2014 является объект недвижимого имущества – жилое помещение, а срок аренды определен на 10 лет, в силу положений ст.609 ГК РФ данный договор аренды подлежит обязательной государственной регистрации.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что у Управления Росреестра по Курской области отсутствовали правовые основания для приостановления государственной регистрации на основании положений ст.19 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ, а в последующем – для отказа в государственной регистрации на основании положений ст.20 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ.

В соответствии ч.1 ст.198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно п.6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №6, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

Таким образом, для признания в рассматриваемом случае решений Управления Росреестра по Курской области о приостановлении государственной регистрации и об отказе в государственной регистрации договора аренды недействительными необходимо одновременное соблюдение двух условий, а именно – несоответствия оспариваемых решений закону и нарушения указанными решениями прав и законных интересов лица, в отношении которого они приняты.

Доказательствами, представленными в материалы дела, подтверждается, что решение Управления Росреестра по Курской области о приостановлении государственной регистрации договора аренды помещения № 3 (с правом последующего выкупа) от 18.03.2014, изложенное в уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 01/069/2014-270 от 21.04.2014, и решение Управления Росреестра по Курской области об отказе в государственной регистрации договора аренды помещения № 3 (с правом последующего выкупа) от 18.03.2014, выраженное в сообщении об отказе в государственной регистрации договора аренды № 01/069/2014-270 от 23.05.2014, не соответствуют требованиям ст.ст.19, 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст.30 Жилищного кодекса РФ, ст.609 Гражданского кодекса РФ, нарушают права и законные интересы заявителя, препятствуя государственной регистрации договора аренды жилого помещения.

В соответствии с п.3 ч.4 ст.201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

В порядке п.3 ч.4 ст.201 АПК РФ суд считает необходимым обязать Управление Росреестра по Курской области осуществить государственную регистрацию договора аренды помещения № 3 (с правом последующего выкупа) от 18.03.2014 (квартиры № 131, расположенной по адресу: <...> «б») на основании заявления ЗАО «Сейм-Агро» от 04.04.2014.

С учетом изложенного, уточненные требования заявителя подлежат удовлетворению.

Принимая во внимание положения ст.ст.101, 106, 110, 112 АПК РФ, ст.ст.333.21, 333.22, 333.37 Налогового кодекса РФ, Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ №117 от 13.03.2007, расходы по уплате госпошлины за рассмотрение заявления в сумме 4000 руб., понесенные заявителем, подлежат взысканию с него в пользу заявителя.

Руководствуясь статьями 27, 29, 167-170, 176, 177, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Уточненные требования Закрытого акционерного общества «Сейм-Агро» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области удовлетворить.

Признать недействительным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области о приостановлении государственной регистрации договора аренды помещения № 3 (с правом последующего выкупа) от 18.03.2014 (квартиры № 131, расположенной по адресу: <...> «б»), выраженное в Уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 01/069/2014-270 от 21.04.2014.

Признать недействительным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области об отказе в государственной регистрации договора аренды помещения № 3 (с правом последующего выкупа) от 18.03.2014 (квартиры № 131, расположенной по адресу: <...> «б»), выраженное в Сообщении об отказе в государственной регистрации договора аренды № 01/069/2014-270 от 23.05.2014.

В порядке п.3 ч.4 ст.201 АПК РФ обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области осуществить государственную регистрацию договора аренды помещения № 3 (с правом последующего выкупа) от 18.03.2014 (квартиры № 131, расположенной по адресу: <...> «б») на основании заявления Закрытого акционерного общества «Сейм-Агро» от 04.04.2014.

Взыскать с Управления Федеральной службы по государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (место нахождения: 305000, <...> лет Октября д. 4/6, ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Закрытого акционерного общества «Сейм-Агро», ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения – 305527, <...> руб. 00 коп. в возмещение расходов, понесенных заявителем на оплату госпошлины.

Оспариваемое решение проверено на соответствие положениям Гражданского кодекса Российской Федерации, Жилищного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и с сделок с ним».

Данное решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия. В случае, если настоящее решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы, оно может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу. Апелляционные и кассационные жалобы подаются через Арбитражный суд Курской области.

Судья Д.В. Лымарь