Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Морозовой М.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бутягиной А.Л., рассмотрел в открытом судебном заседании дело по заявлению

АО «Газпром газораспределение»

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (Управление Росреестра по Курской области),

третье лицо - ООО «Газпром межрегионгаз»,

о признании недействительным сообщения об отказе в государственной регистрации от 28.02.2018г. № 46/008/001/2017-3187 Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области;

об обязании провести регистрацию изменений договора аренды № 6-157/16 от 01.09.2015г. в течение 10 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу.

В судебном заседании приняли участие представители:

от заявителя – ФИО1 по доверенности от 09.04.2018 78 АБ 4756056,

от заинтересованного лица – ФИО2 по доверенности от 09.01.2018 №05,

от третьего лица – ФИО1 по доверенности от 18.12.2018 78 АБ 6084617.

Акционерное общество «Газпром газораспределение» (далее – также, заявитель, АО «Газпром газораспределение») обратилось в Арбитражный суд Курской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (Управление Росреестра по Курской области) о признании недействительным сообщения об отказе в государственной регистрации от 28.02.2018г. № 46/008/001/2017-3187 Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области; об обязании провести регистрацию изменений договора аренды № 6-157/16 от 01.09.2015г. в течение 10 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу

Определением арбитражного суда от 30.05.2018г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Газпром межрегионгаз».

Определением арбитражного суда от 04.07.2018г. производство по настоящему делу приостановлено до вступления в законную силу окончательного судебного акта по делу № А35-3196/2018.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2018г. решение от 26.09.2018г. по делу № А35-3196/2018 оставлено без изменения.

Определением арбитражного суда от 10.01.2019г. производство по настоящему делу возобновлено.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме, согласно доводам, представленным в материалы дела.

Представитель заинтересованного лица в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, согласно доводам отзыва, представленного в материалы дела.

Представитель третьего лица в судебном заседании поддержал позицию заявителя.

Заслушав мнение представителей лиц, участвующих в деле, и изучив материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «Газпром газораспределение», юридический адрес: 197110, <...>, литер А, зарегистрировано в качестве юридического лица и внесено в единый государственный реестр юридических лиц 01.10.2004 за ОГРН <***>, ИНН <***>).

01.09.2015 между Администрацией Ануфриевского сельсовета Золотухинского района Курской области (Арендодатель) и ООО «Газпром межрегионгаз» (Арендатор) заключен договор аренды № 6-157/16 (далее -договор аренды).

В соответствии с п. 1.1 Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду следующие земельные участки из земель населенных пунктов: земельный участок с кадастровым номером 46:07:150701:131, площадью 6 кв.м., расположенный по адресу: Курская область, Золотухинский район, Ануфриевский сельсовет, д. Ивановка; земельный участок с кадастровым номером 46:07:150102:64 площадью 9 кв.м., расположенный по адресу: Курская область, Золотухинский район, Ануфриевский сельсовет, д. Седмиховка.

На участках находится следующий объект недвижимости: Газопровод межпоселковый д.Революционное - с. 2-я Казанка - д. Ивановка - д. Седмиховка Золотухинского района Курской области, назначение: сооружение газохимического комплекса, протяженностью 21250м.

Участки передаются для размещения и эксплуатации объектов газоснабжения, в границах, указанных в кадастровых паспортах земельных участков (п. 1.2 договора аренды).

Договор аренды заключен сроком на 49 лет с 01.09.2015 по 31.08.2064 года и вступает в силу с момента его подписания Сторонами (п. 2.1 договора аренды).

В соответствии с п. 4.3.2 договора аренды Арендатор имеет право сдавать Участки в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам в пределах срока действия настоящего Договора.

Арендодатель и Арендатор имеют иные права и несут иные обязанности, установлены законодательством РФ (п. 4.5 договора аренды).

Согласно п. 6.1 договора аренды все изменения и (или) дополнения к настоящему Договору оформляются Сторонами в письменной форме путем подписания дополнительных соглашений к настоящему Договору уполномоченными представителями Сторон, за исключением случаев, для которых договором установлен уведомительный порядок.

Следовательно, для передачи прав и обязанностей Арендатора по договору аренды предусмотрен уведомительный порядок, заключение дополнительного соглашения не требуется.

20.04.2017г. между ООО «Газпром межрегионгаз» (Продавец) и АО «Газпром газораспределение» (Покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № 6-175/17/Упр 3-043/17 (далее - договор купли-продажи).

В соответствии с п. 1.1 договора купли-продажи Продавец передает в собственность Покупателю объекты газораспределительной системы, указанные в Приложении № 1 к Договору (далее по тексту Договора - Имущество), а Покупатель принимает Имущество и обязуется оплатить его стоимость.

Согласно п/п 6 Приложения № 1 к договору купли-продажи АО «Газпром газораспределение» был приобретен объект газопровод межпоселковый д.Революционное - с. 2-я Казанка - д. Ивановка - д. Седмиховка Золотухинского района Курской области.

Таким образом, ООО «Газпром межрегионгаз» продало объект, для размещения которого был заключен договор аренды земельных участков № 6-157/16 от 01.09.2015.

В целях передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка в договор купли-продажи были включены п.п. 1.5, 3.1.3, 3.2.2, 3.2.4, 6.1 в соответствии с которыми, к Покупателю переходят права и обязанности по договорам аренды земельных участков расположенных под продаваемыми объектами недвижимости.

16.11.2017г. АО «Газпром газораспределение» обратилось в Управление Росреестра по Курской области с заявлением об осуществлении государственной регистрации изменения договора аренды (уступки прав аренды, перевода долга по договору на объекты) в отношении земельных участков КН/УН: 46:07:150701:131 (расположенный по адресу: Курская область, Золотухинский район, Ануфриевский сельсовет, д. Ивановка), КН/УН: 46:07:150702:64 (расположенный по адресу: Курская область, Золотухинский район, Ануфриевский сельсовет, д. Седмиховка.

28.11.2017г. Управлением Росреестра по Курской области принято решение о приостановлении государственной регистрации, изложенное в уведомлении № 46/008/001/2017-3187, в связи с не представлением документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав, в срок до 01.02.2018.

28.02.2018г. Управлением Росреестра по Курской области АО «Газпром газораспределение» выдано сообщение об отказе в государственной регистрации № 46/008/001/2017-3187 (далее - сообщение). АО «Газпром газораспределение» отказано в государственной регистрации изменения договора аренды (уступки прав аренды, перевода долга по договору на объекты) в отношении земельных участков КН/УН: 46:07:150701:131 (расположенный по адресу: Курская область, Золотухинский район, Ануфриевский сельсовет, д. Ивановка), КН/УН: 46:07:150702:64 (расположенный по адресу: Курская область, Золотухинский район, Ануфриевский сельсовет, д. Седмиховка.

Посчитав отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области в государственной регистрации изменения договора аренды (уступки прав аренды, перевода долга по договору на объекты) в отношении земельных участков КН/УН: 46:07:150701:131 (расположенный по адресу: Курская область, Золотухинский район, Ануфриевский сельсовет, д. Ивановка), КН/УН: 46:07:150702:64 (расположенный по адресу: Курская область, Золотухинский район, Ануфриевский сельсовет, д. Седмиховка, изложенный в уведомлении об отказе в государственной регистрации от 28.02.2018г. № 46/008/001/2017-3187, незаконным, заявитель обратился в Арбитражный суд Курской области с настоящим требованием.

Заявитель считает, что отказ в государственной регистрации, выраженный в сообщении об отказе в государственной регистрации от 28.02.2018г. № 46/008/001/2017-3187 противоречит действующему законодательству - ГК РФ, ЗК РФ и ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и нарушает права и законные интересы АО «Газпром газораспределение» в сфере предпринимательской и деятельности, создает препятствие для ее осуществления.

Заинтересованное лицо в представленной в материалы дела правовой позиции возражает против удовлетворения заявленного требования, считая, что вынесенный оспариваемый акт соответствует нормам действующего законодательства, не нарушает прав, интересов Заявителя.

Требования заявителя арбитражный суд полагает подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) арбитражные суды рассматривают в порядке административного судопроизводства возникающие из административных и иных публичных правоотношений экономические споры и иные дела, связанные с осуществлением организациями и гражданами предпринимательской и иной экономической деятельности, в том числе, об оспаривании ненормативных правовых актов органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов и должностных лиц, затрагивающих права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Статьей 198 АПК РФ установлено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основаниями для принятия арбитражным судом решения о признании акта государственного органа и органа местного самоуправления недействительным (решения или действия (бездействия) - незаконным) являются одновременно как несоответствие акта закону или иному правовому акту (незаконность акта), так и нарушение актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) государственного органа, входит проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

Оспариваемое решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области, изложенное в уведомлении об отказе в государственной регистрации № 46/008/001/2017-3187, вынесено заинтересованным лицом 28.02.2018г., с заявлением АО «Газпром газораспределение» обратилось 28.05.2018г., то есть в пределах срока, установленного ч. 4 ст. 198 АПК РФ.

В соответствии с частью 4 статьи 200АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению для признания ненормативного акта Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области, выразившегося в сообщении об отказе в государственной регистрации от 28.02.2018г. № 46/008/001/2017-3187, незаконным, необходимо одновременно наличие двух факторов: несоответствие последних закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом в силу ч. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон № 218-ФЗ).

Согласно п. 1 ст. 3 Федерального закона№ 218-ФЗ, государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами (далее - орган регистрации прав).

Пунктом 3 статьи 3 Федерального закона№ 218-ФЗ к компетенции органа, осуществляющего государственную регистрацию, отнесена проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 30.05.2016г. № П/263 утверждены положения о территориальных органах Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по субъектам Российской Федерации.

На территории Курской области уполномоченным на осуществление кадастрового учета и государственной регистрации прав с 01.01.2017г. согласно Приложению № 48 к Приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 30.05.2016г. № П/263, является Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области.

Согласно п. 1 указанного Приложения № 48 Приложение № 48 к Приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 30.05.2016г. № П/263 Территориальным органом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии является Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее соответственно - Росреестр, территориальный орган Росреестра) по Курской области, сокращенное наименование - Управление Росреестра по Курской области (далее - Управление), осуществляющее функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственная регистрация прав на недвижимое имущество), государственному кадастровому учету недвижимого имущества, по оказанию государственных услуг в сфере осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и государственного кадастрового учета недвижимого имущества, землеустройства, государственного мониторинга земель, навигационного обеспечения транспортного комплекса (кроме вопросов аэронавигационного обслуживания пользователей воздушного пространства Российской Федерации), а также функции в сфере геодезии и картографии, наименований географических объектов, по федеральному государственному надзору в области геодезии и картографии, государственному земельному надзору, государственной кадастровой оценке объектов недвижимости, надзору за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, контролю (надзору) за деятельностью саморегулируемых организаций арбитражных управляющих, государственному надзору за деятельностью саморегулируемых организаций кадастровых инженеров, национального объединения саморегулируемых организаций кадастровых инженеров на территории Курской области.

В силу п. 6 Приложения № 48 Управление осуществляет свою деятельность во взаимодействии с центральным аппаратом Росреестра, подведомственными Росреестру организациями, другими территориальными органами Росреестра, территориальными органами иных федеральных органов государственной власти, полномочным представителем Президента Российской Федерации в Центральном федеральном округе, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, общественными объединениями и иными организациями, расположенными на территории Курской области.

Таким образом, оспариваемые акты вынесены в рамках предоставленных Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области действующим законодательством полномочий, что не оспаривается стороной.

В соответствии с ч. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

В соответствии с п. 1 ст. 8.1 ГК РФ права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Пунктом 2 ст. 8.1 ГК РФ предусмотрено, что права на имущество, подлежащие регистрации (в том числе право собственности на недвижимое имущество), возникают, изменяются, прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Федеральный закон№ 218-ФЗ с государственной регистрацией связывает определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество.

В соответствии с ч. 1 ст. 14 Федерального закона№ 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Законом порядке.

Согласно п.п. 2, 8 ч. 2 ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

Часть 4 статьи 18 Федерального закона № 218-ФЗ предусматривает, что к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 21 Федерального закона № 218-ФЗ и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами (часть 5 статьи 18 Федерального закона № 218-ФЗ).

В соответствии с ч.1, 3 ст.21 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Необходимые для осуществления государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделки, являющейся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения права и обременения недвижимого имущества, представляются:

1) не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых возвращается правообладателю, второй помещается в реестровое дело, если такая сделка совершена в простой письменной форме;

2) не менее чем в двух экземплярах, один из которых (подлинник) возвращается правообладателю, если такая сделка совершена в нотариальной форме или право на основании такой сделки возникло до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии со ст. 29 Федерального закона№ 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных названным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии со ст. 27 Федерального закона№ 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ.

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 26 Федерального закона№218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества заявление и документы, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» перехода данного права, его ограничения или обременения либо совершенной после вступления в силу указанного федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Согласно ч. 2 ст. 26 Федерального закона№ 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, если иное не установлено настоящей статьей.

Как следует из материалов настоящего дела, 16.11.2017г АО «Газпром газораспределение» обратилось в Управление Росреестра по Курской области с заявлением об осуществлении государственной регистрации изменения договора аренды (уступки прав аренды, перевода долга по договору на объекты) в отношении земельных участков КН/УН: 46:07:150701:131 (расположенный по адресу: Курская область, Золотухинский район, Ануфриевский сельсовет, д. Ивановка), КН/УН: 46:07:150702:64 (расположенный по адресу: Курская область, Золотухинский район, Ануфриевский сельсовет, д. Седмиховка.

Как следует из уведомления о приостановлении государственной регистрации от 28.11.2017 № 46/008/001/2017-3187, для регистрации изменений в договор аренды № 6-157/16 от 01.09.2015 необходимо представить соглашение (договор) об уступке прав требования на Земельные участки.

Документ, являющийся основанием для государственной регистрации соглашения об уступке права требования на Земельные участки, в Управление Росреестра по Курской области не представлен.

На государственную регистрацию был представлен договор аренды № 6-157/16 от 01.09.2015г., заключенный между Администрацией Ануфриевского сельсовета Золотухинского района Курской области (Арендодатель) и ООО «Газпром межрегионгаз».

АО «Газпром газораспределение» в Управление Росреестра по Курской области также было представлено письмо от 10.01.2018 №ЕС-03/24 «О регистрации перехода права аренды», в котором Общество пояснило, что ООО «Газпром межрегионгаз» - продавец по договору купли-продажи недвижимого имущества № 6-175/17/упр3-043/17, не является собственником земельных участков. В результате передачи прав и обязанностей происходит перемена лиц в обязательстве, что предусмотрено в силу прямого указания в законе: пункт 2 статьи 271, пункты 1,3 статьи 552 ГК РФ, пункт 1 статьи 35 ЗК РФ.

АО «Газпром газораспределение» пояснило, что, заключая договор купли-продажи от 20.04.2017 №6-175/17/упр3-0243/17, стороны уточнили в них условия договоров аренды земельных участков, в отношении которых переход прав собственности на газопроводы повлечет переход права арендатора земельных участков под ними, а также порядок фактической передачи арендуемых земельных участков.

Вместе с тем, 28.02.2018г. Управлением Росреестра по Курской области АО «Газпром газораспределение» выдано сообщение об отказе в государственной регистрации № 46/008/001/2017-3187 (далее - сообщение). АО «Газпром газораспределение» отказано в государственной регистрации изменения договора аренды (уступки прав аренды, перевода долга по договору на объекты) в отношении земельных участков КН/УН: 46:07:150701:131 (расположенный по адресу: Курская область, Золотухинский район, Ануфриевский сельсовет, д. Ивановка), КН/УН: 46:07:150702:64 (расположенный по адресу: Курская область, Золотухинский район, Ануфриевский сельсовет, д. Седмиховка.

Основанием для отказа в государственной регистрации послужил вывод государственного регистратора о том, что заявителем не представлен документ, подтверждающий внесение изменений в договор.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Доводы регистрирующего органа, изложенные в оспариваемом в рамках настоящего дела ненормативном акте арбитражный суд считает необоснованными в силу следующих обстоятельств.

Как указывалось выше, 01.09.2015 между Администрацией Ануфриевского сельсовета Золотухинского района Курской области (Арендодатель) и ООО «Газпром межрегионгаз» (Арендатор) заключен договор аренды № 6-157/16 (далее -договор аренды).

Право собственности на газопровод межпоселковый на момент принятия Росреестром решения о приостановлении государственной регистрации от 28.11.2018г. уже было зарегистрировано за АО «Газпром газораспределение».

Пункт 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) закрепляет принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с ч.2 ст.271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Частью 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с ч.ч.1,3 ст.552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В пункте 1.5 договора купли-продажи недвижимого имущества №6-175/17/упр3-043/17 от 20.04.2017 указано, что наземные элементы имущества находятся на земельных участках, принадлежащих Продавцу на праве пользования (аренды), что подтверждается договорами аренды земельных участков, указанными в Приложении №1 к договору.

Пунктом 3.1.3 договора купли-продажи недвижимого имущества №6-175/17/упр3-043/17 от 20.04.2017 предусмотрена обязанность Продавца передать Покупателю земельные участки, указанные в пункте 1.5 договора, по Акту приема-передачи земельных участков, составленному по форме, предусмотренной приложением №3 к договору, в день государственной регистрации перехода к Покупателю права собственности на Имущество, расположенное на соответствующих земельных участках.

В свою очередь пунктами 3.2.1, 3.2.2, 3.2.4 договора купли-продажи недвижимого имущества № 6-175/17/упр3-043/17 от 20.04.2017 предусмотрены следующие обязанности Покупателя:

- оплатить стоимость и принять имущество, а также принять земельные участки, указанные в пункте 1.5 договора, в сроки и в порядке, установленные договором;

- обеспечить государственную регистрацию перехода права собственности на имущество, а также государственную регистрацию за Покупателем права пользования (аренды) указанными в пункте 1.5 Договора земельными участками в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- в течение 14 рабочих дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на имущество к Покупателю и государственной регистрации за Покупателем права пользования (аренды) указанными в пункте 1.5 Договора земельными участками уведомить об этом Арендодателя.

Пунктом 6.1 договора купли-продажи недвижимого имущества №6-175/17/упр3-043/17 от 20.04.2017 также предусмотрено, что к Покупателю переходит право собственности на Имущество, а также Покупатель приобретает право пользования (аренды) земельными участками, указанными в пункте 1.5 Договора, с даты государственной регистрации перехода к Покупателю права собственности на Имущество в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В приложении № 1 к договору купли-продажи недвижимого имущества № 6-175/17/упр3-043/17 от 20.04.2017 в перечне передаваемого имущества под номером 6 указан Газопровод межпоселковый д.Революционное - с. 2-я Казанка - д. Ивановка - д. Седмиховка Золотухинского района Курской области, назначение: сооружение газохимического комплекса, протяженностью 21250м.

Договор купли-продажи недвижимого имущества №6-175/17/упр3-043/17 от 20.04.2017г. зарегистрирован в Управлении Росреестра по Курской области 08.09.2017.

Исходя из совокупности вышеизложенного в совокупности с положениями ст.ст. 271, 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ, в связи с переходом права собственности на Газопровод межпоселковый д.Революционное - с. 2-я Казанка - д. Ивановка - д. Седмиховка Золотухинского района Курской области, назначение: сооружение газохимического комплекса, протяженностью 21250м., от ООО «Газпром межрегионгаз» (Продавец) к АО «Газпром газораспределение» (Покупатель), права по договору аренды № 6-157/16 от 01.09.2015 в отношении указанного земельного участка, заключенного с Администрацией Ануфриевского сельсовета Золотухинского района Курской области, также перешли к Покупателю.

Исходя из буквального толкования условий договора аренды № 6-157/16 от 01.09.2015, стороны при его заключении предусмотрели, что передача прав и обязанностей по данному договору со стороны Арендатора возможно только при условии обязательного уведомления Арендодателя, которое, в свою очередь и является документом, свидетельствующим о внесении соответствующих изменений в договор аренды. При этом стороны прямо предусмотрели, что в случае если изменения в договор носят уведомительный характер, подписание дополнительного соглашения к договору не требуется.

В силу ст. 421 ГК РФ юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно ч.1 ст.434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась.

Положения ч. 1 ст. 452 ГК РФ определяют, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Исходя из совокупности буквального толкования выше указанных норм права, следует, что если договор заключен в письменной форме, то и все изменения и дополнения к нему должны быть заключены в письменной форме. Вместе с тем, действующее законодательство не устанавливает императивного условия о том, что все изменения и дополнения могут быть заключены, исключительно в форме дополнительного соглашения к договору. Стороны свободны в выборе договора и условий договора, и вправе предусмотреть иную письменную форму, не запрещенную законом.

В рассматриваемом деле, стороны при заключении договора аренды определились, что именно в части передачи прав и обязанностей Арендатора по данному договору такое изменение носит обязательный уведомительный характер, не требующий заключения дополнительного соглашения.

С учетом изложенного, доводы государственного регистратора о не представлении документа, подтверждающего изменения в договор аренды, являются необоснованными и опровергаются материалами дела.

Как указывалось выше, Определением арбитражного суда от 04.07.2018г. производство по настоящему делу приостановлено до вступления в законную силу окончательного судебного акта по делу № А35-3196/2018.

Согласно информации, представленной на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» http://www.kursk.arbitr.ru (информационный ресурс «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru), в рамках указанного дела № А35-3196/2018 рассматривалось требование Акционерного общества «Газпром газораспределение» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области о признании незаконным решения Управления Росреестра по Курской области №46/028/001/2017-586 от 12.02.2018 в части отказа в государственной регистрации перехода прав и обязанностей по договору аренды земельных участков от 03.11.2015 №5 в отношении земельного участка с кадастровым номером 46:27:090301:294, расположенного по адресу: Россия, Курская область, Черемисиновский район, Русановский сельсовет, с. Нижнеольховатое, об обязании Управления Росреестра по Курской области осуществить государственную регистрацию перехода прав и обязанностей по договору аренды земельных участков от 03.11.2015 №5 в отношении земельного участка с кадастровым номером 46:27:090301:294, расположенного по адресу: Россия, Курская область, Черемисиновский район, Русановский сельсовет, с. Нижнеольховатое.

Решением арбитражного суда от 26.09.2018г. по делу А35-3196/2018 требования Общества удовлетворены.

В соответствии с ч. 2 ст. 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Как усматривается из дела № А35-3196/2018 арбитражный суд пришел к выводу, что в связи с переходом права собственности на газопровод межпоселковый с. Русаново – д. Никитское – с. Нижнеольховатое Черемисиновского района Курской области, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 46:27:090301:294, от ООО «Газпром межрегионгаз» (Продавец) к АО «Газпром газораспределение» (Покупатель), соответственно права по договору аренды №5 от 03.11.2015 в отношении указанного земельного участка, заключенного с Администрацией Черемисиновского района Курской области, также перешли к Покупателю по договору купли-продажи № 6-175/17/упр3-043/17 от 20.04.2017г. рассматриваемому также в рамках настоящего дела № А35-4202/2018).

Следовательно, при буквальном толковании условий договора аренды № 5/6-119/16 от 03.11.2015, стороны при его заключении предусмотрели, что передача прав и обязанностей по данному договору со стороны Арендатора возможно только при условии обязательного уведомления Арендодателя, которое, в свою очередь и является документом, свидетельствующим о внесении соответствующих изменений в договор аренды. При этом стороны прямо предусмотрели, что в случае если изменения в договор носят уведомительный характер, подписание дополнительного соглашения к договору не требуется.

Таким образом, исходя из совокупности изложенных норм, доводов, доказательств, арбитражный суд приходит к выводу, о том, что выводы суда по делу № А35-3196/2018 имеют преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела, ввиду чего в силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ, установленные в рамках указанного дела обстоятельства, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом настоящего дела, в котором участвуют те же лица.

Согласно п. 5 ч. 1 ст. 26 Федерального закона №218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии со ст. 27 Федерального закона № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Исходя из совокупности вышеизложенного, представленные в материалы дела доказательства свидетельствуют об отсутствии у Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области правовых и фактических оснований для отказа в государственной регистрации изменения договора аренды (уступки прав аренды, перевода долга по договору на объекты) в отношении земельных участков КН/УН: 46:07:150701:131 (расположенный по адресу: Курская область, Золотухинский район, Ануфриевский сельсовет, д. Ивановка), КН/УН: 46:07:150702:64 (расположенный по адресу: Курская область, Золотухинский район, Ануфриевский сельсовет, д. Седмиховка.

Представленными в материалы дела доказательствами подтверждается, что оспариваемый акт заинтересованного лица -сообщение об отказе в государственной регистрации от 28.02.2018г. № 46/008/001/2017-3187, вынесено с нарушением требований Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», препятствует осуществлению предпринимательской деятельности, нарушая права и законные интересы заявителя – АО «Газпром газораспределение», поскольку лицо не может воспользоваться правами, возникшими у заявителя на законных основаниях.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу части 1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств

В соответствии с ч. 2 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (ч. 4 ст. 71 АПК РФ).

Частью 5 статьи 200 АПК РФ установлено, что обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно пункту 3 части 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться, в том числе, указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Таким образом, принимая во внимание заявленные материально-правовые требования при указанных заявителем правовых основаниях, арбитражный суд считает, что в данном случае имеются основания для удовлетворения требований АО «Газпром газораспределение», предусмотренных нормами главы 24 АПК РФ.

В качестве восстановления нарушенного права заявитель просит арбитражный суд обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области произвести государственную регистрацию изменений договора аренды № 6-157/16 от 01.09.2015г., в течение 10 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу.

С учетом изложенного, арбитражный суд полагает надлежащим заявленный АО «Газпром газораспределение» способ восстановления нарушенного права.

Иные доводы сторон судом не принимаются в силу вышеизложенного, поскольку основаны на неверном толковании норм действующего законодательства Российской Федерации в данной сфере.

Расходы по уплате государственной пошлины распределяются по правилам статьи 110 АПК РФ, подлежат отнесению государственной пошлины на заинтересованное лицо.

При обращении в арбитражный суд, заявителем уплачена государственная пошлина.

Руководствуясь ст.ст. 17, 29, 65, 71, 110, 156, 159, 167-170, 176, 197-201 АПК РФ, арбитражный суд,

РЕШИЛ:

Требования АО «Газпром газораспределение» удовлетворить в полном объеме.

Признать недействительным сообщение об отказе в государственной регистрации от 28.02.2018г. № 46/008/001/2017-3187 Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области произвести государственную регистрацию изменений договора аренды № 6-157/16 от 01.09.2015г., в течение 10 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Оспариваемый акт проверен на соответствие нормам Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области в пользу АО «Газпром газораспределение» расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 руб. 00 коп.

Настоящее решение вступает в законную силу и может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия. В случае, если настоящее решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы, оно может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу. Апелляционные и кассационные жалобы подаются через Арбитражный суд Курской области.

Судья Морозова М.Н.