Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Хмелевского Сергея Ильича, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Поляковой Е.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Первого заместителя прокурора Курской области в защиту публичных интересов муниципального образования «город Курск» в лице Администрации города Курска

к комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска,

обществу с ограниченной ответственностью «Блюз»

о признании дополнительного соглашения от 01.04.2015 к договору аренды №128 от 23.05.2012 недействительным и применении последствий недействительности сделки

при участии представителей:

от истца: ФИО1 предъявлено служебное удостоверение,

от ответчиков:

от комитета по управлению муниципальным имуществом г. Курска: ФИО2 по доверенности №1277/07.01-14 от 14.03.2016,

от ООО «Блюз»: не явился, уведомлен надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

Заместитель прокурора Курской области обратился в Арбитражный суд Курской области в защиту публичных интересов муниципального образования «город Курск» в лице Администрации города Курска с исковым заявлением к комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска, обществу с ограниченной ответственностью «Блюз» с требованиями:

- признать недействительным (ничтожным) дополнительное соглашение от 01.04.2015 к договору аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска от 23.05.2012 №128, заключенное между комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Курска и ООО «Блюз»,

- применить последствия недействительности сделки, обязав ООО «Блюз» возвратить комитету по управлению муниципальным имуществом г. Курска помещение муниципального нежилого фонда, расположенное по адресу: <...>, лит. А, общей площадью 50,80 кв.м., в том числе: помещение V.

Представитель истца в судебном заседании 31.10.2017 исковые требования поддержал по основаниям, изложенном в иске.

Представитель ответчика – комитета по управлению муниципальным имуществом г. Курска, исковые требования оспорил, представил письменное мнение на иск.

Ответчик – ООО «Блюз», в судебное заседание 31.10.2017 не явился, ходатайств не заявил, уведомлен надлежащим образом. Согласно ранее представленному отзыву исковые требования оспаривает.

Дело рассматривается в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие ООО «Блюз», извещенного надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.

Изучив материалы дела, выслушав доводы сторон, суд установил следующее.

На основании договоров аренды №128 от 01.01.2008, от 01.01.2009, от 01.02.2010, от 01.01.2011 ООО «Блюз» для использования под общественное питание предоставлялось помещение муниципального нежилого фонда расположенное по адресу: <...>.

На основании решения комиссии от 17.05.2012 по определению формы и условий передачи муниципального нежилого фонда в аренду, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска (арендодатель) и ООО «Блюз» (арендатор) без проведения торгов был повторно заключен договор аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска №128 от 23.05.2012 (далее - договор), по условиям которого арендатору во временное пользование было передано помещение муниципального нежилого фонда общей площадью 50,80 кв. м, в том числе: помещение V, расположенное по адресу: <...>, лит. А, для использования под предприятие общественного питания.

Согласно выписке из протокола №4 заседания комиссии по определению условий передачи муниципального имущества в аренду от 17.05.2012 заключение договора аренды от 23.05.2012 №128 муниципального имущества с ООО «Блюз» сроком на 3 года осуществлено как с субъектом малого и среднего предпринимательства, с которым первоначальный договор аренды заключен до 01.07.2008.

В соответствии с п. 2.1 договора срок его действия определен с 23.05.2012 по 23.05.2015.

Арендованное имущество было передано ООО «Блюз» по акту приема-передачи нежилого помещения от 23.05.2012.

Договор аренды №128 от 23.05.2012 был зарегистрирован в установленном законом порядке 28.06.2012 за № 46-46-01/055/2012-788.

Дополнительными соглашениями от 01.09.2013 и от 20.08.2014 к договору аренды от 23.05.2012 №128 вносились изменения в части размера арендной платы.

Как следует из выписки из протокола №3 заседания комиссии по определению условий использования муниципального имущества от 26.03.2015, комиссией было принято решение о продлении срока действия договора аренды №128 от 23.05.2012 с ООО «Блюз» на 3 года.

На основании указанного решения между комитетом и обществом было подписано дополнительное соглашение от 01.04.2015 к договору аренды №128 от 23.05.2012, в соответствии с которым пункт 2.1. договора был изложен в следующей редакции «договор действует с 23.05.2012 по 01.04.2018». Также сторонами изменен размер арендной платы.

15.04.2015 дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Росреестра по Курской области за №46-46/001-46/020/2015-927/1.

Как указывает истец, из письма комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска от 20.04.2017 № 2693/0701-14, следует, что договор аренды от 23.05.2012 №128 заключен без проведения торгов. При этом заключение действующего договора аренды от 23.05.2012 №128 не является муниципальной преференцией.

Ссылаясь на то, что дополнительное соглашение от 01.04.2015 к договору аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска от 23.05.2012 №128 не соответствует требования статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, вследствие чего является недействительной сделкой, заместитель прокурора Курской области обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском в порядке ст. 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оценив представленные доказательства, арбитражный суд находит заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии с п.1 ст.166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п.1 ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.2 ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Заинтересованным в судебной защите является лицо, имеющее законное право или охраняемый законом интерес, а предъявленный этим лицом иск выступает средством защиты его нарушенного права и законных интересов.

Лицо, заявляя требование о признании сделки недействительной, должно доказать нарушение своих прав или законных интересов и возможность восстановления этого права избранным способом защиты. В предмет исследования должен быть включен вопрос о наличии у истца права на обращение в суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Исходя из требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лицо, заявляя требования о признании сделки недействительной, должно доказать нарушение своих прав или законных интересов и возможность восстановления этого права избранным способом защиты.

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 №15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» в силу пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 17.01.1992 №2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» (далее - Закон о прокуратуре), прокуроры участвуют в рассмотрении дел арбитражными судами в соответствии с процессуальным законодательством.

Согласно пункту 1 статьи 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

По смыслу приведенной нормы право требовать признания сделок недействительными предоставлено прокурору в целях защиты публичной собственности и иных публичных интересов (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.05.2011 №16402/10).

Способы защиты гражданских прав определены статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и иными законами, одним из которых является признание сделки недействительной.

Право прокурора требовать признания недействительной сделки предполагает, что обращение с иском преследует цель защиты интересов публично-правового образования или общественных интересов и сопровождается соответствующим обоснованием того, какие публичные или общественные интересы являются нарушенными оспариваемой частью сделки.

Обращаясь в суд с настоящим иском, заместитель прокурора сослался на то, что оспариваемым соглашением изменены существенные условия договора аренды от 23.05.2012 №128 в части срока аренды, что, по сути, является новой сделкой, поскольку отвечает ее признакам, закрепленным в статье 153 ГК РФ. При этом как усматривается из письма комитета по управлению муниципальным имуществом г. Курска №2693/0701-14 от 20.04.2017, заключение действующего договора аренды от 23.05.2012 №128 не является муниципальной преференцией.

Как указал истец, договор аренды помещения муниципального от 23.05.2012 №128 был заключен сторонами без проведения торгов, в связи с чем, дополнительное соглашение о заключении договора на новый срок до 01.03.2018 не могло быть заключено с обществом без проведения конкурса или аукциона.

Сделки, заключенные в обход торгов, посягают на публичные интересы и права и охраняемые законом интересы третьих лиц, которые вправе получит в аренду государственное и муниципальное имущество, приняв участие в конкурсе или аукционе.

Заключение договора аренды муниципального имущества без проведения торгов ограничило возможность выбора арендатора с лучшим предложением цены и условий исполнения договора аренды, чем нарушены интересы публично- правового образования как собственника передаваемого в аренду имущества, заинтересованного в выборе наилучшего предложения по эффективному использованию имущества, находящегося в государственной собственности.

Предоставление муниципального имущества без проведения торгов нарушает права и законные интересы муниципального образования «город Курск» на эффективное и рациональное использование имущества, возможное получение более высоких доходов от арендных платежей.

Таким образом, по мнению истца, дополнительное соглашение от 01.04.2015 к договору аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска от 23.05.2012 №128 не соответствует требования статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, в связи с чем, в силу прямого указания статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительной сделкой.

Возражая против удовлетворения исковых требований, комитет сослался на то, что первоначально договорные отношения между Комитетом и ООО «Блюз» возникли с 01.01.2003 в соответствии с договором аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска №128, по условиям которого, в аренду обществу передано имущество для использования под общественное питание по адресу: <...> Октября, 100 (литер А) площадью 47,70 кв.м. В дальнейшем договорные отношения ежегодно продлялись путем подписания договоров аренды от 01.01.2008, от 01.01.2009 года, от 01.02.2010, от 01.01.2011, от 01.01.2012, от 23.05.2012.

В соответствии с п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Статьей 15 Федерального закона №135-ФЗ от 26.07.2006 «О защите конкуренции» установлен запрет на акты и действия (бездействие) федеральных органов исполнительной власти, иных осуществляющих данные функции органов и организаций, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению и устранению конкуренции, за исключением предусмотренных законом случаев. Одним из исключений является заключение договора аренды в результате предоставления государственных или муниципальных преференций.

Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества определены статьей 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», которая введена Федеральным законом от 30.06.2008 №108-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О концессионных соглашениях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции предусмотрено, что по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

- размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

- минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Как следует из буквального толкования части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, а также систематического толкования всех положений названной статьи, необходимым условием реализации права добросовестного арендатора на заключение договора аренды на новый срок без проведения конкурса, аукциона является заключение первоначального договора (срок действия которого истек) в соответствии с порядком, предусмотренным частями 1 и 3 этой же статьи, то есть по результатам проведения конкурсов и аукционов на право заключения таких договоров.

Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что договор №128 от 23.05.2012, как и предыдущие договоры, были заключены между комитетом и обществом без проведения торгов на основании решений, принимаемых комиссией по определению формы и условий передачи муниципального нежилого фонда в аренду.

Согласно части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции до 01.07.2015 разрешалось заключение на новый срок без проведения торгов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 данного закона, и заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого и среднего предпринимательства.

Между тем, Федеральным законом от 02.07.2013 №144-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» с 01.07.2013 часть 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции признана утратившей силу.

Таким образом, законодатель с начала ограничил срок перезаключения договоров аренды муниципального имущества без проведения торгов (до 01.07.2015), а в последующем данная возможность была исключена.

При этом данное обстоятельство не повлекло автоматическое прекращение договора аренды №128 от 23.05.2012 заключенного сроком до 23.05.2015, поскольку он был заключен с соблюдением действующих в период его заключения норм. В том числе, установленный сторонами срок действия договора аренды №128 от 23.05.2012 (до 23.05.2015) не превышал установленный пунктом 4 статьи 53 Закона №135-ФЗ срок – до 01.07.2015.

На основании изложенного, суд считает обоснованными доводы истца о том, увеличение контрагентами срока действия договора №128 от 23.05.2012 могло быть осуществлено только по результатам проведение торгов, ибо приоритетным является требование о соблюдении публичной процедуры, предусмотренной статьей 17.1 Закона №135-ФЗ от 26.07.2006, и призванной обеспечить неопределенному круг субъектов предпринимательской деятельности равный доступ к участию в аукционе.

Доводы комитета о том, что оспариваемое в рамках настоящего дела дополнительное соглашение от 01.04.2015 к договору аренды от 23.05.2012 №128 не является самостоятельной сделкой, судом отклоняются, поскольку данная сделка в силу действующего законодательства является оспоримой.

На момент заключения оспариваемого дополнительного соглашения положения части 4 статьи 53 Закона N 135-ФЗ, разрешающие заключение договоров аренды на новый срок без проведения торгов, не действовали; поскольку договор аренды нежилых помещений заключен сторонами в 2012 году без проведения торгов, то дополнительное соглашение о продлении срока указанного договора на три года является новым договором аренды муниципального имущества, который не мог быть заключен с ООО «Блюз» без проведения конкурса или аукциона.

Частью 9 Статьи 17.1 Закона N 35-ФЗ предусмотрена возможность заключения на новый срок договора аренды, заключенного только по итогам торгов; предоставление ООО «Блюз» муниципального имущества без проведения торгов нарушает права и законные интересы муниципального образования «город Курск» на эффективное и рациональное использование имущества, возможное получение более высоких доходов от арендных платежей, а также препятствует развитию добросовестной конкуренции.

Указанная позиция подтверждается сложившейся судебной практикой (Определение Верховного Суда РФ от 20.05.2016 N 306-ЭС16-4411 по делу N А12-14971/2015, Определение Верховного Суда РФ от 30 июня 2017 г. N 305-КГ17-2739 по делу N А40-77121/2016).

Приведенные комитетом доводы со ссылкой пункты 7.1. и 7.2. договора аренды о возможности возобновления договора на неопределенный срок, а также на преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок, отклоняются судом, поскольку основаны на ошибочном толковании общих и специальных норм гражданского законодательства в совокупности, а также неверном определении соотношения императивных и диспозитивных норм.

В частности, согласно договору аренды №128 от 23 мая 2012 г. стороны установили срок аренды – с 23 мая 2012 г. до 23 мая 2015 г. Впоследствии стороны заключили спорное дополнительное соглашение от 01 апреля 2015 г. продлив срок действия договора до 01 марта 2018 г.

Таким образом, договор аренды №128 от 23 мая 2012 г. прекратил свое действие в связи с истечением срока и заключением сторонами вышеуказанного соглашения в отношении спорного объекта недвижимости на новый срок.

Кроме того, согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в п.п. 31, 32 Информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», по смыслу статьи 621 ГК РФ заключение договора аренды на новый срок является заключением нового договора.

Заключая соглашения на новый срок, стороны, по сути, исключили предусмотренную п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ возможность возобновления договора аренды на неопределенный срок, прекратив его действие и установив специальный порядок продления договора на новый срок путем заключения последующего соглашения.

Доводы ООО «Блюз» о преюдициальном значении решения по делу №А35-3671/2016, согласно которому с общества взыскана неустойка за несвоевременное внесение арендных платежей по договору №128 от 23.05.2012, в том числе за 2015 и 2016 годы, для настоящего дела судом отклоняются по следующим основаниям.

В соответствии с п. 2 ст. 69 АПК РФ данные обстоятельства не подлежали доказыванию вновь при рассмотрении арбитражными судами настоящего дела, в котором участвуют те же лица.

Судом установлено, что при рассмотрении дела №А35-3671/2016 имелся иной состав сторон, кроме того оценка действительности договора аренды помещений муниципального нежилого фонда города Курска №128 от 23.05.2012 (с учетом дополнительного соглашения от 01.04.2015) в решении Арбитражного суда по Курской области от 08.08.2016 по делу №А35-3671/2016 не давалась.

Таким образом, суд пришел к выводу, что оспариваемое дополнительное соглашение от 01.05.2015 нарушает установленный публичный порядок предоставления муниципального имущества в аренду, что нарушает публичные интересы МО «Город Курск».

Согласно ч.2 статьи 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Таким образом, исходя из вышеприведенных норм федерального законодательства, дополнительное соглашение от 01.04.2015 к договору аренды №128 от 23.05.2012, является ничтожна сделкой.

Принимая во внимание изложенное выше, арбитражный суд признает заявленное истцом требование о признании недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения от 01.04.2015 к договору аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска от 23.05.2012 №128, заключенного между комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Курска и ООО «Блюз», законным, обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Вместе с тем, требования прокурора о применении последствий недействительности сделки, в виде возвратить комитету по управлению муниципальным имуществом г. Курска помещения муниципального нежилого фонда, расположенное по адресу: <...>, лит. А, общей площадью 50,80 кв.м., в том числе: помещение V, не подлежат удовлетворению.

Судом установлено, что на момент вынесения настоящего спора, спорное арендованное муниципальное помещение передано в собственность ООО «Блюз» на основании заключенного между комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Курска и ООО «Блюз» договора купли-продажи муниципального имущества от 17.08.2017 года №22-2017/08/В.

Договор купли-продажи №22-2017/08/В от 17.08.2017 зарегистрирован Управлением Росреестра по Курской области 31.08.2017 за №46:29:102191:53-46/001/2017-10.

Учитывая, что собственником спорного имущества является ООО «Блюз», оснований для удовлетворения требований в части применения последствий недействительности сделки, в виде обязания ООО «Блюз» возвратить комитету по управлению муниципальным имуществом г. Курска помещение муниципального нежилого фонда, расположенное по адресу: <...>, лит. А, общей площадью 50,80 кв.м., в том числе: помещение V не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины возлагаются на ответчиков в равных долях.

Вместе с тем, государственная пошлина с комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска не подлежит взысканию в силу пункта 333.22 НК РФ.

На основании статей 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 16, 110, 112, 156, 167-170, 176 и 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Заявленные исковые требования удовлетворить частично.

Признать недействительным (ничтожным) дополнительное соглашение от 01.04.2015 к договору аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска от 23.05.2012 №128, заключенное между комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Курска и ООО «Блюз».

В остальной части в удовлетворении заявленных исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Блюз» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3 000 руб.00 коп.

Данное решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Курской области в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г.Воронеже.

Судья С.И. Хмелевской