Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Белых Н.Н. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Прокоповой Н.И., рассмотрел в открытом судебном заседании после объявленного 19.12.2016 перерыва, дело по иску

Общества с ограниченной ответственностью «Соловьиная роща»

к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи муниципального имущества,

третьи лица: Комитет архитектуры и градостроительства г. Курска, Администрация города Курска.

В судебном заседании приняли участие представители:

от истца - ФИО1 по доверенности от 20.02.2016;

от ответчика - ФИО2 по доверенности от 19.05.2016; ФИО3 по доверенности от 14.03.2016;

от третьих лиц - не явились, уведомлены.

Общество с ограниченной ответственностью «Соловьиная роща» (далее – ООО «Соловьиная роща», истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом города Курска (далее – КУМИ г. Курска, ответчик) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи муниципального имущества № 15-2015/03/В от 27.03.2015. в котором просит считать пункт 3 указанного договора в редакции покупателя, изложенной в протоколе разногласий к договору купли-продажи муниципального имущества:

«Имущество продаётся по цене 40 790 677,97 руб. без учета НДС- основная сумма платежа в соответствии с отчётом об оценке рыночной стоимости. Стоимость неотделимых улучшений имущества составляет 51 250 000 рублей. Стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества зачитывается в счет оплаты имущества. На сумму основного долга, начисляются проценты исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. Оплата приобретаемого имущества по настоящему договору производится Покупателем в рассрочку, согласно графику платежей. Сумма процентов, начисленных на основной долг, определяется следующим образом:

О х D х 1/3 ставки рефинансирования.

Пр= 365X100

где

Пр- сумма процентов,

О- остаток задолженности по основному долгу,

Д- фактическое количество календарных дней между платежами,

365- фактические дни в году.

Оплата процентов по настоящему договору производится Покупателем одновременно с погашением основного долга.

Оплата приобретаемого имущества осуществляется Покупателем самостоятельно в текущем месяце до 10 числа каждого месяца включительно, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца.

Оплата приобретаемого в рассрочку Имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения Покупателя.

При досрочном погашении части основного долга Покупатель производит ежемесячную оплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу.

Суммы, поступающие в счет оплаты приобретаемого имущества по настоящему договору, направляются вне зависимости от назначения платежа, указанного в платежном документе, в следующей очередности:

- на уплату неустойки;

- на уплату процентов;

- на погашение основного долга».

В обоснование заявленных требований истец прикладывает отчет подготовленный ИП ФИО4 №0608 от 30.04.2015 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения на 3-ем этаже (комнаты №1-15, 17-25, 59а), нежилого помещения на 4-м этаже (комнаты №1-5, 8-24, 59-61, 52а), нежилого помещения на 5-ом этаже (комнаты №1-5, 8-24, 63а, 27-29) общей площадью 999,2 кв.м., расположенных по адресу: <...>. Согласно указанному отчету величина рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 28.04.2015 составляет: 40 790 677 руб. 97 коп. без учета НДС.

Определением от 03.09.2015 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика судом привлечены Комитет архитектуры и градостроительства г. Курска и Администрацию г. Курска.

Определением Арбитражного суда Курской области от 14.10.2015 для определения рыночной стоимости и объема произведенных неотделимых улучшений по ходатайству истца была назначена комплексная строительно-техническая и оценочная судебная экспертиза по делу №А35-6028/2015, проведение которой поручено Обществу с ограниченной ответственностью «Эксперт», действительному члену НП «НАЦИОНАЛЬНАЯ ПАЛАТА СУДЕБОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ» с привлечением индивидуального предпринимателя ФИО5, члена некоммерческого партнерства «Палата судебных экспертов»: проведение строительно-технической экспертизы поручено эксперту-строителю общества с ограниченной ответственностью «Эксперт» ФИО6, проведение оценочной экспертизы поручено индивидуальному предпринимателю ФИО5. Производство по делу приостановлено до получения экспертного заключения.

Определением Арбитражного суда Курской области от 01.12.2015 для проведения комплексной строительно-технической и оценочной судебной экспертизы была привлечена эксперт-сметчик ООО «Эксперт» ФИО7.

По результатам проведенной экспертизы в арбитражный суд поступило заключение экспертов № 272/15 от 21.12.2015.

В процессе рассмотрения спора ответчик, ссылаясь на наличие противоречий в выводах экспертов, заявил ходатайство о назначении повторной судебной комплексной строительно-технической и оценочной экспертизы, проведение которой ответчик просит поручить экспертам Некоммерческого партнерства «Курский центр судебной экспертизы»: ФИО8, являющейся компетентным экспертом в области судебной экспертизы по специальности «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанных с ними, в том числе с целью проведения их оценки»; ФИО9, являющемуся компетентным экспертом в области судебной экспертизы по специальности «Исследование строительных объектов и территорий, функционально связанных с ними, в том числе с целью проведения их оценки»; ФИО10, являющемуся компетентным экспертом в области «Исследования строительных объектов, их отдельных фрагментов, инженерных систем, оборудования и коммуникаций с целью установления объема, качества и стоимости выполненных, использованных материалов и изделий»; ФИО11, имеющему высшее образование по специальности «Экономика и управление на предприятии», диплом о профессиональной переподготовке от 2005г. по программе «Оценка стоимости предприятия».

Также судом было принято к рассмотрению ходатайство истца о назначении дополнительной комиссионной комплексной строительно-технической и оценочной экспертизы. При этом проведение строительно-технической экспертизы истец просил поручить ООО «ЭКСПЕРТ» с привлечением в качестве экспертов ФИО12, ФИО6 и ФИО7, проведение оценочной экспертизы – ИП ФИО5.

В обоснование заявленного ходатайства истец указывает, что спорные помещения, подлежащие выкупу, являются частью здания. Неотделимые улучшения в спорных помещениях были созданы в процессе реализации проекта «Реконструкция гостиницы «Октябрьская» с увеличением площадей и надстройкой мансардного этажа; 2-я очередь - двухэтажная пристройка с размещением торговых площадей и обеденного зала ресторана на 50 посадочных мест (корректировка проектной документации); 3-я очередь - реконструкция существующей гостиницы с размещением на втором этаже конференц-зала на 60 мест, 9 гостиничных номеров, кухни ресторана; па 3, 4, 5 этажах - 45 гостиничных номеров; 4-я очередь - надстройка 6-го этажа над существующим зданием гостиницы». Согласно проекту и первичным документам общая площадь помещений реконструированных в ходе реализации проекта составила 3 617, 18 кв.м., в том числе и спорные помещения площадью 999,2 кв.м. В целях устранения сомнений о соотношении объемов и стоимости затрат, истец ходатайствовал о проведении исследования в части установления объемов и стоимости затрат при создании неотделимых улучшений в рамках реализации всего проекта с последующим определением объемов и стоимости затрат по созданию неотделимых улучшений спорных помещений.

Поскольку при проведении первоначальной комплексной строительно-технической и оценочной судебной экспертизы, рыночная стоимость определялась не на дату поступления в уполномоченный орган заявления общества о реализации предоставленного ему законом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также в связи с учетом изложенных выще фактических обстоятельств дела и доводов истца, определением Арбитражного суда Курской области от 31.05.2016 по настоящему делу назначена дополнительная комплексная комиссионная строительно-техническая и оценочная судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Эксперт» (эксперты ФИО6, ФИО12, ФИО7) с привлечением индивидуального предпринимателя ФИО5, члена некоммерческого партнерства «Палата судебных экспертов».

Определением от 05.07.2016 для проведения назначенной судебной экспертизы суд привлек в качестве эксперта-сметчика ФИО13, а также продлил срок проведения судебной экспертизы по делу №А35-6028/2015 до 15.08.2016.

Определением от 12.09.2016 по настоящему делу было удовлетворено ходатайство эксперта ФИО5 о предоставлении дополнительных материалов и продлении срока проведения экспертизы по настоящему делу. Срок проведения экспертизы по делу №А35-6028/2015 был продлен до 03.10.2016

03.10.2016 через канцелярию суда от ООО «Эксперт» поступило экспертное заключение №367/2016, которое приобщено к материалам дела.

В процессе рассмотрения спора ответчик заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов – Акта экспертного исследования с целью рецензирования Заключения экспертов №272/15 (судебная комплексная строительно-техническая и оценочная экспертиза), Заключения №367/16 (дополнительная комиссионная строительно-техническая т оценочная экспертиза) по делу №А35-6028/2015 об определении выкупной стоимости выкупаемых помещений общей площадью 999,2 кв.м., расположенных по адресу: <...>, литер А, с учетом зачета неотделимых улучшений, подготовленного ФИО9, и вызове в судебное заседание в качестве специалиста ФИО9 для дачи пояснений по экспертному заключению.

Ходатайства приняты судом к рассмотрению.

До начала судебного заседания через канцелярию суда от истца поступило письменное мнение на ходатайство ответчика о приобщении дополнительных документов, в котором ООО «Соловьиная роща» относительно удовлетворения ходатайства возражает, указывая на то, что ФИО9 не предупрежден об уголовной ответственности за дачу ложного заключения и в своем заключении высказывает лишь частное мнение относительно результатов судебной экспертизы, в связи с чем данный акт исследования не содержит сведений об обстоятельствах, имеющих значение для дела. Письменное мнение приобщено судом к материалам дела.

Через канцелярию суда от ответчика поступило письменное мнение на экспертное заключение, согласно которому КУМИ г. Курска с результатами экспертизы не согласно, полагая, что Заключение от 30.09.2016г. № 367/16 является недостоверным и необоснованным. Ответчик ссылается на отсутствие в экспертном заключении указания на методы исследования; отсутствие обоснований, подтверждающих выводы экспертов, что свидетельствует о неполноте, нарушении принципов всесторонности и полноты проведенного исследования. Кроме того, по мнению ответчика, из экспертного заключения не усматривается, какие работы данный проект реконструкции предусматривает в отношении объекта реконструкции гостиницы «Октябрьская», а какие - в отношении нежилых помещений общей площадью 3617,1 кв.м., состоящих из площади 999,2 кв.м. и 2617,9 кв.м. В результате чего, по мнению КУМИ г. Курска, эксперты-строители в состав неотделимых улучшений по помещениям общей площадью 3617,1 кв.м., включают все работы, проведенные по реконструкции всего здания, включая пристройку с размещением торговых площадей и обеденного зала ресторана на 50 посадочных мест - 2-я очередь, надстройку 6-го этажа над существующим зданием гостиницы - 4-я очередь, что необоснованно и незаконно увеличивает стоимость неотделимых улучшений выкупаемого помещения. В обоснование своих возражений ответчик также ссылается на отсутствие в экспертном заключении данных промежуточных исследований экспертов, позволяющих проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов, что свидетельствует о неполноте проведенного исследования. Кроме того, по мнению КУМИ г. Курска эксперты рассчитывают стоимость всех затрат на указанные работы только на площадь относящуюся к муниципальной собственности 3617,1 кв.м., что противоречит нормам закона и необоснованно увеличивает стоимость неотделимых улучшений выкупаемого помещения.

Письменное мнение на экспертное заключение приобщено судом к материалам дела.

Через канцелярию суда от истца поступили письменные возражения на мнение ответчика на экспертное заключение, в котором ООО «Соловьиная роща» указывает, что дополнительная экспертиза назначалась судом не для устранения пороков первоначальной экспертизы, а для разрешения вопроса об определении стоимости выкупаемого имущества в соответствии с нормами законодательства, в связи с чем полагает, что Заключение экспертов №367/2016 соответствует требованиям действующего законодательства. Приобщены к материалам дела.

Через канцелярию суда 19.12.2016 от ООО «Эксперт» поступили письменные пояснения на экспертное заключение №367/16 и письменное ходатайство об исправлении описки в экспертном заключении №367/16.

На рассмотрении у суда находится ходатайство ответчика о приобщении к материалам дела дополнительных документов (Акта экспертного исследования с целью рецензирования Заключения экспертов) и ходатайство о вызове в судебное заседание в качестве специалиста ФИО9

В судебном заседании представитель истца уточенные исковые требования поддержал в полном объеме, относительно удовлетворения ходатайств ответчика о вызове в судебное заседание в качестве специалиста ФИО9 и приобщения дополнительных документов возражал. Просил суд судебные расходы, понесенные в связи с назначением судебных экспертиз по делу, возложить пополам на истца и ответчика, а расходы по оплате госпошлины – полностью на ответчика.

В судебном заседании представитель ответчика устно поддержал доводы, изложенные в письменном мнении на экспертное заключение, также поддержал заявленные ранее ходатайства о вызове в судебное заседание в качестве специалиста ФИО9 и приобщении дополнительных документов. Просил суд судебные расходы, понесенные в связи с назначением судебных экспертиз по делу, возложить на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

Для ознакомления сторон с пояснениями, представленными ООО «Эксперт», судом в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) был объявлен перерыв до 23.12.2016.

После перерыва в судебном заседании через канцелярию суда от истца поступило письменное заявление об уточнении исковых требований, с учетом ходатайства экспертного учреждения об исправлении описок в Заключении экспертов №367/2016, в соответствии с которым ООО «Соловьиная роща» просит суд:

1. Урегулировать разногласия, возникшие между КУМИ г. Курска и ООО «Соловьиная роща» при заключении договора купли- продажи муниципального имущества № 15-2015/03/В от 27.03.2015 и читать пункт 3 указанного договора в следующей редакции:

«Имущество продаётся по цене 38 216 402 (Тридцать восемь миллионов двести шестнадцать тысяч четыреста два) рубля 00 копеек без учета НДС.

Стоимость неотделимых улучшений имущества составляет 32 449 238 (Тридцать два миллиона четыреста сорок девять тысяч двести тридцать восемь) рублей 00 копеек.

Стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества зачитывается в счет оплаты имущества.

На сумму основного долга, начисляются проценты исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

Оплата приобретаемого имущества по настоящему договору производится Покупателем в рассрочку, согласно графику платежей.

Сумма процентов, начисленных на основной долг, определяется следующим образом:

О х D х 1/3 ставки рефинансирования. Пр= 365X100 где Пр- сумма процентов, О- остаток задолженности по основному долгу, Д- фактическое количество календарных дней между платежами, 365- фактические дни в году.

2. Взыскать с комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска в пользу общества с ограниченной ответственностью «Соловьиная роща» судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб. 00 коп. и расходы по оплате проведения судебных экспертиз в общей сумме 149 000 руб. 00 коп.

Уточненные исковые требования приняты судом к рассмотрению.

Через канцелярию суда 23.12.2016 от ответчика поступило письменное ходатайство о назначении повторной экспертизы по делу. В обоснование заявленного ходатайства КУМИ г. Курска указывает, что Заключение экспертов №367/2016 не может служить доказательством по настоящему делу, так как его выводы не являются обоснованными и достоверными, в связи с чем просит суд назначить повторную комплексную экспертизу – строительно-техническую и оценочную экспертизу, и поручить ее проведения экспертам Некоммерческого партнерства «Курский центр судебной экспертизы»: ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО14, ФИО11, с поставкой перед экспертами следующих вопросов:

I. Вопросы в рамках строительно-технической экспертизы:

1. Соответствует ли представленная ООО «Соловьиная роща» первичная документация, в том числе проектно-сметная документация, составленная в целях реализации реконструкции нежилого помещения, состоящего из комнат №№1-15, 17-25, 59а на 3-м этаже, нежилого помещения, состоящего из комнат №№ 1-5, 8-24, 59-61, 52а на 4-м этаже, нежилого помещения, состоящего из комнат №№ 1-5, 8-24, 63а, 27-29 на 5-м этаже в здании литер А, общей площадью 999,2 кв.м., расположенном по адресу: <...>, в рамках проекта «Реконструкция гостиницы «Октябрьская» с увеличением площадей и надстройкой мансардного этажа; 2-я очередь -двухэтажная пристройка с размещением торговых площадей и обеденного зала ресторана на 50 посадочных мест (корректировка проектной документации); 3-я очередь - реконструкция существующей гостиницы с размещением на втором этаже конференц-зала на 60 мест, 9 гостиничных номеров, кухни ресторана; на 3,4,5, этажах - 45 гостиничных номеров; 4-я очередь - надстройка 6-го этажа над существующим зданием гостиницы» фактически выполненному объему, содержанию работ и понесенным затратам, в результате, которых были созданы неотделимые улучшения, выполненные в указанных выше нежилых помещениях общей площадью 999,2 кв.м., расположенного по адресу: <...>

2. Какой объем произведенных ООО «Соловьиная роща» работ и понесенных им затрат в рамках проекта «Реконструкция гостиницы «Октябрьская» с увеличением площадей и надстройкой мансардного этажа; 2-я очередь - двухэтажная пристройка с размещением торговых площадей и обеденного зала ресторана на 50 посадочных мест (корректировка проектной документации); 3-я очередь - реконструкция существующей гостиницы с размещением на втором этаже конференц-зала на 60 мест, 9 гостиничных номеров, кухни ресторана; на 3,4,5, этажах - 45 гостиничных номеров; 4-я очередь - надстройка 6-го этажа над существующим зданием гостиницы» привел к созданию неотделимых улучшений нежилого помещения, состоящего из комнат №№1-15, 17-25, 59а на 3-м этаже, нежилого помещения, состоящего из комнат №№ 1-5, 8-24, 59-61, 52а на 4-м этаже, нежилого помещения, состоящего из комнат №№ 1-5, 8-24, 63а, 27-29 на 5-м этаже в здании литер А, общей площадью 999,2 кв.м., расположенном по адресу: <...>?

II. Вопросы в рамках оценочной экспертизы с учетом ответов на вопросы 1 - 2 в пределах строительно-технической экспертизы:

1. Какова рыночная стоимость произведенных ООО «Соловьиная роща» неотделимых улучшений нежилого помещения, состоящего из комнат №№1-15, 17-25, 59а на 3-м этаже, нежилого помещения, состоящего из комнат №№ 1-5, 8-24, 59-61, 52а на 4-м этаже, нежилого помещения, состоящего из комнат №№ 1-5, 8-24, 63а, 27-29 на 5-м этаже в здании литер А, общей площадью 999,2 кв.м., расположенном по адресу: <...>, в рамках проекта «Реконструкция гостиницы «Октябрьская» с увеличением площадей и надстройкой мансардного этажа; 2-я очередь -двухэтажная пристройка с размещением торговых площадей и обеденного зала ресторана на 50 посадочных мест (корректировка проектной документации); 3-я очередь - реконструкция существующей гостиницы с размещением на втором этаже конференц-зала на 60 мест, 9 гостиничных номеров, кухни ресторана; на 3,4,5, этажах - 45 гостиничных номеров; 4-я очередь - надстройка 6-го этажа над существующим зданием гостиницы» без учета НДС, на дату 10.04.2014г. установления рыночной стоимости имущества в целях выкупа с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения?

2. Какова рыночная стоимость нежилого помещения, состоящего из комнат №№1-15, 17-25, 59а на 3-м этаже, нежилого помещения, состоящего из комнат №№ 1-5, 8-24, 59-61, 52а на 4-м этаже, нежилого помещения, состоящего из комнат №№ 1-5, 8-24, 63а, 27-29 на 5-м этаже в здании литер А, общей площадью 999,2 кв.м., расположенном по адресу: <...>, за вычетом стоимости произведенных ООО «Соловьиная роща» неотделимых улучшений нежилого помещения, состоящего из комнат №№1-15, 17-25, 59а на 3-м этаже, нежилого помещения, состоящего из комнат №№ 1-5, 8-24, 59-61, 52а на 4-м этаже, нежилого помещения, состоящего из комнат №№ 1-5, 8-24, 63а, 27-29 на 5-м этаже в здании литер А, общей площадью 999,2 кв.м., расположенном по адресу: <...>, без учета НДС по состоянию на 10.04.2014г.? Ходатайство принято судом к рассмотрению.

Через канцелярию суда от истца поступило письменное мнение на ходатайство ответчика о назначении повторной экспертизы по делу, с котором ООО «Соловьиная роща» указывает, что ответчик не привел аргументированных и доказательственных доводов наличия в заключении экспертов противоречий, сомнения ответчика основаны на отсутствии у него специальных познаний в области строительства. Приобщено судом к материалам дела.

Через канцелярию суда 23.12.2016 от ответчика поступило письменное мнение на заявление истца об уточнении исковых требований, в которых КУМИ г. Курска полагает, что уточненные исковые требования не подлежат удовлетворению, поскольку основаны на Заключении экспертов №367/2016, в то время как указанное заключение, по мнению КУМИ г. Курска является недостоверным и необоснованным. Приобщено к материалам дела.

В судебном заседании представитель истца уточенные исковые требования поддержал в полном объеме, пояснил, что исковые требования уточняет лишь в части взыскания судебных расходов по делу. Возражал против удовлетворения ходатайств ответчика о назначении повторной экспертизы по делу, вызове в судебное заседание в качестве специалиста ФИО9, а также приобщения дополнительных документов – Акта экспертного исследования с целью рецензирования Заключения экспертов.

Представитель ответчика в судебном заседании устно поддержал доводы, изложенные в письменном мнении, также поддержал заявленные ранее ходатайства о назначении повторной экспертизы по делу, вызове в судебное заседание в качестве специалиста ФИО9 и приобщения к материалам дела Акта экспертного исследования с целью рецензирования Заключения экспертов.

Акт экспертного исследования с целью рецензирования Заключения экспертов приобщен судом к материалам дела.

В связи с отсутствием необходимости в удовлетворении ходатайства ответчика о вызове в судебное заседание специалиста судом отказано на основании статей 55.1, 87.1, 159 АПК РФ, которые исключают возможность опроса специалиста для целей оценки представленных в дело доказательств, поскольку такие полномочия относятся к компетенции суда.

Арбитражный суд, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства по вопросу проведенной экспертизы по делу с учетом дополнительной экспертизы и доводы сторон порядке статьи 71 АПК РФ, заявленное ответчиком ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы отклонил как необоснованное, поскольку ранее назначенная судом экспертиза с учетом дополнительной проведена в соответствии с нормами процессуального законодательства, эксперт ответил на вопросы, поставленные судом, ясно и полно, противоречия в выводах экспертов отсутствуют, экспертом были исследованы все имеющиеся документы, необходимые для предоставления экспертом полных ответов на вопросы. Кроме того, в ходе судебного разбирательства были опрошены эксперты, проводившие экспертизу по данному делу: ФИО12, ФИО6, ФИО13, ФИО5, которые дали пояснения по всем возникшим у ответчика вопросам.

Представитель Администрации г. Курска, уведомленный надлежащим образом, в судебное заседание не явился, ранее через канцелярию суда представил письменное мнение, в котором относительно заявленных требований возражал, ссылаясь на пропуск истцом срока исковой давности для обращения в суд за защитой своих прав, полагая, что срок исковой давности должен исчисляться с момента окончания работ по реконструкции, то есть с 21.12.2010.

Представитель Комитета архитектуры и градостроительства города Курска, уведомленный надлежащим образом, в судебное заседание не явился, ранее через канцелярию суда представил письменное мнение, в котором в удовлетворении заявленных требований просил отказать в полном объеме.

Неявка в судебное заседание представителей третьих лиц, участвующих в деле извещенных надлежащим образом, в силу ст. 156 АПК РФ не препятствует рассмотрению спора в его отсутствие.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения сторон, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

ООО «Соловьиная роща» зарегистрировано в качестве юридического лица 24.12.2002, ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес – 305023, <...>.

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска зарегистрирован в качестве юридического лица 19.06.1997 ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес - 305004, <...>.

15.02.2005 между КУМИ г. Курска (арендодатель) и ООО «Соловьиная роща» (арендатор) заключен договор аренды помещения муниципального нежилого фонда №2895, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду по акту приема-передачи для использования под прочие (гостиница) помещение муниципального нежилого фонда, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 3740,10 кв.м.

Согласно пункту 2.2 договор действует с 15.02.2005 по 13.02.2020.

В силу пункта 8.2 договора стороны установили, что арендатор дает согласие на проведение работ по реконструкции арендованных помещений, в том числе: модернизацию фасада здания, замену всех коммуникаций, дверных и оконных блоков, санитарно-технического оборудования, установку современных систем кондиционирования, вентиляции, контроля доступа, противопожарной безопасности, средств связи, автоматизации учета управления, оснащение гостиничных номеров современной мебелью, мягким инвентарем, бытовыми приборами, перепланировку внутренних помещений, а при необходимости строительство дополнительных пристроенных и надстроенных помещений для создания современного, отвечающего новым стандартам гостиничного хозяйства номерного фонда за счет собственных средств арендатора.

Произведенные арендатором в процессе реконструкции неотделимые и отделимые улучшения арендованного имущества являются собственностью арендатора.

15.04.2005 между сторонами заключено дополнительное соглашение к вышеуказанному договору аренды, согласно которому площадь помещения уменьшена до 3 566,40 кв.м.

Поскольку имущество, передаваемое в аренду обладало рядом недостатков, сторонами был составлен Дефектный акт от 24.04.2005 технического состояния на момент обследования, при передаче здания помещений гостиницы «Октябрьская», расположенной по адресу: <...>, требующих ремонтно-строительных и восстановительных работ, в котором содержалось подробное описание имеющихся дефектов с указанием способа их устранения.

Дополнительным соглашением от 01.05.2008 к договору аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска стороны уменьшили площадь арендуемого помещения до 998, 6 кв.м.

21.12.2010 в связи с уточнением ФГУП «Ростехинвентаризация» – Федеральное БТИ технических характеристик арендуемых помещений, площадь арендуемого имущества была скорректирована дополнительным соглашением, в соответствии с которым стороны договорились изложить пункт 1.1 договора в следующей редакции:

«арендодатель передает, а арендатор принимаем в аренду по акту приема-передачи для использования под гостиницу помещение муниципального нежилого фонда, расположенное по адресу: <...>, литер А, общей площадью 999, 2 кв.м., в том числе: 3-й этаж (площадью 333,8 кв.м.) – комнаты №1-15, 17-25, 59а; 4 этаж (площадью 333,6 кв.м.) – комнаты №1-5, 8-24, 59-61, 52а; 5 этаж (площадью 331,8 кв.м.) – комнаты №1-5, 8-24, 63а, 27-29».

Как поясняет истец, в период действия договора аренды истцом был разработан проект «Реконструкция арендуемых помещений муниципального нежилого фонда по ул. Ленина, 72, гостиница «Октябрьская», реконструкция указанного помещения производилась ООО «Соловьиная роща» за счет собственных средств с согласия арендодателя.

На основании распоряжения Администрации города Курска №1527-ра от 15 сентября 2005 года ООО «Соловьиная роща» разрешено выполнить реконструкцию арендуемых помещений муниципального нежилого фонда по ул. Ленина, 72.

28.12.2005 истцом было получено разрешение на строительство № 260 на выполнение подготовительных работ по объекту «реконструкция гостиницы «Октябрьская» по ул. Ленина, 72».

В соответствии с Постановлением Администрации города Курска № 1850 от 28.06.2006 ООО «Соловьиная роща» предоставлен дополнительный земельный участок с ориентировочной площадью 200 кв.м. по ул. Ленина, 72 в аренду сроком на 364 дня под проектирование реконструкции гостиницы «Октябрьская» с увеличением площадей и надстройкой мансардного этажа.

Постановлением Администрации города Курска № 1705 от 05.08.2008 внесены изменения в Постановление Администрации города Курска № 1850 от 28.06.2006, с указанием следующих дополнений: «1-я очередь – пристройка с размещением на 1,2 этажах салона красоты и фитнес центра; 2-я очередь – реконструкция существующей гостиницы с размещением на 2-м этаже конференц-зала на 60 мест и 10 гостиничных номеров; на 3,4, 5 этажах 54 гостиничных номера».

Согласно Постановлению Администрации города Курска № 384 от 13.04.2009 в Постановление Администрации города Курска № 1850 от 28.06.2006 внесены следующие изменения – абзацы 2,3,4 пункта 2 изложены в следующей редакции: «1-я очередь – реконструкция помещения ресторана с размещением кухни в подвальном помещении и устройством входной группу; 2-я очередь – пристройка с размещением на 1,2 этажах торгово-офисных помещений и обеденного зала ресторана на 50 мест». Абзацы 5,6 изложены в следующей редакции: «3-я очередь – реконструкция существующей гостиницы с размещением на 2 этаже конференц-зала на 60 мест, 9 гостиничных номером, кухни ресторана; на 3,4,5 этажах – 45 гостиничных номером; 4-я очередь – пристройка с размещением на 1,2,3 этажах торгово-офисных помещений, салона красоты и фитнес центра».

Как поясняет истец, 09.12.2010 им было получено заключение №51 Курского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» о технической возможности перепланировки нежилых помещений на 3,4 и 5 этажах здания литер А, расположенного по адресу: <...>.

Кроме того, автономным учреждением Курской области «Государственная экспертиза проектов Курской области» было подготовлено Положительное заключение государственной экспертизы № 46-1-2-0395-11 от 18.10.2011, в котором указано, что данный проект соответствует требованиям норм и правил проектирования.

В исковом заявлении истец указывает, что поскольку помещения гостиницы были переданы в неудовлетворительном состоянии, не позволяющем осуществлять эксплуатацию, ООО «Соловьиная роща» приступило к перепланировке внутренних помещений, оснащению гостиничных номеров современной мебелью, мягким инвентарем, бытовыми приборами, строительству дополнительных пристроенных и надстроенных помещений для создания современного, отвечающего новым стандартам гостиничного хозяйства номерного фонда реконструкции.

В материалы дела представлено письмо КУМИ г. Курска от 15.07.2011 №3607/07.01-14, которым подтверждается согласие собственника указанных помещений на проведение работ по реконструкции объекта.

Из представленных в материалы дела технических паспортов усматривается, что в связи с произведенной реконструкцией полностью изменилось производственное назначение всех площадей помещений, за счет технических решений, а также появились дополнительные помещения за счет вновь созданного антресольного этажа.

10.04.2014 ООО «Соловьиная роща», руководствуясь положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", обратилось в КУМИ г. Курска с заявлением (исх. №117 от 09.04.2014) о предоставлении преимущественного права приобретения арендуемого помещения, расположенного по адресу: <...>, лит. А, общей площадью 999,2 кв.м. с указанием намерения воспользоваться правом на зачет в рыночную стоимость объекта недвижимости неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя.

Решением комитета от 27.03.2015г. № 11 «Об условии приватизации арендуемого имущества» принято решение приватизировать нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, и направить арендатору ООО «Соловьиная роща» предложение о заключении договора купли-продажи имущества и договор купли-продажи арендуемого имущества.

Цена договора купли-продажи установлена в размере 51 049 152 руб. 54 коп. на основании отчета об оценке №97/4-03/03-15 от 17.03.2015г., выполненного независимым оценщиком ООО «Независимая оценка» по заказу комитета.

В связи с чем, КУМИ г. Курска в адрес ООО «Соловьиная роща» направил сопроводительным письмом от 02.04.2015г. № 1994/07.01-14 решение комитета и проект договора купли-продажи муниципального имущества.

Усомнившись в достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, определенной ООО «Независимая оценка», а также в связи с отсутствием в предложенной КУМИ г. Курска редакции договора купли-продажи положений о зачете стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты по договору, 28.04.2015 истец заключил договор с индивидуальным предпринимателем ФИО4, предметом которого являлась оценка рыночной стоимости планируемого к выкупу объекта.

Согласно отчету №0608 от 30.04.2015 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения на 3-ем этаже (комнаты №1-15, 17-25, 59а), нежилого помещения на 4-м этаже (комнаты №1-5, 8-24, 59-61, 52а), нежилого помещения на 5-ом этаже (комнаты №1-5, 8-24, 63а, 27-29) общей площадью 999,2 кв.м., расположенных по адресу: <...>, величина рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 28.04.2015 составляет: 40 790 677 руб. 97 коп. без учета НДС.

30.04.2015 истец сопроводительным письмом исх. №99 с приложением копии отчета ИП ФИО4 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения №0608 от 30.04.2015 направил КУМИ г. Курска подписанный с его стороны договор купли-продажи муниципального имущества №15-2015/03/В с протоколом разногласий, предложив изложить первый абзац пункта 3 Договора в новой редакции, а именно:

«Имущество продаётся по цене 40 790 677,97 руб. без учета НДС. Стоимость неотделимых улучшений имущества составляет 51 250 000 рублей (в ценах I квартала 2015 года). Стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества зачитывается в счет оплаты имущества. На сумму основного долга, начисляются проценты исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. Оплата приобретаемого имущества по настоящему договору производится Покупателем в рассрочку, согласно графику платежей в течение 5 лет. Сумма процентов, начисленных на основной долг, определяется следующим образом:

О х D х 1/3 ставки рефинансирования.

Пр= 365X100

где

Пр- сумма процентов,

О- остаток задолженности по основному долгу,

Д- фактическое количество календарных дней между платежами,

365- фактические дни в году.

1. – на уплату неустойки;

2. – на уплату процентов;

3. – на погашение основного долга».

Письмом от 05.05.2015 №103 ООО «Соловьиная роща» направило в адрес ответчика реестр затрат по реконструкции гостиницы «Октябрьская» с приложением документов, подтверждающих объем произведенных работ и понесенных затрат.

14.05.2015 письмом №28/16/07.01-14 КУМИ г. Курска отказал в согласовании представленного истцом протокола разногласий, указав на отсутствие возможности произвести зачет стоимости неотделимых улучшений, ввиду непредставления заявителем документов, определяющих объем выполненных работ, повлекших за собой возникновение неотделимых улучшений арендуемого имущества, а также размер затрат на их производство.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО «Соловьиная роща» в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества.

Оценив представленные сторонами доказательства, суд считает уточненные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий, либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В процессе рассмотрения дела установлено, что при подписании договора купли-продажи спорного имущества у сторон возникли разногласия в отношении стоимости выкупаемого муниципального имущества, а также необходимости включения пункта о зачете стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений в счет выкупаемого имущества.

В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно статье 1 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ) под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

Пунктом 4 статьи 14 Закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ установлено, что органы местного самоуправления самостоятельно определяют порядок принятия решений об условиях приватизации муниципального имущества.

В соответствии с пунктом 5 статьи 3 Закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

В силу положений статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В силу ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Согласно ч.6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

В силу п.3 ст.9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества

В силу ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В ходе рассмотрения настоящего спора стороны не оспорили наличие у истца преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества.

Согласно отчету об оценке №97/4-06/06-15 ООО «Независимая оценка», положенному в основу проекта договора купли-продажи муниципального имущества №15-2015/03В от 27.03.2015, итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимого имущества на дату оценки 03.03.2015 для цели, обозначенной в задании на оценку составляет 60 238 000 руб. 00 коп. с учетом НДС, 51 049 152 руб. 54 коп. без учета НДС.

Согласно отчету №0608, выполненному ИП ФИО4 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения на 3-ем этаже (комнаты №1-15, 17-25, 59а), нежилого помещения на 4-м этаже (комнаты №1-5, 8-24, 59-61, 52а), нежилого помещения на 5-ом этаже (комнаты №1-5, 8-24, 63а, 27-29) общей площадью 999,2 кв.м., расположенных по адресу: <...>, величина рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 28.04.2015 составляет: 40 790 677 руб. 97 коп. без учета НДС

Статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Вместе с тем, согласно статье 13 указанного Федерального закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, данным в Информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной.

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки сторонами при рассмотрении дела судом назначается экспертиза.

Поскольку КУМИ г. Курска при оценке рыночной стоимости муниципального имущества не была учтена стоимость произведенных покупателем неотделимых улучшений в выкупаемых помещениях, что не отрицалось представителем Комитета в ходе судебного разбирательства, а также принимая во внимание наличие двух отчетов со значительными расхождениями в оценке рыночной стоимости выкупаемого имущества (51 049 152 руб. 54 коп. и 40 790 677 руб. 97 коп.), судом по инициативе сторон была проведена комплексная строительно-техническая и оценочная судебная экспертиза, проведение которой поручено Обществу с ограниченной ответственностью «Эксперт», действительному члену НП «НАЦИОНАЛЬНАЯ ПАЛАТА СУДЕБОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ» с привлечением индивидуального предпринимателя ФИО5, члена некоммерческого партнерства «Палата судебных экспертов».

Проведение строительно-технической экспертизы поручено эксперту-строителю ООО «Эксперт» ФИО6. На разрешение данного эксперта судом были поставлены следующие вопросы:

1. Соответствует ли представленная ООО «Соловьиная роща» первичная документация, в том числе проектно-сметная документация, составленная в целях реализации реконструкции нежилого помещения, состоящего из комнат №№1-15, 17-25, 59а на 3-м этаже, нежилого помещения, состоящего из комнат №№ 1-5, 8-24, 59-61, 52а на 4-м этаже, нежилого помещения, состоящего из комнат №№ 1-5, 8-24, 63а, 27-29 на 5-м этаже общей площадью 999,2 кв.м., в здании литер А, расположенном по адресу: <...>, в рамках проекта «Реконструкция гостиницы «Октябрьская» с увеличением площадей и надстройкой мансардного этажа; 2-я очередь - двухэтажная пристройка с размещением торговых площадей и обеденного зала ресторана на 50 посадочных мест (корректировка проектной документации); 3-я очередь - реконструкция существующей гостиницы с размещением на втором этаже конференц-зала на 60 мест, 9 гостиничных номеров, кухни ресторана; на 3,4,5, этажах - 45 гостиничных номеров; 4-я очередь - надстройка 6-го этажа над существующим зданием гостиницы» фактически выполненному объему, содержанию работ и понесенным затратам, в результате, которых были созданы неотделимые улучшения, выполненные в указанных выше нежилых помещениях общей площадью 999,2 кв.м. в здании литер А, расположенного по адресу: <...>?

Проведение оценочной экспертизы судом поручено индивидуальному предпринимателю ФИО5, на разрешение которому были поставлены следующие вопросы:

1. Какова рыночная стоимость произведенных ООО «Соловьиная роща» неотделимых улучшений нежилого помещения, состоящего из комнат №№1-15, 17-25, 59а на 3-м этаже, нежилого помещения, состоящего из комнат №№ 1-5, 8-24, 59-61, 52а на 4-м этаже, нежилого помещения, состоящего из комнат №№ 1-5, 8-24, 63а, 27-29 на 5-м этаже общей площадью 999,2 кв.м., в здании литер А, расположенном по адресу: <...>, в рамках проекта «Реконструкция гостиницы «Октябрьская» с увеличением площадей и надстройкой мансардного этажа; 2-я очередь - двухэтажная пристройка с размещением торговых площадей и обеденного зала ресторана на 50 посадочных мест (корректировка проектной документации); 3-я очередь - реконструкция существующей гостиницы с размещением на втором этаже конференц-зала на 60 мест, 9 гостиничных номеров, кухни ресторана; на 3,4,5, этажах - 45 гостиничных номеров; 4-я очередь - надстройка 6-го этажа над существующим зданием гостиницы» без учета НДС, на дату 27.03.2015 установления рыночной стоимости имущества в целях выкупа с учетом их фактического состояния, процента износа, степени повреждения?

2. Какова рыночная стоимость нежилого помещения, состоящего из комнат №№1-15, 17-25, 59а на 3-м этаже, нежилого помещения, состоящего из комнат №№ 1-5, 8-24, 59-61, 52а на 4-м этаже, нежилого помещения, состоящего из комнат №№ 1-5, 8-24, 63а, 27-29 на 5-м этаже общей площадью 999,2 кв.м. в здании литер А, расположенном по адресу: <...>, за вычетом стоимости произведенных ООО «Соловьиная роща» неотделимых улучшений нежилого помещения, состоящего из комнат №№ 1-15, 17-25, 59а на 3-ем этаже, нежилого помещения, состоящего из комнат №№ 1-5, 8-24, 59-61, 52а на 4-ом этаже, нежилого помещения, состоящего из комнат №№ 1-5, 8-24, 63а, 27-29 на 5-ом этаже в здании литер А, общей площадью 999,2 кв.м., по адресу: <...>, без учета НДС по состоянию на 27.03.2015?

Согласно выводам экспертов, изложенным в экспертном заключении №272/15 от 21.12.2015, на первый поставленный судом вопрос, указано, что в результате проведенного натурного диагностического исследования и экспертного анализа предоставленных материалов дела, перечень и объемы работ, фактически выполненных ООО «Соловьиная роща», субподрядными организациями, участвующими в реконструкции помещений, подтверждаются. Все выполненные работы являются неотделимыми улучшениями.

Предоставленная ООО «Соловьиная роща» первичная документация, в том числе проектно-сметная документация, составленная в целях реализации реконструкции: нежилого помещения в рамках проекта «Реконструкция гостиницы «Октябрьская» с увеличением площадей и надстройкой мансардного этажа; 2-я очередь - двухэтажная пристройка с размещением торговых площадей и обеденного зала ресторана на 50 посадочных мест (корректировка проектной документации); 3-я очередь - реконструкция существующей гостиницы с размещением на втором этаже конференц-зала на 60 мест, 9 гостиничных номеров, кухни ресторана; па 3, 4, 5 этажах - 45 гостиничных номеров; 4-я очередь - надстройка 6-го этажа над существующим зданием гостиницы» соответствует фактически выполненному объёму, содержанию работ и понесённым затратам, в результате которых были созданы неотделимые улучшения, выполненные в указанных выше нежилых помещениях общей площадью 999,2 кв. м в здании литер А, расположенного по адресу <...> - соответствует.

Согласно выводам экспертов по второму, поставленному судом вопросу, объём произведённых ООО «Соловьиная роща» работ и понесённых им затрат в рамках проекта «Реконструкция гостиницы «Октябрьская» с увеличением площадей и надстройкой мансардного этажа; 2-я очередь - двухэтажная пристройка с размещением торговых площадей и обеденного зала ресторана на 50 посадочных мест (корректировка проектной документации); 3-я очередь -реконструкция существующей гостиницы с размещением на втором этаже конференц-зала на 60 мест, 9 гостиничных номеров, кухни ресторана; на 3, 4, 5 этажах – 45 гостиничных номеров; 4-я очередь -надстройка 6-го этажа над существующим зданием гостиницы» приведших к созданию неотделимых улучшений нежилого помещения состоящего из комнат №№ 1-15, 17-25, 59а на 3-м этаже, нежилого помещения состоящего из комнат №№1-5, 8-24, 59-61, 52а на 4-м этаже, нежилого помещения состоящего из комнат №>№ 1-5, 8-24, 63а, 27-29 на 5-м этаже, общей площадью 999,2 кв. м, в здании литер А, расположенном по адрес: <...> по состоянию на I квартал 2015г. (на 27.03.2015г.) равен: 51 612,13 тыс. руб. без НДС.

По вопросу определения рыночной стоимости произведенных ООО «Соловьиная роща» неотделимых улучшений нежилого помещения, экспертом ИП ФИО5 был дан следующий ответ: рыночная стоимость произведенных ООО «Соловьиная роща» неотделимых улучшений нежилого помещения, состоящего из комнат №№l-15, 17-25, 59а на 3-м этаже, нежилого помещения, состоящего из 16 комнат №№ 1-5, 8-24, 59-61, 52а на 4-м этаже, нежилого помещения, состоящего из комнат №>№ 1-5, 8-24, 63а, 27-29 па 5-м этаже общей площадью 999,2 кв.м., в здании литер А, расположенном по адресу: <...> без учета НДС, на дату 27.03.2015 установления рыночной стоимости имущества в целях выкупа с учетом их фактического состояния, процента износа, степени повреждения составляет 43 870 311 (Сорок три миллиона восемьсот семьдесят тысяч триста одиннадцать) рублей без учета НДС.

Согласно выводам эксперта по последнему вопросу, рыночная стоимость нежилого помещения, состоящего из комнат №№1-15, 17-25, 59а на 3-м этаже, нежилого помещения, состоящего из комнат №№ 1-5, 8-24, 59-61, 52а на 4-м этаже, нежилого помещения, состоящего из комнат №№ 1-5, 8-24, 63а, 27-29 на 5-м этаже общей площадью 999,2 кв.м. в здании литер А, расположенном по адресу: <...>, за вычетом стоимости произведенных ООО «Соловьиная роща» неотделимых улучшений нежилого помещения, состоящего из комнат №№ 1-15, 17-55 25, 59а па 3-ем этаже, нежилого помещения, состоящего из комнат Ми 1-5, 8-24, 59-61, 52а на 4-ом этаже, нежилого помещения, состоящего из комнат №№ 1-5, 8-24, 63а, 27-29 на 5-ом этаже в здании литер А, общей площадью 999,2 кв.м., по адресу: г. Курск, ул. Ленина, 12, по состоянию на 27.03.2015 г., составляет 5 210 393 (пять миллионов двести десять тысяч триста девяносто три) рубля без учета НДС.

На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом №159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Данный вывод подтверждается сложившейся судебной практикой по аналогичным спорам, в том числе Постановлением Президиума ВАС РФ от 18.10.2012 № 7240/12 по делу №А57-9149/2010, Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2013 по делу № А36-7562/2012, Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 06.09.2016 по делу №А35-10484/2014.

Поскольку из экспертного заключения, подготовленного «Эксперт» с привлечением ИП ФИО5 следует, что рыночная стоимость определялась не на дату поступления в уполномоченный орган заявления истца о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (10.04.2014), а на иную дату, а также в связи с необходимостью уточнения объемов произведенных неотделимых улучшений в выкупаемых помещениях, судом по ходатайству истца была назначена дополнительная комплексная комиссионная строительно-техническая и оценочная судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Эксперт», с привлечением ИП ФИО5

Проведение строительно-технической экспертизы поручено ООО «Эксперт» с привлечением в качестве экспертов ФИО6, ФИО12, ФИО7 с постановкой следующих вопросов:

1. Какой объем произведенных ООО «Соловьиная роща» работ и понесенных им затрат привел к созданию неотделимых улучшений арендуемых нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>, в здании литер А, общей площадью 3617,18 м2, в рамках реализации проекта «Реконструкция гостиницы «Октябрьская» с увеличением площадей и надстройкой мансардного этажа; 2-я очередь – двухэтажная пристройка с размещением торговых площадей и обеденного зала ресторана на 50 посадочных мест (корректировка проектной документации); 3-я очередь – реконструкция существующей гостиницы с размещением на втором этаже конференц-зала на 60 мест, 9 гостиничных номеров, кухни ресторана; на 3,4,5, этажах - 45 гостиничных номеров; 4-я очередь - надстройка 6-го этажа над существующим зданием гостиницы», состоящих из комнат №№ 1, 28, 28а, 29, 29а, 30, 31а, 36 - 39; 39а, 40 - 46 на 1-м этаже, №№ 1 – 33, 33а, 34 - 55 на 2-м этаже, №№ 16, 26 - 59 на 3-м этаже, №№ 7, 25 – 34, 37 – 52, 53- 58, 62, 66 на 4-м этаже. №№ 7, 25, 26, 30 - 56, 58 - 61, 63 на 5- м этаже, №№1-15, 17-25, 59а на 3-м этаже, нежилого помещения, состоящего из комнат №№ 1-5, 8-24, 59-61, 52а на 4-м этаже, нежилого помещения, состоящего из комнат №№ 1-5, 8-24, 63а, 27-29 на 5-м этаже?

2. Какой объем произведенных ООО «Соловьиная роща» работ и понесенных им затрат привел к созданию неотделимых улучшений арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, в здании литер А, общей площадью 999,2 м2, в рамках реализации проекта «Реконструкция гостиницы «Октябрьская» с увеличением площадей и надстройкой мансардного этажа; 2-я очередь – двухэтажная пристройка с размещением торговых площадей и обеденного зала ресторана на 50 посадочных мест (корректировка проектной документации); 3-я очередь – реконструкция существующей гостиницы с размещением на втором этаже конференц-зала на 60 мест, 9 гостиничных номеров, кухни ресторана; на 3,4,5, этажах - 45 гостиничных номеров; 4-я очередь - надстройка 6-го этажа над существующим зданием гостиницы», состоящего из комнат №№1-15, 17-25, 59а на 3-м этаже, нежилого помещения, состоящего из комнат №№ 1-5, 8-24, 59-61, 52а на 4-м этаже, нежилого помещения, состоящего из комнат №№ 1-5, 8-24, 63а, 27-29 на 5-м этаже?

Проведение оценочной экспертизы судом поручено ИП ФИО5, на разрешение которому поставлены следующие вопросы:

1. Какова рыночная стоимость произведенных ООО «Соловьиная роща» неотделимых улучшений нежилого помещения, состоящего из комнат №№1-15, 17-25, 59а на 3-м этаже, нежилого помещения, состоящего из комнат №№ 1-5, 8-24, 59-61, 52а на 4-м этаже, нежилого помещения, состоящего из комнат №№ 1-5, 8-24, 63а, 27-29 на 5-м этаже общей площадью 999,2 кв.м., в здании литер А, расположенном по адресу: <...>, в рамках проекта «Реконструкция гостиницы «Октябрьская» с увеличением площадей и надстройкой мансардного этажа; 2-я очередь - двухэтажная пристройка с размещением торговых площадей и обеденного зала ресторана на 50 посадочных мест (корректировка проектной документации); 3-я очередь - реконструкция существующей гостиницы с размещением на втором этаже конференц-зала на 60 мест, 9 гостиничных номеров, кухни ресторана; на 3,4,5, этажах - 45 гостиничных номеров; 4-я очередь - надстройка 6-го этажа над существующим зданием гостиницы» без учета НДС, на дату 10.04.2014 установления рыночной стоимости имущества в целях выкупа с учетом их фактического состояния, процента износа, степени повреждения?

2. Какова рыночная стоимость нежилого помещения, состоящего из комнат №№1-15, 17-25, 59а на 3-м этаже, нежилого помещения, состоящего из комнат №№ 1-5, 8-24, 59-61, 52а на 4-м этаже, нежилого помещения, состоящего из комнат №№ 1-5, 8-24, 63а, 27-29 на 5-м этаже общей площадью 999,2 кв.м. в здании литер А, расположенном по адресу: <...>, за вычетом стоимости произведенных ООО «Соловьиная роща» неотделимых улучшений нежилого помещения, состоящего из комнат №№ 1-15, 17-25, 59а на 3-ем этаже, нежилого помещения, состоящего из комнат №№ 1-5, 8-24, 59-61, 52а на 4-ом этаже, нежилого помещения, состоящего из комнат №№ 1-5, 8-24, 63а, 27-29 на 5-ом этаже в здании литер А, общей площадью 999,2 кв.м., по адресу: <...>, без учета НДС по состоянию на 10.04.2014?

Согласно выводам, сделанным экспертами в экспертном заключении №367/16 от 30.09.2016 по первому вопросу: объем произведенных ООО «Соловьиная роща» работ и понесенных им затрат по созданию неотделимых улучшений арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, в здании литер А, общей площадью 3 617,1 кв.м., состоящего из комнат №№ 1, 28, 28а, 29, 29а, 30, 31а, 36 - 39; 39а, 40 - 46 на 1-м этаже, №№ 1 - 33, 33а, 34 - 55 на 2-м этаже, №№ 16, 26 - 59 на 3-м этаже, №№ 7, 25 - 34,37 - 52, 53- 58, 62, 66 на 4-м этаже. №№ 7, 25, 26, 30 - 56, 58 - 61, 63 на 5- м этаже, №№1-15, 17-25, 59а на 3-м этаже, нежилого помещения, состоящего из комнат №№ 1-5, 8- 24, 59-61, 52а на 4-м этаже, нежилого помещения, состоящего из комнат №№ 1-5, 8-24, 63а, 27-29 на 5-м этаже, состоит из:

объема произведенных ООО «Соловьиная роща» работ и понесенных им затрат по созданию неотделимых улучшений арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, в здании литер А, общей площадью 999,2 кв.м. равного 34922106 рублей без НДС на дату 10.04.2014г. и

объема произведенных ООО «Соловьиная роща» работ и понесенных им затрат по созданию неотделимых улучшений арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, в здании литер А, общей площадью 2617,9 кв.м. равного 102 154 672 рублей без НДС на дату 30.06.2015г.

Как следует из ответа экспертов по второму поставленному судом вопросу, объем произведенных ООО «Соловьиная роща» работ и понесенных им затрат в рамках проекта «Реконструкция гостиницы «Октябрьская» с увеличением площадей и надстройкой мансардного этажа; 2-я очередь - двухэтажная пристройка с размещением торговых площадей и обеденного зала ресторана на 50 посадочных мест (корректировка проектной документации); 3-я очередь реконструкция существующей гостиницы с размещением на 2-. этаже конференц-зала на 60 мест, 9 гостиничных номеров, кухни ресторана; на 3, 4, 5 этажах – 45 гостиничных номеров; 4-я очередь надстройка 6-го этажа над существующим зданием гостиницы» приведших к созданию неотделимых улучшений нежилого помещения, состоящего из комнат №1-15, 17-25, 59а на 3-м этаже, нежилого помещения состоящего из комнат №1-5, 8-24, 59-61, 52а на 4-м этаже, нежилого помещения состоящего из комнат №1-5, 8-24, 63а, 27-29 на 5-м этаже, общей площадью 999,2 кв.м. в здании литер А, расположенном по адресу: <...> по состоянию на II квартал 2014г. (на 10.04.2014г.) равен: 34 922 106 руб. (без НДС).

По вопросу определения рыночной стоимости произведенных ООО «Соловьиная роща» неотделимых улучшений нежилого помещения, экспертом ИП ФИО5 было установлено, что рыночная стоимость произведенных ООО «Соловьиная роща» неотделимых улучшений нежилого помещения, состоящего из комнат №1-15, 17-25, 59а на 3-м этаже, нежилого помещения, состоящего из комнат №1-5, 8-24, 59-61, 52а на 4-м этаже, нежилого помещения, состоящего из комнат №1-5, 8-24, 63а, 27-29 на 5-м этаже общей площадью 999,2 кв.м., в здании литер А, расположенном по адресу: <...>, без учета НДС, на дату 10.04.2014г. установления рыночной стоимости имущества в целях выкупа с учетом их фактического состояния, процента износа, степени повреждения (15%) составляет 32 449 238 (Тридцать два миллиона четыреста сорок девять тысяч двести тридцать восемь) рублей без учета НДС.

По четвертому вопросу экспертом оценщиком установлено, что рыночная стоимость нежилого помещения, состоящего из комнат №№1-15, 17-25, 59а на 3-м этаже, нежилого помещения, состоящего из комнат №№ 1-5, 8-24, 59-61, 52а па 4-м этаже, нежилого помещения, состоящего из комнат №№ 1-5, 8-24, 63а, 27-29 на 5-м этаже общей площадью 999,2 кв.м. в здании литер А, расположенном по адресу: <...>, за вычетом стоимости произведенных ООО «Соловьиная роща» неотделимых улучшений нежилого помещения, состоящего из комнат №№ 1-15, 17-25, 59а на 3-ем этаже, нежилого помещения, состоящего из комнат №№ 1-5, 8-24, 59-61, 52а на 4-ом этаже, нежилого помещения, состоящего из комнат №№ 1-5, 8-24, 63а, 27-29 на 5-ом этаже в здании литер А, общей площадью 999,2 кв.л1., по адресу: <...>, по состоянию на 10.04.2014 г., составляет 5 767164 (Пять миллионов семьсот шестьдесят семь тысяч сто шестьдесят четыре) рубля без учета НДС.

В ходе рассмотрения дела от экспертной организации поступило ходатайство об исправлении технических ошибок и описок, в котором ООО «Эксперт» указывает, что в заключении экспертов (дополнительная комплексная комиссионная строительно-техническая и оценочная экспертиза) №367/126 были выявлены описки, произошедшие по техническим причинам.

Так, экспертная организация указывает, что ответ на первый вопрос следует читать следующим образом: «Объем произведенных ООО «Соловьиная роща» работ и понесенных им затрат по созданию неотделимых улучшений арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, в здании литер А, общей площадью 3 617,1 кв.м., состоящего из комнат №№ 1, 28, 28а, 29, 29а, 30, 31а, 36 - 39; 39а, 40 - 46 на 1-м этаже, №№ 1 - 33, 33а, 34 - 55 на 2-м этаже, №№ 16, 26 - 59 на 3-м этаже, №№ 7, 25 - 34,37 - 52, 53- 58, 62, 66 на 4-м этаже. №№ 7, 25, 26, 30 - 56, 58 - 61, 63 на 5- м этаже, №№1-15, 17-25, 59а на 3-м этаже, нежилого помещения, состоящего из комнат №№ 1-5, 8- 24, 59-61, 52а на 4-м этаже, нежилого помещения, состоящего из комнат №№ 1-5, 8-24, 63а, 27-29 на 5-м этаже, состоит из:

объема произведенных ООО «Соловьиная роща» работ и понесенных им затрат по созданию неотделимых улучшений арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, в здании литер А, общей площадью 999,2 кв.м. равного 38175 574 рублей без НДС на дату 10.04.2014г. и

объема произведенных ООО «Соловьиная роща» работ и понесенных им затрат по созданию неотделимых улучшений арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, в здании литер А, общей площадью 2617,9 кв.м. равного 111 097 596 рублей без НДС на дату 30.06.2015г.».

Ответ на второй вопрос следует читать в данной редакции: «Объем произведенных ООО «Соловьиная роща» работ и понесенных им затрат в рамках проекта «Реконструкция гостиницы «Октябрьская» с увеличением площадей и надстройкой мансардного этажа; 2-я очередь - двухэтажная пристройка с размещением торговых площадей и обеденного зала ресторана на 50 посадочных мест (корректировка проектной документации); 3-я очередь - реконструкция существующей гостиницы с размещением на 2-м этаже конференц-зала на 60 мест, 9 гостиничных номеров, кухни ресторана; на 3, 4, 5 этажах - 45 гостиничных номеров; 4-я очередь - надстройка 6-го этажа над существующим зданием гостиницы» приведших к созданию неотделимых улучшений нежилого помещения, состоящего из комнат №1-15, 17-25, 59а на 3-м этаже, нежилого помещения состоящего из комнат №1-5, 8-24, 59-61, 52а на 4-м этаже, нежилого помещения состоящего из комнат №1-5, 8-24, 63а, 27-29 на 5-м этаже, общей площадью 999,2 кв.м. в здании литер А, расположенном по адресу: <...> по состоянию на II квартал 2014г. (на 10.04.2014г.) равен: 38 175 574 руб. (без НДС)».

С учетом экспертного заключения №367/16 от 30.09.2016, а также вышеуказанного ходатайства экспертного учреждения об исправлении описок, истец уточнил заявленные требования.

Статьей 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

В силу статьи 64 АПК РФ заключения экспертов являются доказательствами, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Вместе с тем, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (ст. 71 АПК РФ).

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Согласно статье 16 указанного Закона эксперт обязан провести полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам.

Исходя из буквального толкования приведенных норм права, в совокупности с рекомендациями, изложенными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», следует, что проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в Арбитражном процессуальном кодексе Российской Федерации, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом.

Материалами дела установлено, что отводов конкретным экспертам и экспертному учреждению в порядке статьи 23 АПК РФ до назначения судом экспертизы и начала ее проведения заявлено не было.

В соответствии с частью 3 статьи 82 АПК РФ лица, участвующие в деле, вправе ходатайствовать о привлечении в качестве экспертов указанных ими лиц или о проведении экспертизы в конкретном экспертном учреждении.

Пи определении кандидатуры экспертов, принимая во внимание отсутствие оснований, предусмотренных статьями 21, 23 АПК РФ, а также, учитывая, что предложенные истцом в качестве экспертов кандидатуры отвечали требованиям, установленным АПК РФ - данные об образовании, стаже работы эксперта имеются в материалах дела и позволяют сделать вывод о наличии у экспертов необходимого образования и опыта работы, суд поручил проведение экспертизы экспертам ООО «Эксперт» с привлечением ИП ФИО5

Проанализировав экспертное заключение №367/16 от 30.09.2016 (с учетом ходатайства об исправлении описок и письменных пояснений экспертов), суд приходит к выводу о том, что заключение соответствует требованиям, предъявляемым законом, экспертами полно и всесторонне исследованы представленные по делу доказательства, даны подробные пояснения по вопросам, поставленным на их разрешение. Доказательств, свидетельствующих о нарушении экспертами при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства, доказательства наличия в заключении противоречивых или неясных выводов, из материалов дела не усматриваются, и ответчиком в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не представлены. Противоречий выводов экспертов иным, имеющимся в деле доказательствам, судом не усматривается.

На основании изложенного, судом отклоняются доводы КУМИ г. Курска об отсутствии в заключении экспертов обоснованности и достоверности сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, отсутствии сведений о применяемых методах исследования, что свидетельствует о неполноте, нарушении принципов всесторонности и полноты проведенного исследования.

В обоснование заявленных возражений ответчиком в материалы дела был представлен Акт экспертного исследования с целью рецензирования Заключения экспертов №272/15 (судебная комплексная строительно-техническая и оценочная экспертиза), Заключения №367/16 (дополнительная комиссионная строительно-техническая т оценочная экспертиза) по делу №А35-6028/2015 об определении выкупной стоимости выкупаемых помещений общей площадью 999,2 кв.м., расположенных по адресу: <...>, литер А, с учетом зачета неотделимых улучшений.

Вместе с тем, суд принимает во внимание, что оценка заключения судебной экспертизы, являющегося одним из доказательств по делу, входит в компетенцию непосредственно арбитражного суда (статьи 64, 65, 67, 68, 71, 86 АПК РФ, пункт 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», позиция Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу № ВАС-13839/2013) и критически относится к представленному Комитетом Акту.

Исходя из абзаца 1 статьи 7 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», статьи 14 Закона об оценочной деятельности, выбор способов и методов исследования входит в компетенцию эксперта.

Экспертами описана методика проведенного исследования, указаны используемые справочно-нормативные и научно-технические документы, обосновано их применение.

Кроме того, суд также отмечает тот факт, что основания несогласия с экспертным заключением должны сложиться при анализе данного заключения и его сопоставления с остальной доказательственной информацией, что в данном случае отсутствует.

Возражения КУМИ г. Курска, не подкрепленные надлежащими доказательствами, не могут быть положены в основу судебного акта и приняты в качестве причины, порочащей экспертное заключение. Относимых, допустимых и достоверных доказательств, опровергающих выводы экспертов, ответчиком в материалы дела не представлено.

В связи с уточнением истцом исковых требований в соответствии с заключением экспертов (дополнительная комплексная комиссионная строительно-техническая и оценочная судебная экспертиза) №367/16 от 30.09.2016, заключение судебной экспертизы № 272/15 от 21.12.2015, подготовленное ООО «Эксперт», а также отчеты оценщиков, выполненные ООО «Независимая оценка» №97/4-03/03-15 от 17.03.2015 и ИП ФИО4 №0608 от 30.04.2015 с учетом требований ст.ст. 67, 68 АПК РФ об относимости и допустимости доказательств не принимается судом во внимание.

Согласно ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

При таких обстоятельствах, с учетом положений статьей 86, 87 АПК РФ и Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», суд признает Заключение №367/16 (дополнительная комиссионная строительно-техническая т оценочная экспертиза) от 30.09.2016 надлежащим доказательством по делу.

Представленными в материалы дела доказательствами (дефектный акт от 24.04.2005, дополнительное соглашение от 21.12.2010 к договору аренды, Распоряжение Администрации города Курска №1527-ра от 15 сентября 2005, разрешение на строительство № 260 от 28.12.2015, Постановление Администрации города Курска №1850 от 28.06.2006, Постановление Администрации города Курска № 1705 от 05.08.2008, Постановление Администрации города Курска № 384 от 13.04.2009, Положительное заключение государственной экспертизы № 46-1-2-0395-11 от 18.10.2011, письмо КУМИ г. Курска от 15.07.2011 №3607/07.01-14) подтверждено, что неотделимые улучшения, произведенные истцом в арендованных им помещениях, были согласованы с арендодателем, что также не оспаривалось ответчиком в ходе рассмотрения дела.

С учетом изложенного, довод ответчика о том, что истцом не представлено достаточных доказательств, позволяющих установить наличие неотделимых улучшений, их объем и стоимость, не находит документального подтверждения в материалах дела и опровергается результатами судебной экспертизы.

Таким образом, оценив представленные доказательства с позиций их относимости, допустимости и достоверности, а также их достаточность и взаимную связь в совокупности в соответствии с положениями статей 67, 68, 71 АПК РФ, суд пришел к выводу об удовлетворении заявленных истцом требований (с учетом уточнений) и полагает необходимым изложить пункт 3 договора купли-продажи муниципального имущества № 15-2015/03/В от 27.03.2015 в части определения рыночной стоимости имущества и стоимости неотделимых улучшений в следующей редакции: «Имущество продаётся по цене 38 216 402 (Тридцать восемь миллионов двести шестнадцать тысяч четыреста два) рубля 00 копеек без учета НДС. Стоимость неотделимых улучшений имущества составляет 32 449 238 (Тридцать два миллиона четыреста сорок девять тысяч двести тридцать восемь) рублей 00 копеек. Стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества зачитывается в счет оплаты имущества». В остальной части данный пункт договора, ввиду отсутствия разногласий, оставить в прежней редакции.

С учетом вышеизложенного, иные доводы лиц, участвующих в деле, не принимаются судом во внимание, поскольку не имеют правового значения для рассмотрения настоящего спора по существу.

В соответствии со статьей 101 АПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде (статья 106 АПК РФ).

Арбитражный суд в силу статьи 7 АПК РФ должен обеспечивать равную судебную защиту прав и законных интересов лиц, участвующих в деле.

Закрепленный ст. 110 АПК РФ общий принцип распределения судебных расходов между лицами, участвующими в деле, зависит от результата рассмотрения спора по существу, и заключается в возмещении лицу, в пользу которого принят судебный акт, понесенных им судебных расходов за счет их взыскания с проигравшей стороны.

Согласно статье 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов разрешаются арбитражным судом соответствующей судебной инстанции в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении.

Таким образом, отношения по возмещению судебных расходов возникают между сторонами состоявшегося судебного спора. То есть после прекращения отношений истца с государством по поводу уплаты государственной пошлины и рассмотрения судом дела, возникают отношения между сторонами судебного спора по поводу возмещения судебных расходов, в состав которых законодателем включена уплаченная сумма государственной пошлины.

При этом суд исходит из того, что при взыскании с ответчика уплаченной истцом в бюджет государственной пошлины на ответчика возлагается обязанность не по уплате государственной пошлины в бюджет, а по компенсации истцу денежных сумм, равных понесенным им судебным расходам.

В этой связи то обстоятельство, что в рассматриваемом случае ответчиком является орган, освобожденный от уплаты государственной пошлины на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса РФ, не должно влечь отказ заявителю в возмещении его судебных расходов.

Законодательством не предусмотрено освобождение государственных и муниципальных органов от возмещения судебных расходов в случае, если решение принято не в их пользу. Напротив, в части 1 статьи 110 АПК РФ гарантируется возмещение всех понесенных судебных расходов в пользу выигравшей дело стороны, независимо от того, является ли проигравшей стороной государственный или муниципальный орган или же иное лицо.

В соответствии со статьей 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В настоящем деле понесенные истцом расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. и расходы по оплате судебных экспертиз в сумме 149000 руб. (платежные от 01.04.2016 №303, от 16.12.2016 № 999, 06.10.2015 № 1053, от 01.09.2015 № 946) относятся на стороны в равном размере, поскольку рыночная стоимость выкупаемого имущества с учетом стоимости неотделимых улучшений судом определена по результатам судебной экспертизы, назначенной с согласия обеих сторон.

Кроме того, суд принимает во внимание тот факт, что ответчик против заключения договора купли-продажи по сути не возражал и первоначально направил в адрес истца проект данного договора с указанием рыночной стоимости муниципального имущества, а также то, что истцом исковые требования были уточнены в соответствии с результатами судебной экспертизы, в связи с чем истца нельзя считать стороной, выигравшей спор, в традиционном смысле этого слова, поскольку требования истца в первоначально заявленном объеме удовлетворены не были.

Руководствуясь ст. ст. 17, 27, 28, 102, 110, 112, 156, 167-170, 173, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Соловьиная роща» удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска и Обществом с ограниченной ответственностью «Соловьиная роща» при заключении договора купли-продажи муниципального имущества № 15-2015/03/В от 27.03.2015 года и читать пункт 3 указанного договора, в части определения рыночной стоимости имущества и стоимости неотделимых улучшений, в следующей редакции:

Стоимость неотделимых улучшений имущества составляет 32 449 238 (Тридцать два миллиона четыреста сорок девять тысяч двести тридцать восемь) рублей 00 копеек. Стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества зачитывается в счет оплаты имущества.».

Взыскать с комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Соловьиная роща» судебные расходы по оплате за проведение судебных экспертиз в общей сумме 74 500 руб. 00 коп., судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3 000 руб. 00 коп.

Данное решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Курской области в течение месяца после его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, в Арбитражный суд Центрального округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Н.Н. Белых