Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Белых Н.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания Осиповой Н.И. после объявленного 24.01.2018 перерыва рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску

Общества с ограниченной ответственностью «Элина»

к Комитету по управлению муниципальным имуществом городу Курска

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи помещения.

В судебное заседание явились:

от истца - ФИО1 по доверенности от 28.04.2017;

от ответчика - ФИО2 по доверенности от 14.12.2017.

Общество с ограниченной ответственностью «Элина» (далее – ООО «Элина», истец) обратилось в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом Курской области (далее – комитет, ответчик) об обязании заключить договор № 13-2017/04/В от 21.04.2017 купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, литер А2, помещение II, общей площадью 156,8 кв.м., в следующей редакции: абзац первый пункта 3 «Имущество продается по цене 1 934 607 (один миллион девятьсот тридцать четыре тысячи шестьсот семь) рублей без учета НДС - основная сумма платежа в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости».

Определением от 20.10.2017 по настоящему делу ходатайству истца была назначена судебная экспертиза, производство которой было поручено индивидуальному предпринимателю ФИО3, члену саморегулируемой организации оценщиков «Российской общество оценщиков». На разрешение эксперта был поставлен следующий вопрос: «Определить рыночную стоимость нежилого помещения II, площадью 156,8 кв. м., расположенного на 1 этаже в здании по адресу: <...>, по состоянию на 22.12.2015?»

Производство по делу было приостановлено до получения судом экспертного заключения.

21.11.2017 через канцелярию суда от индивидуального предпринимателя ФИО3 поступило заключение эксперта №0113 от 17.11.2017, в связи с чем определением от 22.11.2017 производство по делу было возобновлено.

В судебном заседании 16.01.2018 представитель ответчика заявила ходатайство о вызове эксперта в судебное заседание для дачи пояснений по экспертному заключению. Ходатайство было удовлетворено.

17.01.2018 посредством системы подачи документов в электронном виде от истца поступило заявление об уточнении исковых требований, в котором истец просит суд урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, литер А2, помещение II, общей площадью 156,8 кв.м., в следующей редакции: абзац первый пункта 3 «Имущество продается по цене 1 930 522 (один миллион девятьсот тридцать тысяч пятьсот двадцать два) рубля без учета НДС - основная сумма платежа».

Уточнение исковых требований принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В судебном заседании 24.01.2018 представитель истца поддержала уточненные исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика возражала против удовлетворения исковых требований, поддержала заявленное ранее ходатайство об опросе эксперта ФИО3

В судебном заседании произведен опрос эксперта ФИО3, представителями истца, ответчика и судом заданы вопросы эксперту ФИО3

После опроса эксперта представитель ответчика просила предоставить время для формирования правовой позиции по делу с учетом проведенного опроса эксперта.

В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании, назначенном на 24.01.2018 на 14 час. 30 мин. был объявлен перерыв до 31.01.2018 до 11 час. 50 мин.

После объявленного перерыва представитель истца уточненные исковые требования поддержала, пояснила, что в случае удовлетворения исковых требований судебные расходы по делу ООО «Элина» берет на себя.

Представитель ответчика возражала против удовлетворения исковых требований, до начала судебного заседания через канцелярию суда представила возражения на заключение эксперта, которые приобщены к материалам дела, и ходатайство о назначении повторной экспертизы по делу, производство которой просила поручить эксперту-оценщику НП «Курский центр судебной экспертизы» ФИО4

Представитель истца возражал против удовлетворения ходатайства ответчика о назначении повторной судебной экспертизы по делу, ссылаясь на затягивание судебного процесса.

В удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы было отказано в связи с отсутствием необходимости.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения сторон, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Элина», зарегистрировано в качестве юридического лица и внесено в Единый государственный реестр юридических лиц 04.08.2004 за ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 305016, <...>,

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска зарегистрирован в качестве юридического лица 19.06.1997 ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 305004, <...>.

Помещение, расположенное по адресу: улица Верхняя Луговая, 28, Лит. А2, номер II, состоящее из комнат №№10, 12, 13, 18-20, общей площадью 156,80 кв.м., является муниципальной собственностью города Курска на основании решения Арбитражного суда Курской области от 03.03.2014, о чем в Единый реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись от 06.06.2014 (Свидетельство о государственной регистрации права серия 46 АП №098436).

ООО «Элина» с 2008 года является арендатором нежилого помещения. расположенного по адресу: улица Верхняя Луговая, 28, Лит. А2, номер II, состоящего из комнат №№10, 12, 13, 18-20, общей площадью 156,80 кв.м., являющегося муниципальной собственностью.

21.12.2015 между Комитетом по управлению имуществом г. Курска (арендодатель) и ООО «Элина» (арендатор) был заключен договор №1814 аренды нежилого помещения, в соответствии с условиями которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду по акту приема-передачи для использования под производство нежилое помещение, расположенное по адресу: улица Верхняя Луговая, 28, Лит. А2, общей площадью 156,80 кв.м., в том числе: помещение II, состоящее из комнат №№10, 12, 13, 18-20.

В силу пункта 5.1 договор действует с 01.01.2016 по 29.12.2016.

Спорное помещение было передано арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 01.01.2016 (приложение 1 к договору).

22.12.2015 ООО «Элина» обратилось в Комитет с заявлением о
предоставлении преимущественного права приобретения арендуемого помещения,
расположенного но адресу: ул. Верхняя Луговая, 28, Литер А2, площадью 156,8 кв.м., помещение II, ком. №18-20, с оплатой имущества в рассрочку на 5 лет.

Комитет, рассмотрев заявление ООО «Элина» от 22.12.2015, в письме от 21.01.2016 №180/07.01-14 отказал обществу в приобретении арендуемого имущества и возвратил заявление.

Решением Арбитражного суда Курской области от 28.11.2016 по делу №А35-3022/2016, оставленным без изменения Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2017, решение Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска об отказе ООО «Элина» в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, Литер А2, помещение II, общей площадью 156,8 кв.м., изложенное в письме от 21.01.2016 №180/07.01-14, было признано незаконным, суд обязал Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска совершить предусмотренные Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ действия по реализации преимущественного права Общества с ограниченной ответственностью «Элина» на приобретение арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, Литер А2, помещение II, общей площадью 156,8 кв.м.

На основании муниципального контракта №04/17 на оказание услуг по оценке рыночной стоимости имущества от 22.03.2017, заключенного между ИП ФИО5 и комитетом, оценщиком ИП ФИО5 была проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимого имущества – помещения, общей площадью 156, 8 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Согласно отчету оценщика ИП ФИО5 от 04.05.2017 №237/5-22/03-17 итоговая расчетная величина рыночной стоимости объекта оценки недвижимого имущества – нежилого помещения, общей площадью 156,8 кв.м., расположенного по адресу: <...>, составляет 3 215 254 руб. 24 коп.

Согласно решению Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска от 13.04.2017 №13 было принято решение приватизировать находящееся в собственности муниципального образования «Город Курск» недвижимое имущество – нежилое помещение II, на 1-м этаже, площадью 156,8 кв.м., расположенное по адресу: <...>, арендуемое субъектом малого и среднего предпринимательства, по выкупной стоимости 3 215 254 руб. 24 коп. с оплатой имущества ежемесячно равными долями сроком 5 лет.

Письмом от 17.04.2017 №2913/07.01-14 комитет направил в адрес ООО «Элина» копию решения об условиях приватизации арендуемого имущества от 13.04.2017 №13 и проект договора купли-продажи муниципального имущества №13-2017/04/В от 21.02.2017.

Согласно пункту 3 проект договора купли-продажи муниципального имущества №13-2017/04/В от 21.02.2017 имущество продается по цене 3 215 254 руб. 24 коп. без учета НДС – основная сумма платежа в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости.

Как следует из искового заявления, усомнившись в достоверности величины рыночной стоимости приобретаемого объекта недвижимости, ООО «Элина» обратилось к независимому оценщику ИП ФИО6

В соответствии с договором на проведение оценочных работ №8237 от 05.05.2017, ИП ФИО6 была проведена оценка нежилого помещения, площадью 156,8 кв.м.

Согласно отчету оценщика ИП ФИО6 от 05.05.2017 №283 рыночная стоимость помещения, площадью 156,8 кв.м., расположенного по адресу: <...>, лит. А2, по состоянию на 22.12.2015 составляет 1 934 607 руб.

Письмом от 10.05.2017 ООО «Элина», сославшись на техническое состоянию помещения (требующего капитального ремонта) и текущую рыночную стоимость аналогичных объектов (с учетом текущего финансового кризиса), указало, что продажная стоимость помещения в размере 3 215 254 руб. 24 коп. является завышенной, справедливой выкупной стоимостью является рыночная стоимость, определенная на основании отчета №8237 в размере 1 934 607 руб. 00 коп., в связи с чем направило протокол разногласий №1 от 05.05.2017 к проекту договора купли-продажи муниципального имущества №13-2017/04/В от 21.02.2017.

Письмом от 24.05.2017 №3580/07.01-14 Комитет отклонил представленный ООО «Элина» протокол разногласий к проекту договора купли-продажи муниципального имущества №13-2017/04/В от 21.02.2017, сославшись на то, что органы местного самоуправления не наделены правом изменять величину рыночной стоимости предполагаемого к выкупу имущества и обязаны руководствоваться рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика; комитет не наделял ООО «Элина» правом на проведение оценки в отношении муниципального имущества.

Ссылаясь на неурегулированные с Комитетом в добровольном порядке разногласия относительно выкупной стоимости муниципального имущества, ООО «Элина» обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением, уточненным в ходе рассмотрения дела с учетом результатов судебной экспертизы, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества.

Оценив представленные документы в их совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно подпункту 1 статьи 2 АПК РФ одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную деятельность.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав и законных интересов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству, условий договора.

Из пункта 1 статьи 9 ГК РФ следует, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий, либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В процессе рассмотрения дела установлено, что при подписании проекта купли-продажи муниципального имущества №13-2017/04/В от 21.02.2017 у сторон возникли разногласия в отношении цены выкупаемого муниципального имущества.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно статье 1 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ) под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

В соответствии с пунктом 5 статьи 3 Закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №159-ФЗ).

Материалами дела подтверждается, что реализуя преимущественное право на приобретение арендуемого помещения в собственность в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, ООО «Элина» обратилось в Комитет с заявлением от 22.12.2015 о предоставлении преимущественного права приобретения арендуемого помещения, расположенного но адресу: ул. Верхняя Луговая, 28, Литер А2, площадью 156,8 кв.м., помещение II, ком. №18-20, с оплатой имущества в рассрочку на 5 лет.

Право ООО «Элина» на выкуп арендованного имущества подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Курской области от 28.11.2016 по делу №А35-3022/2016, согласно которому суд обязал Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска совершить предусмотренные Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ действия по реализации преимущественного права Общества с ограниченной ответственностью «Элина» на приобретение арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, Литер А2, помещение II, общей площадью 156,8 кв.м. и имеющим для сторон настоящего спора в силу статьи 69 АПК РФ преюдициальное значение.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона № 209-ФЗ и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон об оценочной деятельности).

В целях надлежащей реализации этих положений частью 3 статьи 9 Закона об оценочной деятельности на уполномоченный орган при получении соответствующего заявления от субъекта предпринимательства возлагается обязанность обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночнойстоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Как усматривается из материалов дела, Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска был заключен муниципальный контракт от 22.03.2017 №04/17 на оказание услуг по оценке рыночной стоимости имущества с независимым оценщиком ИП ФИО5, во исполнение которого ИП ФИО5 была проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимого имущества – помещения, общей площадью 156, 8 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Статьей 12 Закона об оценочной деятельности установлено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Между тем, в соответствии с пунктом 2 части 8 статьи 4 Закона №159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Как следует из искового заявления, у ООО «Элина» возникли сомнения в достоверности величины рыночной стоимости приобретаемого объекта недвижимости, в связи с чем ООО «Элина» был заключен договор на проведение оценочных работ №8237 от 05.05.2017 с ИП ФИО6 Согласно отчету оценщика ИП ФИО6 от 05.05.2017 №283 рыночная стоимость помещения, площадью 156,8 кв.м., расположенного по адресу: <...>, лит. А2, по состоянию на 22.12.2015 составляет 1 934 607 руб.

Согласно статье 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

При этом, из смысла части 2 данной статьи следует, что в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации, суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Возражая против удовлетворения исковых требований, Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Курска в отзыве на исковое заявление от 03.10.2017 №697/07.01-14 комитет указал, что результаты независимой оценки являются обязательными для органов государственной власти и местного самоуправления при установлении цены имущества, продаваемого субъектам малого и среднего предпринимательства. Органы государственной власти и местного самоуправления при приватизации имущества в порядке, установленном положениями Закона №159-ФЗ, обязаны руководствоваться рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика, а проведенная оценка не может быть признана имеющей рекомендательный характер. Отчет оценщика ФИО7 не является доказательством по делу и не является основанием для определения выкупной цены объекта, так как отчет получен в нарушение положений Закона об оценочной деятельности, поскольку комитет не наделял истца правом на проведение оценки в отношении муниципального имущества.

Как следует из статьи 8 Закона об оценочной деятельности, проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости таких объектов оценки в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Между тем, как разъяснено в абзаце 6 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной.

В этом случае вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (абзац 8 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92).

Доводы, касающиеся недостоверности величины рыночнойстоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, могут быть заявлены субъектом малого и среднего предпринимательства в этом случае, в том числе, в качестве основания иска об урегулированииразногласий (обязании заключить договор) по соответствующему договорному условию, предъявляемого в соответствии со статьями 445-446 Гражданского кодекса. (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 28.12.2015 № 310-ЭС15-11302).

При этом в силу абзаца 2 пункта 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Курска в отзыве на исковое заявление от 03.10.2017 №697/07.01-14 указал, что истец не представил в нарушение статьи 65 АПК РФ никаких иных доказательств и доводов (кроме отчета №8237 ИП ФИО6), опровергающих рыночную стоимость выкупаемого имущества, установленную оценщиком, привлеченным комитетом.

Между тем, обосновывая завышенный размер продажной стоимости выкупного имущества, ООО «Элина» в письме от 10.05.2017, направленном в комитет по управлению муниципальным имуществом города Куска, указало на техническое состояние помещения (требующее капитального ремонта) и текущую рыночную стоимость аналогичных объектов. При этом в судебном заседании представитель ООО «Элина» пояснила, что в отчете оценщика ИП ФИО5 оценщиком в качестве объектов-аналогов применялись только торговые и офисные помещения во вновь построенных зданиях.

Как разъяснено в пункте абзаца 2 пункта 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 АПК РФ).

Принимая во внимание наличие двух отчетов со значительными расхождениями в оценке стоимости выкупаемого имущества (3 215 254 руб. 24 коп. и 1 934 607 руб.) определением суда от 20.10.2017 по настоящему делу по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено индивидуальному предпринимателю ФИО3, члену саморегулируемой организации оценщиков «Российской общество оценщиков».

В силу статьи 64 АПК РФ заключения экспертов являются доказательствами, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Согласно статье 16 указанного Закона эксперт обязан провести полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам.

Исходя из буквального толкования приведенных норм права, в совокупности с рекомендациями, изложенными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», следует, что проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в Арбитражном процессуальном кодексе Российской Федерации, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом.

Материалами дела установлено, что отводов конкретному эксперту и экспертному учреждению в порядке статьи 23 АПК РФ до назначения судом экспертизы и начала ее проведения заявлено не было.

В соответствии с частью 3 статьи 82 АПК РФ лица, участвующие в деле, вправе ходатайствовать о привлечении в качестве экспертов указанных ими лиц или о проведении экспертизы в конкретном экспертном учреждении.

При определении кандидатуры эксперта, принимая во внимание отсутствие оснований, предусмотренных статьями 21, 23 АПК РФ, а также, учитывая, что предложенная ответчиком в качестве эксперта кандидатура отвечала требованиям, установленным АПК РФ - данные об образовании, стаже работы эксперта имеются в материалах дела и позволяют сделать вывод о наличии у эксперта необходимого образования и опыта работы, суд при отсутствии обоснованных возражений со стороны истца, поручил проведение экспертизы индивидуальному предпринимателю ФИО3.

Заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым законом, экспертом полно и всесторонне исследованы представленные по делу доказательства, даны подробные пояснения по вопросам, поставленным на их разрешение, соответствует требованиям законодательства в области оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, а определенная в нем рыночная стоимость спорного имущества является достоверной. Сведения, изложенные в нём, в установленном законом порядке не признаны недостоверными в рамках самостоятельного искового производства.

По ходатайству ответчика эксперт ФИО3 был вызван в судебное заседание для дачи пояснений по проведенному исследованию.

В судебном заседании 24.01.2018 был произведен опрос эксперта ФИО3 На вопросы, поставленные истцом, ответчиком и судом перед экспертом, даны полные и исчерпывающие ответы.

С учетом результатов судебной экспертизы, ответчиком в судебном заседании 31.01.2018 было заявлено ходатайство о проведении повторной экспертизы.

В соответствии с частью 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Судом установлено, что экспертом был дан ответ на вопрос, поставленный на разрешение эксперта при назначении экспертизы; сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта у суда не возникло.

В заявленном ходатайстве о вызове эксперта от 16.01.2018 и возражениях на заключение эксперта от 31.01.2018 ответчик ссылается на то, что в заключении эксперта имеются противоречия, и заключение недостаточно ясное или полное.

Так ответчик указывает, что в заключении эксперта о рыночной стоимости имущества не содержится информации по поводу НДС, в связи с чем, по мнению ответчика, не ясно указана ли рыночная стоимость с учетом НДС или без учета НДС.

В судебном заседании эксперт пояснил, что указанная в экспертном заключении рыночная стоимость указана без учета НДС, поскольку в определении суда о назначении экспертизы вопрос об исчислении НДС не ставился.

Кроме того, в обосновании заявленных возражений ответчик ссылается на некорректность использованных экспертом объектов-аналогов, в том числе на несоответствие площади, местоположения объектов-аналогов, применение объектов с учетом стоимости земельных участков.

В силу пункта 12 Федерального стандарта оценки №1, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Как указано в пункте 14 Федерального стандарта оценки №1, в рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.

При этом суд учитывает, что согласно пункту 24 Федерального стандарта оценки №1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

В судебном заседании эксперт указал, что объекты-аналоги подбирались им исходя из технического состояния и назначения объектов, поскольку спорное помещение используется для торгово-производственной деятельности; использованные им объекты-аналоги являлись оптимальными, поскольку требовали наименьшего применения корректировок. На довод ответчика об использовании в качестве аналогов отдельно стоящих объектов, тогда как спорный объект является встроенным помещением, эксперт пояснил, что исследуемый им объект недвижимости, хотя и является встроенным помещением, является обособленным, проинвентаризирован под отдельной литерой, имеет 2 отдельных входа, собственное отопление, канализацию, освещение, в связи с чем применение к нему в качестве объектов-аналогов отдельно стоящих строений является допустимым. При этом пояснил, что поскольку рыночная стоимость объекта оценки определялась по состоянию на 22.12.2015, выбор объектов-аналогов был ограничен; использованные им расценки проверялись им, в том числе путем телефонного интервьюирования потенциальных продавцов объектов недвижимости, применяемых им в качестве объектов-аналогов.

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки №7, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости, может применяться метод корректировок, когда каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Как усматривается из Таблицы «Расчет рыночной стоимости сравнительным подходом» экспертного заключения, экспертом применены корректировки, в том числе корректировка на торг, корректировка на местоположение, корректировка на площадь. В судебном заседании эксперт пояснил, что порядок применения и размеры корректирующих коэффициентов применялись им согласно Справочнику оценщика недвижимости под редакцией ФИО8

В отношении применения корректировки на торг как для низкоклассного торгово-офисного объекта эксперт пояснил, что к высококлассным объектам относятся объекты недвижимости вновь построенные либо построенные не более 10 лет назад, имеющие внутреннюю и внешнюю отделку, инженерные коммуникации, текущий ремонт. Тогда как спорный объект недвижимости построен более 10 лет путем переоборудования, и требует капитального ремонта (полы частично земляные, частично проваленные, трещины в стенах), в подтверждение чего сослался на фотографии спорного помещения, сделанные им в ходе осмотра объекта оценки и приложенные к экспертному заключению.

Относительно применения объектов-аналогов, стоимость которых указана с учетом цены земельного участка, эксперт сославшись на Таблицу «Расчет рыночной стоимости сравнительным подходом» пояснил, что стоимость земли расчетным путем (исходя из среднерыночной стоимости 1 кв.м. земли) была исключена им из стоимости объектов-аналогов.

Доводы ответчика о невозможности проверить обоснованность и достоверность заключения ввиду отсутствия даты опубликования объявлений также отклоняются судом. В экспертном заключении от 17.11.2017 №0113 имеются скриншоты соответствующих интернет-страниц, на которых были размещены используемые экспертом объявления, а также указаны их гиперссылки. Доказательств того, что указанных сведений недостаточно для проверки достоверности размещенных объявлений в нарушение требований статьи 65 АПК РФ ответчиком не представлено.

На основании изложенного, доводы ответчика о том, что представленное суду экспертное заключение имеет неустранимые противоречия, судом отклоняются как необоснованные и документально не подтвержденные, свидетельствующие исключительно о несогласии с выводами судебной экспертизы.

В обоснование ходатайства о назначении повторной экспертизы ответчик указывает, что выводы эксперта содержат противоречивую информацию и влекут неоднозначное толкование, экспертом не соблюдены принципы однозначности и достоверности, поскольку заключение эксперта основывается на положениях, не дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов.

С учетом мнения истца и пояснений, данных экспертом ФИО3 , ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта и отсутствия противоречий в выводах эксперта, принимая во внимание предупреждение эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, суд отказал истцу в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы ввиду отсутствия необходимости и правовых оснований, предусмотренных статьей 87 АПК РФ.

На основании изложенного, суд принимает заключение эксперта ФИО3 от 17.11.2017 №0113 в качестве надлежащего доказательства по делу, позволяющего достоверно установить рыночнуюстоимость нежилого помещения II, площадью 156,8 кв.м., расположенного на 1 этаже в здании по адресу: <...>.

В соответствии с заключением эксперта ФИО3 от 17.11.2017 №0113 рыночная стоимость объекта – нежилого помещения II, площадью 156,8 кв.м., расположенного на 1 этаже в здании по адресу: <...>, по состоянию на 22.12.2015, составляет 1 930 522 руб. 00 коп.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что рыночнаястоимость спорного помещения (цена его продажи), должна быть определена по результатам судебной экспертизы, что соответствует достижению целей защиты прав и законных интересов субъектов предпринимательской деятельности, обеспечению баланса частных и публичных интересов, достижению правовой определенности в правоотношениях сторон.

Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Таким образом, оценив представленные доказательства с позиций их относимости, допустимости и достоверности, а также их достаточность и взаимную связь в совокупности в соответствии с положениями статей 67, 68, 71 АПК РФ, суд пришел к выводу об удовлетворении заявленных истцом требований (с учетом уточнений) и полагает необходимым изложить абзац 1 пункта 3 договора купли-продажи муниципального имущества № 13-2017/04/В от 21.04.2017 в части определения рыночной стоимости имущества в следующей редакции: «Имущество продается по цене 1 930 522 (один миллион девятьсот тридцать тысяч пятьсот двадцать два) рубля без учета НДС - основная сумма платежа». В остальной части данный пункт договора, ввиду отсутствия разногласий, оставить в прежней редакции.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины и судебной экспертизы суд относит на истца на основании его ходатайства, заявленного в судебном заседании 31.01.2018.

Руководствуясь статьями 17, 27, 28, 102, 110, 112, 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Элина» удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска и обществом с ограниченной ответственностью «Элина» при заключении договора купли-продажи муниципального имущества № 13-2017/04/В от 21 апреля 2017 года и читать абзац 1 пункта 3 указанного договора в следующей редакции:

«Имущество продается по цене 1 930 522 (один миллион девятьсот тридцать тысяч пятьсот двадцать два) рубля без учета НДС - основная сумма платежа».

Данное решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Курской области в течение месяца после его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, в Арбитражный суд Центрального округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Н.Н. Белых