Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Курской области в составе судьи О.А. Матвеевой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания А.Е. Сотниковой, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

комитета по управлению имуществом Курской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью Консалтинговая группа «МиниН» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

об урегулировании разногласий при заключении соглашения о вступлении нового арендатора в договор аренды земельного участка

В судебном заседании участвуют представители:

от истца – ФИО1, по доверенности (до перерыва), ФИО2, по доверенности (после перерыва);

от ответчика – ФИО3, представлен паспорт.

Изучив материалы дела, заслушав мнение представителей истца, ответчика, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Курской области (далее – комитет, истец) обратился в арбитражный суд с уточненным исковым заявлением кобществу с ограниченной ответственностью Консалтинговая группа «Минин» (далее – ООО Консалтинговая группа «Минин», ответчик), в котором просит:

1) урегулировать разногласия, возникшие при заключении соглашения о вступлении нового арендатора в договор № 04-08/15ю от 08.10.2018 аренды земельного участка с кадастровым номером 46:29:102328:14, площадью 652 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

2) обязать ООО Консалтинговая группа «МиниН» в течение тридцати дней со дня вступления решения суда в законную силу заключить соглашение о вступлении нового арендатора в договор № 04-08/15ю от 08.10.2018 аренды земельного участка с кадастровым номером 46:29:102328:14, площадью 652 кв.м., расположенного по адресу: <...>, в редакции комитета по управлению имуществом Курской области, а именно:

- пункт 1: «Новый арендатор вступает в договор аренды земельного участка № 04-08/15ю от 08.10.2018 г., как собственник объекта недвижимости (выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 03.10.2018 г. № 46/001/011/2018-54507), находящегося на земельном участке, расположенном по адресу: <...>, с кадастровым номером 46:29:102328:14, площадью 652 кв.м,, на условиях, предусмотренных данным договором с учетом особенностей, указанных в настоящем Соглашении»;

- пункт 2: «Арендная плата начисляется с 05.09.2018 г. и вносится Арендатором в порядке и сроки, предусмотренные Приложением 1, путем перечисления по следующим реквизитам: р/с <***> в Отделении Курск, г, Курск, БИК 043807001, ИНН <***>, КПП 463201001, УФК по Курской области (Комитет по управлению имуществом Курской области), КБК 81211105022020000120, ОКТМО 38701000»:

- пункт 3: «Размер и сроки внесения арендной платы установлены Приложением 1 к настоящему Соглашению».

- пункт 7 в предложенной редакции ответчика исключить.

До начала судебного заседания 29.04.2021 от ответчика поступил отзыв на уточненное исковое заявление, в котором возражал против его удовлетворения.

Отзыв приобщен судом к материалам дела.

Судом в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) объявлялся перерыв в судебном заседании до 13.05.2021.

После перерыва стороны поддержали свои правовые позиции.

Ответчик ходатайствовал о приобщении выписки.

Ходатайство судом удовлетворено.

Исследовав доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд установил следующее.

08.10.2018 в соответствии со статьями 39.1 и 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) между комитетом по управлению имуществом Курской области (арендодатель) и ГУП Курской области «Домоуправление № 6 администрации области» (арендатор) заключен договор № 04-08/15ю аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Курской области (далее – договор).

В соответствии с пунктом 1.1. договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 46:29:102328:14, находящийся по адресу: <...> (далее – участок) с видом разрешенного использования: для административно-хозяйственной деятельности в границах, указанных в выписке и ЕГРН участка, площадью 652 кв.м.

На участке имеются объекты недвижимости (пункт 1.2. договора).

В силу пунктов 2.1., 2.2. договора срок аренды участка устанавливается с 07.09.2018 по 06.09.2033. Договор вступает в силу с даты его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области.

Согласно пункту 3.3. договора арендная плата начисляется с 05.09.2018. Расчет арендной платы определен в приложении к договору, которое является его неотъемлемой частью.

В пункте 8.4. договора стороны установили, что арендатор не возражает против присоединения к договору иных правообладателей зданий, строений, сооружений, помещений, расположенных на участке, в этом случае права и обязанности сторон осуществляются на основании дополнительных соглашений.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

08.10.2018 земельный участок передан арендаторам по акту приема-передачи.

В соответствии с решением Арбитражного суда Курской области по делу А35-7231/2019 от 26.11.2020, вступившим в законную силу, ООО Консалтинговая группа «МиниН» было обязано заключить с комитетом по управлению имуществом Курской области соглашение о вступлении нового арендатора в договор № 04-08/15 ю от 08.10.2018 аренды земельного участка с кадастровым номером 46:29:102328:14, площадью 652 кв.м., расположенного по адресу: <...>, в течение тридцати дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Во исполнение указанного решения в рамках исполнительного производства, возбужденного на основании исполнительного листа ФС № 031566681 от 14.04.2020, ООО Консалтинговая группа «МиниН» направило в комитет подписанные 23.06.2020 соглашения о вступлении нового арендатора в договор № 04-08/15ю от 08.10.2018 аренды земельного участка с протоколом разногласий.

Согласно указанному протоколу разногласий ответчик предлагал изложить пункт 1 соглашения в следующей редакции: «Новый арендатор вступает в договор аренды земельного участка №04-08/15ю от 08.10.2018г., как собственник объекта недвижимости (свидетельство о государственной регистрации права №106469 серии 46 АП от 01.09.2014г.), находящегося на земельном участке, расположенном по адресу: <...>, с кадастровым номером 46:29:102328:14, площадью 652 кв.м. Доля арендованного земельного участка составляет 35,3/652 или 5,41% от всего земельного участка и равна 35.3 кв. м. Права, обязанности, ответственность Арендатора ограничиваются исключительно в отношении арендованной им доли земельного участки 35,3 кв.м. Коллективная, субсидиарная, солидарная ответственность по Соглашению и Договору в иных возможных случаях к Арендатору не применяется.»

Пункт 2 абзац 1 предложен ответчиком в редакции: «Арендная плата начисляется с 14.02.2020г. и вносится Арендатором в порядке и сроки, предусмотренные Приложением 1 к настоящему соглашению, по предоставленным Арендодателем счетам (НДС не облагается), по следующим реквизитам: далее по тексту.

Пункт 3 соглашения ответчиком предложено дополнить предложением: «Размер арендной платы остается неизменным на весь срок действия Договора.»

Кроме того, ООО Консалтинговой группой «МиниН» было предложено добавить в соглашение пункт 7, в соответствии с которым Арендатор в любой момент имеет право на выкуп своей доли в земельном участке, расположенном по адресу: <...>, с кадастровым номером 46:29:102328:14, площадью 652 кв.м.

Как указывает истец, иными правообладателями (ООО «Курскцентркомплект» и ФИО4) объектов недвижимости на указанном земельном участке подписаны аналогичные соглашения в редакции комитета.

Не согласившись с протоколом разногласий к соглашению о вступлении нового арендатора в договор № 04-08/15ю аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Курской области, от 08.10.2018 и изложенными в нем редакциями пунктов соглашения, комитет по управлению имуществом Курской области обратился в суд с настоящим иском.

Исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.

В соответствии с пунктом 3.4. Положения о комитете по управлению имуществом Курской области, утвержденного постановлением Губернатора Курской области от 25.06.2007 № 286, комитет осуществляет в соответствии с земельным законодательством в установленном порядке учет земельных участков, находящихся в государственной собственности Курской области, а также ведение реестра договоров аренды и других сделок с земельными участками, находящимися в государственной собственности Курской области, земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными в городском округе «Город Курск», в пределах предоставленных полномочий, осуществляет управление и распоряжение земельными участками, находящимися в федеральной собственности, полномочия Российской Федерации по управлению и распоряжению которыми переданы органам государственной власти Курской области, в соответствии с Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства».

Таким образом, комитет по управлению имуществом Курской области является уполномоченным лицом по управлению и распоряжению соответствующими земельными участками, вследствие чего уполномочен на обращение в суд с исковым заявлением об обязании заключить соглашение о вступлении нового арендатора в ранее заключенный договора аренды.

Статья 12 ГК РФ содержит перечень способов защиты гражданских прав. При этом данная статья допускает защиту гражданских прав как указанными в ней способами, так и иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Пунктом 2 статьи 1 ГК РФ и статьей 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством (часть 1 статьи 421 ГК РФ).

Таким образом, понуждение к заключению договора возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором.

В соответствии со статьей 36 ЗК РФ, в ранее действовавшей редакции, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами. В случае, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.

С 01.03.2015 вступил в силу Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты РФ», которым были внесены изменения в Земельный кодекс Российской Федерации, в том числе в части порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду гражданам и юридическим лицам, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (статья 39.20 ЗК РФ).

В соответствии с частью 2 статьи 39.20 ЗК РФ в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанном здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности, либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Из указанного следует, что в соответствии с изменениями, внесенными в ЗК РФ и вступившими в силу с 01.03.2015, закон возложил на собственников объектов недвижимости, имеющих исключительное право на использование земельного участка, на котором расположены зарегистрированные за ними на праве собственности объекты, обязанность подписать договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора и представить его в уполномоченный орган, а на уполномоченные органы – обязанность на обращение в суд с иском о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших подписанного договора аренды земельного участка, с иском о понуждении заключить этот договор аренды.

Таким образом, заключение такого соглашения является не правом, а обязанностью правообладателя здания, сооружения или помещений в них. При этом обязанность заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора для собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, находящемся в государственной собственности, следует как из положений статьи 36 ЗК РФ, действовавшей до 01.03.2015, так и из положений статьи 39.20 ЗК РФ, действующей после указанной даты.

Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что ответчик является собственником помещения в здании, расположенном по адресу: <...>.

В соответствии со вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Курской области по делу А35-7231/2019 от 26.11.2020, ООО Консалтинговая группа «МиниН» было обязано заключить с комитетом по управлению имуществом Курской области соглашение о вступлении нового арендатора в договор № 04-08/15 ю от 08.10.2018 аренды земельного участка с кадастровым номером 46:29:102328:14, площадью 652 кв.м., расположенного по адресу: <...>, в течение тридцати дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Ответчик во исполнение указанного решения направил в комитет подписанные 23.06.2020 соглашения о вступлении нового арендатора в договор № 04-08/15ю от 08.10.2018 аренды земельного участка с протоколом разногласий.

Суд полагает, что при определении формулировки пунктов соглашения следует руководствоваться редакцией, предложенной комитетом, поскольку внесение изменений в соглашение в соответствии с представленным протоколом разногласий нецелесообразно и противоречит действующему законодательству по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и пояснений истца, проект соглашения о вступлении нового арендатора в договор аренды, в том числе и пункт 1 соглашения, был подготовлен на основании выписки из единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, принадлежащий ответчику.

Доля арендованного земельного участка в отношении ответчика указана в приложение 1 к данному соглашению.

Таким образом, внесение предложенных ответчиком изменений в пункт 1 соглашения в части указания свидетельства о государственной регистрации права №106469 серии 46 АП от 01.09.2014, а также доли арендованного земельного участка, существенным образом не меняет и не дополняет его.

Более того, права и обязанности арендатора не могут ограничиваться только в отношении доли земельного участка, как указывает ответчик. Арендатор имеет права и несет обязанности в рамках договора аренды на весь земельный участок. Доля земельного участка используется исключительно для расчета арендной платы согласно пункту 10 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ.

В соответствии с пунктом 3 договора № 04-08/15 ю от 08.10.2018 арендная плата начисляется с 05.09.2018. Такой же срок указан комитетом в соглашении.

Принимая во внимание, что ответчик в период с 05.09.2018 осуществлял землепользование под принадлежащими ему объектами недвижимости без надлежащего оформления прав на земельный участок, ООО Консалтинговая группа «МиниН» в отсутствие у него статуса плательщица земельного налога обязано оплачивать арендную плату за землю.

Учитывая изложенное, начисление арендной платы с даты, предложенной ответчиком - 14.02.2020 является необоснованным и незаконным.

Согласно пункту 3 соглашения размер и сроки внесения арендной платы установлены Приложением 1 к настоящему Соглашению.

Пунктом 3.4 договора № 04-08/15ю от 08.10.2018 предусмотрено изменение размера арендной платы при изменении кадастровой стоимости земельного участка, при переводе земельного участка из одной категории в другую, при изменении вида разрешенного (функционального) использования земельного участка, привнесений изменений в законодательство Российской Федерации и Курской области, регулирующих порядок определения размера арендной платы за земельные участки, и в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством.

Изменение размера арендной платы также предусмотрено постановлением Администрации Курской области от 27.03.2017 № 249-па «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Курской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду».

Таким образом, включение в соглашение пункта о неизменности размера арендной платы на весь срок действия договора противоречит действующему законодательству.

Суд также приходит к выводу о несоответствии законодательству предложенного ООО Консалтинговой группой «МиниН» пункта 7 соглашения, который предоставляет ему право на выкуп своей доли в земельном участке.

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.20 ЗК РФ в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанном здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности, либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

В рассматриваемом случае выкуп земельного участка возможен только в общую долевую собственность и только при волеизъявлении всех собственников объектов недвижимости, выкуп доли земельного участка одного из правообладателей объектов недвижимости невозможен.

Согласно пункту 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Требование о понуждении заключить договор, обязательный для одной или обеих сторон, перешедшее в спор об условиях этого договора, должно быть рассмотрено и разрешено судом путем урегулирования разногласий по спорным условиям.

Поскольку заключение соглашения о вступлении нового арендатора в договор аренды является обязательным для обеих сторон, учитывая отсутствие законных оснований для изложения пунктов указанного соглашения в соответствии с протоколом разногласий, суд, в целях обеспечения баланса частных и публичных интересов, достижения правовой определенности в правоотношениях сторон, полагает необходимым исковые требования удовлетворить, обязать ООО Консалтинговую группу «МиниН»в течение тридцати дней со дня вступления решения суда в законную силу заключить с комитетом соглашение о вступлении нового арендатора в договор № 04-08/15ю от 08.10.2018 аренды земельного участка с кадастровым номером 46:29:102328:14, площадью 652 кв.м., расположенного по адресу: <...>, в редакции комитета по управлению имуществом Курской области.

Ответчик возражал против заявленных требований, указав, что протокол разногласий был направлен в адрес комитета 23.06.2020 и получен последним 25.06.2020, то есть согласно пункту 1 статьи 445 ГК РФ 24.07.2020 комитет утратил право передать возникшие разногласия на рассмотрение суда (истечение 30 дней с момента получения протокола разногласий).

В отношении довода ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, судом отмечается следующее.

Пунктом 2 статьи 446 ГК РФ предусмотрено, что разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке.

Таким образом, по общему правилу возникшие разногласия передаются на рассмотрение суда – в течение шести месяцев с момента возникновения разногласий.

В рассматриваемом случае заключение соглашения о вступлении нового арендатора обязательно как для ответчика, так и для истца, поэтому ссылка ответчика на специальный срок, установленный статьей 445 ГК РФ, отклоняется судом.

Кроме того, суд принимает во внимание, что если во время рассмотрения спора одна сторона осуществляет предоставление, а другая принимает его, то пропуск сроков на обращение в суд, установленных статьями 445 и 446 ГК РФ, не является основанием для отказа в удовлетворении иска (абзац 3 пункт 41 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» от 25.12.18 № 49).

Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

С учетом изложенного, оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Расходы по уплате государственной пошлины на основании статьи 110 АПК РФ относятся на ответчика и подлежат взысканию в доход федерального бюджета, поскольку истец в соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 17, 27, 28, 51, 102, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Уточненные исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении соглашения о вступлении нового арендатора в договор № 04-08/15ю от 08.10.2018 аренды земельного участка с кадастровым номером 46:29:102328:14, площадью 652 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Обязать ООО Консалтинговая группа «МиниН» в течение тридцати дней со дня вступления решения суда в законную силу заключить соглашение о вступлении нового арендатора в договор № 04-08/15ю от 08.10.2018 аренды земельного участка с кадастровым номером 46:29:102328:14, площадью 652 кв.м., расположенного по адресу: <...>, в редакции комитета по управлению имуществом Курской области, а именно:

- пункт 1: «Новый арендатор вступает в договор аренды земельного участка № 04-08/15ю от 08.10.2018 г., как собственник объекта недвижимости (выпискаиз Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 03.10.2018 г. № 46/001/011/2018-54507), находящегося на земельном участке, расположенном по адресу: <...>, с кадастровым номером 46:29:102328:14, площадью 652 кв.м,, на условиях, предусмотренных данным договором с учетом особенностей, указанных в настоящем Соглашении»;

- пункт 3: «Размер и сроки внесения арендной платы установлены Приложением 1 к настоящему Соглашению».

- пункт 7 в предложенной редакции ответчика исключить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Консалтинговая группа «МиниН» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6 000 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Курской области в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в кассационную инстанцию в Арбитражный суд Центрального округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья О.А. Матвеева