Гражданский кодекс часть 1

Резолютивная часть решения объявлена 23 сентября 2014 года, поскольку в судебном заседании 16 сентября 2014 года был объявлен перерыв до указанной даты.

Полный текст решения изготовлен 30 сентября 2014 года.

Арбитражный суд Липецкой области в составе судьи Щедухиной Т.М.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Пустохиной Е.Ф.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО1 (г. Липецк, ОГРНИП <***>)

индивидуального предпринимателя ФИО2 (г. Липецк, ОГРНИП <***>)

к муниципальному образованию город Липецк в лице департамента экономического развития администрации города Липецка (<...>, ОГРН <***>, ИНН <***>)

индивидуальному предпринимателю ФИО3 (г. Липецк, ОГРНИП <***>)

с привлечением третьего лица: ФИО4

о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи

при участии в судебном заседании:

от ФИО1: ФИО1 (паспорт) и адвокат Бороздин С.В. (удостоверение от 05.11.2002 г., доверенность от 30.05.2014 г., срок действия – 3 года),

от ФИО5: адвокат Бороздин С.В. (удостоверение от 05.11.2002 г., доверенность от 30.05.2014 г., срок действия – 3 года),

от департамента экономического развития: главный специалист-эксперт организационно-правового отдела ФИО6 (доверенность №12 от 28.04.2014 г.), главный консультант организационно-правового отдела ФИО7 (доверенность №1 от 09.01.2014 г.), главный специалист-эксперт организационно-правового отдела ФИО8 (доверенность №6 от 27.01.2014 г.), после объявленного перерыва не явился,

2 ответчика: ФИО3 (паспорт),

от 3 лица: не явился,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 и индивидуальный предприниматель ФИО2 обратились в Арбитражный суд Липецкой области с иском о переводе на них прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи нежилого помещения № 8 общей площадью 81,5 кв.м., расположенного по адресу: <...>, заключенному по итогам аукциона от 03.04.2014 г. между муниципальным образованием город Липецк в лице департамента экономического развития администрации города Липецка и индивидуальным предпринимателем ФИО3.

Определением от 30.06.2014 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО4.

В судебном заседании 23.07.2014 г. истцы уточнили заявленные требования и просили перевести на индивидуального предпринимателя ФИО2 и индивидуального предпринимателя ФИО1 права и обязанности покупателя с предоставлением рассрочки до 7 лет по договору от 23.04.2014 г. купли-продажи нежилого помещения № 8 общей площадью 81,5 кв.м., расположенного по адресу: <...>, заключенного по итогам аукциона от 03.04.2014 г. между муниципальным образованием г. Липецк в лице Департамента экономического развития администрация г. Липецка и индивидуальным предпринимателем ФИО3

В соответствии с частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание иска или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Суд принял уточнение истцом предмета заявленных требований, поскольку это право истца, оно не противоречит закону и не нарушает права других лиц.

Представитель истцов в судебных заседаниях пояснял, что с 01.04.2009 г. истцы непрерывно арендуют разные части одного и того же нежилого помещения № 8 общей площадью 81,5 кв.м., расположенного по адресу: <...>, из которых 40,9 кв.м. арендует ИП ФИО1 и 40,6 кв.м. арендует ИП ФИО2 Задолженности по арендной плате не имеется. В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ истцы, как субъекты малого предпринимательства, имеют преимущественное право выкупить нежилое помещение из муниципальной собственности в долевую собственность. В связи с тем, что департамент экономического развития провел аукцион и заключил договор купли-продажи указанного выше нежилого помещения с индивидуальным предпринимателем ФИО3, истцы обратились в суд с требованием о переводе на них прав и обязанностей покупателя по договору.

Представитель департамента экономического развития требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве и в уточнении к отзыву, пояснив, что истцы не обладали преимущественным правом на заключение договора купли-продажи, поскольку ИП ФИО2 арендовал часть нежилого помещения и срок аренды составил менее 2-х лет. ИП ФИО9 также арендовал часть нежилого помещения, которая не может быть объектом договора купли-продажи. Кроме того, ФИО1 передал в субаренду часть нежилого помещения площадью 4 кв.м. в субаренду ИП ФИО10 с 11.11.2010 г. по 11.10.2011г.

ИП ФИО3 требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление, пояснив, что он является добросовестным покупателем.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, о времени и месте извещено надлежащим образом.

Суд на основании части 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривает дело в отсутствие третьего лица.

Изучив материалы дела, выслушав доводы сторон, суд установил следующее.

На основании договора аренды от 01.04.2009 № 07-23-244/09 индивидуальный предприниматель ФИО1 арендовал у администрации г.Липецка в лице департамента экономики нежилое помещение №8 площадью 81,5 кв.м., расположенное по адресу: <...>, в период с 01.04.2009 г. по 30.11.2009 г.

01.12.2009 г. ФИО1 передал в субаренду часть названного выше нежилого помещения площадью 40,6 кв.м. ФИО11 (после замужества ФИО2), продолжая арендовать оставшуюся часть помещения площадью 40,9 кв.м.

На основании договоров аренды от 01.04.2010 № 07-23-276/10, от 01.04.2011 № 07-23-198/11, от 01.04.2012 № 07-23- 159/12 ,от 01.04.2013 № 07-23-138/13, от 28.03.2014 № 07-23-168/14 ФИО1 арендовал оставшуюся часть помещения площадью 40,9 кв.м.

05.03.2014 г. ФИО1 обратился с заявлением о предоставлении преимущественного права выкупа части арендуемого помещения (т.2, л.д.136).

Обращение ФИО1 было рассмотрено уполномоченным органом и возвращено заявителю со ссылкой на пункт 4 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) в связи с несоответствием критериям, установленным статьей 3 настоящего Закона.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 на основании договора субаренды от 01.12.2009 г., заключенного с ФИО1, арендовала часть нежилого помещения № 8 площадью 40,6 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

19.07.2010 г. в департамент поступило обращение ИП ФИО4 на аренду части помещения № 8 площадью 40,6 кв.м. сроком на 5 лет.

В соответствии с распоряжением председателя департамента экономики администрации города Липецка от 30.07.2010 № 131-р «О проведении аукциона на право заключения договоров аренды», в том числе, по лоту № 9 - часть встроенного нежилого помещения № 8 площадью 40,9 кв.м., расположенного по адресу: <...>, состоялся аукцион по продаже права на заключение договоров аренды недвижимого имущества, по результатам которого заключен договор аренды № 07-23-377/2010 с 08.10.2010 по 06.10.2011 на срок до 1 года с ИП ФИО4 Указанный договор аренды впоследствии был возобновлен на неопределенный срок и расторгнут дополнительным соглашением от 07.11.2011 г.

01.12.2010 г. ФИО4 передал в субаренду ФИО11 (ФИО12) арендованное им нежилое помещение площадью 40,9 кв.м. (т.1, л.д.95).

18.10.2011 г. в департамент поступило обращение ИП ФИО13 на аренду части помещения № 8 площадью 40,6 кв.м.

18.10.2011 в Департамент поступило обращение ИП ФИО13 на аренду части помещения № 8 площадью 40,6 кв.м.

В соответствии с распоряжением председателя департамента экономики администрации города Липецка от 26.08.2011 № 129-р «О проведении аукциона на право заключения договоров аренды», в том числе и по лоту № 6 - часть встроенного нежилого помещения № 8. Площадью 40,9 кв.м. состоялся аукцион по продаже права на заключение договоров аренды недвижимого имущества, по результатам которого заключен договор аренды № 07-23-334/11 с 09.11.2011 по 07.11.2012 на срок до 1 года с ИП ФИО13

В общей сложности между Департаментом и ИП ФИО2 были заключены следующие договоры: от 09.11.2011 № 07-23-334/11, от 08.11.2012 № 07-23-329/12, от 03.12.2013 № 07-23-071/13, в отношении части нежилого помещения № 8 площадью 40,6 кв.м. из общей площади 81, 5 кв.м.

Таким образом, арендные отношения между администрацией г.Липецка в лице департамента экономики и ФИО2 начались с 09.11.2011 г.

По состоянию на 01.07.2013 г. срок аренды части нежилого помещения составил менее 2 лет (1 год 7 месяцев 22 дня).

23.04.2014 г. по итогам проведенного аукциона по продаже недвижимого имущества, входящего в состав муниципальной казны г.Липецка, состоявшегося 03.04.2014 г., в том числе по лоту №3 – встроенное нежилое помещение №8 площадью 81,5 кв.м., расположенное на первом этаже многоквартирного жилого дома (литА) по адресу: <...>, между администрацией г.Липецка в лице департамента экономического развития администрации г.Липецка и ИП ФИО3 заключен договор купли-продажи спорного имущества (т.2, л.д.133-135).

29.04.2014 г., после проведения аукциона по продаже нежилого помещения № 8 площадью 81,5 кв.м., ИП ФИО2 обратилась с заявлением о предоставлении преимущественного права выкупа арендуемых помещений.

Письмом от 28.05.2014 № 2058-15-05/3 департамент сообщил, что обращение ИП ФИО2 будет рассмотрено по существу после принятия решения суда по ее иску.

Истцы, полагая, что имеют преимущественное право на выкуп спорного нежилого помещения из муниципальной собственности в долевую собственность, обратились в суд с требованием о переводе на них прав и обязанностей покупателя по договору, заключенному с ФИО3

Оценив установленные факты, суд пришел к выводу, что требования истцов не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 г. №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» истцы относятся к субъектам малого предпринимательства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 6 Закона №159-ФЗ, в случае продажи арендуемого имущества с нарушением преимущественного права на его приобретение субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, в течение двух месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о таком нарушении в отношении арендуемого имущества, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке.

Статьей 3 Закона №159-ФЗ, среди прочих условий предоставления преимущественного права на выкуп арендованного имущества, установлено, что арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года должно находиться во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона на основании договора или договоров аренды этого имущества.

Между тем, как было установлено судом, и следует из материалов дела, ИП ФИО2 пользовалась частью нежилого помещения № 8 площадью 40,6 кв.м. из общей площади 81,5 кв.м. с 09.11.2011 г. по состоянию на 01.07.2013 г. на основании договоров: от 09.11.2011 № 07-23-334/11, от 08.11.2012 № 07-23-329/12, от 03.12.2013 № 07-23-071/13, то есть менее двух лет.

Довод представителя истца ФИО2 о том, что она пользовалась спорным помещением начиная с 01.12.2009 г. по договорам субаренды, заключенным с ИП ФИО1 и ФИО4, суд находит несостоятельным, так как согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации наличие субаренды никак не может расцениваться как передача своих прав и обязанностей по действующему договору аренды другому лицу (перенаем), а может рассматриваться исключительно только как поднаем – сдача арендованного имущества в субаренду.

В пункте 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Информационное письмо) также говорится, что арендуемое имущество должно находиться во временном владении и (или) временном пользовании арендаторов непрерывно в течение двух и более лет на основании договора или договоров аренды этого имущества, но никак не субаренды, что соответственно не позволяет вести речь о сингулярном правопреемстве.

Кроме того, в пункте 8 Информационного письма Президиум ВАС РФ разъяснил, что по смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Таким образом, заключение договора купли - продажи в отношении части нежилого помещения не допускается. Такой вывод соответствует и практике Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. В Определении от 21.01.2010 г. № ВАС - 17757/09 суд указал, что на день обращения заявителя в уполномоченный орган по вопросу реализации преимущественного права субъекта малого предпринимательства на приобретение в собственность арендуемой части торговой площади указанная часть нежилого помещения по правилам, установленным Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», в порядке кадастрового учёта не была сформирована в обособленный объект недвижимости. Только собственнику принадлежат права владения и распоряжения своим имуществом, в связи с чем, необходимо его волеизъявление на создание из одного объекта путём его разделения нескольких самостоятельных объектов, и при отсутствии такого волеизъявления упомянутая часть указанного нежилого помещения, не выделенная в порядке кадастрового учёта в самостоятельный объект, на которую право муниципальной собственности не зарегистрировано, не может являться объектом купли-продажи.

Следовательно, довод истца о непредоставлении ответчиком доказательств невозможности формирования отдельных объектов недвижимости из частей помещения №8, которыми пользуются истцы в отдельности, неправомерен и не подлежит ни опровержению, ни доказыванию со стороны муниципального образования.

Более того, согласно пункту 9 Информационного письма субъекты малого или среднего предпринимательства, соответствующие критериям, установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ, площади которых в совокупности составляют всю площадь данного здания (помещения), и не имеющие задолженности по оплате за пользование этим имуществом, вправе приобрести названное здание (помещение) в долевую собственность посредством подачи совместного заявления о реализации права на его приобретение.

Вместе с тем, истцами такое заявление не подавалось, а имели место быть самостоятельные заявления о реализации преимущественного права, поданные в разные периоды времени: заявление ИП ФИО2 от 28.04.2014 г., заявление ИП ФИО1 от 05.03.2014 г.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что поскольку ИП ФИО1 арендует часть нежилого помещения №8 площадью 40,9 кв.м., а ИП ФИО2 также арендует часть нежилого помещения №8 площадью 40,6 кв.м. и меньше установленного законом срока, то отсутствует индивидуально определенный объект, прошедший кадастровый учет и владение и пользование этим объектом в течение двух и более лет на основании договора аренды, и, следовательно, в рассматриваемом случае один из субъектов малого предпринимательства не отвечает двум из установленных критериев, а, соответственно, другой не может реализовать право в отношении части помещения.

Таким образом, отсутствие преимущественного права в отдельности влечет за собой отсутствие преимущественного права в совокупности у указанных субъектов.

При таких обстоятельствах предприниматели не обладают преимущественным правом на приобретение в собственность нежилого помещения №8 общей площадью 81,5 кв.м., расположенного по адресу: <...>, и в удовлетворении исковых требований следует отказать.

В силу статьи 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При обращении в суд истец ФИО1 по платежному документу № 181.7.2 от 08.05.2014 г. оплатил государственную пошлину в сумме 4 000 руб. 00 коп.

Истец ФИО2 по платежному документу № 181.7.1 от 08.05.2014 г. оплатил государственную пошлину в сумме 4 000 руб. 00 коп. за заявление о принятии обеспечительных мер.

Поскольку в иске отказано, то судебные расходы в сумме 3 000 руб. 00 коп. на каждого (2 000 руб. 00 коп. за исковые требования и 1 000 руб. 00 коп. за обеспечение иска) относятся на истцов.

Излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 2 000 руб. 00 коп. подлежит возврату из федерального бюджета ФИО1 и ФИО2 по 1 000 руб. 00 коп. каждому.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске индивидуального предпринимателя ФИО1 (г. Липецк, ОГРНИП <***>) и индивидуального предпринимателя ФИО2 (г. Липецк, ОГРНИП <***>) к муниципальному образованию город Липецк в лице департамента экономического развития администрации города Липецка (<...>, ОГРН <***>, ИНН <***>), индивидуальному предпринимателю ФИО3 (г. Липецк, ОГРНИП <***>) о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи нежилого помещения № 8 общей площадью 81,5 кв.м., расположенного по адресу: <...>, заключенному по итогам аукциона от 03.04.2014 г. между муниципальным образованием город Липецк в лице департамента экономического развития администрации города Липецка и индивидуальным предпринимателем ФИО3, отказать.

Индивидуальному предпринимателю ФИО1 (г. Липецк, ОГРНИП <***>) выдать справку на возврат из федерального бюджета излишне уплаченной государственной пошлины в сумме 1 000 руб. 00 коп.

Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (г. Липецк, ОГРНИП <***>) выдать справку на возврат из федерального бюджета излишне уплаченной государственной пошлины в сумме 1 000 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня изготовления через Арбитражный суд Липецкой области.

Судья Щедухина Т. М.