Гражданский кодекс часть 1

Иск заявлен об обязании ответчика освободить и сдать по акту приема-передачи встроенное нежилое помещение общей площадью 161,9 м2, расположенное по адресу: <...>, взыскании суммы 196 330 руб. 91 коп., из которой задолженность по арендной плате в сумме 150 529 руб. 00 коп. за период с 05.02.2005 г. по 05.10.2008 г. и пени в размере 45 801 руб. 91 коп. за период с 06.02.2005 г. по 05.10.2008 г.

В предварительном судебном заседании – 26.01.2009 г., истец заявил об уменьшении размера исковых требований до суммы 157 496 руб. 60 коп., из которой основной долг за период с 05.12.2005 г. по 05.10.2008 г. в сумме 130 670 руб. 00 коп. и пени за период с 06.12.2005 г. по 05.10.2008 г. в сумме 26 826 руб. 60 коп., в связи с уточнением расчета.

Суд принял уменьшение размера исковых требований.

В судебном заседании – 17.02.2009 г. истец уточнил исковые требования и просил суд обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 освободить и сдать по акту приема-передачи встроенное муниципальное нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> этаж, общей площадью 161,9 м2: помещения № 19 (площадь 1,9 м2), № 20 (площадь 2,6 м2), № 21 (площадь 35,5 м2), № 22 (площадь 22,7 м2), № 23 (площадь 12,8 м2), № 24 (площадь 29,5 м2), № 25 (площадь 12,9 м2), № 26 (площадь 19,4 м2), № 27 (площадь 24,6 м2) согласно прилагаемому инвентаризационному плану строения домовладения № 6-А по ул. Орджоникидзе в городе Ельце; заявил отказ от исковых требований в части взыскания пени за период с 06.12.2005 г. по 05.10.2008 г. в сумме 26 826 руб. 60 коп. и уменьшил исковые требования в части взыскания основного долга по арендной плате за период с декабря 2005 г. по сентябрь 2008 г. до суммы 127 669 руб.00 коп. (т.2, л.д.1-5).

Определением суда от 17.02.2009 г. принят отказ, и производство в этой части исковых требований прекращено.

Суд принимает уменьшение исковых требований в части взыскания основного долга, поскольку это право истца, оно не противоречит закону и не нарушает права других лиц.

Ответчик исковые требования не признал. По его мнению, начисление арендной платы должно производиться истцом в течение всего периода действия договора аренды и на всю арендуемую площадь, поскольку производством ответчик не занимается. Кроме того, ответчик считает, что арендуемое им помещение нуждается в капитальном ремонте, и в силу пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе потребовать соответственно уменьшения арендной платы.

Рассмотрев представленные материалы, выслушав доводы сторон, суд установил следующее.

02.11.2004 г. между истцом (Арендодатель), ответчиком (Арендатор) и МУЖЭРП г.Ельца (Балансодержатель) был заключен договор аренды муниципального имущества № 85 (т.1, л.д.12-15).

По условиям договора Арендодатель и Балансодержатель обязались сдать Арендатору нежилое помещение общей площадью 161,9 м2, в том числе для использования под ателье (индивидуальный пошив и ремонт одежды) - 80,95 м2 и производство одежды - 80,95 м2, расположенное в доме № 6-А по ул.Орджоникидзе, а ответчик – ежемесячно вносить арендную плату в денежном выражении согласно разделу 9 настоящего договора. Срок аренды установлен с 02.11.2004 г. по 02.10.2005 г. (пункты 1.1., 1.4., 2.1.1., 2.3.2.,3.1.,3.3. договора).

Размер арендной платы составляет 4 047 руб. 50 коп. без НДС (в месяц) или 48 570 руб. 00 коп. без НДС в год, которую ответчик обязался вносить ежемесячно не позднее 5 числа месяца, следующего за расчетным (пункты 3.1., 3.3. договора).

Перерасчет арендной платы производится Арендатором самостоятельно, с момента опубликования в печати информации об изменении размера арендной платы, без соответствующего уведомления об этом со стороны Арендодателя (пункт 3.3. договора).

Как следует из материалов дела, истец и Балансодержатель исполнили свои обязательства и передали ответчику в аренду часть нежилого помещения общей площадью 161,9 м2, пристроенного к девятиэтажному дому, обозначенного под Лит.А1, по ул. Орджоникидзе, д.6-А в г. Ельце, что подтверждается актом приема-передачи от 02.11.2004 г. Вид нежилого помещения – ателье и производство одежды (т.1, л.д.15 на обороте).

Из акта видно, что в помещении имеется центральное отопление, водопровод, канализация, электроосвещение. Техническое состояние помещения удовлетворительное.

Согласно прилагаемому инвентаризационному плану строения домовладения № 6А по ул. Орджоникидзе в г. Ельце, общая площадь сдаваемых нежилых помещений 161,9 м2 включала в себя: помещения № 19 (площадь 1,9 м2), № 20 (площадь 2,6 м2), № 21 (площадь 35,5 м2), № 22 (площадь 22,7 м2), № 23 (площадь 12,8 м2), № 24 (площадь 29,5 м2), № 25 (площадь 12,9 м2), № 26 (площадь 19,4 м2), № 27 (площадь 24,6 м2) (т.2, л.д.9).

Данный факт подтверждается ответчиком.

24.07.2007 г. истец направил в адрес ответчика претензию № 1134 о взыскании задолженности по арендной плате, известив о расторжении договора аренды № 85 от 02.11.2004 г. и освобождении помещений в срок до 15 октября 2007 г. (т.1, л.д.20).

Претензия была получена ответчиком. В своем ответе предприниматель ФИО1 отказалась освободить арендуемые помещения и предъявила встречную претензию на сумму 269 011 руб. 50 коп. (т.2, л.д.13-15).

Поскольку ответчик не произвел оплату арендных платежей за период с 05.02.2005 г. по 05.10.2008 г. в сумме 150 529 руб. 00 коп., а также не освободил нежилые помещения по окончании срока действия договора, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Оценив установленные факты, суд пришел к выводу, что требования истца подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Взаимоотношения сторон регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации «Аренда».

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца (пункт 2 статьи 610 того же Кодекса).

Как установлено судом, договор заключен сторонами на определенный срок - до 02.10.2005 г., по истечении которого Арендодатель не заявил своих возражений, следовательно, договор № 85 от 02.11.2004 г. считается возобновленным на неопределенный срок. Вместе с тем, истец предупредил ответчика за три месяца об освобождении занимаемых им нежилых помещений в связи с отказом от договора.

Направление письма о прекращении действия договора расценивается как расторжение договора на основании пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Более того, в пункте 5.4. договора стороны предусмотрели, что если арендатор письменно не уведомил Арендодателя о желании заключить договор аренды на новый срок, то настоящий договор по истечении его срока прекращается.

При прекращении договора аренды ответчик в силу пункта 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При таких обстоятельствах требование истца об обязании предпринимателя ФИО1 освободить и сдать по акту приема-передачи встроенное муниципальное нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> этаж, общей площадью 161,9 кв. м: помещения № 19 (площадь 1,9 м2), № 20 (площадь 2,6 м2), № 21 (площадь 35,5 м2), № 22 (площадь 22,7 м2), № 23 (площадь 12,8 м2), № 24 (площадь 29,5 м2), № 25 (площадь 12,9 м2), № 26 (площадь 19,4 м2), № 27 (площадь 24,6 м2) согласно прилагаемому инвентаризационному плану строения домовладения № 6А по ул. Орджоникидзе в г. Ельце подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьями 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество во временное пользование за плату, которую арендатор обязан своевременно вносить за пользование имуществом в соответствии с условиями договора.

Рассмотрев уточненный расчет арендной платы (т.2, л.д. 2-5), суд установил, что истец правомерно произвел расчет арендной платы в соответствии с условиями договора, Положениями «О порядке сдачи в аренду муниципального имущества», утвержденного решением Елецкого городского Совета депутатов от 03.02.1998г. № 95 и «О порядке сдачи в аренду муниципального имущества г.Ельца», принятого решением городского Совета депутатов от 12.04.2007 г. № 120.

С учетом заявления ответчика о пропуске срока исковой давности, истец уменьшил свои исковые требования в части арендной платы за период с декабря 2005 г. по сентябрь 2008 г. до суммы 127 669 руб.00 коп., поскольку исковое заявление поступило в арбитражный суд 17.11.2008 г.

Арендная плата за декабрь 2005 г. обоснованно рассчитана истцом в соответствии с пунктом 1.5.3. Положения «О порядке сдачи в аренду муниципального имущества» и раздела 9 договора по установленной формуле (т.1, л.д.14; 32-33, 34-46).

В соответствии с Решением Елецкого городского Совета депутатов № 283 от 27.01.2004 г. «О внесении изменений в Положение «О порядке сдачи в аренду муниципального имущества», утвержденное Решением Елецкого городского Совета депутатов № 95 от 03.02.1998 г.» годовая базовая ставка арендной платы за 1 кв.м. устанавливается в размере 100 % минимального размера оплаты труда (т.1, л.д.47).

Согласно статье 5 Федерального Закона № 82-ФЗ от 19.06.2000 г. «О минимальном размере оплаты труда» исчисление платежей по гражданско-правовым обязательствам, установленных в зависимости от минимального размера оплаты труда, производится с 1 января 2001 года исходя из базовой суммы, равной 100 рублям.

В связи с тем, что договор с предпринимателем ФИО1 был заключен 02.11.2004 года, то есть после вступления в силу вышеуказанного решения Совета, однако на основании акта комиссионной проверки администрацией города использования нежилого помещения, расположенного в доме № 6-а по улице Орджоникидзе под деятельность по бытовому обслуживанию, было принято решение о предоставлении льготы на 1/2 от общей занимаемой площади (ателье) (т.1, л.д.54). На указанных условиях и был заключен с нею договор (в пункте 9 помимо полного расчета арендной платы без льгот указан расчет и на 2004 год исходя из льготы).

Договор № 85 от 02.11.2004 г. был подписан с учетом градации занимаемой площади - 80, 95 м2 под ателье (индивидуальный пошив и ремонт одежды) и 80, 95 м2 под производство одежды.

Согласно Положению «О порядке сдачи в аренду муниципального имущества» и вышеуказанному решению городского Совета льгота по арендной плате предоставлялась ежегодно правовым актом городского Совета, то есть льгота в размере базовой ставки, умноженной на арендуемую площадь, рассчитываемая на 1/2 от площади, занимаемой ФИО1 под ателье, была предоставлена решением городского Совета депутатов № 284 от 27.01.2004 года только на 2004 год. Под производство льгота и на 2004 год ФИО1 не предоставлялась.

Решение городского Совета № 470 от 18.05.2005 года (т.1, л.д.121,126) предоставило льготу по арендной плате в размере базовой ставки, умноженной на арендуемую площадь, трем категориям арендаторов:

1) предприятиям, занимающимся ремонтом бытовых изделий и предметов личного пользования;

2) предприятиям и предпринимателям, предоставляющим прочие виды бытовых услуг;

3) предприятиям общественных объединений инвалидов при условии работающих в них инвалидов не менее 50 % среднесписочной численности.

К категориям 1, 3 ФИО1 не относится, так как, во-первых, не является предприятием - юридическим лицом, а во-вторых, не осуществляет ремонт бытовых изделий и предметов личного пользования, и не является предприятием общественных объединений инвалидов.

К категории 2 ФИО1 также не относится по следующим основаниям.

Согласно общероссийскому классификатору услуг населения (ОКУН), утвержденному Постановлением Госстандарта РФ от 28 июня 1993 года № 163, деятельность ответчика классифицируется по коду 012000 «ремонт и пошив швейных, меховых и кожаных изделий, головных уборов и изделий текстильной галантереи, ремонт, пошив и вязание трикотажных изделий», что, в общем совпадает с кодом 18 общероссийского классификатора видов экономической деятельности (ОКВЭД), введенного в действие Постановлением государственного комитета РФ по стандартизации и метрологии от 06 ноября 2001 года № 454-ст, «Производство одежды, выделка и крашение меха».

Категория двух арендаторов (ООО «Елецкая сапоговаляльная фабрика» и ИП «ФИО4 (прокат свадебных платьев) подпадает под код 018300 «Прочие услуги производственного характера» (например, 018320 «изготовление валяльной обуви» - как и указано в Пояснении в пункте 2 - ООО «Елецкая сапоговаляльная фабрика») и под код 019700 «прочие услуги непроизводственного характера» (например, 019427 «прокат свадебной и вечерней одежды, обуви и предметов, свадебной атрибутики» - как и указано в Пояснении в пункте 2 - ИП ФИО4 (прокат свадебных платьев) (т.1, л.д.126).

Таким образом, рассматриваемая льгота по арендной плате вышеуказанной категории арендаторов, включая ФИО1, в 2005 г. предоставлена не была.

Согласно пункту 3.3. договора аренды № 85 от 02.11.2004 г. перерасчет арендной платы производится арендатором самостоятельно, с момента опубликования в печати информации об изменении размера арендной платы, без соответствующего уведомления об этом со стороны арендодателя.

В связи с чем, арендная плата в 2005 г. за год под производство составляла 40 475 руб. 00 коп., за месяц под производство - 40 475 руб. 00 коп. : 12 = 3 372 руб. 90 коп.

Арендная плата за год под ателье - 32 380 руб.00 коп., за месяц под ателье - 32 380 руб. 00 коп. : 12 = 2 698 руб. 30 коп. Общая арендная плата за декабрь 2005 г. округленно составила 6 071 руб. 00 коп. (3 372 руб. 90 коп. + 2 698 руб. 30 коп.). ФИО1 оплачено 1 350 руб.00 коп., следовательно, задолженность составила 4 721 руб. 00 коп. за декабрь 2005 г.

В 2006 году по решению Городского Совета депутатов № 12 от 14.07.2006 г. была предоставлена льгота по арендной плате на площади под ателье в размере 50 % от арендной платы (пункт 4 Приложения № 4 раздела «Юридические и физические лица, освобождаемые от арендной платы на 2006 год») (т.2, л.д.10 на обороте).

Таким образом, арендная плата за год под ателье равнялась 16 190 руб. 00 коп. (32380 руб. 00 коп.:2); в месяц под ателье - 16 190 руб. 00 коп.:12 = 1 350 руб. 00 коп.; арендная плата под производство в месяц осталась прежней - 3 372 руб. 90 коп. Общая арендная плата в месяц в 2006 г. составляла – 4 722 руб. 00 коп. За период с января 2006 г. по декабрь 2006 г. начислено 4 722 руб. 00 коп.х12=56 664 руб. 00 коп. Из них ФИО1 за указанный период оплачено 16 200 руб. 00 коп., следовательно, задолженность за 2006 г. составила 40 464 руб. 00 коп.

26апреля 2007 г. вступило в законную силу Положение «О порядке сдачи в аренду муниципального имущества города Ельца», принятое решением городского Совета депутатов №120от 12.04.2007г. (т.1, л.д.55-65).

До 26 апреля 2007г.арендная плата рассчитывалась по ранее действующему Положению от 03.02.1998 г. № 95. В связи с чем, размер арендной платы составил 6 071 руб. 00 коп. (3 372 руб. 90 коп. (под производство) + 2 698 руб. 30 коп. (под ателье).

Согласно новому Положению арендная плата рассчитывалась в соответствии со статьей 6 (т.1, л.д.60).

С учетом коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы (т.1, л.д.64-65), арендная плата с мая 2007 г. и по настоящее время в год стала составлять без учета деления площадей под производство и ателье 78 683 руб. 40 коп., в месяц - 6 557 руб. 00 коп.

За период с января 2007 г. по сентябрь 2008 г. истец начислил ответчику арендную плату в сумме 135 834 руб. 00 коп. Из них ФИО1 за указанный период оплачено 53 350 руб. 00 коп., следовательно, задолженность за 2007-2008 г.г. составила 82 484 руб. 00 коп.

Общая сумма долга за период с декабря 2005 г. по сентябрь 2008 г. составляет 127 669 руб. 00 коп. (4 721 руб. 00 коп.+ 40 464 руб. 00 коп.+ 82 484 руб. 00 коп.).

Спора по оплате внесенных предпринимателем ФИО1 арендных платежей за указанный период у сторон не имеется, что подтверждается двусторонним актом сверки взаиморасчетов (т.2, л.д.6-7).

Довод ответчика о том, что арендуемая им часть нежилых помещений площадью 80, 95 м2 не использовалась под производство одежды документально не подтвержден. Согласно условиям договора № 85 от 02.11.2004 г. ответчику предоставлялись нежилые помещения с учетом градации занимаемой площади 80, 95 м2 - под ателье (индивидуальный пошив и ремонт одежды) и 80, 95 м2 - под производство одежды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Предпринимательская деятельность является самостоятельной, осуществляемая на свой риск (подпункт 3 пункта 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Тот факт, что ответчик не мог заниматься производством одежды, не может являться основанием для освобождения его от уплаты арендной платы или для предоставления льготы.

С требованием о внесении изменений в договор в судебном порядке ответчик не обращался. Излишние площади Арендодателю не возвратил.

Контррасчет, представленный предпринимателем ФИО1, не может быть принят судом во внимание, поскольку он составлен с учетом льгот под производство одежды, которые ей не предоставлялись. Более того, как было установлено судом, льгота по арендной плате под ателье не предоставлялась в 2005 г., 2007 г. и 2008 г.

Ссылка ответчика на пункт 4 статьи 614, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации необоснованна в виду следующих обстоятельств.

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Во-первых, ответчик не доказал, что занимаемые им нежилые помещения требовали капитального ремонта и на протяжении всего срока их эксплуатации.

Во-вторых, согласно пункту 2.3.8. договора № 85 от 02.11.2004 г. Арендатор обязался производить капитальный ремонт помещения, предусмотренный отдельным договором или вызванный неотложной необходимостью, с последующим зачетом затрат в счет арендной платы.

Доказательства того, что ответчик произвел какие-либо затраты по капитальному ремонту в материалах дела отсутствуют.

В-третьих, из переписки между Балансодержателем и Арендатором видно, что в производственных помещениях, занимаемых предпринимателем ФИО1, наблюдались следы залива на потолке, на стенах отошли обои, плесень на потолке и стенах.

Балансодержатель предложил произвести ремонт помещений силами Арендатора в счет эксплуатационных расходов и представить смету расходов для согласования в размере до 10 000 руб. 00 коп. (т.2, л.д.51).

Доказательств проведения ремонта ответчиком также не представлено.

Таким образом, основания для соответственного уменьшения арендной платы у ответчика отсутствуют. Сам суд не может определить размер соответственного уменьшения арендной платы, если затраты на производство капитального ремонта произведены не были.

Поскольку ответчик арендуемые нежилые помещения не возвратил, то в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не возвратил арендованное имущество, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Так как ответчиком не представлено доказательств полной оплаты арендных платежей, то требование истца о взыскании долга в сумме 127 669 руб. 00 коп. является законным, обоснованным и подлежит удовлетворению.

Государственная пошлина в сумме 6 053 руб. 38 коп. (2 000 руб. 00 коп. с требования неимущественного характера и 4 053 руб. 38 коп. с цены иска 127 669 руб. 00 коп.) на основании части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, <...>, проживающую по адресу: 399774, <...>, зарегистрированную в Инспекции Министерства Российской Федерации по налогам и сборам по г.Ельцу Липецкой области 23.03.2004 г., свидетельство серии 48 № 000773654, ОГРНИП <***>) освободить и передать Администрации г.Ельца по акту приема-передачи встроенное муниципальное нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> этаж, общей площадью 161,9 кв. м: помещения № 19 (площадь 1,9 м2), № 20 (площадь 2,6 м2), № 21 (площадь 35,5 м2), № 22 (площадь 22,7 м2), № 23 (площадь 12,8 м2), № 24 (площадь 29,5 м2), № 25 (площадь 12,9 м2), № 26 (площадь 19,4 м2), № 27 (площадь 24,6 м2) , обозначенное Лит.А1 согласно инвентаризационному плану строения домовладения № 6-А по ул. Орджоникидзе в г. Ельце.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, <...>, проживающей по адресу: 399774, <...>, зарегистрированной в Инспекции Министерства Российской Федерации по налогам и сборам по г.Ельцу Липецкой области 23.03.204 г., свидетельство серии 48 № 000773654, ОГРНИП <***>) в пользу Администрации г.Ельца долг по арендной плате в сумме 127 669 руб. 00 коп. за период с декабря 2005 г. по сентябрь 2008 г.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, <...>, проживающей по адресу: 399774, <...>, зарегистрированной в Инспекции Министерства Российской Федерации по налогам и сборам по г.Ельцу Липецкой области 23.03.204 г., свидетельство серии 48 № 000773654, ОГРНИП <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6 053 руб. 38 коп.

Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня принятия.

После вступления в законную силу решение суда может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев.

Судья Т.М. Щедухина