Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в порядке упрощенного производства дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Липецкий завод строительных материалов»

к индивидуальному предпринимателю ФИО1

о взыскании задолженности по оплате арендной платы, судебных расходов,

при участии в заседании:

от истца: от истца: ФИО2 – представитель, доверенность от 17.03.2014г.;

от ответчик: ФИО1 – предприниматель, ФИО3 – представитель, доверенность от 27.08.2014 г.

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Липецкий завод строительных материалов» обратилось в арбитражный суд с требованием к ИП ФИО1 о взыскании задолженности по оплате арендной платы в сумме 24 850 руб. 78 коп. за август 2013г. по договору аренды недвижимого помещения № 220-ОД от 25.01.2011г., 2 000 руб. судебных расходов.

Определением суда от 31.07.2014г. данное исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства в соответствии с требованиями главы 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

21.08.2014г. от истца поступили письменные пояснения и дополнительные документы, от ответчика – письменный отзыв по существу заявленных требований относительно порядка расчета переменной составляющей арендной платы (приобщены к материалам дела).

В соответствии с п. 4 ч. 5 ст. 227 АПК РФ суд выносит определение о рассмотрении дела по общим правилам искового производства, если в ходе рассмотрения дела в порядке упрощенного производства суд, в том числе по ходатайству одной из сторон, пришел к выводу о том, что рассмотрение дела в порядке упрощенного производства не соответствует целям эффективного правосудия, в том числе в случае признания судом необходимым выяснить дополнительные обстоятельства или исследовать дополнительные доказательства.

С учётом положений п. 4 ч. 5 ст. 227 АПК РФ и Постановления Пленума ВАС РФ от 08.10.2012г. № 62 суд пришел к выводу о том, имеются основания для перехода к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

В ходе судебного разбирательства ФИО1 поддержала ранее заявленные доводы, указывает на необходимость расчета переменной составляющей арендной платы на основании показаний счетчиков или расчетным путем. В спорном случае показания счетчиков сняты в отсутствие уполномоченного арендатором лица, а расчетный способ применен неверно, учитывая токование договора в значении, придаваемом ФИО1 В частности, ответчик полагает, что основания для определения такой части переменной арендной платы, как кондиционирование и вентилирование, вообще не могли быть определены расчетным путем и вообще возложены на арендатора.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее.

Между ООО «Липецкий завод строительных материалов» (далее – арендодатель, Общество) и ИП ФИО1 (далее - арендатор, предприниматель) 25.01.2014 был заключен договор аренды №220-ОД (далее - договор аренды – л.д.9-15), в соответствии с условиями которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение № 2.55, описанное в Коммерческих условиях, являющихся Приложением № 1 к Договору, под магазин «СитиМода», расположенное по адресу: <...> в здании торгового комплекса «Европа» общей площадью 108 кв.м., принадлежащего арендодателю на праве собственности (свидетельство 48 АВ №797455).

Пунктом 1.7. Договора устанавливалась обязанность арендодателя передать, а арендатора принять помещение в дату подписания сторонами акта доступа в помещение для проведения подготовительных работ. В эту же дату стороны обязаны подписать Акт приема-передачи помещения. Материалами дела установлено, что арендодатель исполнил свои обязательства по договору – передал помещение. Фактически акты подписаны сторонами 10.02.2011 (л.д. 31,32).

В соответствии с п.4.1. Договора арендная плата складывается из базовой, переменной арендой платы, эксплуатационного сбора и подлежит оплате с даты начала Договора. Ставка арендного платежа составляет 2 355 руб. за кв. м. в месяц с учетом НДС. Расчет стоимости базовой арендной платы производится путем произведения количества квадратных метров, предоставленных в аренду, и ставки арендного платежа за один квадратный метр. Таким образом, размер базовой арендной платы составляет 254 340 руб. за все помещение с учетом НДС в месяц. Базовая арендная плата перечисляется на расчетный счет арендодателя ежемесячно авансом не позднее 5-го календарного месяца (п.4.2. договора).

Переменная арендная плата определяется на основе стоимости коммунальных услуг, потребляемых арендаторов, включая, но не ограничиваясь электроэнергию, в том числе для кондиционирования, отопление, водоснабжение, канализация, в том числе, плата за окружающую среду (экологический сбор), плата за дератизацию. Стоимость потребляемых арендатором коммунальных услуг оплачивается арендатором ежемесячно на основании счетов, выставляемых арендодателем по тарифам снабжающих организаций на основании показаний счетчиков или расчетным путем.

Переменная арендная плата вносится за каждый месяц срока аренды ежемесячно на основании счетов, выставляемых арендодателем, не позднее 5 календарных дней с момента выставления счета (п.4.5. договора).

Порядок и условия оплаты эксплуатационного сбора определены в п.4.7. договора, а положения п.4.9. содержат положения в отношении суммы обеспечительного платежа.

«28» августа 2014 стороны подписали соглашение о расторжении договора аренды №220-ОД от 25.01.2011, согласно которому 31.08.2013 стороны расторгают договор, последний день аренды -31.08.2013. В соответствии с соглашением арендатор обязуется произвести оплату переменной арендной платы за август не позднее 5 календарных дней с даты выставления счета арендодателем (л.д. 40). Счет на оплату за август был выставлен арендодателем 05.09.2013 на сумму 24 850,78 руб. (л.д.41).

Данная сумма, учитывая также факт получения претензии от 26.06.2014, перечислена не была, в связи с чем, истец обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом, иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (статья 421 ГК РФ).

В силу ст. ст. 309 - 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из материалов дела следует, что предприниматель принял имущество по акту от 10.02.2011. Общая сумма задолженности по переменной части арендной платы по договору аренды от 25.01.2011 №220-ОД составила 24 850 руб. 78 коп. (см. счета на л.д.41).

В ходе судебного разбирательства суд предлагал истцу предоставить обоснованный расчет того, какие именно суммы включены в спорный счет. В этой связи было установлено следующее.

Согласно п.4.6. Договора в случае увеличения уполномоченными организациями тарифов на коммунальные услуги Арендодатель в одностороннем порядке пропорционально увеличивает размер Переменной Арендной Платы.

Первая позиция была связана с перерасчетом задолженности за июль на 2 793, 33 в связи с увеличением тарифа (изменением надбавки) поставщика электроэнергии ООО «ЭК КОМУС» с 01.07.2013, что подтверждается представленной в материалы дела товарной накладной № 308 от 31.07.2013 и №353 от 31.08.2013 (л.д.42-43).

Оставшаяся часть задолженности составляет переменную часть арендной платы за август. Как указывалось ранее, ответчик полагает, что основания для определения такой части переменной арендной платы, как кондиционирование и вентилирование, вообще не могли быть определены расчетным путем и вообще возложены на арендатора. В отношении оставшейся части – указывает, что показания счетчиков сняты в отсутствие уполномоченного арендатором лица, что исключает возможность их оценки в качестве относимых и допустимых доказательств.

Как указывалось ранее, в соответствии с п. 4.5. договора аренды № 220-ОД от 25.01.2011г. переменная арендная плата определяется на основе стоимости коммунальных услуг, потребляемых Арендатором - включая, но не ограничиваясь, электроэнергию, в том числе для кондиционирования, отопление, водоснабжение, канализация, в том числе плата за сброс загрязняющих веществ в канализацию, вывоз мусора, а также плата за негативное воздействие на окружающую среду (экологический сбор), плата за дератизацию. Стоимость потребляемых Арендатором коммунальных услуг оплачивается Арендатором ежемесячно на основании счетов, выставляемых Арендодателем по тарифам снабжающих организаций на основании показаний счетчиков или расчетным путем.

Приборы учета коммунальных услуг устанавливаются силами и за счет Арендатора. При отсутствии приборов переменная арендная плата рассчитывается Арендатору как доля от стоимости коммунальных услуг в целом по зданию, пропорциональная доле помещения в общей площади всех арендуемых помещений в здании.

Как следует из Приложения № 2 к Договору аренды, переменная арендная плата оплачивается ежемесячно на основании счетов, выставляемых арендодателем по тарифам снабжающих организаций на основании показаний счетчиков или расчетным путем, не позднее 5 календарных дней с момента выставления счета.

Изложенное означает, что договором предусмотрен разный порядок расчета суммы переменной арендной платы в отношении коммунальных услуг, объем потребления которых рассчитывается по приборам учета (электроприборы, установленные в помещении) и объем потребления которых рассчитывается пропорционально площади арендуемого помещения (холодоснабжение (кондиционирование), вентилирование и теплоснабжение).

В частности, объем электроэнергии, потребленной электроприборами, установленными арендатором в помещении, определяется по счетчику, установленному в помещении. Показания счетчика снимаются ежемесячно в конце месяца и на дату возврата помещения от арендатора арендодателю.

Следует обратить внимание, что договором аренды не предусмотрен какой-либо особый порядок снятия показаний счетчика в помещении.

Как следует из пояснений представителей сторон, по сложившейся в отношениях с арендаторами практике показания, снятые со счетчика, установленного в помещении, записываются представителем арендодателя и удостоверяются подписью лица, выступающего от имени арендатора в помещении. Из представленных в материалы дела доказательств усматривается, что в июле и августе 2013 года показания счетчика, установленного в помещении, арендуемом ответчиком, были сняты в присутствии ФИО4, что подтверждается ее подписями. Ответчика, возражая против заявленных требований, указывает, что данное лицо не являлось ее работником и иным уполномоченным лицом.

Вместе с тем, учитывая отсутствие в договоре обязанности арендодателя снимать показания исключительно в присутствие представителя арендатора, не могут указывать на недостоверность снятых показаний. Более того, анализ иных представленных в материалы дела доказательств показывает, что объем потребленной энергии из месяца в месяц был относительно стабильным.

Кроме того, суд учитывает, что ФИО4 неоднократно подписывала акты снятия показаний приборов учета, установленных в помещении (июль, август 2013г.), получала счета на оплату арендной платы в июле 2013 года, впоследствии оплаченные ответчиком.

Материалами дела в полном объеме подтвержден и факт пользования ответчиком помещением. Акт сдачи-приемки подписан сторонами 31.08.2013г., следовательно, ответчик пользовался электроэнергией, поставляемой в ТРЦ «Европа» и оплаченной истцом, в том числе на холодоснабжение (кондиционирование и вентилирование) по 31.08.2013г. включительно.

Рассматривая доводы сторон по данной позиции, суд находит правомерным применение задолженности по электроэнергии на холодоснабжение (кондиционирование и вентилирование) расчетным путем, поскольку материалы дела не содержат сведений о том, что в спорном помещении имеется отдельный кондиционер, объем потребления электроэнергии за который мог бы определяться по прибору учета. Факт потребления услуги по вентилированию также подтвержден материалами дела. Фактически судом установлено, что примененный арифметический расчет по данным позициям переменной арендной платы произведен в интересах ответчика.

Рассматривая довод ответчика, относительно толкования условий договора, суд учитывает следующее.

В Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" (далее - Постановление N 16) указано, что в случаях, когда будет доказано, что сторона злоупотребляет своим правом, вытекающим из условия договора, отличного от диспозитивной нормы или исключающего ее применение, либо злоупотребляет своим правом, основанным на императивной норме, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает этой стороне в защите принадлежащего ей права полностью или частично либо применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

В силу пунктов 9,10 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" при рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела. Так, в частности, суд определяет фактическое соотношение переговорных возможностей сторон и выясняет, было ли присоединение к предложенным условиям вынужденным, а также учитывает уровень профессионализма сторон в соответствующей сфере, конкуренцию на соответствующем рынке, наличие у присоединившейся стороны реальной возможности вести переговоры или заключить аналогичный договор с третьими лицами на иных условиях и т.д.

Вместе с тем при оценке того, являются ли условия договора явно обременительными и нарушают ли существенным образом баланс интересов сторон, судам следует иметь в виду, что сторона вправе в обоснование своих возражений, в частности, представлять доказательства того, что данный договор, содержащий условия, создающие для нее существенные преимущества, был заключен на этих условиях в связи с наличием другого договора (договоров), где содержатся условия, создающие, наоборот, существенные преимущества для другой стороны (хотя бы это и не было прямо упомянуто ни в одном из этих договоров), поэтому нарушение баланса интересов сторон на самом деле отсутствует.

При разрешении споров, возникающих из договоров, в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, в том числе исходя из текста договора, предшествующих заключению договора переговоров, переписки сторон, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев, а также последующего поведения сторон договора (статья 431 ГК РФ), толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.

Доказательств допущенного арендодателем злоупотребления правом в материалы дела не представлено. Ни предшествующая переписка, ни последующие действия сторон договора, не дают оснований полагать, что предприниматель присоединился к условиям заключенного договора вынужденно, что иные арендаторы торгового центра были поставлены в заранее более выгодные условия, подписывая договор, содержащий определенные недвусмысленные формулировки, арендатор рассчитывала на иные условия.

В связи с чем, суд критически воспринимает довод предпринимателя о несправедливости условий договора, поскольку стороны изначально свободны в его заключении.

Таким образом, требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме – в размере 24 850,78 руб., в том числе за август 2013 года - 22 057,45 рублей и июль 2013 года - 2 793,33 рублей (перерасчет).

В соответствии с п.1 ст.110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

При обращении в суд с настоящим иском, истец оплатил госпошлину в размере 2000 руб. (см. платежное поручение № 1241 от 22.07.2014 на л.д. 7). Таким образом, госпошлина в размере 2000 руб. подлежит взысканию с ответчика.

Руководствуясь статьями 101-103, 110, 112, 167-170, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>, проживающей по адресу: 399774, <...>, ДД.ММ.ГГГГ года рождения) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Липецкий завод строительных материалов» (ОГРН <***>) 24 850 руб. 78 коп. задолженности по договору аренды №220-ОД от 25.01.2011, а также 2000 руб. расходов на оплату госпошлины.

Исполнительный лист и справки выдать после вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Воронеж) через арбитражный суд Липецкой области. По окончании указанного времени решение может быть обжаловано в двухмесячный срок в суд кассационной инстанции (г.Калуга).

Судья Е.В. Бессонова