Гражданский кодекс часть 1

ООО «Магазин № 32 «Радуга» обратилось в Арбитражный суд Липецкой области с иском к Администрации города Липецка в лице Департамента экономики администрации города Липецка об обязании заключить договор купли-продажи муниципального имущества в порядке реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства в рассрочку недвижимого имущества по адресу: <...>, площадью 325,5 кв.м. по цене 15 000 руб. 00 коп. за 1 кв.м.

Истец в судебном заседании 01.11.2012 г. заявил ходатайство об уточнении исковых требований и просил признать договор купли-продажи муниципального имущества в порядке реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства в рассрочку от 04.05.2012 г. незаключенным, обязать департамент экономики администрации города Липецка изложить п. 1.3. договора от 21.05.2012 г. в следующей редакции: «Стоимость покупки равна оценочной стоимости недвижимого имущества и составляет 4 882 500 руб. 00 коп.».

Суд принял уточнение исковых требований, поскольку это право истца.

В судебном заседании 24.01.2013 г. истец уточнил предмет заявленных требований и просил признать договор купли-продажи муниципального имущества в порядке реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства в рассрочку от 04.05.2012 г. незаключенным и расторгнуть его, обязать департамент экономики администрации города Липецка заключить договор купли-продажи муниципального имущества от 21.05.2012 г. в порядке реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства в рассрочку – недвижимого имущества по адресу: <...>, площадью 325,5 кв.м., за 1 кв.м – 15 000 руб. 00 коп., внеся соответствующие изменения в пункт 1.3. договора.

Суд принял уточнение исковых требований, поскольку это право истца.

Ответчик возражал против заявленных требований, пояснив, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 г. №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Изменение цены приватизируемого муниципального имущества по соглашению сторон не допускается. Истцу в соответствии с требованиями вышеуказанного законодательства было предложено заключить договор купли продажи по цене равной его рыночной стоимости, определенной на основании отчета от 02.04.2012 г. № 69/12. Договор был подписан истцом без разногласий по цене, никакого другого проекта договора от 21.05.2012 г. ответчик истцу не направлял.

3 лицо ФИО1 считает требования истца необоснованными. По его мнению, отчет выполнен в соответствии с требованиями Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», соответствует всем федеральным стандартам оценки.

В ходе судебного разбирательства истец заявил ходатайство о назначении экспертизы с целью установления действительной стоимости объекта недвижимости. По его мнению, сумма продажи, указанная в договоре от 04.05.2012 г., 7 928 484 руб. 00 коп., завышена и должна составлять не более 15 000 руб. 00 коп. за 1 кв.м., поскольку оценщиком не было учтено ряд обстоятельств, влияющих на уменьшение цены выкупаемого имущества.

Ответчик и 3 лицо возразили по данному ходатайству.

Выслушав мнение лиц, участвующих в деле, по существу ходатайства, суд отказал в его удовлетворении по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Как видно из материалов дела, стороны подписали договор от 04.05.2012 г., стоимость покупки равна 7 928 484 руб. 00 коп. согласно отчету ИП ФИО1 от 16.04.2011 г. №69/12. Других отчетов либо заключений, опровергающих данные отчета от 16.04.2011 г. №69/12, в материалы дела истцом не представлено. В связи с чем, утверждения истца о несоответствии оценки носят предположительный характер, и специальных знаний в данном случае не требуют.

Далее истец заявил ходатайство об истребовании у ответчика журнала регистрации договоров за 21 мая 2012 г.

Ответчик возразил по ходатайству, пояснив, что такого журнала у него не имеется. Договор от 21.05.2012 г. в департаменте экономики никогда не регистрировался, истцу не направлялся и лично не вручался.

Выслушав мнение лиц, участвующих в деле, по существу ходатайства, суд отказал в его удовлетворении, поскольку журнал регистрации договоров за 21 мая 2012 г. у ответчика отсутствует.

Истец заявил ходатайство об отложении судебного разбирательства с целью подготовки им письменного ходатайства об увеличении исковых требований для признания отчета оценщика ФИО1 недостоверным.

Ответчик и 3 лицо оставили рассмотрение ходатайства на усмотрение суда.

Выслушав мнение лиц, участвующих в деле, по существу ходатайства, суд отказал в его удовлетворении, поскольку требование о признании отчета недостоверным является новым требованием.

Истец заявил ходатайство об отложении судебного разбирательства для подготовки ходатайства о назначении экспертизы для определения рыночной стоимости объекта, а также проверки достоверности отчета ФИО1

Суд отказал в удовлетворении ходатайства, так как аналогичное ходатайство являлось уже предметом рассмотрения.

Истец заявил ходатайство об отводе судьи Щедухиной Т.М., поскольку, по его мнению, имеются обстоятельства, которые могут вызвать сомнение в ее беспристрастности, а также конфликт интересов.

Ответчик и 3 лицо возразили по заявленному ходатайству.

Для рассмотрения заявленного ходатайства судом объявлен перерыв на 28.01.2013 г. в 15 час. 25 мин.

После объявленного перерыва суд огласил определение заместителя председателя арбитражного суда Уколова С.М. об отказе в удовлетворении ходатайства истца об отводе судьи Щедухиной Т.М. и продолжил судебное разбирательство.

В ходе судебного разбирательства истец вновь заявил ходатайство об увеличении исковых требований и просил признать отчет ФИО1 недостоверным.

Ответчик и 3 лицо возразили по заявленному ходатайству.

Суд отказал в удовлетворении данного ходатайства, так как оно уже являлось предметом рассмотрения и новых доводов в его обоснование истцом не приведено.

Истец заявил ходатайство о предоставлении времени для направления обращения председателю Арбитражного суда Липецкой области с просьбой вынести представление в комиссию по соблюдению требований служебного поведения федеральных государственных гражданских служащих, поскольку, по его мнению, имеет место конфликт интересов, и существует необходимость проверить - обоснованно ли заместитель председателя арбитражного суда Уколов С.М. вынес определение об отказе в удовлетворении заявления об отводе судьи Щедухиной Т.М.

Суд отказал в удовлетворении ходатайства об отложении судебного разбирательства, поскольку обращение к председателю суда с просьбой вынести указанное истцом представление является правом истца и не связано с рассмотрением данного дела.

Рассмотрев представленные материалы, выслушав доводы лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

На основании Закона Липецкой области от 18.08.2010 г. №410-ОЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Липецкой области или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» 04 мая 2012 года между администрацией города Липецка в лице департамента экономики администрации города Липецка (далее ответчик, продавец) и ООО «Магазин №32 «Радуга» (далее истец, покупатель) был заключен договор №82-05/1-22/12 купли-продажи муниципального имущества в порядке реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства в рассрочку, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил недвижимое муниципальное имущество - нежилое помещение №1, общей площадью 325,5 кв. м., расположенное на первом этаже кирпичного жилого дома по адресу: <...> (т.1, л.д.100-110).

Согласно пункту 1.3. договора рыночная стоимость объекта составила 7 928 484 руб. 00 коп. согласно отчету от 16.04.2011 г. №69/12 ИП ФИО1.

Пунктом 2.1. договора предусмотрено, что оплата стоимости объекта осуществляется в рассрочку, срок рассрочки оплаты - семь лет.

По утверждению истца, после многолетних судебных и несудебных споров, а также акций протеста в виде голодовки, ответчик вынудил истца подписать договор купли-продажи от 04.05.2012 г. по цене выкупа 7 928 484 руб. 00 коп. Не соглашаясь с данной ценой, истец обратился в департамент экономики пересмотреть выкупную цену, но, ответчик вновь передал договор от 21.05.2012 г. с той же ценой. Далее истец пояснял, что 23.05.2012 г. направил в адрес ответчика «акцепт оферты на иных условиях» с предложением заключить договор купли-продажи нежилого помещения по цене 12 000 руб. 00 коп. за 1 кв.м., а всего – 3 906 000 руб. 00 коп. (т.1, л.д.93).

В ответ на письмо от 23.05.2012 г. ответчик сообщил, что 04.05.2012 г. между ними уже заключен договор купли-продажи арендуемого имущества, расположенного по адресу: <...>, площадью 325, 5 кв.м, по рыночной стоимости 7 928 484 руб. 00 коп., и 04.05.2012 г. директор ООО «Магазин №32 «Радуга» ФИО4 получила 2 экземпляра договора, о чем имеется запись в журнале регистрации (т.1, л.д.24, 99).

Ссылаясь на то, что договор от 04.05.2012 г. не прошел государственную регистрацию, следовательно, он является незаключенным и подлежащим расторжению, что в свою очередь дает право истцу для обращения в суд с требованием о понуждении ответчика заключить договор на иных условиях – по цене 15 000 руб. 00 коп. за 1 кв.м., внеся изменения в пункт 1.3. договора от 21.05.2012 г., ООО «Магазин №32 «Радуга» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Оценив представленные доказательства, суд пришел к выводу, что требования истца не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 4 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130,131,132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

В статье 164 Гражданского кодекса Российской Федерации говорится, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (статья 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как было установлено судом, 04.05.2012 г. между сторонами подписан договор купли-продажи нежилого помещения №1, общей площадью 325,5 кв. м., расположенного на первом этаже кирпичного жилого дома по адресу: <...>.

В пунктах 3.2.-3.5. договора от 04.05.2012 г. стороны указали, что право собственности на недвижимое имущество переходит к покупателю со дня государственной регистрации перехода права собственности на такое имущество. Основанием для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество является настоящий договор, а также акт приема-передачи недвижимого имущества. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество осуществляется силами и за счет покупателя.

Таким образом, исходя из перечисленных выше норм законодательства и условий договора от 04.05.2012 г., государственной регистрации подлежит не сам договор купли-продажи недвижимого имущества, а переход права собственности, и обязанность совершить указанные действия возложена договором на истца.

В связи с чем, позицию истца о незаключенности договора купли-продажи от 04.05.2012 г. из-за отсутствия его государственной регистрации, суд находит несостоятельной.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не влечет признание договора купли-продажи недвижимого имущества незаключенным.

Последствия же уклонения одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость предусмотрены в пункте 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как видно из уточнений к исковому заявлению истец по делу просил признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения в части установленной в нем цены продажи помещения.

Согласно статье 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

С учетом содержания указанной выше нормы закона, признание недействительным договора купли-продажи нежилого помещения как сделки в части размера цены этого объекта недвижимости невозможно, так как сделка не могла быть совершена без включения цены и в этой части, поскольку условие о цене продажи недвижимости является существенным условием договора ее купли-продажи в силу пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, а поэтому такой договор не мог быть заключен без этого условия.

Неправомерен и довод истца о том, что незаключенный договор подлежит расторжению. По своей сути истцом заявлены взаимоисключающие требования. Согласно нормам действующего законодательства незаключенный договор не порождает правовых последствий, т.е. он отсутствует, а отсутствующий договор не может быть расторгнут.

В силу положений норм главы 29 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующей вопросы оснований, порядка и последствий изменения и расторжения договора, вопрос о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами и его изменении должен решаться сторонами договора или в судебном порядке.

Из содержания пункта 2 статьи 450 и пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что лицо, требующее расторжения или изменения действующего договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, и (или) существенного нарушения договора другой стороной (при этом существенность нарушения договора определяется судом или предопределяется законом).

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

При наличии заключенного сторонами договора №82-05/1-22/12 от 04.05.2012 г., отсутствуют основания для понуждения ответчика к заключению договора от 21.05.2012 г.

Недопустимость ограничения свободы договора, как основного начала гражданского законодательства (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) распространяется также на случаи расторжения или изменения договора.

По смыслу пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации всякое обстоятельство, чтобы считаться существенным, должно обладать одновременно следующими свойствами: оно изменилось после того, как договор был заключен; стороны договора не содействовали его наступлению; стороны в момент заключения договора не могли разумно предвидеть наступление этих обстоятельств.

Между тем, в деле отсутствуют данные о наступлении после совершения сделки от 04.05.2012 г. действий или событий, повлекших существенное изменение обстоятельств, сопутствовавших заключению договора купли-продажи недвижимого имущества.

Каких-либо доказательств, отвечающих требованиям относимости и допустимости, подтверждающих существенное нарушение заключенного договора одной из сторон, либо существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, истцом не представлено.

Обращаясь за судебной защитой, истец, по существу, оспаривает рыночную оценку спорного помещения, определившую стоимость последнего при продаже по договору купли-продажи муниципального имущества №82-05/1-82/12 от 04.05.2012 г.

Доказательств того, что ответчик направлял в адрес истца договор от 21.05.2012 г., который якобы истец не подписал из-за несогласия с ценой, суду не представлено.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ) при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъекты малого или среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости, и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии со статьями 8, 10 Федерального закона от 25.07.2008 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» определение стоимости объектов оценки, принадлежащих муниципальному образованию, в целях их отчуждения, является обязательным и договор заключается с оценщиком лицом, уполномоченным на совершение сделки с объектами оценки.

В силу закона ответчик обеспечивает оценку объектов муниципального имущества, в порядке и в случаях, установленных законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Стоимость проданного нежилого помещения была определена в соответствии с отчетом от 16.04.2011 г. №69/12 ИП ФИО1 и составила 7 928 484 руб. 00 коп.

В абзаце 6 пункта 1 Информационного письма №92 от 30.05.2005 г. «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной.

Таким образом, вопрос о достоверности произведенной оценки рыночной величины мог быть проверен в ходе рассмотрения преддоговорного спора по поводу заключаемой сделки по продаже спорного имущества.

В материалах дела отсутствуют сведения о том, что в момент заключения договора между сторонами имелся спор о цене выкупаемого имущества, который был передан на рассмотрение суда.

Судом установлено, что покупатель подписал договор купли-продажи без протокола разногласий по условию о цене объекта.

После заключения договора оспаривание согласованной сторонами стоимости спорного помещения по мотиву недостоверности произведенной ранее оценки не допускается. Данный вывод подтверждается абзацем 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком».

Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена недопустимость одностороннего изменения условий обязательства, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

При таких обстоятельствах, исходя из положений пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд не установил оснований для изменения договорного условия о цене, указанного в заключенном сторонами договоре.

При таких обстоятельствах спора, в удовлетворении требований истца следует отказать.

При подаче искового заявления истец по платежному поручению №1413 от 07.12.2010 г. оплатил государственную пошлину в сумме 4 000 руб. 00 коп. за требование неимущественного характера об обязании заключить договор. В последующем истец уточнил исковые требования и заявил еще одно требование неимущественного характера о признании договора от 04.05.2012 г. незаключенным, государственная пошлина с которого составляет также 4 000 руб. 00 коп.

Поскольку истцу в иске отказано, то согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы в сумме 4 000 руб. 00 коп. относятся на истца. Недостающая часть государственной пошлины в сумме 4 000 руб. 00 коп. относится на истца и взыскивается с него в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске общества с ограниченной ответственностью «Магазин № 32 «Радуга» (<...>, ОГРН <***>) к администрации города Липецка в лице Департамента экономики администрации города Липецка (г. Липецк. Пл. Театральная, 1, ОГРН <***>) о расторжении и признании незаключенным договора купли-продажи от 04.05.12 г. и об обязании заключить договор купли-продажи от 21.05.2012 г. отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Магазин № 32 «Радуга» (<...>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 4 000 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня изготовления через Арбитражный суд Липецкой области.

После вступления решения в законную силу оно может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через Арбитражный суд Липецкой области.

Судья Щедухина Т. М.