Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Магаданской области в составе судьи В.В.Головченко, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Л.В.Гитченко, рассмотрев в судебном заседании в помещении Арбитражного суда Магаданской области, дело по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Магаданской области

к федеральному государственному унитарному предприятию «Аэропорт Магадан»

о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности

при участии представителей в судебном заседании:

от истца – ФИО1, доверенность от 13.05.2010 № МН-1/2403,

от ответчика – ФИО2, директор, ФИО3, доверенность от 04.10.2010 №11-ЮР/ОС и ЭНС, ФИО4, доверенность от 04.10.2010 №37-юр.

УСТАНОВИЛ:

Истец, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Магаданской области, обратился в Арбитражный суд Магаданской области с исковым заявлением к ответчику, федеральному государственному унитарному предприятию «Аэропорт Магадан», о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 17.02.2006 № 28, а именно истец просит:

- внести изменения в преамбулу договора аренды земельного участка от 17.02.2006 №28, изложив наименование Арендодателя в редакции: «Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Магаданской области»,

- внести изменения в подпункт 1.1.2 пункта 1.1 договора аренды земельного участка от 17.02.2006 №28, изложив его в следующей редакции: «земельный участок из земель населенных пунктов (с 28.10.2009 из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения) с кадастровым номером 49:09:000000:153, расположенный по адресу: Магаданская область, г. Магадан, пгт. Сокол, район аэропорта, площадью 2 549 251,00 кв.м, для использования под существующие производственные сооружения аэродрома в границах, указанных в копии кадастрового паспорта земельного участка от 18 июня 2010 г. №4909/203/10-1358»,

- внести изменения в пункт 2 приложения №1 договора аренды земельного участка от 17.02.2006 №28 (акт приема-передачи) изложив его в следующей редакции: «земельный участок из земель населенных пунктов (с 28.10.2009 из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения) по адресу: г. Магадан, пгт. Сокол, площадью 2 549 251,00 кв.м, с кадастровым номером 49:09:000000:153»,

- исключить из договора аренды земельного участка от 17.02.2006 №28 приложения № 1/1 а, № 1/1б,

- внести изменения в п. 4.1 договора аренды земельного участка от 17.02.2006 №28, изложив его в следующей редакции: «За пользование указанным в п. 1.1 земельным участком по настоящему договору Арендатор уплачивает с 26.05.2009 ежемесячную арендную плату в размере 477923,73 руб.;

с 28.10.2009 ежемесячную арендную плату в размере 10741,62 руб.;

с 25.07.2010 ежемесячную арендную плату в размере 21567,32 руб.»,

- внести изменения в п. 4.2 договора аренды земельного участка от 17.02.2006 №28, изложив его в следующей редакции: «Арендная плата по настоящему договору ежемесячно в срок до 10 числа оплачиваемого месяца в полном объеме перечисляется Арендатором на расчетный счет №<***> УФК по Магаданской области (ТУ Росимущества в Магаданской области), открытый в ГРКЦ ГУ Банка России по Магаданской области, БИК 044442001, ИНН <***>/КПП 490901001, КБК 167 1 11 05021 01 0000 120, ОКАТО 44401000000. Настоящий пункт начинает действовать с 01.06.2010.»,

- внести изменения в п. 8.7 договора аренды земельного участка от 17.02.2006 №28, изложив в следующей редакции: «Пени (штрафы) перечисляются Арендатором на расчетный счет № <***> УФК по Магаданской области (ТУ Росимущества в Магаданской области), открытый в ГРКЦ ГУ Банка России по Магаданской области, БИК 044442001, ИНН <***>/КПП 490901001, КБК 167 1 16 90010 01 0000 140, ОКАТО 44401000000. Настоящий пункт начинает действовать с 01.06.2010».

В обоснование заявленных требований истец сослался на статьи 307, 309, 310, 451, 452, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 11.8, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 5.3.10 договора аренды земельного участка от 17.02.2006 № 28.

Ответчик признал частично исковые требования истца по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление и дополнениях, в которых просил отказать истцу в требованиях в части внесения изменений в п. 4.1 договора аренды земельного участка от 17.02.2006 №28, касающихся, повышения размера арендной платы с 26.05.2009 и с 25.07.2010, просил продлить действие п. 4.1 договора аренды земельного участка от 17.02.2006 № 28 (в редакции дополнительного соглашения №28/1 от 27.12.2006) до момента изменения категории земельного участка с кадастровым номером 49:09:000000:153, т.е. до 28.10.2009, полагает, что требования истца об увеличении арендной платы за период с 26.05.2009 по 28.10.2009 за земельный участок с кадастровым номером 49:09:000000:153 и увеличение размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 49:09:01 00 26:0042 с 25.07.2010 удовлетворению не подлежат.

При этом ответчик по окончательным доводам согласился с установлением размера ежемесячной арендной платы с 28.10.2009 и с 29.10.2010 в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

В связи с изменением редакции расчета арендной платы с 25.07.2010 истец заявил в судебном заседании уточнения исковых требований, которые на основании ст. 49 АПК РФ не подлежат принятию, поскольку требования, изложенные в уточнениях не заявлялись и не согласовывались при проведении процедуры согласования разногласий к договору, а также при подаче иска.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав представленные в дело доказательства, с учетом норм материального и процессуального права, суд пришел к выводу, что иск подлежит частичному удовлетворению на основании ст. ст. 421, 422, 424, 450-452, 614 ГК РФ, предусматривающих возможность приведения условий договора аренды в соответствие с действующим законодательством при изменении законодательства, определяющего предельный размер арендной платы в судебном порядке.

Как следует из материалов дела, между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Магаданской области (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 17.02.2006 №28, согласно условиям которого, арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование два земельных участка, являющихся собственностью Российской Федерации, расположенных в п. Сокол:

- с кадастровым номером 49:09:01 00 26:0042, для использования под склад ГСМ, площадью 58000 кв.м;

- с кадастровым номером 49:09:00 00 00:0095, для использования под существующие сооружения аэродрома, площадью 4062189,30 кв.м.

В соответствии с Приказом Росимущества от 27.06.2008 №117 Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Магаданской области переименовано в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Магаданской области.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Магаданской области в соответствии с Приказом Росимущества от 29.09.2009 №278 реорганизовано в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Магаданской области.

Срок действия договора аренды от 17.02.2006 №28 установлен сторонами с 01.01.2006 по 27.12.2006 и продлевался дополнительными соглашениями по 30.06.2010.

По истечении срока действия договора аренды от 17.02.2006 №28, арендатор продолжал пользоваться земельными участками, следовательно, в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ договор аренды от 17.02.2006 №28 с 01.07.2010 возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с договором аренды от 17.02.2006 №28 и приложений к нему размер ежемесячной арендной платы составил 206,01 руб., категория земельных участков – земли поселений, кадастровая стоимость земельных участков определена в размере 164807,57 руб.

Дополнительным соглашением от 27.12.2006 №28/1 площадь земельного участка с кадастровым номером 49:09:00 00 00:0095 была уменьшена до 2555607 кв.м, размер ежемесячной арендной платы составил 130,68 руб., кадастровая стоимость земельного участка определена в размере 104544,28 руб.

Во исполнение распоряжения от 23.06.2009 №243 из земельного участка с кадастровым номером 49:09:00 00 00:0095 был выделен путем межевания самостоятельный земельный участок (кадастровый номер 49:09:000000:153), площадь которого составила 2549251 кв.м, ежемесячная арендная плата предлагаемая арендодателем составила 477920,83 коп., кадастровая стоимость земельного участка определена в размере 382336664,98 руб.

Объекты, расположенные на земельных участках, находящихся в аренде у ответчика, входят в единый комплекс аэропорта «Магадан», обеспечивающий воздушное сообщение в Магаданской области.

Согласно ст. 40 Воздушного кодекса РФ, аэропортом является комплекс сооружений, включающий аэродром, аэровокзал, другие сооружения, предназначенный для приема и отправки воздушных судов, обслуживания воздушных перевозок и имеющий для этих целей необходимые оборудование, авиационный персонал и других работников, а аэродром - это участок земли или акватория с расположенными на нем зданиями, сооружениями и оборудованием, который предназначен для взлета, посадки, руления и стоянки воздушных судов.

В соответствии с требованием ст. 23 Федерального закона от 18.06.201 №78-ФЗ «О землеустройстве», п. 3 Положения о согласовании и утверждении землеустроительной документации, создании и ведении государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 11.07.2002 № 514, предусмотрена необходимость согласования землеустроительной документации с заинтересованными органами исполнительной власти и органами местного самоуправления, которое осуществляется разработчиком документации совместно с заказчиком в соответствии с договором о проведении землеустройства. Данное согласование связано с реализацией вышеназванных требований норм права.

Ответчиком проведена работа, направленная на перевод земельного участка с кадастровым номером 49:09:000000:153 из категории «земли населенных пунктов» в категорию «земли промышленности».

По результатам обращений ответчика в Федеральное агентство воздушного транспорта, Комитет по управлению государственным имуществом Магаданской области, Губернатору Магаданской области, мэру г. Магадана, постановлением Администрации Магаданской области от 22.10.2009 №515-па земельный участок с кадастровым номером 49:09:000000:153 переведен из категории «земли населенных пунктов» в категорию «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обороны, безопасности и земли иного специального назначения».

В связи с переводом земель в другую категорию, распоряжениями от 31.12.2009 №559 и от 24.05.2010 №159 были внесены изменения в распоряжение от 23.06.2009 №243 в части указания категории земельного участка «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обороны, безопасности и земли иного специального назначения».

С учетом перевода земель из одной категории в другую кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 49:09:000000:153 составила 8590975,87 коп., ежемесячная арендная плата, предлагаемая арендодателем с 28.09.2009 составила 10738,72 коп.

Истец письмами направил арендатору новый договор аренды, а затем дополнительные соглашения об изменении договора аренды от 17.02.2006 №28.

Ответчик сообщил об оставлении без рассмотрения представленных соглашений и расчетов арендной платы.

По утверждению сторон, возникшие у них разногласия при изменении условий договора аренды от 17.02.2006 №28 не могут быть разрешены во внесудебном порядке и стороны выразили согласие на их утверждение судом.

В соответствии с п. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ и ст. 608 ГК РФ земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу п. 1 ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Согласно ст. 609 ГК РФ соблюдение письменной формы договора аренды для юридических лиц обязательно.

Статья 65 Земельного кодекса РФ предусматривает, что за земли, переданные в аренду взимается плата. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды.

Согласно п. 4 ст. 22 Земельного кодекса РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии с п. 5 ст. 90 Земельного кодекса РФ в целях обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов воздушного транспорта могут предоставляться земельные участки для размещения аэропортов, аэровокзалов, аэродромов, взлетно-посадочных полос, других наземных объектов, необходимых для эксплуатации, строительства, содержания, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, сооружений, устройств и других объектов воздушного транспорта.

В силу ст. ст. 309, 310, п.1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом, односторонний отказ от указанной обязанности не допускается. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В то же время ст. 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

Согласно п. 2 ст. 424 ГК РФ, изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Согласно пункту 4.3 договора аренды от 17.02.2006 №28 размер арендной платы пересматривается при изменении нормативно-правовых актов Российской Федерации, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок и условия ее внесения, а также исходя из рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Истец заявил требование в суд об изменении условий договора аренды от 17.02.2006 №28 после получения отказа другой стороны на свое предложение изменить договоры аренды в соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ.

Согласно п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 ГК РФ. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Пунктом 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Пункт 10 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316 (далее - Правила), дублируя положения п. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ, относит утверждение среднего уровня кадастровой стоимости к полномочиям органов исполнительной власти субъектов.

Согласно п. 9 Правил кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.

В силу п. 5 Правил государственная кадастровая оценка земель осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

При составлении расчета арендной платы на 2009-2010 г.г. учтено постановление администрации Магаданской области от 29.12.2008 №530-па «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Магаданской области», утверждающее кадастровую стоимость земельных участков с 01.01.2009, а также постановление Правительства РФ от 16.07.2009 №582 «Об основных принципах определения арендной латы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

В силу пп. «г» п. 3 постановления Правительства РФ от 16.07.2009 №582 арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 1,5% кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно п. 9 постановления Правительства РФ от 16.07.2009 №582 при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка.

Учитывая п. 9 постановления Правительства РФ от 16.07.2009 №582 утверждение судом условий договора на будущий период не может быть произведено в твердой сумме, а подлежит указанию в процентном соотношении к кадастровой стоимости.

Данный подход исключит необходимость согласования изменения арендной платы при изменении кадастровой стоимости земельных участков.

Ответчик иск признал частично, за исключением требований истца по п. 4.1 договора аренды в части утверждения размера ежемесячной арендной платы с 26.05.2009, а также с 25.07.2010 и на основании ст. 9 ГК РФ, ч. 3 ст. 49 и п. 3 ч. 4 ст. 170 АПК РФ частичное признание иска ответчиком подлежит принятию судом, поскольку подтверждено материалами дела, а именно объяснениями представителей сторон, условиями договора, и другими представленными в дело доказательствами.

Учитывая соблюдение баланса интересов сторон, заявленные изменения, определяющие предельный размер арендной платы подлежат применению с 28.10.2009, а именно с момента отнесения земельных участков, используемых ответчиком, в соответствии со ст. 7 Земельного кодекса РФ к категории земель промышленности, энергетики и т.д.

Требование истца об изменении арендной платы с 26.05.2009 подлежит отклонению, поскольку не согласуется с датой принятия распоряжения от 23.06.2009 №243 и положениями ст. ст. 424, 614 ГК РФ, в связи с чем, до 28.10.2009 сохраняют действие условия договора аренды земельного участка от 17.02.2006 №28 в редакции дополнительного соглашения от 27.12.2006 №28/1.

При этом учитывается невозможность изменения размера арендной платы более 1 раза в год в силу положений ст. 614 ГК РФ, а также те обстоятельства, что ответчиком не по его вине длительный период проводилась работа, направленная на перевод земельного участка с кадастровым номером 49:09:000000:153 из одной категории «земли населенных пунктов» в другую – «земли промышленности», в соответствии с которой и использовались ответчиком земельные участки.

Кроме того, неисполнение соответствующими органами требований ответчика от 03.11.2005 исх. №1-1344, от 16.06.2006 исх.№1-579, от 12.10.2007 №1-062 о принятии решения о переводе земель из одной категории в другую, не может влечь возникновение у ответчика обязанности оплачивать арендную плату по земельному участку с кадастровым номером 49:09:000000:153 из расчета арендной платы для земельных участков категории населенных пунктов.

Вместе с тем, характер и цели использования указанных земельных участков ответчиком свидетельствуют, что категория для земельных участков как земли населенных пунктов была определена неверно.

В отношении требований об изменении ежемесячного размера арендной платы с 25.07.2010 в размере 21567,32 руб. следует отметить, что предложенный расчет произведен с неверным применением удельного показателя кадастровой стоимости земель, что подтверждается истцом в уточнении заявленных требований, согласно которым исчисление размера арендной платы производится из расчета 1,5% кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.

При таком положении, учитывая положения п.3 ст. 614 ГК РФ с 29.10.2010 расчет годового размера арендной платы подлежит утверждению исходя из 1,5% кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.

При таком положении, заявленные требования подлежат частичному удовлетворению.

В соответствии со ст. 333.21 НК РФ размер госпошлины по настоящему делу составляет 4000 руб. Согласно ст. ст. 110, 112 АПК РФ, в связи с частичным удовлетворением требований госпошлина в размере 2000 руб. относится на ответчика.

В соответствии со ст.176 АПК РФ датой принятия настоящего решения является дата его изготовления в полном объеме – 08.12.2010.

Руководствуясь ст. ст. 167-170 АПК РФ,

Р Е Ш И Л:

1. Удовлетворить заявленные требования частично.

2. Внести следующие изменения в договор аренды земельного участка от 17.02.2006 №28:

- в преамбулу, изложив наименование Арендодателя в редакции: «Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Магаданской области»,

- в подпункт 1.1.2 пункта 1.1, изложив его в следующей редакции: «земельный участок из земель населенных пунктов (с 28.10.2009 из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения) с кадастровым номером 49:09:000000:153, расположенный по адресу: Магаданская область, г. Магадан, пгт. Сокол, район аэропорта, площадью 2 549 251,00 кв.м, для использования под существующие производственные сооружения аэродрома в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка от 18 июня 2010 г. №4909/203/10-1358»,

- в пункт 2 приложения №1, изложив его в следующей редакции: «земельный участок из земель населенных пунктов (с 28.10.2009 из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения) по адресу: г. Магадан, пгт. Сокол, площадью 2 549 251,00 кв.м, с кадастровым номером 49:09:000000:153»,

- исключить приложения № 1/1 а, № 1/1б,

- в пункт 4.1, изложив его в следующей редакции: «За пользование указанным в п. 1.1 земельным участком по настоящему договору Арендатор уплачивает

до 28.10.2009 ежемесячную арендную плату в размере, утвержденном условиями договора аренды земельного участка от 17.02.2006 №28 в редакции дополнительного соглашения от 27.12.2006 №28/1;

с 28.10.2009 ежемесячную арендную плату в размере 10741,62 руб. из расчета 1/12 от 1,5% кадастровой стоимости арендуемого земельного участка»;

с 29.10.2010 ежемесячную арендную плату в размере 1/12 от 1,5% кадастровой стоимости арендуемого земельного участка»,

- в пункт 4.2, изложив его в следующей редакции: «Арендная плата по настоящему договору ежемесячно в срок до 10 числа оплачиваемого месяца в полном объеме перечисляется Арендатором на расчетный счет №<***> УФК по Магаданской области (ТУ Росимущества в Магаданской области), открытый в ГРКЦ ГУ Банка России по Магаданской области, БИК 044442001, ИНН <***>/КПП 490901001, КБК 167 1 11 05021 01 0000 120, ОКАТО 44401000000»,

- в пункт 8.7, изложив в следующей редакции: «Пени (штрафы) перечисляются Арендатором на расчетный счет № <***> УФК по Магаданской области (ТУ Росимущества в Магаданской области), открытый в ГРКЦ ГУ Банка России по Магаданской области, БИК 044442001, ИНН <***>/КПП 490901001, КБК 167 1 16 90010 01 0000 140, ОКАТО 44401000000».

3. В остальной части в удовлетворении требований отказать.

4. Взыскать с ответчика, федерального государственного унитарного предприятия «Аэропорт Магадан», в доход федерального бюджета госпошлину в размере 2000 руб.

5. Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Магаданской области в Шестой арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня принятия настоящего решения в порядке, установленном АПК РФ.

Судья В.В.Головченко