Гражданский кодекс часть 1

Истец, КУМИ г. Магадана, обратился в Арбитражный суд Магаданской области с иском к ответчику, ООО «МАКСэФ», о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земель для несельскохозяйственных нужд от 04.09.2002г. № АН-49-09-03-05963 за период с 01.04.2005г. по 31.03.2006г. в размере 545 855 руб. 70 коп., договорной пени за период с 11.05.2005г. по 10.05.2006г. в размере 5 362 руб. 22 коп., а всего - 551 217 руб. 92 коп. (с учетом письменных уточнений от 04.07.2006г. № 03/2651 – л.д.60-62).

В материально-правовое обоснование заявленных требований истец сослался на ст.ст. 309, 310, 330, 614 ГК РФ, ст.ст. 22, 65 Земельного кодекса РФ, условия договора аренды.

Представитель истца в судебном заседании на заявленных требованиях настаивал по основаниям, изложенным в иске, приобщил дополнительные документы, в том числе расчет суммы долга с применением К2 – 5 на сумму 553 419,42 руб. и с применение К2 – 1 на сумму 175 177,64 руб., заявил письменное ходатайство об увеличении суммы иска до 553 419 руб. 42 коп., в том числе арендная плата – 545 755 руб. 72 коп., пени – 7 663 руб. 70 коп. в связи с допущенными при расчете суммы иска арифметическими ошибками.

В силу п.1 ст. 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

При таких обстоятельствах суд на основании ст. ст. 41, 49, 159 АПК РФ, принимает заявленное истцом ходатайство об увеличении суммы иска.

Представитель ответчика в заседании против удовлетворения иска возражает, согласно имеющего в материалах дела письменного отзыва на иск от 22.08.2006г. (л.д.94-95) признает сумму задолженности по арендной плате в размере 171 520 руб. 81 коп., указал, что истец в одностороннем порядке без письменного извещения арендатора в нарушение п.п. 2.2, 2.8 договора аренды изменил сумму арендной платы с 29.09.2005г. в связи с изданием постановления мэра г. Магадана от 16.09.2005г. № 1718 и увеличением К2 для зданий и помещений административно-бытового назначения до 5; здание ответчиком было приобретено по договору купли-продажи в использование по своему усмотрению; здание ответчиком использовалось в качестве складских помещений, под хранение товарной массы; приобщил дополнительные документы.

Заслушав объяснение представителей истца и ответчика, исследовав представленные в дело доказательства с учетом норм материального и процессуального права, суд пришел к следующему выводу.

Как следует из материалов дела, в соответствии с постановлением мэра г. Магадана от 26.08.2002г. № 2128 «О передаче в аренду земельного участка ООО «МАКСэФ» под склад с административно-бытовыми помещениями по переулку Марчеканскому д. № 25» (л.д.13) ответчику из земель г. Магадана был передан земельный участок, площадью 4849,0 кв.м. в аренду с 01.08.2002г. сроком на пять лет под склад с административно-бытовыми помещениями по переулку Марчеканскому 25.

04.09.2002г. между сторонами, ООО «МАКСэФ» и КУМИ г. Магадана был подписан договор аренды земель для несельскохозяйственных нужд № АН-49-09-03-05963, сроком на 5 лет: с 01.08.2002г. по 01.08.2007г. (л.д.6-8).

Указанный договор аренды, заключенный на срок более года, зарегистрирован 15.11.2002г. в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Магаданской области и Чукотскому автономному округу (л.д.14).

В соответствии со ст. ст.1, 21 Закона РФ «О плате за землю» от 11.10.1991г. № 1738-1, п.1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. При аренде земель, находящихся в муниципальной собственности, органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов. Условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются договором.

Сторонами в пункте 2.1 договора аренды согласована ежемесячная арендная плата в размере 7 828,38 руб. (приложение № 3).

При этом стороны по договору предусмотрели в пункте 2.2, что размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями мэра г. Магадана, соответствующих комиссий централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшение арендной платы) с письменным извещением арендатора (с учетом доп.соглашения № 1-05963 – л.д.9, оборотная сторона).

Пунктом 2.8 договора аренды стороны установили, что размер арендной платы уточняется арендатором в Управлении архитектуры и градостроительства мэрии г. Магадана ежегодно в течении 1 квартала, но не позднее 1 апреля. При невыполнении арендатором данного условия, арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, согласно п.2.2 настоящего Договора.

В силу п. 2.3 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа, следующего за отчетным.

Как следует из материалов дела, сторонами по договору ежегодно составлялись Расчеты арендной платы в виде приложений № 3 к договору аренды (л.д.9-12).

Так согласно указанным Расчетам сторонами был согласован размер арендной платы на 2002г. (с 01.08.2002г. по 31.12.2002г.) в размере 39 377,86 руб.; на 2003г. в размере 169 132,64 руб.; на 2004г. в размере 185 907,75 руб.; на 2005г. в размере 185 907,75 руб.

В связи с изданием постановления мэра г. Магадана № 1718 от 16.09.2005г. (газета «Вечерний Магадан» от 29.09.2005г. – л.д.63) арендодатель с 29.09.2005г. увеличил размер арендной платы, начисляемой ответчику с применением К2 в размере 5, предусмотренного для зданий и помещений административного назначения.

Увеличение было вызвано тем, что п. 2.1 Порядка определения арендной платы за земельные участки (приложение № 3 к постановлению мэра г. Магадана от 11.02.2002г. № 304 – л.д.77-79) установлено, что при многофункциональном использовании арендуемого земельного участка коэффициент К2 принимает максимальное значение.

Поскольку ответчику был предоставлен земельный участок под склад с административно-бытовыми помещениями (п.1.1 договора аренды, постановление мэра г. Магадана № 2128 от 26.08.2002г., заявление ответчика от 12.08.2002г. – л.д.93), арендодатель при расчете арендной платы ответчику начиная с 29.09.2005г. (с даты опубликования постановления мэра г. Магадана № 1718 в средствах массовой информации) начал применять К2 (вид использования земельного участка), установленный для зданий и помещений административного назначения, в размере 5 (л.д.75, 77-88).

С 01.08.2002г. по 01.02.2004г. К2 по зданиям и помещениям административного назначения составлял 0,65; по складам общетоварным, специализированным, строительных материалов, твердого топлива, складам промпредприятий, контейнерным складам временного типа составлял 1.

С 01.02.2004г. по 29.09.2005г. К2 по зданиям и помещениям административного назначения и по складам общетоварным, специализированным, строительных материалов, твердого топлива, складам промпредприятий, контейнерным складам временного типа совпадал и составлял 1.

Всего за период с 01.08.2002г. по 31.03.2006г. ответчику (с применением К2 - 5) по договору аренды от 04.09.2002г. № АН-49-09-03-05963 начислена арендная плата в размере 1 001 037 руб. 78 коп.

Всего за указанный период ответчиком по данному договору уплачена арендная плата в размере 415 970 руб. 32 коп. Кроме того, по состоянию на 01.08.2002г. у ответчика числилась переплата по арендной плате по предыдущим договорам аренды в размере 39 311 руб. 74 коп.

Всего за весь период действия договора у ответчика возникла задолженность по уплате арендной платы в размере 545 755 руб. 72 коп. (1 001 037,78 – 39 311,74 – 415 970,32).

Поскольку ответчиком начиная с 11.05.2005г. арендная плата уплачивалась несвоевременно, истец начислил пени в соответствии с п.2.6 договора аренды в размере 0,01% от суммы арендной платы в месяц за каждый день просрочки платежа за период с 11.05.2006г. по 10.05.2006г. в размере 7 663 руб. 70 коп.

Претензии истца от 09.12.2005г. № 03/3493, от 13.04.2006г. № 03/1265, направленные в адрес ответчика, оставлены последним без ответа (л.д. 26-27), что и явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

В соответствии с возникшими обязательствами правоотношения сторон подлежат регулированию параграфом 1 главы 34 ГК РФ и условиями договора.

На основании ст. ст. 309, 310, 314 ГК РФ обязательства сторон должны исполняться надлежащим образом. Недопустим односторонний отказ от исполнения обязательств.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Ответчик в оспариваемый период в нарушение ст.614 ГК РФ уплачивал арендную плату не в полном размере и несвоевременно.

Однако, суд, на основе анализа имеющихся в деле доказательств, исходит из того, что размер арендной платы, предусмотренный пунктом 2.1, приложениями № 3 к договору аренды, с 29.09.2005г. не был изменен в установленном договором порядке и правовые основания для взыскания арендной платы по новым ставкам (с применением К2 в размере 5) отсутствуют по следующим основаниям.

Пунктом 2.2 договора аренды установлено, что размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями мэра г. Магадана, соответствующих комиссий централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшение арендной платы) с письменным извещением арендатора (с учетом доп.соглашения № 1-05963).

Из указанного пункта договора следует, что право арендодателя требовать от арендатора внесения арендных платежей в новом размере и корреспондирующая этому праву обязанность арендатора оплачивать аренду имущества в ином размере возникают только при условии предварительного письменного извещения арендатора об изменении арендной платы на основании решений мэра г. Магадана путем вручения арендодателем соответствующего расчета арендатору.

Сам по себе факт опубликования для общего сведения нормативно-правового акта, изменяющего размер арендной платы, не является уведомлением арендатора.

Арендодатель не представил суду доказательств ежегодного (2005-2006гг.) начисления размера арендной платы с применением К2 в размере 5 и вручения соответствующего расчета арендатору в соответствии с пунктом 2.2 договора.

Также суд не принимает во внимание ссылку истца в качестве письменного извещения арендатора об увеличении размера арендной платы с 29.09.2005г. на письмо от 13.04.2006г. № 03/1265 (л.д.27), поскольку данное извещение было направлено арендатору в апреле 2006г., то есть за границами периода, за который взыскивается задолженность по настоящему делу (по 30.03.2006г.).

Ссылка истца на п.2.8 договора аренды об обязанности арендатора ежегодно уточнять размер арендной платы в Управлении архитектуры также является несостоятельной, поскольку как установлено данным пунктом при неуточнении в течение 1 квартала, но не позднее 1 апреля арендатором размера арендной платы, арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, согласно п.2.2 настоящего Договора, то есть опять с письменным извещением арендатора.

При таких обстоятельствах суд признает обоснованным начисление арендной платы ответчику в размере согласованном сторонами в расчете арендной плате на 2005 год (л.д.12) без учета повышения К2.

Таким образом, задолженность ответчика по арендной плате за период с 01.08.2002г. по 31.03.2006г. по договору аренды от 04.09.2002г. № АН-49-09-03-05963 составит 171 520 руб. 87 коп. (626 802,93 – 39 311,74 – 415 970,32).

При этом подлежат перерасчету пени, начисленные в соответствии с п.2.6 договора аренды, за период с 11.05.2005г. по 10.05.2006г.

Истцом по требованию суда (л.д.125) представлен в материалы дела расчет задолженности ответчика по договору аренды от 04.09.2002г. № АН-49-09-03-05963 с применением К2 в размере 1, согласно которому за период с 01.08.2002г. по 31.03.2006г. задолженность по арендной плате составляет 171 520 руб. 87 коп., пени по п.2.6 договора составляют 3 656 руб. 77 коп., а всего – 175 177 руб. 64 коп.

Ответчик в ходе судебного разбирательства сумму долга в размере 175 177 руб. 64 коп. признал в полном объеме, о чем свидетельствует отметка его представителя на расчете.

Ответчиком на дату рассмотрения дела не представлены доказательства уплаты образовавшейся задолженности в сумме 175 177 руб. 64 коп.

Расчет долга подтверждается договором, расчетами арендной платы и пени, другими представленными в материалы дела доказательствами и судом проверен.

В связи с чем требования истца подлежат удовлетворению частично на сумму 175 177 руб. 64 коп., в том числе 171 520 руб. 87 коп. - задолженность по арендной плате за период с 01.08.2002г. по 31.03.2006г., пени за период с 11.05.2005г. по 10.05.2006г. в размере 3 656 руб. 77 коп.

В соответствии с требованиями ст. 110 АПК РФ судебные расходы относятся на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

С суммы иска 553 419 руб. 42 коп. (сумма иска с учетом принятого судом увеличения от 01.09.2006г.) подлежит уплате госпошлина в размере 12 034 руб. 19 коп.

Истец при подаче иска госпошлину не уплачивал, был освобожден в соответствии со ст. 333.37 НК РФ.

Требования истца признаны судом обоснованными на сумму 175 177 руб. 64 коп., госпошлина с указанной суммы составляет 3 809 руб. 26 коп. и относится на ответчика в полном объеме.

С отказанной суммы иска в размер 378 241 руб. 78 коп. госпошлина в размере 8 224 руб. 93 коп. подлежит отнесению на истца, освобожденного от уплаты госпошлины в соответствии с действующим законодательством.

Руководствуясь ст. ст. 49, 110, 167-170, 176, 180, 181 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1. Принять заявленное истцом ходатайство об увеличении суммы иска от 01.09.2006г. Считать суммой иска - 553 419 руб. 42 коп., в том числе 545 755 руб. 72 коп. – задолженность по арендной плате, 7 663 руб. 70 коп. – пени.

2. Взыскать с ответчика, Общества с ограниченной ответственностью «МАКСэФ», в пользу истца, Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Магадана, задолженность по арендной плате в размере 171 520 руб. 87 коп., пени в размере 3 656 руб. 77 коп., а всего – 175 177 руб. 64 коп. Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

3. Во взыскании 378 241 руб. 78 коп. истцу отказать.

4. Взыскать с ответчика, Общества с ограниченной ответственностью «МАКСэФ», в доход федерального бюджета госпошлину в размере 3 809 руб. 26 коп. Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

5. Решение может быть обжаловано в порядке и сроки, установленные АПК РФ.

Судья Э.Л. Дьячкова