Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кобеляцкой Л.В., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению открытого акционерного общества "Восточный научно-исследовательский институт золота и редких металлов" (ОГРН <***>, ИНН <***>) к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании незаконным решения от 23.07.2015 № 49/001/022/2015-590, понуждении произвести государственную регистрацию прекращения обременения в виде аренды, установленного в отношении недвижимого имущества – нежилого помещения общей площадью 771,7 кв.м с кадастровым номером 49:09:030110:470, а также части нежилого здания ВНИИ-1 общей площадью 5383,8 кв.м с кадастровым номером 49:09:030110:649, расположенных по адресу: <...>,

при участии представителей:

от заявителя – ФИО1, представитель, доверенность от 29.06.2015 № 49 АА 0148990

от ответчика – ФИО2, главный специалист-эксперт, доверенность от 07.05.2015 № 02-19

УСТАНОВИЛ:

заявитель, ОАО "Восточный научно-исследовательский институт золота и редких металлов" (далее – общество, ВНИИ), обратился в суд с заявлением о признании незаконным решения ответчика, управления Росреестра по Магаданской области и Чукотскому автономному округу (далее – Росреестр, регистрирующий орган), от 23.07.2015 № 49/001/022/2015-590; понуждении произвести государственную регистрацию прекращения обременения в виде аренды, установленного в отношении недвижимого имущества – нежилого помещения общей площадью 771,70 кв.м с кадастровым номером 49:09:030110:470 по адресу: <...>, а также части нежилого здания ВНИИ-1 общей площадью 5383,8 кв.м с кадастровым номером 49:09:030110:649, расположенной по адресу: <...>.

В судебном заседании представитель заявителя предъявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в заявлении и дополнении от 27.11.2015, пояснил, что общество является собственником нежилого помещения общей площадью 771,70 кв. м с кадастровым номером 49:09:030110:470 по адресу: <...> (о чём в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 15.07.2005 сделана запись регистрации № 49-49-01/015/2005-963 и подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 17.02.2010 49АА 068018), а также собственником части нежилого здания общей площадью 5383, 8 кв. м с кадастровым номером 49:09:030110:649, расположенной по тому же адресу (о чём в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 15.07.2005 сделана запись регистрации № 49-49-01/015/2005-964 и подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 15.02.2010 49АА 064979, выданным Росреестром).

30.04.2003 учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Магаданской области в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним была сделана запись регистрации № 49-09-6/2003-275. Данной записью в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 было зарегистрировано право аренды на основании договора аренды производственных помещений от 01.03.2003, заключённого сроком с 01.01.2003 по 01.01.2013, то есть на 10 лет в календарном исчислении, согласно пункту 5.1 указанного договора.

Деятельность арендатора в качестве индивидуального предпринимателя была прекращена 25.08.2005 в связи со смертью, что подтверждается документом, содержащим сведения об индивидуальном предпринимателе (выписка из ЕГРИП по состоянию на 11.10.2015).

10.06.2015 ВНИИ обратилось в Росреестр с заявлением о внесении в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении обременения, однако, государственная регистрация по решению государственного регистратора со ссылкой на пункт 2 статьи 621, а также на пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) была приостановлена, а в последующем, на основании решения от 23.07.2015 № 49/001/022/2015-590, в государственной регистрации прекращения обременения было отказано, по причине непредставления в установленный срок необходимых документов, а именно: соглашения о расторжении договора либо акта приема-передачи, свидетельствующих о возврате помещений арендодателю.

Общество считает оспариваемое решение незаконным, необоснованным и подлежащим отмене, так как, по его мнению, оно создает препятствия к сдаче в аренду помещений, переданных предпринимателю ФИО3 на долгосрочной основе, а также государственной регистрации заключенных договоров.

В соответствии с пунктом 2 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим законом. Заявитель считает, что Росреестр должен был самостоятельно установить фактические обстоятельства - смерть арендатора, то есть запросить в налоговом органе выписку из ЕГРИП.

Представитель ответчика с требованиями заявителя не согласен по основаниям, изложенным в представленных возражениях и дополнении от 25.11.2015 № 05-004418, пояснил, что отказ в государственной регистрации прекращения (обременения) в виде аренды на объекты недвижимости от 23.03.2015 № 49/001/022/2015-590 основан на требованиях действующего законодательства, ВНИИ не сообщил Росреестру о смерти арендатора; об отсутствии соглашения о пролонгации договора на неопределённый срок, поэтому регистратор исходил из документов, имеющихся в регистрационном деле.

Установив фактические обстоятельства дела, выслушав представителей сторон, исследовав и оценив представленные в деле доказательства, с учётом норм материального и процессуального права, суд пришёл к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований заявителя.

В соответствии со статьёй 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействий) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение, действие (бездействие) не соответствует закону или иному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Часть 5 статьи 200 АПК РФ устанавливает, что обязанность доказывания законности совершения оспариваемых действий возложена на орган, чьи действия оспариваются, а заявитель в соответствии с положениями пункта 3 части 1 статьи 199 АПК РФ обязан указать в заявлении права и законные интересы, которые, по его мнению, нарушаются оспариваемыми действиями, и в соответствии с частью 1 статьи 65 Кодекса доказать обстоятельства, на которые он ссылается в обоснование своих требований.

Следовательно, заявитель должен доказать факт нарушения его прав и законных интересов со ссылкой на соответствующие нормы действующего законодательства в обоснование данного факта.

Из материалов дела и пояснений сторон следует, что правообладателем двух объектов недвижимости - нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>, кадастровый № 49:09:030110:470, площадь объекта 771,7 кв.м, и площадь объекта 5383,8 кв.м, кадастровый № 49:09:030110:649, является ООА "ВНИИ-1". На указанные объекты недвижимости имеется ограничение (обременение) права: аренда, арендуется часть помещений на первом и втором этажах здания на срок с 01.01.2003 по 01.01.2013, лицо, в пользу которого установлено ограничение (обременение) права: индивидуальный предприниматель ФИО3.

10.06.2015 общество обратилось в Росреестр с заявлением о государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) в виде аренды на указанные объекты недвижимости в связи с истечением срока аренды по договору аренды производственных помещений от 01.03.2003 (далее – договор аренды, л.д. 93).

При проведении правовой экспертизы было установлено, что в ЕГРП имеется запись об ограничении права на вышеуказанные помещения в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 на основании договора аренды производственных помещений от 01.03.2003, заключённого на срок до 01.01.2013. Однако соглашение о расторжении договора, либо акт приёма-передачи, свидетельствующие о возврате помещений арендодателю, не представлены.

В судебном заседании представитель Росреестра пояснил, что договор аренды предусматривал срок аренды до 01.01.2013. В силу положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок. Поскольку после истечения срока ни одна из сторон не обратилась с заявлением о погашении регистрационной записи, у регистратора имелись основания полагать, что договор является действующим.

В адрес ОАО "ВНИИ- 1" 23.06.2015 было направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации на основании пункта 1 статьи 19 Закона о регистрации (л.д. 9-10). В уведомлении предлагалось в срок до 10.07.2015 устранить препятствия в государственной регистрации и представить необходимые документы, а также было разъяснено право на приостановление государственной регистрации в соответствии с пунктом 3 статьи 19 Закона о регистрации.

В установленный срок приостановления регистрации заявителем не представлены необходимые для регистрации документы, заявление о приостановлении государственной регистрации не поступало. Следовательно, заявителем не были устранены обстоятельства, послужившие основанием для приостановления, в связи с чем 23.07.2015 на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации обществу было отказано в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) в виде аренды на вышеуказанные объекты недвижимости в связи с непредставлением документов, необходимых в соответствии с Законом для государственной регистрации прав, в случае, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (л.д. 7-8).

Не согласившись с отказом в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) в виде аренды на вышеуказанные объекты недвижимости, заявитель обратился в суд.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В ходе судебного разбирательства установлено, что 01.03.2003 между ОАО "ВНИИ-1" и индивидуальным предпринимателем ФИО3 был заключён долгосрочный договор аренды производственных помещений, зарегистрированный в установленном порядке 30.04.2003 за регистрационным № 49-09-6/2003-274, в соответствии с которым ВНИИ как арендодатель передал предпринимателю в пользование на возмездной основе нежилые помещения общей площадью 771,7 кв.м и 5383,8 кв.м на первом и втором этажах здания, расположенного по адресу: <...>, согласно планам-схемам и приёмосдаточному акту (приложение № 1) (л.д. 16-21).

Из расписки в получении документов на государственную регистрацию от 10.06.2015 следует, что ОАО "ВНИИ-1" обратилось в Росреестр с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении права (ограничения (обременения) права). На регистрацию были представлены следующие документы: заявление от 10.06.2015 № 19-49/020-49/001/022/2015-590, приказ о назначении руководителя от 02.04.2013 № 3, свидетельство о государственной регистрации права от 17.02.2010 № 068018, свидетельство о государственной регистрации права от 15.02.2010 № 064979 (л.д. 11).

В силу положений пункта 3 статьи 9 Закона о регистрации к компетенции федерального органа в области государственной регистрации при проведении им государственной регистрации прав в случаях, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, и органов по государственной регистрации относятся: в том числе проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав.

Пунктом 1 статьи 13 Закона о регистрации установлен порядок проведения государственной регистрации прав, включающий правовую экспертизу документов и проверку законности сделки.

В соответствии со статьёй 17 Закона о регистрации проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в пункте 1 статьи 17 Закона о регистрации если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 2 статьи 17 Закона о регистрации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

В соответствии с пунктом 2 статьи 16 Закона о регистрации орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не вправе требовать у заявителя документы, необходимые для проведения государственной регистрации прав, если такие документы (сведения, содержащиеся в них) находятся в распоряжении государственных органов, органов местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций, за исключением случаев, если такие документы в соответствии со статьёй 17 настоящего Федерального закона являются основаниями для государственной регистрации прав либо если такие документы включены в определенный Федеральным законом от 27.07.2010 № 210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг" перечень документов. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, самостоятельно запрашивает такие документы (сведения, содержащиеся в них) в соответствующих органах и организациях, если заявитель не представил их по собственной инициативе.

Довод заявителя о том, что на основании норм действующего законодательства у него отсутствует обязанность представлять в Росреестр выписку из ЕГРИП в отношении ФИО3 является обоснованным. Общество представляло выписку из ЕГРИП по состоянию на 11.10.2015 лишь в суд (л.д. 22-25).

Росреестр имел возможность самостоятельно запросить данный документ (сведения из ЕГРИП), из которого следует, что физическое лицо прекратило деятельность в качестве индивидуального предпринимателя 25.08.2005 в связи со смертью.

Между тем, в соответствии со статьёй 1110 ГК РФ при наследовании имущество умершего переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил ГК РФ не следует иное.

Наследование регулируется ГК РФ и другими законами, а в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами.

Согласно статье 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 617 ГК РФ в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Согласно статье 23 ГК РФ к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила ГК РФ, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 418 ГК РФ обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьёй 71 АПК РФ, суд пришёл к выводу, что заключение договора аренды с предпринимателем ФИО3 не обусловлено его личными качествами, поскольку деловая репутация субъекта предпринимательской деятельности не является личным качеством в смысле, придаваемом этому понятию пунктом 2 статьи 617 и пунктом 2 статьи 1112 ГК РФ.

Установив, что обязательства арендатора в рамках договора аренды не обусловлены личными качествами умершего ФИО3 и являются типовыми для подобных сделок, учитывая, что общество не представило ни доказательств прекращения аренды объектов недвижимости по договору от 01.03.2003 в порядке статей 450-452 ГК РФ либо по окончании его срока 01.01.2013 ; ни документов, свидетельствующих об отсутствии наследников арендатора или об их отказе от принятия прав и обязанностей в спорном договоре; ни доказательств, подтверждающих волеизъявление сторон об отказе от договора аренды, суд считает отказ Росреестра в совершении регистрационных действий законным.

В абзаце 2 пункта 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что если в соответствии со статьёй 651 ГК РФ договор аренды здания, сооружения или помещения был зарегистрирован, то по смыслу статьи 26 Закона о регистрации любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении договора аренды. Сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился.

В ходе судебного разбирательства установлено, что общество вправе было обратиться в Росреестр с заявлением о государственной регистрации расторжения договора аренды.

При возникновении у регистрирующего органа сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам такая регистрация приостанавливается. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных документов и (или) сведений и (или) подтверждению подлинности документов, достоверности указанных в них сведений (статья 19 Закона о регистрации).

Росреестр приостановил государственную регистрацию (уведомление о приостановлении от 23.06.2015 № 49/001/022/2015-590), указав на необходимость представления документов, свидетельствующих о прекращении договора аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон. Регистрационные записи об аренде, в случае прекращения обязательств, погашаются на основании заявления одной из сторон договора. Если срок договора истёк, а арендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжает пользоваться арендованным имуществом и при этом ни одна из сторон не заявила в орган по регистрации о погашении записи об аренде, то в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределённый срок. Если договор возобновлен на неопределённый срок, то регистрационная запись может быть в дальнейшем погашена по заявлению любой стороны с условием, что другая сторона была предупреждена о прекращении аренды за 3 месяца или за иной срок, предусмотренный договором (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).

Поскольку после истечения срока договора ни одна из сторон не обратилась с заявлением о погашении регистрационной записи, в данном случае договор считается действующим и регистрационная запись может быть погашена в случае представления соглашения о расторжении договора либо акта приёма-передачи, свидетельствующего о возврате помещений арендодателю.

Общество не представило документов, подтверждающих, что действие договора аренды прекращено. В судебном заседании на вопрос суда, почему общество, утверждая, что договор аренды прекратил своё действие в связи со смертью арендатора в 2005 году, не обратилось в установленном порядке в Росреестр ни в 2005 году (после смерти арендатора), ни в 2013 году (после истечения срока договора аренды 01.01.2013, пункт 5.1 договора), представитель заявителя пояснил, что действующим законодательством не установлен срок, в течении которого общество обязано было обратиться в Росреестр с заявлением о прекращении права (снятии обременения).

Из материалов дела и пояснений представителя заявителя установлено, что общество проигнорировало уведомление Росреестра о приостановлении государственной регистрации, не представило сведений, указывающих на прекращение договора аренды.

Росреестр вынес решение об отказе в государственной регистрации на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в связи с тем, что заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Из положений пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

На основании изложенного, суд пришёл к выводу, что оспариваемое решение Росреестра соответствует требованиям Закона о регистрации. Кроме того, отказ в регистрации не является для общества бесповоротным юридическим фактом для обращения в Росреестр за государственной регистрацией прав на спорные объекты недвижимости.

Государственная пошлина по делу в соответствии со статьёй 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации составила 3 000 руб. Заявителем при обращении в суд уплачена госпошлина в размере 4 000 руб. (платёжное поручение от 08.09.2015 № 340), следовательно, госпошлина в размере 1 000 руб. подлежит возврату заявителю из федерального бюджета. На основании статьи 110 АПК РФ госпошлина в размере 3 000 руб. относится на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180, 181, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении заявленных требований отказать.

2. Возвратить заявителю, открытому акционерному обществу "Восточный научно-исследовательский институт золота и редких металлов" (ОГРН <***>, ИНН <***>), из федерального бюджета государственную пошлину в размере 1 000 руб., о чём выдать справку (платёжное поручение от 08.09.2015 № 340 остаётся в материалах дела).

3. Решение может быть обжаловано в Шестой арбитражный апелляционный в месячный срок со дня его принятия суд через Арбитражный суд Магаданской области.

Судья Н.Ю. Нестерова