Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Статус» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 686230, <...>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 685000, <...>)

о регистрации перехода права собственности

при участии в заседании до перерыва 23.11.2016:

от истца: ФИО1, представитель, доверенность от 21.06.2016 № 49 АА 0189129; ФИО2, представитель, доверенность от 29.06.2016 № 49 АА 0187164;

от ответчика: ФИО3, консультант, доверенность от 25.01.2016 № 02-16;

при участии в заседании после перерыва 30.11.2016:

от истца: ФИО2, представитель, доверенность от 29.06.2016 № 49 АА 0187164;

от ответчика: ФИО3, консультант, доверенность от 25.01.2016 № 02-16;

В судебном заседании объявлялся перерыв до 15 часов 30 минут 30.11.2016.

УСТАНОВИЛ:

Истец, общество с ограниченной ответственностью «Статус», обратился в Арбитражный суд Магаданской области с исковым заявлением к ответчику, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу, о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество – жилое помещение – квартиру № 35 общей площадью 37,4 кв. м, расположенную на 3 этаже 5-этажного дома № 40 по ул. Ленина в пгт Ягодное Ягоднинского района Магаданской области, кадастровый (условный) номер 49:08:070109:278.

В материально-правовое обоснование заявленных исковых требований истец сослался на статьи 8 и 58, пункт 1 статьи 218, пункт 1 статьи 131, пункт 2 статьи 223, статью 458, пункты 1, 3 статьи 551, пункт 1 статьи 556, статьи 1110, 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», пункты 60-62 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», условия договора, а также на представленные доказательства.

От истца поступило письменное ходатайство, согласно которому он в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточняет исковые требования и просит суд признать переход права собственности объекта недвижимости – квартиры, расположенной по адресу: <...> по заявлению одной стороны.

Кроме того, истец просит отнести на него расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей 00 копеек и судебные издержки, связанные с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Представитель истца, явившийся в предварительное судебное заседание, поддержал данное ходатайство.

Представитель ответчика, участвующий в предварительном судебном заседании, на основании письменного дополнения к возражению на исковое заявление от 30.11.2016 № 04-004031 считает, что ходатайство истца об уточнении исковых требований подлежит удовлетворению; с учетом того, что истец берет на себя расходы по уплате государственной пошлины, судебных издержек и в связи с отсутствием у истца иного способа защиты, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Рассмотрев заявленные представителем истца уточнения исковых требований, суд в порядке статей 41, 49, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принимает уточнения исковых требований.

Суд в предварительном судебном заседании согласовал с представителями истца и ответчика возможность завершения подготовки по делу и открытия судебного заседания в первой инстанции.

Суд на основании части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом мнения представителей истца и ответчика, завершил подготовку по делу в предварительном судебном заседании 30.11.2016 и открыл судебное заседание в первой инстанции.

Выслушав представителей истца и ответчика, установив фактические обстоятельства, исследовав и оценив доказательства по делу, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению ввиду следующего.

Между истцом (покупатель) и обществом с ограниченной ответственностью Горная Компания «Майская» (продавец) заключен договор купли-продажи квартиры № 139-ГКМ от 28.08.2014 (далее – договор) (л.д. 10-11 т.1).

Согласно пункту 1 договора продавец продал в собственность покупателю, а покупатель обязался принять и оплатить жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: РФ, Магаданская область, Ягоднинский район, пгт. Ягодное, ул. Ленина, д. 40, кв. 35, кадастровый (или условный) номер 49:08:070109:278 (далее – квартира).

В пункте 2 договора стороны оговорили, что стоимость квартиры составляет 450 000 рублей 00 копеек, включая НДС. При этом покупатель перечисляет на расчетный счет продавца или вносит наличными средствами данную сумму в кассу в срок до 31.12.2016.

Согласно пункту 3 договора он является документом, подтверждающим передачу квартиры, являющейся предметом настоящего договора покупателю. Передача квартиры производится в момент подписания договора без оформления каких либо актов и (или) иных документов.

Решением Арбитражного суда Магаданской области от 16.04.2015 по делу № А37-1603/2014 общество с ограниченной ответственностью Горная Компания «Майская» было признано банкротом и в отношении него была введена процедура конкурсного производства сроком на шесть месяцев. Конкурсным управляющим должника назначен ФИО4.

Как следует из материалов дела, указанное в договоре № 139-ГКМ от 28.08.2014 недвижимое имущество реализовано до введения конкурсного производства в отношении продавца.

Как пояснил в исковом заявлении истец, принятые сторонами обязательства по договору № 139-ГКМ от 28.08.2014 были исполнены сторонами надлежащим образом лишь 11.03.2016, когда продавцом - обществом с ограниченной ответственностью Горная Компания «Майская» было получено свидетельство о государственной регистрации права собственности серии 49-АА № 162621в отношении спорной квартиры.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

По общему правилу, если иное не предусмотрено законом, договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон, с момента его заключения. В статье 433 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке.

24.03.2016 общество с ограниченной ответственностью Горная Компания «Майская» прекратило свою деятельность в связи с завершением конкурсного производства на основании определения Арбитражного суда Магаданской области от 10.03.2016 по делу № А37-1603/2014.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от 07.09.2016 № 245В/2016 (л.д. 20-29 т.1) сведения о прекращении деятельности общества с ограниченной ответственностью Горная Компания «Майская» внесены в Единый государственный реестр юридических лиц 24.03.2016 (номер записи 2164910077539).

В соответствии с пунктом 3 статьи 49 и пунктом 1 статьи 61 Гражданского кодекса Российской Федерации правоспособность юридического лица возникает с момента внесения в Единый государственный реестр юридических лиц сведений о его создании и прекращается в момент внесения в указанный реестр сведений о его прекращении. Ликвидация юридического лица влечёт его прекращение без перехода в порядке универсального правопреемства его прав и обязанностей к другим лицам.

На момент обращения представителя общества с ограниченной ответственностью Горная Компания «Майская» в Управление Росреестра по Магаданской области и Чукотскому автономному округу, правоспособность общества была прекращена. Кроме того прекращены и полномочия конкурсного управляющего ФИО4.

Таким образом, из материалов дела следует, что продавец объектов недвижимости ликвидирован. Между тем, Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (статья 16) (далее - Закон о государственной регистрации), для регистрации перехода права собственности требует совместного заявления продавца и покупателя.

В обоснование своих требований истец указал, что в установленном порядке право собственности на недвижимое имущество не зарегистрировано, продавец, общество с ограниченной ответственностью Горная Компания «Майская», ликвидирован, в связи с чем, полагает, что требование покупателя зарегистрировать переход права собственности на объекты недвижимости является надлежащим способом защиты прав покупателя, позволяющим ему осуществить в соответствии с решением суда государственную регистрацию перехода права собственности без участия продавца.

В соответствии со статьей 16 Закона о государственной регистрации государственная регистрация права, возникшего на основании сделки, не требующей нотариального удостоверения, проводится по заявлению обеих сторон договора. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Законом о государственной регистрации не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки, не требующей нотариального удостоверения, в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации.

Как следует из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 27.05.2003 № 1069/03, в таком случае подлежит применению аналогия закона, а именно – статьи 165 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В случаях, когда продавец недвижимого имущества до подачи заявления в регистрирующий орган ликвидирован, в связи с чем, его обязанность по обращению с заявлением не может быть исполнена, государственная регистрация может быть произведена по правилам пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (по аналогии права).

По обстоятельствам дела усматривается, что 06.04.2016 стороны по договору купли-продажи обратились с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу.

Поскольку на момент обращения представителя общества с ограниченной ответственностью Горная Компания «Майская» в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу общество с ограниченной ответственностью Горная Компания «Майская» было ликвидировано и его правоспособность была прекращена, то прекращены и полномочия представителя данного юридического лица.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу было принято решение об отказе в государственной регистрации от 19.05.2016 № 49/001/015/2016-722 по основаниям предусмотренным абзацами 3, 6 статьи 20 Закона о государственной регистрации, в связи с тем, что со стороны продавца с заявлением о регистрации сделки обратилось неуполномоченное лицо (л.д. 98-101 т.1).

Таким образом, истец в связи с ликвидацией продавца – общество с ограниченной ответственностью Горная Компания «Майская» лишен возможности зарегистрировать переход права собственности на приобретение квартиры.

В пункте 62 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав» разъяснено, что при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассматривая требование покупателя о регистрации перехода права собственности, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Исходя из данных разъяснений Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 можно сделать вывод о том, что в случае ликвидации продавца - юридического лица истец вправе заявить в судебном порядке свои требования о государственной регистрации перехода права собственности применительно к положениям пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Следовательно, обращение истца в суд с настоящим иском правомерно.

Само по себе отсутствие продавца - юридического лица (вследствие его ликвидации, как в рассматриваемом случае) не является препятствием для реализации покупателем (истцом) своего права на государственную регистрацию перехода права собственности.

Удовлетворение требования покупателя о государственной регистрации перехода права собственности возможно, если сделка между покупателем и отсутствующим продавцом фактически совершена и не имеется иных препятствий для такой регистрации, кроме, как отсутствие продавца - юридического лица.

Суд, рассматривая требование о государственной регистрации перехода права собственности в случае, когда продавец отсутствует, должен установить, что такой продавец является правообладателем предмета сделки.

Поэтому в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец должен представить суду доказательства не только реального исполнения сторонами сделки условий договора купли-продажи объекта недвижимости, но и наличия у ликвидированного продавца, общества с ограниченной ответственностью Горная компания «Майская», права собственности на приобретенный истцом у него объект недвижимости.

Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (пункт 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

То есть при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества право собственности у приобретателя согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает с момента его государственной регистрации.

Реализация права на государственную регистрацию перехода права собственности к приобретателю недвижимого имущества осуществляется после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке.

Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшем в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки (часть 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации).

Право собственности общества с ограниченной ответственностью «Горная Компания Майская» на данную квартиру подтверждено представленными в материалы дела документами, в том числе свидетельством о государственной регистрации от 11.03.2016 серия 49-АА № 162621 (л.д. 15 т.1), выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 16.11.2016 № 49/079/009/2016-5 (представлена в материалы дела к дате судебного заседания).

Данные факты свидетельствуют о юридической принадлежности спорного имущества продавцу.

Договор купли-продажи квартиры, заключенный между истцом и обществом с ограниченной ответственностью Горная Компания «Майская», никем не оспорен и не признан недействительным в установленном порядке.

Вышеназванный договор купли-продажи по передаче объекта недвижимости в собственность покупателя сторонами исполнен.

Оплата стоимости квартиры была произведена покупателем продавцу путем перечисления денежных средств в размере 450 000 рублей 00 копеек на счёт общества с ограниченной ответственностью Горная Компания «Майская», что подтверждается представленными в материалы дела копией платежного поручения от 10.09.2014 № 927 (представлена к дате судебного заседания), выпиской по счету истца в АО АКБ «ЦентроКредит» за 10.09.2014 (предоставлена к дате судебного заседания).

Необращение истца с заявлением об оспаривании действий государственного регистратора не может расцениваться как несоблюдение порядка урегулирования спора, связанного с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Кроме того, перечень способов защиты гражданских прав, предусмотренных статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, не является исчерпывающим, а статья 9 Кодекса предоставляет гражданам и юридическим лицам по своему усмотрению осуществлять принадлежащие им права, в том числе и выбирать способ защиты прав.

При таких обстоятельствах, учитывая представленные истцом доказательства возникновения у него права собственности на спорный объект недвижимости, следует, что к спорным правоотношениям применимы нормы пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, следовательно, исковые требования подлежат удовлетворению, поскольку в материалах дела имеются доказательства обращения за государственной регистрацией перехода права собственности на этот объект недвижимости в регистрирующий орган.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

При таких обстоятельствах исковые требования являются обоснованными и в целях устранения правовой неопределенности в правах истца на квартиру подлежат удовлетворению.

При подаче искового заявления истец на основании платежного поручения от 05.09.2016 № 118 уплатил государственную пошлину на общую сумму 6 000 рублей 00 копеек, что соответствует размеру, установленному подпунктом 4 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (л. д. 82).

Истцом в материалы дела к дате судебного заседания представлено ходатайство об отнесении расходов по уплате государственной пошлины и судебных расходов по делу на истца.

С учетом этого суд относит государственную пошлину в указанном размере на истца, имея в виду также, что данный иск не обусловлен установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком, а решение по настоящему делу не может расцениваться как принятое против ответчика, не имеющего противоположных с истцом юридических интересов (пункт 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», абзац третий пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

В силу пункта 1 статьи 17 и пункта 1 статьи 28 Закона о государственной регистрации настоящее решение после вступления его в законную силу является основанием для государственной регистрации права собственности истца на недвижимое имущество; право собственности истца на недвижимое имущество, установленное настоящим решением, подлежит государственной регистрации.

В соответствии с частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дата изготовления решения в полном объеме считается датой принятия решения.

Руководствуясь статьями 41, 49, 137, 159, 167 – 170, 176, частью 1 статьи 180, статьей 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Принять заявленные истцом уточнения исковых требований.

2. Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу (ОГРН <***>, ИНН <***>) совершить по заявлению одной стороны действия по государственной регистрации перехода права собственности к обществу с ограниченной ответственностью «Статус» (ОГРН <***>, ИНН <***>) на объект недвижимости - квартиру, расположенную по адресу: <...>, 3-й этаж, кадастровый номер 49:08:070109:278, приобретенную обществом с ограниченной ответственностью «Статус» (ОГРН <***>, ИНН <***>) по договору купли-продажи квартиры от 28.08.2014 № 139-ГКМ у общества с ограниченной ответственностью Горная компания «Майская» (ОГРН <***>, ИНН <***>).

3. Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

4. Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Магаданской области.

5. Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Магаданской области при условии, что оно было предметом рассмотрения Шестого арбитражного апелляционного суда или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья М.В. Ладуха