Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: <...> дело по заявлению открытого акционерного общества «Дальневосточная энергетическая управляющая компания» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании незаконным отказа № 01/034/2013-511,513 от 15.08.2013 и понуждении произвести государственную регистрацию договора купли-продажи жилого дома и движимого имущества от 09.07.2013; перехода права собственности на жилой дом,

3 лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО1,

при участии:

от ответчика – ФИО2, начальник отдела правового обеспечения, контроля и надзора в сфере саморегулируемых организаций, доверенность № 02-50 от 28.12.2012,

от иных лиц – не явились,

УСТАНОВИЛ:

Заявитель, ОАО «Дальневосточная энергетическая управляющая компания» (далее также – ОАО «ДВЭУК», Общество), обратился в Арбитражный суд Магаданской области с заявлением № ДВЭУК-28.2-28.2-5509 от 11.10.2013 к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу (далее также – управление Росреестра, ответчик) о признании незаконным отказа № 01/034/2013-511,513 от 15.08.2013 и понуждении произвести государственную регистрацию договора купли-продажи жилого дома и движимого имущества от 09.07.2013; перехода права собственности на жилой дом по адресу: <...>, общей площадью 70,8 квадратных метров, инвентаризационный № 50.

В обоснование заявленных требований Общество, в частности, указало следующее. Заявителем, с целью реализации мероприятия ФЦП «Экономическое и социальное развитие Дальнего Востока и Забайкалья на период до 2013 года», утверждённой постановлением Правительства Российской Федерации № 480 от 15.04.1996 – строительство объекта: «ВЛ 35/110 кВ «Центральная – Сокол – Палатка с заходом на ПС 110,35 кВ, Магаданская область», 09.07.2013 был заключён с гражданином Ф.Г. Брило договор купли-продажи жилого дома и движимого имущества (далее также – договор купли-продажи).

Согласно указанному договору заявитель приобретает у гражданина жилой дом общей площадью 70,8 кв. м, расположенный по адресу: <...>, и движимое имущество (2 сарая, теплицу, забор). Выкуп указанного имущества осуществлялся для их дальнейшего сноса и ведения на их месте строительства (пункт 1.2 Договора).

В целях строительства указанного выше объекта ЗАО «Сибирский энергетический научно-технический центр» подготовил проектную документацию. Комиссией в составе должностных лиц: администрации Хасынского района, КУМИ Хасынского района, администрации пгт Палатка, управления Росреестра по Магаданской области и Чукотскому автономному округу подписан и выдан 26.02.2013 акт выбора земельного участка для предварительного согласования места строительства объекта.

Данным актом был предварительно согласован для строительства земельный участок, на котором расположен жилой дом, и движимое имущество гражданина Ф.Г. Брило, принадлежавшее ему на праве собственности. Договор купли продажи в целях перехода права с гражданина на Общество стороны договора сдали в управление Росреестра с приложением необходимых документов.

15.09.2013 в адрес представителя заявителя посредством почтовой связи поступило письмо ответчика № 01/034/2013-511,513 от 15.08.2013 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом со ссылкой на статью 554 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а, именно: в договоре купли-продажи отсутствует описание земельного участка, на котором расположен жилой дом: кадастровый номер, площадь и адрес места положения.

Однако заявитель считает, что в пункте 1.1 договора купли-продажи указаны данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе, жилой дом (условный номер: 49-49-01/016/2010-706). Свидетельство о государственной регистрации права 49 АА 098431 выдано 13.02.2012 Управлением Росреестра.

Заявитель также указал, что согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для её использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для её использования на тех же условиях и в том объёме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение (постановление Пленума ВАС РФ № 11 от 24.03.2005).

Заявитель считает, что в данном случае третьему лицу оформление земельного участка под выкупаемым домом (в аренду, собственность) не требуется, в дальнейшем дом подлежит сносу, а земельный участок под домом – оформлению для строительства объекта, который особенно важен для жизнедеятельности Магаданской области.

Общество также указало, что 3 лицу, Ф.Г. Брило принадлежит на праве собственности жилой дом на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 21.07.2010 (зарегистрировано в реестре за № 1647 нотариусом Нотариального округа Хасынского района Магаданской области ФИО3, наследственное дело № 25/2010). В данном правоустанавливающем документе указана площадь земельного участка, на котором расположен жилой дом (площадь 2112 кв.м). Общество до заключения договора купли-продажи было ознакомлено с содержанием свидетельства о праве на наследство, технического и кадастрового паспортов (отражены границы земельного участка для эксплуатации дома). Если бы у 3 лица был собран неполный пакет документов, то ответчик бы не произвёл государственную регистрацию права собственности Ф.Г. Брило на жилой дом.

Кроме того, ОАО «ДВЭУК» указало, что рассматриваемый договор купли-продажи содержит ссылку на свидетельство о государственной регистрации права собственности продавца на указанное в договоре имущество, которое позволяет определённо установить передаваемое покупателю имущество. Ответчик не представил в материалы дела документы, подтверждающие наличие иного недвижимого или движимого имущества расположенного по адресу рассматриваемого жилого дома № 13 по улице Зелёная в пгт Палатка.

При этом, непредставление на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество документов о правах продавца на земельный участок, не является в силу статьи 20 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ) основанием для отказа в государственной регистрации права.

Заявитель также сослался на правовые позиции постановления Пленума ВАС РФ № 54 от 11.07.2011 и постановления Президиума ВАС РФ № 44/10 от 06.07.2010 и иную судебную практику.

На основании изложенного, ОАО «ДВЭУК» просило суд удовлетворить заявленные требования.

В судебном заседании представитель заявителя не участвовал. О начавшемся процессе и дате и времени судебного заседания Общество извещено надлежащим образом, в соответствии со статьёй 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также – АПК РФ), что подтверждается соответствующими почтовыми уведомлениями и участием представителя заявителя в предварительном судебном заседании после отложения.

Ответчик, управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу с заявленными требованиями несогласно по основаниям, изложенным в возражениях, в которых, в частности, указано следующее.

Так, согласно пункту 8 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утверждённых приказом Минюста России № 184 от 01.07.2002 на государственную регистрацию представляется, в том числе, кадастровый план земельного участка с указанием его кадастрового номера.

Ответчик сослался на статью 554 ГК РФ, согласно которой в договоре продажи недвижимости должны быть указаны, в частности, данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке. При отсутствии этих данных в договоре он считается незаключённым.

Управление Росреестра также указало, что по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и 25.5 Закона № 122-ФЗ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на неё переходит то право, на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых.

Однако, права на земельный участок, на котором расположен жилой дом, приобретённый заявителем по договору купли-продажи, не зарегистрированы. В государственном кадастре недвижимости также отсутствуют сведения о земельном участке, расположенном по адресу: <...> и о правах на него.

При указанных обстоятельствах управление Росреестра считает, что требования ОАО «ДВЭУК» не подлежат удовлетворению.

В судебном заседании представитель ответчика доводы управления Росреестра поддержала в полном объёме. Просила отказать заявителю в удовлетворении его требований.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО1 в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещён о начавшемся процессе, а также о дате, времени и месте судебного заседания по настоящему делу (т. 1 л.д. 111).

Установив фактические обстоятельства дела, заслушав представителя ответчика, оценив совокупность представленных в материалы дела письменных доказательств, с учётом норм материального и процессуального права суд пришёл к следующему.

Из материалов дела следует, что управление Росреестра 15.08.2013 отказало ОАО «ДВЭУК» в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества – жилой дом (расположенный по адресу: <...>, общей площадью 70,8 квадратных метров, инвентаризационный № 50) на основании договора купли-продажи жилого дома и движимого имущества от 09.07.2013, что было оформлено уведомлением № 01/034/2013-511,513.

В обоснование отказа ответчик указал, что на регистрацию не представлены документы, необходимые в силу абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона № 122-ФЗ, а, именно, описание земельного участка на котором расположен жилой дом: его кадастровый номер, площадь и адрес места положения на основании статьи 554 ГК РФ (т. 1 л.д. 11-12).

Согласно статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключённым.

При этом, исследовав содержание договора купли-продажи жилого дома и движимого имущества от 09.07.2013, суд установил, что в нём вообще не упоминается описание земельного участка, на котором расположен жилой дом, либо его параметры (т. 1 л.д. 18-20).

Согласно статье 25.5 Закона № 122-ФЗ, действовавшей на момент оформления ответчиком оспариваемого отказа (в редакции Федерального закона № 405-ФЗ от 06.12.2011) при государственной регистрации перехода права собственности на здание (строение), сооружение или другое недвижимое имущество одновременно проводится государственная регистрация перехода права собственности либо, если договор аренды подлежал государственной регистрации, государственная регистрация изменения арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка, занятого таким недвижимым имуществом и принадлежавшего предшествующему собственнику указанных объектов недвижимости на праве собственности или аренды.

Согласно статьи 25.5 Закона № 122-ФЗ в действующей на момент рассмотрения дела редакции, при государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение или другое недвижимое имущество одновременно проводится государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок, занятый таким недвижимым имуществом и принадлежавший предшествующему собственнику такого недвижимого имущества на праве собственности.

Согласно пункту 7 постановления Правительства Российской Федерации № 219 от 18.02.1998 «Об утверждении Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», разделы ЕГРП располагаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества. Раздел, содержащий информацию о зданиях , сооружениях и иных объектах недвижимого имущества, находящихся на земельном участке , располагается непосредственно за разделом, содержащим информацию об этом участке .

Согласно пункту 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок , занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

При этом, согласно пункту 3 статьи 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Аналогичная норма содержится и в земельном законодательстве. Так, согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний их собственник.

Из указанных выше правовых норм следует, что невозможно отчуждая какой-либо объект недвижимости не решать правовую судьбу соответствующего земельного участка, на котором расположен данный объект недвижимости (в рассматриваемом случае – жилой дом).

Как было указано выше, в договоре купли-продажи между ОАО «ДВЭУК» и гражданином Ф.Г. Брило, вообще не упоминается про земельный участок.

Кроме того, суд пришёл к выводу, что земельный участок, на котором расположен жилой дом, юридически не оформлен в силу следующего.

Согласно статье 11.1 ЗК РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Согласно пункту 7 статьи 38 Федерального закона № 221-ФЗ от 24.07.2007 «О государственном кадастре недвижимости» местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ , то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части. Требования к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

Как следует из материалов дела, ни в одном документе, представленном сторонами нет установления и описания границ (координат) земельного участка, на котором расположен жилой дом 3 лица.

Кроме того, в письме филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу» № 606 от 26.11.2013 на обращение управления Росреестра № 05-003446 от 22.11.2013 указано, что на запрос ответчика о направлении кадастровой выписки, сведения о земельном участке, расположенном по адресу: <...> в Государственном кадастре недвижимости отсутствуют.

При этом суд не может признать достаточными сведения о рассматриваемом земельном участке, содержащиеся в кадастровом паспорте здания, сооружения, объекта незавершённого строительства, так как приведена лишь конфигурация земельного участка в масштабе 1:500 (т. 1 л.д. 24); не может признать достаточными сведения о земельном участке, содержащиеся в техническом паспорте домовладения, так как в нём приведена конфигурация земельного участка и длина его сторон (кроме одной) в масштабе 1:500 (т. 1 л.д. 30); не может признать достаточными сведения о земельном участке, содержащиеся в свидетельстве о праве на наследство по закону от 21.07.2010, так как в нём приведена только площадь земельного участка – 2112 кв. м (т. 1 л.д. 22).

Суд также не может признать достаточными сведения о земельном участке, содержащиеся проектной документации заявителя, в частности, акте выбора земельного участка для предварительного согласования места строительства «ВЛ 35/110 кВ «Центральная-Сокол-Палатка» с заходами 110,35 кВ» в пгт Палатка Хасынского района, так как на представленной схеме конфигурация участка (выделен жёлтым цветом, т. 1 л.д. 44) не совпадет с конфигурацией участка в указанных выше кадастровом паспорте здания, сооружения, объекта незавершённого строительства и техническом паспорте домовладения.

Следовательно, рассматриваемый земельный участок не сформирован.

Кроме того, 3 лицо не имеет юридически оформленного какого-либо права пользования земельным участком, а не его фактического использования, как ошибочно понимает это заявитель. Поэтому отсутствующее право пользования земельным участком гражданином Ф.Г. Брило (не оформленное юридически) не может перейти к Обществу как покупателю на основании пункта 1 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ.

Следовательно, при изложенных выше обстоятельствах действия управления Росреестра нельзя признать незаконными.

Согласно правовой позиции Конституционного суда Российской Федерации, сформулированной им в определении № 244-О от 12.05.2005, принцип состязательности предполагает такое построение судопроизводства, при котором суд не может принимать на себя выполнение процессуальных функций сторон.

Иные доводы, приведённые лицами, участвующими в деле, судом рассмотрены и оценены, однако признаны не имеющими существенного правового значения при рассмотрении настоящего дела.

На основании изложенного, суд пришёл к выводу, что требования заявителя не подлежат удовлетворению.

Расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на заявителя.

На основании пункта 2 статьи 176 АПК РФ датой принятия настоящего решения является дата его изготовления в полном объёме.

Руководствуясь статьями 167-170; 176; 177; 180-182; 200; 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Отказать открытому акционерному обществу «Дальневосточная энергетическая управляющая компания» в удовлетворении требований о признании незаконным отказа № 01/034/2013-511,513 от 15.08.2013 управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу и понуждении произвести государственную регистрацию договора купли-продажи жилого дома и движимого имущества от 09.07.2013; перехода права собственности открытого акционерного общества «Дальневосточная энергетическая управляющая компания» на жилой дом по адресу: <...>.

2. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его изготовления в полном объёме. Жалобы подаются через Арбитражный суд Магаданской области.

Судья А.В. Кушниренко