Гражданский кодекс часть 1

о признании отказа ГУ ФРС по Магаданской области и ЧАО № 12-07/6727 от 14.12.2005 г. незаконным и обязании произвести государственную регистрацию сделки и переход права на недвижимое имущество по договору купли-продажи № 12 от 11.07.2005 г.

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора: ФИО1

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Батуевой С.А.

при участии в судебном заседании представителей:

от заявителя: ФИО2, конкурсный управляющий на основании определения АСМО от 30.03.2004

от ответчика - ФИО3, вед. спец. эксперт, доверенность от 17.10.2006г. № 01-19/8082

от третьего лица: ФИО4, представитель, доверенность от 29.12.2005 г. № 49 АА 107713

установил:

Заявитель, Открытое акционерное общество «Хлебозавод Центральный», обратился с заявлением в Арбитражный суд Магаданской области к ответчику, Главному управлению Федеральной регистрационной службы по Магаданской области и Чукотскому автономному округу, о признании отказа ГУ ФРС по Магаданской области и ЧАО № 12-07/6727 от 14.12.2005 г. незаконным и обязании произвести государственную регистрацию сделки и переход права собственности на недвижимое имущество: часть жилого дома (доля 65/124), расположенного по адресу: <...> от заявителя к ФИО1 по договору купли-продажи имущества с открытых торгов № 12 от 11.07.2005 г.

В материально-правовое обоснование заявленных требований заявитель сослался на ст. 13, 131, 235, 304, 551, 558 ГК РФ, ст. 6, 17, 12, 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

От ответчика поступил письменный отзыв № 02-31/1895 от 10.03.2006 г., в котором ответчик указал, что в результате проведенной правовой экспертизы документов, представленных для государственной регистрации сделки на объект недвижимого имущества – доли 65/124 жилого дома, расположенного по адресу: <...> и перехода права собственности на данный объект недвижимости к ФИО1 на основании договора купли-продажи от 11.07.2005 г. № 12, было установлено, что 65/124 долей жилого дома 5 А по ул. Верхняя было приобретено в собственность на основании нотариально удостоверенного договора купли-продажи от 03.09.1980г. Магаданским хлебокомбинатом, и, поскольку данное предприятие являлось государственным, то все имущество, приобретенное им, переходило в государственную собственность Магаданской области. В 1989 г. в соответствии с Приказом Агропромышленного комитета Магаданской области от 22.06.1989 г. № 316 Магаданский хлебокомбинат был реорганизован в новое государственное предприятие - «Хлебозавод «Центральный». Согласно п. 8 раздела 2 Плана приватизации «Хлебозавод «Центральный» жилой дом № 5А по ул. Верхняя, наряду с другими объектами недвижимости, был включен в перечень объектов социально-бытового назначения не подлежащих приватизации.

Постановлением главы администрации г. Магадана от 31.03.1994 г. № 818 на базе государственного предприятия «Хлебозавод «Центральный» было создано АООТ «Хлебозавод «Центральный». Однако ни постановлением, ни каким-либо другим документом, не закреплена передача объектов социально-бытовой инфраструктуры из государственной собственности Магаданской области в собственность АООТ «Хлебозавод «Центральный», что свидетельствует о том, что у заявителя отсутствуют законные права на спорный объект. На основании вышеизложенного, ответчик просит суд отказать в удовлетворении заявленных требований.

Представитель третьего лица представил письменный отзыв по существу заявленных требований, в котором указал, что, по его мнению, отказ ответчика в регистрации перехода права собственности на называемый объект недвижимости от заявителя к ФИО1 на основании договора купли-продажи от 11.07.2005 г. № 12 является незаконным.

Определением арбитражного суда Магаданской области от 21.03.2006 г. производство по данному делу было прекращено.

Кассационная инстанция Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа постановлением арбитражного суда от 11.07.2006г. № Ф03-А37/06-1/1960 отменила определение от 21.03.2006 г. по делу № А37-1/06-6 от 21.03.2006 г. и направила дело на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда Магаданской области.

Представитель заявителя в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивал по основаниям, указанным в заявлении.

Представителем ответчика представлен приказ от 15.09.2006г. № 159, которым внесены изменения в наименования территориальных органов, в части их наименования слова «Главное управление» заменено на слово «Управление».

Представители истца и третьего лица не возражали против уточнения наименования ответчика, поскольку данное уточнение не изменяет существа спора.

При таких обстоятельствах, ответчик - Главное управление Федеральной регистрационной службы по Магаданской области и Чукотскому автономному округу заменяется на Управление Федеральной регистрационной службы по Магаданской области и Чукотскому автономному округу.

Установив круг фактов, имеющих значение для дела, выслушав объяснения представителей истца, ответчика и третьего лица, исследовав подлинные доказательства по делу, суд пришел к следующему выводу.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Магаданской области от 22.03.2004 по делу № А37-2512/04-5б ОАО "Хлебозавод "Центральный" признано несостоятельным (банкротом) с введением в отношении него процедуры конкурсного производства, конкурсным управляющим назначен ФИО2

16.05.2005 распоряжением № 3 назначена инвентаризация имущества по адресу: <...>, 18.05.2005 составлен акт инвентаризации, 15.06.2005 произведена оценка имущества.

Согласно п. 4 ст. 110 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в совокупности с п. 6 ст. 139 данного Закона продажа имущества должника в ходе конкурсного производства производится путем проведения открытых торгов в форме аукциона, если иное не предусмотрено данным Законом (том 1, л.д. 17).

11.07.2005 состоялись торги, на которых победителем признан ФИО1 В этой связи между победителем торгов - ФИО1 и ОАО "Хлебозавод "Центральный" заключен договор купли-продажи от 11.07.2005 № 12.

ОАО "Хлебозавод "Центральный" 01.08.2005г. и 16.11.2005г. обращалось к ГУ ФРС по Магаданской области и Чукотскому автономному округу с заявлением о регистрации сделки и дважды получало отказ (01.08.2005 за № 09-09/3709 и 14.12.2005 № 12-07/6727) в связи с отсутствием полномочий распоряжаться данным объектом недвижимости.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется приведенными в ней способами, а также иными способами, предусмотренными законом.

В силу ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Государственная регистрация представляет собою систему записей, включающую в себя в том числе книги учета документов, и, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 05.07.2001 № 132-О, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию и имущественную самостоятельность.

В судебном порядке могут быть оспорены отказ в государственной регистрации или уклонение от нее (п. 5 ст. 2 Закона о регистрации и п. 5 ст. 131 ГК РФ), а также само зарегистрированное право (абзац второй п. 1 ст. 2 Закона о регистрации).

Согласно ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Распоряжением Комитета по управлению государственным имуществом Магаданской области № 201 от 25.03.1994г. государственное предприятие «Хлебозавод «Центральный» было преобразовано в акционерное общество открытого типа «Хлебозавод «Центральный» (том 1, л.д.103).

При утверждении плана приватизации ГП Хлебозавода «Центральный", согласно которому имущество предприятия в целом до приватизации находилось в государственной собственности Магаданской области, в разделе № 2, п. 8 Плана приватизации предусмотрен перечень объектов (жилые дома) не подлежащие приватизации (том 1, л.д. 26). В этом перечень включен жилой дом по ул. Верхняя, 5-а.

Согласно пункту 1 приложения 3 к Постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.1992г. № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в РФ на федеральную, собственность субъектов РФ и муниципальную собственность» к муниципальной собственности отнесены объекты социально - культурного и коммунально - бытового назначения, в том числе, жилые дома.

При этом жилищной фонд, находящийся в ведении органов государственной власти и управления республик, краев, областей независимо на чьем балансе он находится, отнесен к муниципальной собственности.

В соответствии с п. 1 вышеназванного приложения к постановлению жилой дом по ул. Верхняя, 5-а должен был быть передан в муниципальную собственность независимо от того, на чьем балансе он находится.

Согласно п. 3 Постановления Правительства от 07.03.1995 № 235 установлено, что утвержденный план приватизации является решением о передаче указанных объектов собственности субъектов РФ в муниципальную.

В вышеназванных нормативных актах указано, что передача таких объектов производится с целью освобождения предприятий от несвойственных им функций по содержанию объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения.

Из материалов дела следует, что должник ОАО «Хлебозавод «Центральный» продолжал осуществлять несвойственные ему функции по содержанию части жилого дома по ул. Верхняя, 5-а.

Поскольку соответствующие объекты – жилые дома, являются объектами муниципальной собственности непосредственно в силу положений названных Постановления Верховного Совета РФ от 27.12.1992 № 3020-1, Постановления Правительства РФ № 235 от 03.07.1995г., то жилой дом по ул. Верхняя, 5-а может рассматриваться как объект муниципальной собственности независимо от того, оформлено ли это в установленном порядке.

В связи с чем, письмо Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Магадана от 23.01.2006г. № 05/133 о том, что жилищный фонд, находившийся на балансе ГП «Хлебозавод Центральный», в муниципальную собственность не передавался, не может служить безусловным основанием для признания права собственности на спорный дом за заявителем (том 1, л.д. 73).

Постановление администрации Магаданской области от 07.08.1996г. № 148 об исключении из состава жилищного фонда ввиду непригодности для проживания жилого дома № 5-а по ул. Верхней в г. Магадане, принадлежащего АООТ «Хлебозавод «Центральный», свидетельствует о том, что со стороны хлебозавода принимались меры по решению вопроса о передаче в муниципальную собственность своей части дома.

По обстоятельствам дела усматривается, что дом по ул. Верхняя, 5а, не изменил своего статуса жилого дома, поскольку из домовой книги видно, что в нем по настоящее время проживают граждане.

Отсутствие утвержденного перечня объектов муниципальной собственности, в который включен спорный дом, не свидетельствует о том, что данный жилой дом по ул. Верхняя, 5-а не является объектом муниципальной собственности (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.06.1997 № 15).

С учетом разъяснений пункта 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 № 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", акционерное общество, созданное в результате преобразования государственного (муниципального) предприятия в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации, с момента государственной регистрации становится собственником государственного (муниципального) имущества, включенного в уставный капитал акционерного общества в соответствии с планом приватизации.

Из материалов дела видно, что жилой дом по ул. Верхняя, 5-а не был включен в уставной капитал акционерного общества в соответствии с планом приватизации.

Ссылка истца на пункт 9 Плана приватизации Хлебозавода «Центральный», которым, по мнению истца, разрешена продажа жилого дома, является несостоятельной.

Согласно буквальному толкованию названного пункта видно, что пункт 9 не находится ни в какой взаимосвязи с пунктом 8 плана приватизации. Пункт 9 плана содержит условие, при котором возможна реализация от своего имени объектов социально-культурного и социально-бытового назначения и жилых домов.

Причем, для домов (индивидуальной постройки) установлена возможность продажи непосредственно квартиросъемщикам при условии, что для этих домов действующим законодательством установлен иной режим приватизации.

Из материалов дела видно, что для жилого дома по ул. Верхняя, 5-а не был действующим законодательством установлен иной режим приватизации.

Утверждение истца о том, что поскольку согласно п. 8 плана приватизации жилой дом по ул. Верхняя, 5-а не подлежит приватизации, следовательно, на него автоматически распространяются положения п. 9 плана приватизации, суд находит неубедительным.

Жилой дом по ул. Верхняя, 5-а хотя и является домом индивидуальной постройки, поскольку часть его приобреталась хлебозаводом «Центральный» у физических лиц, и договором от 02.11.1989 года (том 1, л.д. 93 оборотная сторона) определены доли – хлебозавод имеет 65/124 долей жилого строения, однако, после приватизации хлебозавода часть дома подлежит передаче в муниципальную собственность для последующей бесплатной приватизации проживающими в нем квартиросъемщиками.

Таким образом, истец, не являясь собственником жилого дома по ул. Верхняя, 5-а, в соответствии с положениями ст. 209 ГК РФ не имел правовых оснований для его отчуждения.

Обжалуемый заявителем отказ Управления от 14.12.2005г. № 12-07/6727 (том 1, л.д. 23) в регистрации перехода к ФИО1 права собственности на объект недвижимости – часть жилого дома (доля 65/124) по адресу <...>, по договору от 11.07.2005г. № 12 соответствует закону. На момент заключения договора у продавца отсутствовало право собственности на отчуждаемое имущество и соответственно право на его продажу.

При таком положении, исходя из обоснованности отказа государственной регистрации сделки, арбитражный суд не имеет основания обязать ответчика произвести государственную регистрацию сделки и переход права собственности на недвижимое имущество.

Расходы по госпошлине подлежат отнесению на истца в соответствии со ст.110 АПК РФ.

По обстоятельствам дела видно, что ОАО «Хлебозавод «Центральный» обращался с кассационной жалобой на определение от 21.03.2006 по делу № А37-1/06-6 Арбитражного суда Магаданской области.

Постановлением арбитражного суда от 11.07.2006 г. № Ф03-А37/06-1/1960 кассационная инстанция отменила определение от 21.03.2006 г. по делу № А37-1/06-6 от 21.03.2006 г. и направила дело на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда Магаданской области.

Суд кассационной инстанции в постановлении указал, что при новом рассмотрении дела суду надлежит устранить отмеченные недостатки, а также распределить между сторонами государственную пошлину по кассационной жалобе, с учетом предоставления отсрочки ее уплаты определением от 15.05.2006г.

По содержанию искового заявления заявителем предъявлены два самостоятельных требования, которые могут быть рассмотрены автономно друг от друга:

- обжалование отказа в государственной регистрации сделки;

-и понуждение произвести государственную регистрацию сделки и переход права собственности на недвижимое имущество.

Второе требование также требует дополнительного и детального исследования пакета документов, представленных для государственной регистрации, на соответствие действующим нормативным актам.

Оба требования носят неимущественный характер, следовательно, с заявителя подлежит взысканию госпошлина в сумме 4 000 руб.

При подаче кассационной жалобы на определение от 21.03.2006 по делу № А37-1/06-6 госпошлина составляет – 1 000 руб.

Определением арбитражного суда от 21.02.2006г. при принятии искового заявления истцу была предоставлена отсрочка по уплате госпошлины.

При таком положении, с истца подлежит взысканию госпошлина в сумме 5 000 руб. в доход федерального бюджета.

В соответствии с п.2 ст.176 АПК РФ датой принятия настоящего решения является дата его изготовления в полном объеме –24 октября 2006 года.

Руководствуясь ст.ст. 167-170, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении исковых требований истцу отказать.

2. Взыскать с открытого акционерного общества «Хлебозавод «Центральный» в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 5 000 руб., о чем налоговому органу выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

3. Решение может быть обжаловано в порядке и сроки, установленные АПК РФ.

Судья В.Д.Попова