Гражданский кодекс часть 1

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Департамент жилищно-коммунального хозяйства и обслуживания социальной сферы мэрии города Магадана; прокуратура города Магадана; государственная жилищная инспекция администрации Магаданской области

в судебном заседании объявлялся перерыв с 09.02.2011 до 14.02.2011 15-30

при участии в судебном заседании (до перерыва):

от заявителя: Гуня Е.С. – генеральный директор, приказ № 1 от 14.03.2006; Суспицын А.А. – временный управляющий, определение Арбитражного суда Магаданской области от 11.01.2011 по делу № А37-1755/2010;

от ответчика: Зеленецкая К.Н. – консультант правового управления, доверенность от 21.06.2010;

от третьего лица, Департамента жилищно-коммунального хозяйства и обслуживания социальной сферы мэрии города Магадана: Кучерявенко О.И. – начальник юридического отдела, доверенность от 26.04.2010 № 3017; Быхов В.Н. – и.о.начальника отдела управления жильём и коммунальной инфраструктуры, доверенность от 17.01.2011 № 25;

от третьего лица, прокуратуры г.Магадана: Фоменкова Л.В. – помощник прокурора г.Магадана, удостоверение № 097058 от 13.04.2010;

от третьего лица, государственной жилищной инспекции администрации Магаданской области: Гундорин В.Е. – начальник Инспекции, удостоверение

при участии в судебном заседании (после перерыва):

от ответчика: Зеленецкая К.Н. – консультант правового управления, доверенность от 21.06.2010;

от третьего лица, прокуратуры г.Магадана: не явился;

от третьего лица, государственной жилищной инспекции администрации Магаданской области: не явился;

УСТАНОВИЛ:

Заявитель, общество с ограниченной ответственностью «Магаданская жилищная управляющая компания» (ООО «МЖУК»), обратился в арбитражный суд с заявлением, с учётом последующего изменения, принятого определением суда от 20-22.12.2010, о признании недействительными пункта 1 и подпункта 2.4 пункта 2 постановления мэрии города Магадана от 15.09.2010 № 2744 «О принятии дополнительных срочных мер по подготовке к жилищного фонда к отопительному сезону».

В настоящее время указанное постановление действует с учётом изменений, внесённых постановлениями от 30.09.2010 № 2977 и от 12.10.2010 № 3101 (исправлены технические ошибки в части указания даты протокола и статьи Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера»), а также от 31.01.2011 № 287 (исключена ссылка в п.1 на протокол от 28.02.2008).

В соответствии с оспариваемыми ООО «МЖУК» положениями, постановлено:

- считать бездействие общества с ограниченной ответственностью «Магаданская жилищная управляющая компания», выразившееся в неисполнении условий договоров управления многоквартирными домами, заключённых по результатам открытого конкурса на право заключения договора управления несколькими многоквартирными домами, расположенными на территории муниципального образования «Город Магадан» односторонним отказом от исполнения обязательств по договорам управления в части обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания и использования общего имущества собственников многоквартирных домов, а также предоставления коммунальных услуг гражданам (пункт 1);

- информировать посредством средств массовой информации и путём расклейки извещений жителей многоквартирных домов, указанных в настоящем Постановлении, о прекращении исполнения обществом с ограниченной ответственностью «Магаданская жилищная управляющая компания» функций управляющей организации и отсутствии оснований для оплаты её услуг (подп.2.4 пункта 2).

Обосновывая свои требования, заявитель указал, что сведениями о чрезвычайных ситуациях природного или техногенного характера, создающих угрозу безопасности жизни и здоровью граждан в обслуживаемом жилом фонде, а также угрозе разрушения и повреждения зданий ООО «МЖУК» не располагает, от органов местного самоуправления таких сведений также не получало. Отказов от исполнения своих обязательств по договорам управления ООО «МЖУК» не направляло, сроки действия договоров не истекли. При этом, односторонний отказ в договорах не предусмотрен, равно как и не предусмотрено действующим законодательством расторжение договора в таком порядке.

Кроме того, заявитель указал, что как само постановление, так и постановления, внёсшие в него изменения, в адрес ООО «МЖУК» не направлялись.

В дополнительных письменных пояснениях от 19.01.2011 № 1866 (л.д.88-92 т.2) Общество также отмечает, что фактов нарушения сроков выполнения услуг по содержанию общего имущества или ненадлежащего качества таких услуг, оформленных в соответствии с требованиями Постановления правительства РФ от 13.08.2006 № 491, не установлено. Необходимые ремонтные работы проводились ООО «МЖУК» в соответствии с планом, утверждённым постановлением мэрии г.Магадана от 08.06.2010 № 1611, о чём ежемесячно представлялись отчёты в Департамент жилищно-коммунального хозяйства и обслуживания социальной сферы мэрии города Магадана. По состоянию на 01.09.2010 были проведены работы на сумму 2446 тыс.руб., по состоянию на 01.10.2010 – на сумму 3002 тыс.руб. Каких-либо запросов, письменных обращений по вопросу подготовки к отопительному сезону в адрес Общества ни со стороны Департамента, ни со стороны мэрии г.Магадана не поступало.

По мнению заявителя, постановление в оспариваемой части фактически отстранило ООО «МЖУК» от управления многоквартирными домами, повлекло невозможность завершить запланированный объём работ.

По мнению заявителя, постановление в оспариваемой части препятствует осуществлению им своей хозяйственной деятельности. Общество вынуждено было расторгнуть договоры с контрагентами, поскольку лишилось возможности получать оплату от населения. Кроме того, постановление повлекло массовое увольнение работников ООО «МЖУК»: с 15.09.2010 по 16.11.2010 уволились по собственному желанию 13 человек, в настоящее время в Обществе только генеральный директор. С 15.10.2010 Общество приостановило в порядке п.2 ст.328 ГК РФ исполнение обязательств по договорам управления, о чём уведомило Департамент ЖКХ. С указанного времени квитанции на оплату услуг за содержание и ремонт многоквартирных домов Общество не выставляет.

Как следует из письменного отзыва от 22.12.2010 (л.д.73-75 т.1), ответчик требования заявителя не признаёт.

В частности, ответчик полагает, что оспариваемое постановление не нарушает права и законные интересы заявителя, не создаёт препятствия осуществления его деятельности, поскольку не содержит каких-либо поручений, обязательных для исполнения заявителем, равно как и не предполагает автоматического расторжения договоров управления.

Также указывает, что принятие постановления было обусловлено ненадлежащим исполнением ООО «МЖУК» принятых на себя обязательств по переданным в управление многоквартирным домам, что подтверждается в том числе, многочисленными обращениями граждан, а также проведёнными проверками: комиссией мэрии г.Магадана (акт проверки от 14.04.2010), прокуратурой г.Магадана (представление от 04.07.2010 об устранении нарушений жилищного законодательства). В результате чего сложилась ситуация, в которой многоквартирные дома не были готовы к отопительному сезону, не проводился капитальный ремонт сетей, обеспечивающих теплоснабжение, что создавало угрозу срыва начала отопительного сезона, и, соответственно, угрозу безопасным условиям проживания граждан, возможностью возникновения аварийной ситуации.

Определением суда от 20-22.12.2010 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент жилищно-коммунального хозяйства и обслуживания социальной сферы мэрии города Магадана; Прокуратура города Магадана; государственная жилищная инспекция администрации Магаданской области.

Департамент жилищно-коммунального хозяйства и обслуживания социальной сферы мэрии города Магадана (Департамент ЖКХ) в письменном отзыве от 19.01.2011 (л.д.105-106 т.2) в полном объёме поддерживает правовую позицию ответчика. Кроме того, настаивает на ненадлежащей подготовке ООО «МЖУК» находящихся в его управлении многоквартирных домов к работе в зимних условиях 2010-2011 г.г., представив копию акта от 10.09.2010, а также указывая на отсутствие паспортов готовности, актов весенних и осенних осмотров, невыполнение работ по промывке и опресовке систем теплоснабжения.

Прокуратура г.Магадана в письменном отзыве от 18.01.2011 (л.д.145-146 т.2), ссылаясь на ч.ч.8, 8.1, 8.2 ст.162 Жилищного кодекса РФ, ст.450 ГК РФ, полагает, что оспариваемое постановление противоречит требованиям действующего законодательства. Также указывает, что представление от 06.07.2010 № 569ж-2010 не имеет отношения к деятельности ООО «МЖУК» по подготовке к отопительному сезону.

Государственная жилищная инспекция в письменном отзыве от 13.01.2011 № 30 (л.д.68-70 т.2) свою правовую позицию по существу спора основывает на положениях ст.7, ч.2 ст.16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», п.7 ст.5, п.8.1 ст.13, п.9 ст.14 Жилищного кодекса РФ, а также регулирующих вопросы подготовки жилищного фонда к сезонной эксплуатации Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утверждённых постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 (МДК 2-03.2003), указав, что установленные требования предполагают обязательное участие в контроле за подготовкой жилищного фонда к сезонной эксплуатации не только органа местного самоуправления, но и других участников жилищных отношений, в том числе, собственников помещений и органов государственной власти.

Кроме того, указывает, что постановлением от 08.06.2010 № 1611 мэрией г.Магадана утверждён план подготовки жилищного фонда к эксплуатации в зимний период 2010-2011 годов, в соответствии с которым заявитель взял на себя обязательства выполнить ремонтные работы на сумму 4545,5 тыс.руб. Срок работ установлен с 08.06.2010 по 01.11.2011 для каждого жилого дома.

Инспекция обращает внимание, что акт проверки от 14.04.2010 принят за пределами указанного выше периода, а представление прокурора г.Магадана от 04.07.2010 – до окончания срока работ, при этом данные акты не содержат сведений, подтверждающих факты нарушения заявителем сроков и качества подготовки жилищного фонда к сезонной эксплуатации.

Также указывает, что поступившие в 2010 году в Инспекцию жалобы (24) в отношении заявителя не касались подготовки жилищного фонда к сезонной эксплуатации, сведений о ненадлежащем оказании ООО «МЖУК» услуг по управлению многоквартирным домом, связанных с подготовкой к сезонной эксплуатации 2010-2011 г.г., равно как и сведений о возникновении ситуаций, требующих принятия чрезвычайных мер по защите населения в порядке Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера», в Инспекцию не поступало. По мнению Инспекции, оспариваемое постановление принято с превышением полномочий, поскольку ответчик фактически вносит изменения в договоры управления, стороной которых не является. Оспариваемое постановление не соотносится с теми мероприятиями, которые предполагаются для органов местного самоуправления, исходя из содержания Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера». Кроме того, обращает внимание, что принятие оспариваемого постановления повлекло для граждан, проживающих в многоквартирных домах, находившихся в управлении ООО «МЖУК», ситуацию неопределённости в отношении лица, ответственного за содержание и ремонт общего имущества.

К судебному заседанию от заявителя поступили дополнительные письменные пояснения от 07.02.2011 № 1879. В частности, заявитель обращает внимание, что основным и единственным источником его доходов является плата собственников и нанимателей жилых помещений за услуги по управлению многоквартирными домами. С момента издания постановления № 2744 доходы снизились более, чем на 65 %, что подтверждается бухгалтерской справкой, в связи с чем Общество не смогло своевременно и в полном объёме рассчитаться с работниками и подрядчиками.

К судебному заседанию от ответчика поступило дополнение к отзыву от 08.02.2011. В частности, ответчик настаивает на том, что постановление № 2744 не нарушает прав и законных интересов заявителя, не создаёт препятствий его деятельности.

Также ответчик обращает внимание на поступление многочисленных жалоб граждан на ненадлежащее исполнение заявителем обязательств по договорам управления. Постановление принято в связи с угрозой срыва отопительного сезона и возможностью возникновения аварийной ситуации. В подтверждение ненадлежащего исполнения заявителем своих обязанностей ответчик ссылается на реестр обращений и заявлений граждан, реестр обращений на отсутствие отопления, реестр по аварийному обслуживанию МУ г.Магадана «ГЭЦ», письма Департамента ЖКХ в адрес ООО «МЖУК» от 06.08.2010, от 03.09.2010, протоколы заседаний оперативного штаба по контролю за ходом подготовки предприятий и организаций жилищно-коммунального хозяйства к работе в зимних условиях от 18.08.2010 и выездного заседания штаба от 13.09.2010 с приложением акта проверки готовности многоквартирных домов, находящихся в управлении ООО «МЖУК». Также ответчик указывает, что заявителем не были представлены в Департамент ЖКХ сведения о проведении испытания и промывки систем теплоснабжения, не подготовлены и не представлены паспорта готовности домов к эксплуатации в зимних условиях, отсутствуют акты и журналы весенних и осенних осмотров.

Кроме того, ответчик указывает, что подпункт 2.4 пункта 2 Постановления должен рассматриваться в неразрывной связи со всеми подпунктами и подлежит исполнению Департаментом ЖКХ после выполнения мероприятий, указанных в пп.2.1-2.3, т.е. после расторжения договоров управления с ООО «МЖУК». Каких-либо действий по исполнению пп.2.4 не предпринималось.

К судебному заседанию третьим лицом, государственной жилищной инспекцией администрации Магаданской области представлен дополнительный отзыв от 08.02.2011 № 174, в котором Инспекция указывает на отсутствие каких-либо требований к ООО «МЖУК» об устранении неисправностей, отражённых в акте от 10.09.2010. Кроме того, обращает внимание, что нарушений заявителем сроков и качества выполнения работ в порядке, предусмотренном разделом VIII Правил предоставления коммунальных услуг, не установлено. По мнению третьего лица, угроза чрезвычайной ситуации не является основанием для самостоятельных действий органа местного самоуправления по расторжению договора управления, по которому он не является стороной.

Непосредственно в судебном заседании до перерыва третьим лицом, Департаментом ЖКХ представлено дополнение к отзыву от 09.02.2011 № 485, в котором Департамент настаивает на том, что заявителем работы по подготовке к зиме были выполнены не в полном объёме и ненадлежащего качества.

В судебном заседании до перерыва также поступил отзыв временного управляющего ООО «МЖУК». По мнению временного управляющего, путём издания постановления № 2744 договорные отношения фактически прекращены в одностороннем порядке со стороны Департамента ЖКХ. Также указывает на факт прекращения поступления доходов от квартплаты после издания постановления № 2744. Временный управляющий полагает, что постановление № 2744 не соответствует ст.450 ГК РФ, ч.ч.8.1, 8.2 ст.162 Жилищного кодекса РФ.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 14.02.2011 по ходатайству представителя ответчика в связи с необходимостью представления копии постановления о внесении изменений в постановление № 2744, а также в связи с необходимостью ознакомиться с дополнительно поступившими документами.

После перерыва представители государственной жилищной инспекции администрации Магаданской области и прокуратуры города Магадана в судебном заседании участия не принимали.

После перерыва от заявителя поступили возражения от 14.02.2011 № 1895 на отзыв ответчика. По мнению заявителя, опубликование постановления № 2744 явилось односторонним расторжением договора. Как указывает заявитель, ссылаясь на установленную ст.7 Федерального закона № 131-ФЗ обязательность исполнения муниципальных правовых актов, постановление № 2744 дало конкретные указания Департаменту ЖКХ, другим хозяйствующим субъектам, а также собственникам жилых и нежилых помещений. Кроме того, ссылается на отсутствие в Обществе представленных ответчиком в ходе судебного разбирательства документов, указав, что данные документы не были своевременно переданы подписавшей их Мастренко М.Ю.

Заявитель полагает, что представленные ответчиком документы не подтверждают непринятия мер по подготовке к отопительному сезону, поскольку не соответствуют требованиям к порядку установления фактов оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества, предусмотренному Правилами предоставления коммунальных услуг. Также заявитель указывает, что ответственность управляющей организации определена Договором управления. Заявитель указал, что им проводилась работа по устранению отражённых в обращениях граждан неполадок, о чём сообщалось в Департамент ЖКХ, обращая внимание, что большая их часть не относится к периоду подготовки к отопительному сезону 2010-2011 г.г.

Не соглашаясь с доводами ответчика о принятии чрезвычайных мер со стороны органа местного самоуправления в части устранения проблем в аварийном порядке, заявитель ссылается на наличие у него договорных отношений с МУ г.Магадана «ГЭЦ», который выполняло работы только за счёт ООО «МЖУК».

Заявитель указывает, что работы по ремонту внутридомовых инженерных систем были выполнены более чем на 80 %, подключение отопления производилось в плановом режиме, отдельные неполадки устранялись в установленные сроки и не являлись аварийными, срок сдачи паспортов готовности установлен 30.09.2010.

После перерыва ответчиком представлено дополнение к отзыву от 14.02.2011. По мнению ответчика, ООО «МЖУК» после принятия постановления № 2744 имело возможность осуществлять свою деятельность. Также ответчик ссылается на письмо ООО «МЖУК», направленное в адрес Департамента ЖКХ о добровольном отказе от исполнения обязательств по договорам управления.

После перерыва от временного управляющего поступило ходатайство, поддержанное представителем заявителя, об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления дополнительных доказательств, в том числе, выписки из банковского счёта и декларации по УСНО за 2010 в подтверждение снижения доходов, а также документы (распоряжения учредителя) в отношении объёма полномочий исполняющего обязанности генерального директора Мастренко М.Ю.

Представители ответчика и Департамента ЖКХ против отложения судебного разбирательства возражали.

Рассмотрев ходатайство, суд не находит оснований для его удовлетворения.

Возможность отложения судебного разбирательства предусмотрена ст.158 АПК РФ. Согласно ч.5 ст.158 АПК РФ, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств.

В данном случае суд не усматривает необходимости в заявленных ООО «МЖУК» дополнительных документах. В частности, на снижение доходов заявителем указано в дополнительных пояснениях от 07.02.2011 № 1879, к которым приложена бухгалтерская справка. Приказ о назначении Мастренко М.Ю. исполняющим обязанности генерального директора имеется в материалах дела (л.д.134 т.2), какие-либо ограничения полномочий данного лица в приказе не отражены, соответствующих писем в адрес мэрии г.Магадана, Департамента ЖКХ в отношении объёма полномочий Мастренко М.Ю. учредителем не направлялось.

Таким образом, спор подлежит рассмотрению по существу в данном судебном заседании.

Установив фактические обстоятельства по настоящему делу, исследовав и оценив доказательства, представленные в материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, с учётом норм процессуального и материального права, суд пришёл к следующим выводам.

Общество с ограниченной ответственностью «Магаданская жилищная управляющая компания» (ООО «МЖУК») зарегистрировано Межрайонной ИФНС России № 1 по Магаданской области 14.03.2006 за основным государственным регистрационным номером 1064910015158.

Согласно Уставу, основным и определяющим видом деятельности Общества является управление эксплуатацией жилого и нежилого фонда.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 131-ФЗ) по вопросам местного значения населением муниципальных образований непосредственно и (или) органами местного самоуправления и должностными лицами местного самоуправления принимаются муниципальные правовые акты.

В силу части 4 этой же нормы, муниципальные правовые акты не должны противоречить Конституции Российской Федерации, федеральным конституционным законам, настоящему Федеральному закону, другим федеральным законам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации, а также конституциям (уставам), законам, иным нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации.

Перечень полномочий органов местного самоуправления городского округа по вопросам местного значения, определён ст.16 Федерального закона №131-ФЗ.

В силу пп. 3,4 п. 1 ст. 16 Федерального закона №131-ФЗ, к вопросам местного значения относится, в частности: владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности городского округа, а также организация в границах городского округа электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения, водоотведения, снабжения населения топливом.

Статьёй 4 Жилищного кодекса РФ установлено, что отношения по поводу пользования общим имуществом собственников помещений; содержания и ремонта жилых помещений; управления многоквартирными домами; предоставления коммунальных услуг регулируются жилищным законодательством.

Частью 4 ст. 161 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что орган местного самоуправления в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Полномочия, предусмотренные ч.4 ст.161 Жилищного кодекса РФ, мэрия г.Магадана реализовала, в результате чего ООО «МЖУК» заключило договоры управления многоквартирными домами, перечисленными в приложении к оспариваемому постановлению.

Иные полномочия органов местного самоуправления в области жилищных отношений определены статьёй 14 Жилищного кодекса РФ.

В частности, согласно п.9 ч.1 ст.14 Жилищного кодекса РФ, органы местного самоуправления осуществляют контроль за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

То есть, применительно к данному случаю, мэрия города Магадана во взаимоотношениях с управляющей организацией имеет такие же права, как и другие собственники жилых помещений многоквартирных домов.

Какие-либо полномочия органов местного самоуправления по контролю за реализацией другими собственниками прав по управлению жилым домом действующим законодательством не предусмотрены.

Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Частью 8 данной статьи установлено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в Постановлении Президиума от 15.07.2010 № 1027/10, системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.

Такой договор может быть прекращён в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, а также в случаях, определённых соглашением сторон.

В данном случае договорами управления, т.е. соглашением сторон, прекращение договора управления в одностороннем порядке не предусмотрено.

Следовательно, отказ от исполнения обязательств, вытекающих из договора управления возможен только по инициативе собственников помещений многоквартирного дома.

В силу части 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

В соответствии с частью 8.2 этой же статьи собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

В соответствии с п. 3 ст. 161 Жилищного кодекса способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (п. 9 ст. 161 Жилищного кодекса).

В силу ч.1 ст.44 Жилищного кодекса РФ, органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, только общее собрание собственников полномочно решать вопросы, связанные с управлением многоквартирным домом.

В материалах дела отсутствуют документы о том, что на дату издания оспариваемого постановления собственниками находящихся в управлении ООО «МЖУК» многоквартирных домов проводились собрания в порядке 45-48 Жилищного кодекса РФ, в том числе по обсуждению вопросов не исполнения управляющей организацией условий договора управления. Равно как и отсутствуют документы о том, что собственники своим решением уполномочили мэрию города Магадана выступать от их имени во взаимоотношениях с управляющей организацией.

В пункте 1 постановления № 2744 мэрия города Магадана отождествила имевший по её мнению факт неисполнения ООО «МЖУК» условий договоров управления многоквартирными домами с односторонним отказом от исполнения управляющей организацией обязательств по договорам управления.

Односторонний отказ от исполнения договора является одним из оснований его расторжения. По своему смыслу односторонний отказ означает собственные активные действия как результат одностороннего волеизъявления, основанные на принципе автономии воли, юридической целью которых является прекращение отношений сторон по договору.

Возможность отказаться от исполнения договора есть обособленное субъективное право, поскольку она реализуется исключительно по усмотрению лица, действующего своей волей и в своем интересе.

То есть именно заинтересованная в прекращении договора сторона может заявить отказ от исполнения обязательств, а бездействие такой стороны не может быть квалифицировано как односторонний отказ этого же лица, поскольку односторонний отказ предполагает именно активную целенаправленную позицию.

В данном случае из материалов дела не усматривается на момент издания постановления № 2744 наличия целенаправленного волеизъявления управляющей организации на прекращение договорных отношений.

Таким образом, орган местного самоуправления в пункте 1 постановления № 2744 по существу заявляя односторонний отказ от исполнения обязательств по договору управления от имени ООО «МЖУК», распорядился в нарушение ч.2 ст.1 ГК РФ субъективным правом иного лица – самостоятельного хозяйствующего субъекта.

Неисполнение обязательств по договору управления, т.е. нарушение условий договора, которое, по мнению ответчика, имело место со стороны заявителя и выразилось в непринятии мер к отопительному сезону действительно может в силу ч.2 ст.328, ч.2 ст.450 Гражданского кодекса РФ, ч.8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ послужить основанием для расторжения договора по решению суда либо путём одностороннего отказа пострадавшей от нарушения обязательств стороны во внесудебном порядке.

Реализовать такое право может только сторона соответствующего договора, т.е. в данном случае – собственники помещений конкретного многоквартирного дома путём принятия решения на общем собрании.

В связи с чем, нарушение условий договора (бездействие), имевшее место, по мнению ответчика, со стороны ООО «МЖУК», нельзя отождествлять с отказом этой управляющей организации от исполнения договора, который в данном случае на момент издания оспариваемого постановления в установленном порядке ООО «МЖУК» заявлен не был.

Представленное ответчиком в материалы дела письмо ООО «МЖУК» от 12.11.2010 (л.д.25 т.2) о добровольном отказе суд признаёт юридически ничтожным в силу императивных требований ст.162 Жилищного кодекса РФ.

Кроме того, данный отказ последовал в ответ на обращение Департамента ЖКХ и ОСС от 08.11.2010 № 4550, в котором заявителю было прямо предложено в связи с принятием оспариваемого постановления отказаться от исполнения обязанностей по управлению многоквартирными домами.

Кроме того, применительно к части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.

В оспариваемом пункте 1 Постановления мэрия г.Магадана установила факт неисполнения ООО «МЖУК» условий договоров управления многоквартирными домами в части обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания и использования общего имущества собственников многоквартирных домов, а также предоставления коммунальных услуг гражданам.

Как отмечалось выше, факты неисполнения договора управления должны быть установлены его стороной – т.е. собственниками помещений конкретного многоквартирного дома на общем собрании, а не волеизъявлением органа местного самоуправления путём принятия им муниципального акта.

Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме. Правила предоставления коммунальных услуг гражданам утверждены Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 № 307.

В соответствии с п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя: осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в п. 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства РФ, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан; текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в п.п. «а» - «д» п. 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.

Пунктом 13 Правил установлено, что осмотры общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом проводятся собственниками помещений, лицами, привлекаемыми собственниками помещений на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы, или ответственными лицами, являющимися должностными лицами органов управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (далее - ответственные лица) или управляющей организацией, а при непосредственном управлении многоквартирным домом - лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы.

Согласно п. 14 Правил содержания общего имущества, результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра, который является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства РФ, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений) (далее - акт осмотра).

Согласно пунктам 15, 16 Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утверждённых Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, факт выявления ненадлежащего качества услуг и работ и (или) превышения установленной продолжительности перерывов в оказании услуг или выполнении работ отражается в акте нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ. Указанный акт является основанием для уменьшения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Акт нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ составляется в порядке, установленном Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам для составления акта непредоставления или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества.

Согласно п.3 Правил изменения размера платы, услуги и работы считаются оказанными или выполненными с ненадлежащим качеством в случае их несоответствия требованиям Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, иным требованиям законодательства Российской Федерации и условиям договоров, указанных в пункте 5 настоящих Правил.

Таким образом, из содержания п.п.3, 15, 16 Правил изменения размера платы следует, что в любом случае факт непредоставления услуги (невыполнения работы) либо предоставления услуги (выполнения работы) ненадлежащего качества должен быть подтверждён соответствующим актом.

Порядок установления факта непредставления коммунальных услуг или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества предусмотрен разделом VIII Правил предоставления коммунальных услуг. В данном разделе установлены также требования к содержанию акта.

Документов, составленных в установленном выше порядке, ответчиком в материалы дела не представлено.

Кроме того, в соответствии с пунктом 8.1 статьи 13 Жилищного кодекса РФ, правом непосредственного осуществления государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, независимо от его формы собственности, соблюдением правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, наделены органы государственной власти субъекта Российской Федерации.

Согласно пунктам 1 и 2 Положения о государственной жилищной инспекции в Российской Федерации, утверждённого Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.09.1994 № 1086, контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от их принадлежности является главной задачей системы органов государственной жилищной инспекции, состоящей из Главной государственной жилищной инспекции и её органов в субъектах Российской Федерации.

Ответчиком не представлено доказательств, свидетельствующих об обращении в государственную жилищную инспекцию администрации Магаданской области по фактам непринятия заявителем мер по подготовке к отопительному сезону.

Как следует из пояснений представителя государственной жилищной инспекции администрации Магаданской области, сведений о ненадлежащем оказании ООО «МЖУК» услуг по управлению многоквартирным домом, связанных с подготовкой к сезонной эксплуатации 2010-2011 г.г., в Инспекцию не поступало.

Как следует из преамбулы, принимая постановление № 2744, мэрия города Магадана руководствовалась ч.2 ст.11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера».

Действительно, в силу пп.8 п.1 ст.16 Федерального закона № 131-ФЗ, к вопросам местного значения городского округа отнесено участие в предупреждении и ликвидации последствий чрезвычайных ситуаций в границах городского округа.

В соответствии с п.55 ч.1 ст.34.1 Устава муниципального образования «город Магадан», мэр города Магадана как руководитель мэрии города Магадана, организует и осуществляет мероприятия по гражданской обороне, защите населения и территории городского округа от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, включая поддержку в состоянии постоянной готовности к использованию систем оповещения населения об опасности, объектов гражданской обороны, создаёт и обеспечивает содержание в целях гражданской обороны запасов материально-технических, продовольственных, медицинских и иных средств.

Согласно статье 7 Федерального закона № 68-ФЗ, планирование и осуществление мероприятий по защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций проводятся с учётом экономических, природных и иных характеристик, особенностей территорий и степени реальной опасности возникновения чрезвычайных ситуаций. Объём и содержание таких мероприятий определяется исходя из принципа необходимой достаточности и максимально возможного использования имеющихся сил и средств.

Полномочия органов местного самоуправления в области защиты населения и территорий от чрезвычайных ситуаций перечислены в ч.2 ст.11 Федерального закона № 68-ФЗ.

Исходя из содержания перечисленных норм, конкретные мероприятия органа местного самоуправления должны быть обусловлены реальной угрозой возникновения чрезвычайной ситуации и соотноситься с полномочиями, указанными в ч.2 ст.11 Федерального закона № 68-ФЗ.

В данном случае представленные ответчиком документы не подтверждают наличия реальной угрозы возникновения чрезвычайной ситуации, требующей реализации органом местного самоуправления полномочий, перечисленных в ч.2 ст.11 Федерального закона № 68-ФЗ. При этом, какое именно полномочие, приведённое в данной норме, реализовывалось ответчиком путём принятия постановления № 2744, установить из содержания указанного постановления не представляется возможным.

Приводя жалобы граждан, ответчик в то же время не представил доказательств того, что нарушения, указанные в данных обращениях, не были устранены управляющей организацией в установленном порядке. Кроме того, из содержания представленных обращений реальной угрозы возникновения чрезвычайной ситуации не усматривается.

Акт проверки от 14.04.2010 и представление прокурора г.Магадана (л.д.76-83 т.1) не подтверждают факта самоустранения ООО «МЖУК» от исполнения функций управляющей организации и не имеют отношения к вопросам подготовки к отопительному сезону.

08.06.2010 мэрией города Магадана принято постановление № 1611 «О подготовке жилищного фонда, объектов социальной сферы, производственных зданий, источников энергоснабжения и инженерных сетей города Магадана к эксплуатации в зимний период 2010-2011 годов» (л.д.107-126 т.2).

Во исполнение данного постановления ООО «МЖУК» проводило работы, содержание которых отражено в соответствующих отчётах (л.д.93-98 т.2).

Согласно постановлению мэрии города Магадана от 10.09.2010 № 2722 (л.д.127 т.2), начало отопительного сезона 2010-2011 г.г. установлено 13.09.2010 и 15.09.2010.

Постановление № 2744 принято 15.09.2010, т.е. непосредственно в момент начала отопительного сезона.

В то же время документы, подтверждающие, что ООО «МЖУК» не обеспечило в полном объёме в указанные сроки подключение находящегося в его управлении жилищного фонда к системам теплоснабжения, ответчиком не представлены.

Реестр обращений на отсутствие отопления в отдельных жилых помещениях, представленный Департаментом ЖКХ сам по себе не свидетельствует о бездействии ООО «МЖУК» по выполнению обязательств по договору управления. При этом, данный реестр не позволяет определить причины отсутствия отопления, равно как и установить факт принятия (либо непринятия) управляющей организацией каких-либо мер.

Аварийное обслуживание жилфонда, находящегося в управлении ООО «МЖУК», муниципальным учреждением г.Магадана «ГЭЦ» производилось на договорной основе за счёт средств управляющей компании, что не противоречит положениям жилищного законодательства и также не свидетельствует о неисполнении ООО «МЖУК» условий договоров управления.

Оценив представленные ответчиком документы в их хронологической последовательности и совокупности, суд установил следующее.

На заседании оперативного штаба 18.08.2010 ООО «МЖУК» были даны поручения продолжить выполнение мероприятий по подготовке к отопительному сезону, принимать все необходимые меры к выполнению работ по подготовке многоквартирных жилых домов к работе в зимних условиях; провести работы по промывке и испытанию систем теплоснабжения многоквартирных домов.

На рабочем совещании 26.08.2010 при мэре города Магадана (протокол № 231 – л.д.102 т.2) даны поручения руководителям организаций, имеющих в управлении жилищный фонд обеспечить получение паспортов готовности к эксплуатации объектов в зимних условиях, срок исполнения 15.09.2010.

Каких-либо сведений об угрозе срыва отопительного сезона по причине бездействия ООО «МЖУК» указанные документы не содержат.

В акте проверки от 10.09.2010 (л.д.129-133 т.2) указано на не соответствие технического состояния конструкций инженерных сетей требованиям Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (МДК 2-03.2003), Правил содержания общего имущества, однако не отражено на предмет соответствия каким именно требованиям производилась проверка инженерных сетей и какие конкретно неисправности были установлены. Равно как и не было разработано каких-либо мероприятий по результатам данной проверки и установлено сроков выполнения таких мероприятий.

Представленный непосредственно в день судебного заседания (09.02.2011) протокол от 13.09.2010 выездного заседания оперативного штаба по контролю за ходом подготовки предприятий и организаций жилищно-коммунального хозяйства муниципального образования «Город Магадан» к работе в зимних условиях с приложением Акта проверки готовности многоквартирных домов, находящихся в управлении ООО «МЖУК» к работе в зимних условиях 2010-2011 готов, также датированного 13.09.2010, суд оценивает критически.

В частности, из указанных документов следует, что комиссия в течение одного дня произвела осмотр 92 многоквартирных домов, установила неготовность всех 92 домов к работе в зимних условиях и пришла к выводу об угрозе наступления чрезвычайной ситуации по всем 92 домам, расположенным в различных районах города.

При этом, в ходе осмотра подтверждено наличие недостатков отражённых в упомянутом выше акте от 10.09.2010, т.е. комиссия за один день проверила устранение недостатков в 32 домах, установленных в различных подъездах на разных этажах.

В тот же день информация письмом доведена до мэра города Магадана с приложением копий указанных выше документов, причём на письме стоит отметка о его принятии также 13.09.2010 (вх № 4848), т.е. в рабочее время.

15.09.2010 при мэре города Магадана состоялось рабочее совещание. Из содержания протокола № 245, которым оформлено данное совещание, не усматривается каких-либо претензий к ООО «МЖУК» по фактам, отражённым в протоколе от 13.09.2010 и акте от 13.10.2010.

В связи с чем, суд приходит к выводу, что фактически осмотр 92 многоквартирных домов комиссией не производился, следовательно, протокол от 13.09.2010 и акт от 13.10.2010 не могут быть признаны допустимыми доказательствами.

Судом также учтено, что все документы, представленные ответчиком только к судебному заседанию 09.02.2011, вручались непосредственно Мастренко М.Ю.

Согласно приказу от 04.08.2010 № 17-п (л.д.134 т.2) Мастренко М.Ю. являлась исполняющим обязанности генерального директора ООО «МЖУК».

Непосредственно в судебном заседании 09.02.2011 третьим лицом, Департаментом ЖКХ представлены документы, из которых следует, что к собственникам находившихся в управлении ООО «МЖУК» многоквартирных домов с инициативой о выборе способа управления обратились управляющие организации, генеральным директором которых является также Мастренко М.Ю.

Таким образом, не исключается заинтересованность указанного лица в отстранении ООО «МЖУК» в период отсутствия его руководителя – генерального директора Гуня Е.С. - от управления многоквартирными домами.

Оценив представленные лицами, участвующими в деле, доказательства в их совокупности, суд пришёл к выводу, что постановление № 2744 в оспариваемой части противоречит требованиям перечисленных выше норм гражданского и жилищного законодательства и принято с превышением предоставленных органу местного самоуправления Федеральным законом № 131-ФЗ полномочий.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Постановление № 2744 опубликовано в газете «Вечерний Магадан» 16.09.2010, т.е. его содержание стало известно неопределённому кругу лиц, в том числе, лицам, проживающим в многоквартирных домах, находящихся в управлении ООО «МЖУК».

Подпункт 2.4 пункта 2 Постановления содержит информацию о прекращении исполнения обществом с ограниченной ответственностью «Магаданская жилищная управляющая компания» функций управляющей организации и отсутствии оснований для оплаты её услуг.

При этом, из содержания Постановления не усматривается, что исполнение соответствующих обязательств ООО «МЖУК» прекращается только после проведения мероприятий по выбору других управляющих компаний и заключению с ними договоров, как указывает ответчик.

В связи с чем, суд приходит к выводу, что само по себе опубликование постановления № 2744 в средствах массовой информации изначально предполагает, что п.2.4 жители перечисленных в Постановлении многоквартирных домов расценят как основания для неоплаты услуг ООО «МЖУК».

Договор управления носит возмездный характер, его надлежащее исполнение со стороны управляющей организации обусловлено полнотой и своевременностью внесения платежей собственниками помещений многоквартирных домов.

Кроме того, оспариваемые пункты Постановления содержат отрицательную оценку деятельности ООО «МЖУК», которую путём опубликования Постановления публично высказал орган местного самоуправления, что не может не отражаться на деловой репутации ООО «МЖУК» как субъекта экономической деятельности и формирует негативное мнение в отношении заявителя, как у его работников, так и контрагентов.

В связи с чем, суд полагает обоснованным довод заявителя о том, что правовыми последствиями принятия оспариваемого постановления явились значительное снижение доходов в 4 квартале 2010 (что подтвердил временный управляющий ООО «МЖУК» в ходе судебного заседания), массовое увольнение работников, расторжение договоров с контрагентами.

Таким образом, в данном случае осуществление управляющей организацией своих функций было поставлено в зависимость не от решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а от волеизъявления органа местного самоуправления – мэрии города Магадана путём издания и опубликования постановления № 2744, что в итоге создало необоснованные препятствия для осуществления деятельности хозяйствующим субъектом.

Таким образом, требования заявителя подлежат удовлетворению.

Расходы по госпошлине в сумме 2000 руб. подлежат взысканию с ответчика в пользу заявителя на основании ст.110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 158, 159, 167-170, 176, 180, 181, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:

1. В удовлетворении ходатайства общества с ограниченной ответственностью «Магаданская жилищная управляющая компания» об отложении судебного разбирательства отказать.

2. Признать недействительными пункт 1 и подпункт 2.4 пункта 2 постановления мэрии города Магадана от 15.09.2010 № 2744.

3. Взыскать с мэрии города Магадана в пользу общества с ограниченной ответственностью «Магаданская жилищная управляющая компания» расходы по госпошлине в сумме 2000 рублей.

4. Решение подлежит исполнению после его вступления в законную силу.

5. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня его принятия. Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа при условии, что оно было предметом рассмотрения Шестого арбитражного апелляционного суда или Шестой арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья В.В.Скороходова