Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Магаданской области в составе судьи Скороходовой В.В., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Шумской Н.А., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Ягоднинского городского округа (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к федеральному государственному унитарному предприятию «Ведомственная охрана» Министерства энергетики Российской Федерации

о взыскании 18 026 руб. 21 коп., вынесении решения о государственной регистрации договора аренды жилого помещения муниципального жилищного фонда коммерческого использования муниципального образования «Ягоднинский городской округ» от 01.07.2017 № 11-к,

при участии:

от истца: не явился;

от ответчика: ФИО1 – представитель по доверенности от 15.01.2018 № 11;

УСТАНОВИЛ:

Истец, комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Ягоднинского городского округа, обратился в суд с исковым заявлением о взыскании с ответчика, федерального государственного унитарного предприятия «Ведомственная охрана» Министерства энергетики Российской Федерации, задолженности по арендной плате в сумме 17576, 58 руб., пени в сумме 449,63 руб.

Также истец просит вынести решение о государственной регистрации договора аренды жилого помещения муниципального жилищного фонда коммерческого использования муниципального образования «Ягоднинский городской округ» от 01.07.2017 № 11-к.

В обоснование своих требований истец сослался на пункт 2 статьи 165, статьи 309, 310, пункт 2 статьи 434, статью 606, пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

09.04.2018 от истца поступило письменное мнение от 30.03.2018, в котором он настаивает на исковых требованиях. В частности, указывает, что при заключении договора от 01.07.2017 № 11-к его сканированный образ был направлен в адрес ответчика с подписью руководителя КУМИ по каналам электронной связи и получен с подписью представителя арендатора – исполняющего обязанности директора Магаданского филиала ФГУП «Ведомственная охрана» ФИО2 посредством электронной почты.

25.05.2018 от истца поступило письменное мнение от 23.05.2018, в котором истец указывает, что сканированный образ договора с подписью руководителя КУМИ в адрес ответчика не направлялся по каналам электронной связи. 19.05.2018 в Магаданский филиал направлялся проект договора аренды № 10 без даты и подписи сторон. Письмом от 21.06.2017 в адрес и.о. директора Магаданского филиала направлены три экземпляра договора от 01.07.2017 № 11-к на бумажном носителе с подписью руководителя КУМИ с актом приёма-передачи, счетами, счетами-фактурами на оплату арендной платы за июль – август 2017 года, который получен 04.07.2017. 18.07.2017 в адрес КУМИ по каналам электронной связи поступил сканированный образ договора аренды № 11-к с актом приёма-передачи с подписью ФИО2 и печатью Магаданского филиала.

25.06.2018 от истца поступило письменное мнение от 22.06.2018, в котором он указывает на недобросовестность ответчика и не проявление им должной осмотрительности при заключении спорного договора.

Ответчик исковые требования не признаёт в полном объёме по основаниям, изложенным в отзыве от 05.03.2018, а также возражениях от 28.07.2018.

В частности полагает договор не заключённым ввиду несоблюдения обязательных требований ГК РФ. Кроме того, указывает на недобросовестность истца, который ввёл его в заблуждение относительно пригодности жилого помещения для проживания.

Ссылаясь на локальные акты, а также содержание доверенности ФИО2 от 01.06.2017 № 154, ответчик указывает, что спорный договор не мог быть подписан со стороны ответчика. Проект договора, направленный истцом с сопроводительным письмом от 21.06.2017, направлен 06.07.2017 на согласование генеральному директору Предприятия. Договор согласован не был. Уведомлений о готовности заключить спорный договор, в том числе в связи с получением согласования Предприятия, Магаданским филиалом в адрес истца не направлялось.

В судебном заседании объявлялся перерыв в связи с необходимостью ознакомления представителя ответчика с документами, поступившими от истца непосредственно в день судебного заседания.

Истец в судебном заседании участия не принимал, заявил о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Представитель ответчика в судебном заседании настаивал на возражениях, изложенных в отзыве и дополнениях к нему.

Установив фактические обстоятельства дела, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, с учётом норм материального и процессуального права, суд приходит к следующим выводам.

Истцом предъявлен иск о взыскании с ответчика задолженности со ссылкой на договор № 11-к аренды жилого помещения муниципального жилищного фонда коммерческого использования муниципального образования «Ягоднинский городской округ» от 01.07.2017, который заключён между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Ягоднинского городского округа в лице руководителя комитета ФИО3 (арендодатель) и федеральным государственным унитарным предприятием «Ведомственная охрана» Министерства энергетики Российской Федерации в лице и.о.директора Магаданского филиала ФГУП «Ведомственная охрана» Министерства энергетики Российской Федерации ФИО2, действующего на основании приказа от 01.06.2017 № 109/ок (арендатор).

Согласно разделу 1 договора, арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование за плату жилое помещение муниципального жилищного фонда коммерческого использования муниципального образования «Ягоднинский городской округ», состоящее из трёх комнат общей площадью 69,00 кв.м, в том числе жилой площадью 42,40 кв.м, по адресу: <...>. Арендатор обязуется использовать жилое помещение для проживания граждан, состоящих с ним в трудовых отношениях, и членов их семей.

Пунктом 2.2.13 на арендатора возложена обязанность обратиться с заявлением о государственной регистрации договора.

В соответствии с разделом 3 договора арендатор вносит арендную плату до 10 числа месяца, следующего за расчётным, в котором оказаны услуги, за декабрь не позднее 25 декабря текущего года, в сумме 2929,43 руб. на расчётный счёт арендодателя.

Посчитав, что ответчик уклонился от исполнения обязательств по договору, истец обратился в суд с требованием о взыскании задолженности за период с 01.07.2017 по 25.01.2018, пени в связи с несвоевременным внесением арендной платы, а также понуждении ответчика произвести государственную регистрацию договора аренды.

Указанный договор представлен в материалы дела в копии; подлинный договор не представлен; факт заключения договора ответчик отрицает.

В соответствии с пунктом 2 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учётом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

Согласно пункту 2 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) договор считается заключённым, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. При этом существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Статьёй 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Исходя из положений пункта 3 статьи 607 ГК РФ, существенным условием договора аренды являются сведения об объекте аренды, позволяющие определённо установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии в договоре условия об объекте, подлежащем передаче в аренду, оно считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.

Согласно абзацу 1 пункта 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Таким образом, по смыслу приведённых норм права при подписании сторонами передаточного акта вступает в силу презумпция того, что состоялась фактическая передача недвижимости, если не доказано обратное.

В силу пункта 1 статьи 651 ГК РФ договор аренды подлежит заключению в письменной форме, при несоблюдении которой договор является недействительным.

Согласно пункту 2 статьи 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключён путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путём обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, договор в письменной форме может быть заключён только путём составления одного документа, подписанного сторонами договора (пункт 4 статьи 434 ГК РФ).

Таким образом, для договора аренды недвижимого имущества законом императивно установлена форма совершения таких сделок - путём составления единого письменного документа, выражающего её содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами; возможность заключения такой сделки иными способами, установленными законом для оформления письменной сделки (пункт 3 статьи 434, пункт 3 статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации) в данном случае исключается.

В данном случае истцом при обращении в суд представлена ксерокопия договора аренды и акта приёма-передачи (л.д.22-26 т.1).

Определением суда от 07.03.2018 истцу было предложено представить подлинные договор от 01.07.2017 № 11-к и акт приёма-передачи.

Данные документы истцом не представлены. В письменных пояснениях от 30.03.2018 (л.д.86 т.2) истец указал, что при заключении договора от 01.07.2017 № 11-к его сканированный образ был направлен в адрес ответчика с подписью руководителя КУМИ по каналам электронной связи и получен с подписью представителя арендатора – исполняющего обязанности директора Магаданского филиала ФГУП «Ведомственная охрана» ФИО2 посредством электронной почты.

В связи с чем, определением суда от 28.04.2018 истцу предложено представить доказательства направления сканированного образа спорного договора, в том числе акта приёма-передачи, в адрес ответчика по каналам электронной связи с указанием даты направления, а также документы, свидетельствующие о дате поступления указанных документов с подписью представителя арендатора – исполняющего обязанности директора Магаданского филиала ФГУП «Ведомственная охрана» ФИО2 посредством электронной почты.

В письменном мнении от 23.05.2018 (л.д.7 т.3) истец указывает, что сканированный образ договора с подписью руководителя КУМИ в адрес ответчика не направлялся по каналам электронной связи. 19.05.2018 в Магаданский филиал направлялся проект договора аренды № 10 без даты и подписи сторон, в том числе без подписи руководителя комитета для ознакомления и согласования. Письмом от 21.06.2017 № 759 в адрес и.о. директора Магаданского филиала направлены три экземпляра договора от 01.07.2017 № 11-к на бумажном носителе с подписью руководителя КУМИ с актом приёма-передачи, счетами, счетами-фактурами на оплату арендной платы за июль – август 2017 года, который получен ответчиком 04.07.2017. 18.07.2017 в адрес КУМИ по каналам электронной связи поступил сканированный образ договора аренды № 11-к с актом приёма-передачи с подписью ФИО2 и печатью Магаданского филиала.

При этом в письменных пояснениях от 30.03.2018 истцом также указано, что направленный письмом от 21.06.2017 № 759 договор аренды на бумажном носителе с подписью руководителя Комитета возвращён письмом Магаданского филиала от 10.10.2017 № 776 без подписи арендатора.

Ответчик оспаривает факт заключения договора, оригиналы документов истцом не представлены. Иных доказательств, подтверждающих наличие между сторонами арендных отношений в спорный период, в деле не имеется.

При этом, согласно Уставу ФГУП «Ведомственная охрана» (пункт 6.4) руководители филиалов и представительств наделяются полномочиями и действуют на основании доверенности, выданной им генеральным директором Предприятия (л.д.101 т.1). Аналогичное положение закреплено также Положением о Магаданском филиале ФГУП «Ведомственная охрана» (л.д.113-114 т.1). Названные документы имелись у истца, что подтверждается направленным в его адрес письмом ответчика от 13.03.2017 № 181.

В данном случае, учитывая установление законом императивные требования о соблюдении письменной формы сделки, а также возражения ответчика относительно факта заключения договора, факт заключения договора аренды не мог быть установлен на основании лишь одной копии договора (часть 9 статьи 75 АПК РФ).

В то же время отсутствие договора само по себе не исключает взыскание платы за фактическое пользование имуществом, если такое пользование доказано (пункт 1 статьи 1102, пункт 2 статьи 1105 ГК РФ).

В данном случае в материалах дела имеется только копия акта приёма-передачи имущества, иных письменных доказательств, которые бы в совокупности с данной копией акта могли подтвердить пользование спорным имуществом (в том числе, удержание ключей, доказательств несения ответчиком расходов на оплату коммунальных ресурсов в спорном помещении и т.п.).

В материалы дела представлена копия журнала регистрации выдачи ключей. В данном журнале имеются записи о выдаче ключей от спорной квартиры Гвоздевой (запись № 55) 15.08.2017, ФИО4 (запись № 60) 06.09.2017.

Однако данный факт не подтверждает пользование ответчиком спорным помещением, поскольку ключи возвращены в тот же день, доказательств фактического проживания работников ответчика в спорной квартире истцом не представлено.

Из пояснений ответчика следует, что ключи были взяты его работниками в период, когда заключение договора находилось в стадии согласования с руководителем ФГУП «Ведомственная охрана» в порядке, установленном Положением о Магаданском филиале (л.д.109-116 т.1), в целях определения пригодности жилого помещения для проживания в нём сотрудников ответчика.

По ходатайству ответчика судом произведён опрос свидетеля ФИО4, являющегося начальником караула команды № 1, проводившего осмотр спорного жилого помещения в сентябре 2017 года. Свидетель указал на непригодность его для проживания, а именно – отсутствовало электричество (не горел свет), отсутствовал бачок унитаза, обрезано водоснабжение, отсутствовали раковины в ванной и на кухне. Пояснения свидетеля зафиксированы аудиозаписью судебного заседания 04.04.2018.

В соответствии со статьёй 15 ЖК РФ жилым помещением признаётся изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Согласно пункту 1 статьи 673 ГК РФ пригодность для постоянного проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Жилое помещение должно быть изолированным, пригодным, безопасным для постоянного проживания, благоустроенным, обеспечено основными коммунальными удобствами, отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным предъявляемым требованиям законодательства.

В Постановлении Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» указаны требования, которым должно отвечать жилое помещение. В жилом помещении должно быть выделение жилой зоны, подсобных помещений (веранда, кладовая, кухня) и санитарно-технических помещений (санузел, ванная), а также теплоснабжение, электроснабжение, водоснабжение, канализация и другие. Жилое помещение должно отвечать нормам и требованиям по площади, дневной освещённости, безопасности и другим условиям, обеспечивающим нормальное и здоровое проживание людей.

С учётом того, что спорная квартира предполагалась к использованию для длительного проживания в ней сотрудников ответчика в период командировок (вахты), истцом при передаче жилого помещения по договору аренды должны быть соблюдены требования благоустроенности жилого помещения, обеспечивающие нормальное и здоровое проживание людей.

При этом, тот факт, что спорная квартира в установленном порядке не признана непригодной для проживания, не может освобождать арендодателя от исполнения обязательств предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ).

О невозможности использования спорного помещения и отказе от подписания акта приёма-передачи по причине непригодности для проживания без дополнительного ремонта (отсутствие электроэнергии, неисправна система отопления и водопровода, разукомплектована сантехника) ответчик сообщил истцу в письме от 10.10.2017 № 776 оригиналы проекта договора с приложениями (л.д.46 т.1).

Истцом в материалы дела не представлено доказательств, как подтверждающих соблюдение им требований благоустроенности спорного жилого помещения, обеспечивающие нормальное и здоровое проживание людей, так и фактического пользования ответчиком спорным помещением.

При указанных обстоятельствах исковые требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении исковых требований отказать.

2. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня его принятия.

Судья В.В. Скороходова