Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Магаданской области в составе судьи Степановой Е.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Чепко Т.О., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: <...>, зал 310 дело по исковому заявлению Закрытого акционерного общества «Распространение, обработка, сбор печати» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании 923 533 рубля 27 копеек

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Открытое акционерное общество «Магаданэлектросеть»

при участии в судебном заседании:

от заявителя – ФИО2, заместитель главного бухгалтера, доверенность от 12.01.2017 № 3, паспорт; ФИО3, представитель, доверенность от 09.01.2017 № 1, паспорт;

от ответчика – ФИО1, индивидуальный предприниматель, паспорт; ФИО4, представитель, доверенность от 14.02.2017 № 49АА0215475, паспорт;

от третьего лица – ФИО5, юрисконсульт первой категории, доверенность от 27.06.2016 № 3625, паспорт

УСТАНОВИЛ:

Истец, Закрытое акционерное общество «Распространение, обработка, сбор печати», обратился в Арбитражный суд Магаданской области с исковым заявлением с учётом уточнений к ответчику, индивидуальному предпринимателю ФИО1, о взыскании суммы задолженности по арендной плате по Договору аренды от 01.11.2013 за период с 01.01.2014 по 30.09.2016 в размере 720 000 рублей и задолженности за потребленную электроэнергию за период с декабря 2013 года по август включительно 2016 года в сумме 781 335 рублей 37 копеек, а всего 1 501 335 рублей 37 копеек.

В обоснование заявленных требований истец сослался на статьи 309, 310, 606, 614 ГК РФ, условия Договора аренды от 01.11.2013, а также на представленные доказательства и указал, что согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) и плату за пользование коммунальными услугами (э/энергия). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы и возмещения коммунальных платежей (э/энергии) определяются договором аренды.

В соответствии с п. 3 Договора от 01.11.2013 арендная плата за предоставленное нежилое помещение составляет 80 000 (восемьдесят тысяч) рублей за первые три месяца аренды и 100 000 (сто тысяч) рублей с четвертого месяца аренды здания ежемесячно. Помимо арендной платы Арендатор обязуется возмещать Арендодателю плату за пользование коммунальными услугами (э/энергию).

Исходя из условий Договора от 01.11.2013 (п. 3.2) ответчик обязан уплачивать арендные платежи за предоставленное по договору нежилое помещение не позднее 30 числа оплачиваемого месяца в безналичном порядке либо внесением в кассу предприятия, а также коммунальные расходы (э/энергию) не позднее 4 числа следующего месяца за месяцем оказанных услуг.

Однако, в период с 01.11.2013 по 30.09.2016 ответчик в нарушение условий Договора от 01.11.2013 и требований законодательства РФ не исполняет свои обязательства по ежемесячной оплате арендованного нежилого помещения и оплате коммунальных услуг (э/энергии). Суммы по оплате вносятся не регулярно.

Стоимость аренды за период с 01.01.2014 по 30.09.2016 составляет 3 240 000 рублей, фактически Арендатором оплачено 2 520 000 рублей. Задолженность по арендной плате составляет 720 000 рублей.

Также за период с 20.12.2013 по 31.08.2016 расходы за потребленную электроэнергию составили 885 297 руб. 97 коп. Ответчиком были произведена частичная оплата в размере 103 962 руб. 60 коп. Задолженность за потребленную электроэнергию составляет 781 335 руб. 37 коп.

При этом, истец указал, что сверку задолженности ответчик отказывается проводить совместно с истцом и какие-либо переговоры по оплате аренды и потребленной электроэнергии.

В адрес ответчика истцом неоднократно направлялись заказными письмами, телеграммой, нарочно претензии по оплате задолженности по арендной плате и потребленной электроэнергии, однако, ответчик отказывается от получении претензий.

Кроме того, истец указал, что при заключении Договора аренды от 01.11.2013 нежилого помещения между истцом и ответчиком не был составлен и подписан передаточный акт, но ответчик в свою очередь также не настаивал на оформлении передаточного акта и принял для использования на длительный срок арендуемое им помещение. Каких либо письменных возражений по факту неудовлетворительного состояния арендуемого помещения ответчик в адрес арендодателя не направлял.

При этом, истец считает, что ответчик не произвел согласование с истцом по факту проведения ремонтных работ в арендуемом помещении и ссылаясь на п. 2.4.1 Договора аренды ответчик не обращался и не направлял каких либо письменных заявлений о перерасчете или соразмерном уменьшении арендной платы, либо возмещении своих расходов на устранение недостатков по ремонту помещения.

Заявитель указал также, что вопрос по установке охранной и автоматической сигнализации ответчиком не был согласован с истцом. Ответчик самовольно уменьшил арендную плату на сумму, затраченную им на ремонт и установку сигнализации без согласования с Истцом.

Истец считает, что поскольку Арендатор произвел улучшения арендованного имущества без согласования с Арендодателем, постольку на основании ч. 3 ст. 623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных Арендатором без согласия Арендодателя, возмещению не подлежит.

Ответчик в случае несогласия с неудовлетворительным состоянием арендуемого помещения, имел право расторгнуть договор аренды в любое ему удобное время.

Также истец указал, что установленная пожарная и охранная сигнализации истцу в использовании нежилого помещения не требуется. Ответчик производил улучшение арендованного имущества по собственной инициативе для осуществления своей деятельности.

На основании п. 3.4. договора аренды Арендатор обязуется возмещать Арендодателю плату за пользование коммунальными услугами (э/энергия). Электроэнергия является коммунальными услугами, предоставляемыми Арендатору на основании общего заключенного договора между истцом и ОАО «Магаданэлектросеть» № 278 от 14.05.1999, в связи с чем оплата электроэнергии арендатором производится путем компенсации (возмещения) расходов понесенных арендодателем. Арендодатель обязан подтвердить сумму затрат по электроэнергии, путем предоставления счетов.

Истец заявил о направлении в адрес ответчика, актов сверки и актов по электроэнергии, полученные ОАО «Магаданэлектросеть», однако, ответчик игнорировал получение указанных документов и отказывался от проведении сверок по потребленной им электроэнергии, осуществляя оплату по счетчику, самовольно установленному в арендуемой им части помещения.

В арендуемом помещении имеется только один электросчетчик в главном электрощите, питающий все арендуемое нежилое помещение, который опломбирован и ежемесячно проверяется ОАО «Магаданэлектросеть». Других потребителей электроэнергии кроме ответчика в данном помещении нет.

Согласно пункту 2.3.5. Договора аренды Арендатор обязан вернуть при прекращении договора, объект аренды в том состоянии, в котором он был получен, с учетом нормального износа. Указанное обязательство будет считаться исполненным после предоставления Арендодателю объекта аренды и подписания сторонами акта о его передаче. Акт передачи арендуемого помещения не был составлен, но объект аренды был передан и договор аренды расторгнут 24.10.2016.

В судебном заседании 02.05.2017 от истца поступило письменное уточнение исковых требований от 28.04.2017, согласно которому истец уменьшил сумму задолженности по арендной плате на 341 553 руб. 10 коп. - в связи с признанием расходов, произведенных ответчиком на ремонт арендуемого помещения и котельной, и на 236 249 руб. – в связи с признанием расходов, произведенных ответчиком на установку охранной и пожарной сигнализации.

Таким образом, истцом уточнена заявленная ко взысканию сумма задолженности по арендной плате - 142 197 руб. 90 коп., задолженность за потребленную электроэнергию заявлена в прежнем размере 781 335 руб. 37 коп.

В обоснование заявленного уточнения истец указал, что учитывая частичный ремонт арендуемого помещения произведенный ответчиком, истец готов принять и уменьшить исковые требования на затраченную ответчиком сумму на ремонт арендуемого помещения и котельной в размере 341 553 рублей 10 копеек, а также сумму, затраченную на установку охранной и автоматической пожарной сигнализации в размере 236 249 рублей.

По факту потребленной электроэнергии истец настаивает на сумме, первоначально заявленной в размере 781 335 рублей 37 копеек.

Таким образом, общая сумма заявленных требований составила 923 533 рубля 27 копеек.

В соответствии с частью 1 статьи 49 АПК РФ определением от 02.05.2017 заявленное уточнение исковых требований от 28.04.2017 принято судом.

Однако, в судебном заседании 04.05.2017 представители заявителя представили в материалы дела ходатайство об уточнении заявленных требований от 04.05.2017, в котором отказались от уточнения от 28.04.2017 и заявили требование о взыскании первоначально заявленной суммы задолженности по арендной плате в размере в размере 720 000 рублей и общей суммы 1 501 335 рублей 37 копеек.

Согласно части 1 статьи 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

По результатам рассмотрения заявленного ходатайства суд, с учётом мнения ответчика, находит его подлежащим удовлетворению.

В соответствии с часть 1 статьи 49 АПК РФ заявленное уточнение исковых требований 04.05.2017 подлежит принятию судом.

В судебном заседании представители истца предъявленные требования поддержали в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении и в представленных возражениях на отзыв от 13.03.2017 и 05.04.2017, устно пояснили обоснованность заявленных требований.

Ответчик, индивидуальный предприниматель ФИО1 исковые требования не признал по основаниям, изложенным в письменном отзыве и дополнительных возражениях, из которых следует, что в нарушение п. 1.3 Договора аренды объект аренды передан без передаточного акта.

Ввиду неудовлетворительного состояния помещения ответчик произвел его ремонт: были выполнены работы по ремонту помещения, туалета, лестницы и тамбура - покраска, шпаклевка, постелен пол. Кроме того, выполнен ремонт котельной - разбор крыши, утепление, покрытие металлом. На указанный ремонт были затрачены денежные средства в размере 341 087, 10 руб.

Документы, подтверждающие проведение ремонтных работ и их стоимость были переданы в бухгалтерию истца. По согласованию с руководителем истца данная сумма затрат должна быть зачтена в арендную плату.

Кроме того, ввиду имевшего место в 2014 году проникновения в арендуемое помещение и хищения находящегося там имущества, ответчик был вынужден установить охранную сигнализацию, а также автоматическую пожарную сигнализацию. Стоимость монтажа составила 236 629 руб.

В связи с тем, что истцом 15.07.2016 в арендуемом ответчиком помещении было произведено отключение электроэнергии и использование в дальнейшем объекта стало невозможным, 01.08.2016 ответчик переехал в другое помещение, уведомив генерального директора ЗАО «Роспечать» по телефону. Вследствие этого начисление арендной платы за август и сентябрь 2016 года, по мнению ответчика, является необоснованным.

В части оплаты за потребленную ответчиком электроэнергию, ответчик полагает, что задолженности перед истцом отсутствует, т.к. ответчик оплачивал потребленную им электроэнергию в соответствии с показаниями индивидуального электросчетчика, установленного в арендуемой им части помещения.

При этом, данный счетчик был установлен в арендуемом помещении на момент заключения договора аренды, что подтверждено в судебном заседании свидетелем ФИО6 – главным инженером ЗАО «Роспечать».

За время аренды помещения ответчик произвел оплату услуг по потребленной электроэнергии в размере 103 962 руб. 60 коп.

В судебном заседании индивидуальный предприниматель ФИО1 исковые требования не признал по основаниям, изложенным в письменном отзыве и в дополнительных возражениях, устно пояснил доводы, изложенные в отзыве.

Представитель Открытого акционерного общества «Магаданэлектросеть», привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в судебном заседании пояснил, что в арендуемом помещении, расположенном по адресу: <...>, установлен один электросчетчик в главном электрощите, который опломбирован и ежемесячно проверяется ОАО «Магаданэлектросетью». Других электросчетчиков в данном помещении нет.

Установив фактические обстоятельства дела, исследовав представленные в материалы дела доказательства, с учётом норм материального и процессуального права, суд признает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению.

Как следует из материалов дела, между истцом, ЗАО «Роспечать», и ответчиком, ИП ФИО1, заключен Договор аренды, б/н от 01.11.2013, согласно условиям которого истец обязался предоставить ответчику в аренду здание площадью 333, 3 кв.м. расположенное по адресу: <...>, а ответчик обязался своевременно оплачивать арендную плату за указанное помещение, а также возмещать плату за пользование коммунальными услугами (э/энергию).

Помещение передано без акта приёма-передачи.

Согласно п. 1.4 Договора аренды Арендодатель предоставляет Арендатору имущество в состоянии, не требующем капитального ремонта.

Срок действия Договора до 31.12.2013. Если до окончания действия Договора ни одна из сторон за месяц до окончания договора не заявит о прекращении действия договора, необходимости внесения изменений и дополнений в Договор, Договор считается пролонгированным на каждый последующий календарный год, на прежних условиях.

В силу п. 2.3.2 Договора Арендатор обязуется не проводить реконструкции, переоборудования и других капитальных работ без письменного разрешения Арендодателя, а также поддерживать объект аренды в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт (п. 3.2.4.).

В соответствии с п. 3.1 Договора арендная плата за предоставленное нежилое помещение составляет 80 000 рублей за первые три месяца аренды и 100 000 рублей с четвертого месяца аренды здания ежемесячно. Помимо арендной платы Арендатор обязуется возмещать Арендодателю плату за пользование коммунальными услугами (э/энергию) (п. 3.4).

Согласно п. 3.2 Договора ответчик обязан уплачивать арендные платежи за предоставленное по договору нежилое помещение не позднее 30 числа оплачиваемого месяца в безналичном порядке либо внесением в кассу предприятия, а также коммунальные расходы (э/энергию) не позднее 4 числа следующего месяца за месяцем оказанных услуг.

Однако, в период с 01.11.2013 по 30.09.2016 ответчик оплачивал арендную плату и электроэнергию не в полном размере.

Таким образом, сумма аренды за период с 01.01.2014 по 30.09.2016 составляет 3 240 000 рублей, фактически Арендатором оплачено 2 520 000 рублей. Задолженность по арендной плате составляет 720 000 рублей.

Между тем, по утверждению истца ответчик производил оплату за арендованное помещение частично, а также частично оплачивал расходы на электроэнергию.

При этом, представленными в материалы дела доказательствами подтверждается направление истцом Актов сверки ответчику, который их не получал.

Представленными в материалы дела доказательствами также подтверждается направление истцом в адрес ответчика претензий, которые также ответчиком не получены.

В то же время, доказательства направления в адрес ответчика Актов по оплате за потребленную электроэнергию, истцом не представлены.

При этом, из представленных в материалы дела доказательств следует, что в связи с неудовлетворительным состоянием помещения ответчик произвел его ремонт : были выполнены работы по ремонту помещения, туалета, лестницы и тамбура - покраска, шпаклевка, постелен пол. Кроме того, выполнен ремонт котельной - разбор крыши, утепление, покрытие металлом.

Помимо этого, поскольку в арендуемом помещении отсутствовало половое покрытие, что затрудняло использование объекта аренды по назначению, были выполнены работы по устройству стяжки пола в объеме 296 кв.м. согласно договора с ООО «Магаданпромальп» от 01.08.2014.

Ввиду имевшего место в 2014 году проникновения в арендуемое помещение и хищения находящегося там имущества, ответчик был вынужден установить охранную сигнализацию, а также автоматическую пожарную сигнализацию.

С целью сохранности находящегося в арендуемом помещении имущества, ответчиком были заключены договоры 22.09.2014 по монтажу средств охранной сигнализации в здании по пер.Марчеканский, д. 2 в г.Магадане, стоимость услуг составила 133 981 руб. и 22.09.2014 по монтажу средств автоматической пожарной сигнализации в здании по пер.Марчеканский д. в г. Магадане. Стоимость услуг составила 102 268 руб.

Документы, подтверждающие проведение ремонтных работ и их стоимость в размере 656 935, 10 руб. были переданы ответчиком в бухгалтерию истца.

При этом, факт согласования указанных работ с руководителем истца и устная договоренность о зачете суммы указанных затрат в счет погашения арендной платы подтвердил в судебном заседании опрошенный в качестве свидетеля главный инженер ЗАО «Роспечать» ФИО6, который лично обращался к генеральному директору ЗАО «Роспечать» по вопросу зачета израсходованных ответчиком сумм в счет причитающихся сумм по арендной плате.

Использование в дальнейшем объекта стало невозможным и 01.08.2016 ответчик переехал в другое помещение, уведомив генерального директора ЗАО «Роспечать» по телефону.

В соответствии с п. 3.4. Договора аренды помимо арендной платы Арендатор обязуется возмещать Арендодателю плату за пользование коммунальными услугами (электроэнергию).

В ходе судебного разбирательства установлено, и не оспаривается истцом, что данный счетчик был установлен в арендуемом помещении на момент заключения договора аренды, что подтвердил в судебном заседании опрошенный в качестве свидетеля главный инженер ЗАО «Роспечать» ФИО6, который лично производил передачу арендуемого помещения и указывал на необходимость снятия показаний с указанного счетчика для оплаты расходов на электроэнергию.

За время аренды помещения ответчик произвел оплату услуг за потребленную электроэнергию на основании показаний индивидуального электросчетчика, установленного в арендуемой им части помещения, в размере 103 962 руб. 60 коп.

Таким образом, задолженность по арендной плате составляет 720 000 рублей, задолженность за потребленную электроэнергию составляет 781 335 руб. 37 коп., что послужило поводом для обращения заявителя в суд.

Правоотношения, возникшие между сторонами, подлежат регулированию главой 34 ГК РФ и условиями договора аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (часть 1 статьи 607 ГК РФ).

На основании статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно части 2 статьи 623 Гражданского кодекса РФ - в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В п. 2.3.2. Договора аренды указано на обязанность Арендатора не проводить реконструкции, переоборудования и других капитальных работ без письменного разрешения Арендодателя.

Между тем, представленные в материалы дела доказательства свидетельствуют о том, что ответчик не проводил реконструкцию, переоборудование и другие капитальные работы, т.е. довод истца о необходимости письменного согласования с руководителем истца указанных работ - несостоятелен.

В п. 2.3.4. Договора аренды указано на обязанность Арендатора поддерживать объект аренды в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт.

Между тем, ремонт котельной - разбор крыши, утепление, покрытие металлом и выполнение работ по устройству стяжки пола не относятся к текущему ремонту.

Установка охранной и пожарной сигнализации также не относятся к указанным видам работ.

При этом, по материалам дела установлено, подтверждается представленными доказательствами и не оспаривается представителями истца то обстоятельство, что ответчик предоставлял в бухгалтерию истца все документы, подтверждающие произведенные расходы на ремонт и указанные документы истцом принимались.

Указанное обстоятельство свидетельствует о том, что истцом и ответчиком согласовывались указанные работы. В противном случае отсутствует повод для принятия истцом указанных документов.

В связи с чем в судебном заседании 02.05.2017 от истца поступило письменное уточнение исковых требований от 28.04.2017, согласно которому истец уменьшил сумму задолженности по арендной плате на 341 553 руб. 10 коп.

Указанное обстоятельство также косвенно свидетельствует о наличии согласования с истцом произведенных ответчиком расходов.

При этом, последующий в настоящем судебном заседании отказ истца от указанного уточнения не имеет правового значения, поскольку противоречит фактическим обстоятельствам дела и представленным в материалы дела доказательствам.

Таким образом, требования о взыскании задолженности по арендной плате подлежат удовлетворению в сумме - 142 197 руб. 90 коп. – за вычетом фактических расходов, понесенных ответчиком в связи с произведенными работами и признанных истцом.

В части заявленной суммы оплаты за потребленную электроэнергию в ходе судебного разбирательства установлено отсутствие необходимых и достаточных доказательств существования у ответчика задолженности в размере 781 335 руб. 37 коп., поскольку из представленных в материалах дела доказательств следует, что в арендуемом помещении, расположенном по адресу: <...>, установлен один электросчетчик в главном электрощите, который опломбирован и ежемесячно проверяется ОАО «Магаданэлектросеть».

Между тем, помещение по указанному адресу разделено на две части, в каждой из которых установлен индивидуальный электросчетчик.

При этом, представленными в материалы дела доказательствами подтверждается, что ответчик оплачивал потребленную им электроэнергию в соответствии с показаниями индивидуального электросчетчика, установленного в арендуемой им части помещения. Вторая часть помещения, расположенного по адресу: <...>, также сдавалась в аренду, что не отрицается представителями истца в судебном заседании..

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что электросчетчик в главном электрощите фиксирует расход энергии в двух арендуемых помещениях, и начисление указанных сумм оплаты за электроэнергию ответчику, арендующему одно из двух помещений – неправомерно.

Достоверный расчет задолженности по электроэнергии с указанием суммы, начисленной именно за арендуемое ответчиком помещение, истцом не представлен.

Указанные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований в указанной части.

С учетом представленных по делу доказательств суд признает документально подтвержденными обстоятельства, на которые ответчик ссылается как на основание своих требований.

Указанные доказательства признаются достаточными для частичного удовлетворения заявленных требований.

На основании статьи 110 АПК РФ расходы по уплате госпошлины относятся на стороны пропорционально удовлетворённым требованиям.

От заявленной суммы иска 1 501 335 рублей 37 копеек в соответствии с положениями пункта 1 статьи 333.21 НК РФ подлежала уплате госпошлина в размере 28 013, 35 рублей.

В связи с частичным удовлетворением исковых требований сумма госпошлины в размере 2 653 руб. 26 коп. подлежит отнесению на ответчика с взысканием её в пользу истца.

На основании статьи 176 АПК РФ датой принятия настоящего решения является дата его изготовления в полном объёме.

Руководствуясь статьями 104, 110, 156, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

4. Взыскать с ответчика, индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН <***>, ИНН <***>), в пользу истца, Закрытого акционерного общества «Распространение, обработка, сбор печати», расходы на оплату государственной пошлины в размере 2 653 рубля 26 копеек. Исполнительный лист выдать истцу после вступления решения в законную силу.

Судья Е.С. Степанова