Гражданский кодекс часть 1

Управление Федеральной регистрационной службы по Магаданской области и Чукотскому автономному округу, Государственное учреждение «Магаданское областное управление технической инвентаризации»; муниципальное образование «поселок Ола» в лице администрации муниципального образования «поселок Ола».

при участии в заседании представителей:

от истца: ФИО1 – директор (копия паспорта в деле);

ФИО2, заместитель генерального директора, доверенность от 03.06.2008 г.;

от ответчика: ФИО3, представитель, доверенность № 2171 от 17.10.2007 г.;

ФИО4 –представитель, дов. от 20.10.2008г. № 2010;

от третьего лица - УФРС по МО и ЧАО: не явился;

от третьего лица - ГУ «Магаданское областное управление технической инвентаризации»: не явился;

от муниципального образования «поселок Ола» в лице администрации муниципального образования «поселок Ола»: не явился;

установил:

Истец, Общество с ограниченной ответственностью «Гарант», обратился в Арбитражный суд Магаданской области с исковым заявлением к ответчику, Муниципальному унитарному предприятию Жилищно-коммунальное хозяйство «Ольское», с учетом уточнения (том 1, л.д. 66-67) о понуждении ответчика к государственной регистрации договора аренды (имущественного найма) основных фондов.

В обоснование заявленных исковых требований истец сослался на п. 3 ст. 165, п. 2 ст. 651, п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ, а также указал, что между истцом и ответчиком по согласованию с собственником имущества - муниципальным образованием «поселок Ола» в лице главы муниципального образования 26.09.2006 г. был заключен договор аренды (имущественного найма) основных фондов б/н, по которому ответчик является арендодателем, а истец - арендатором.

По акту приема-передачи от 20.10.2006 г. ответчик передал истцу имущество, а именно недвижимое имущество - деревообрабатывающий цех, складские помещения, кузницу и движимое имущество - молот К-13 МА 4127, станок комбинированный КСМ, станок фуговальный СДП-10, станок обдирочно-шлифовальный, станок фуговальный СФА-4, циркулярную пилу, расположенные по адресу: <...>.

В силу п. 2 ст. 651 и п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ, договор аренды здания, заключенный на срок один год и более, подлежит обязательной государственной регистрации.

Истец неоднократно обращался к ответчику с просьбой предоставить истцу документы, необходимые для осуществления государственной регистрации договора аренды (имущественного найма) основных фондов б/н от 26.09.2006 г.: документы, подтверждающие право арендодателя передавать в аренду имущество, являющееся предметом договора и технические паспорта. Однако без уважительных причин данные документы истцу переданы не были.

Кроме этого, истец сослался на пункт 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001г. № 59, который разъяснил, что если одна из сторон договора аренды недвижимого имущества, подлежащего государственной регистрации, уклоняется от нее, то другая сторона вправе на основании п.3 ст. 165 ГК РФ предъявить иск о понуждении к регистрации договора.

В подтверждение обоснованности искового требования истец указал, что со своей стороны он предпринял меры к государственной регистрации договора аренды. Платежным поручением от 21.09.2007г. № 47 произвел уплату государственной пошлины за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним; обращался в адрес ГУ МОУТИ с просьбой изготовить технический паспорт на недвижимое имущество для государственной регистрации (письмо от 20.09.2007г. № 19); обращался к ответчику с требованием о проведении государственной регистрации (письмо от 18.09.2007г. № 17).

Истец считает, что ответчик уклоняется от государственной регистрации договора аренды, поэтому и обратился с иском в суд о понуждении ответчика к государственной регистрации договора.

Согласно отзыву ответчика от 07.06.2008г. № 1030 на исковое заявление (том 1, л.д. 40-42) и письменных дополнений к нему от 05.12.2008г. № 1947 ответчик с требованиями истца не согласен. При этом указал, что договор аренды (имущественного найма) основных фондов, заключенный с ООО «Гарант», привел к невозможности осуществления МУП ЖКХ «Ольское» своей уставной деятельности. В результате сдачи в аренду имущества предприятие не имеет возможности оказывать населению текущий ремонт, в связи с чем, на предприятии был сделан перерасчет по статье текущий ремонт.

Ответчик ссылается на то, что из-за тяжелого финансового положения – на протяжении нескольких лет на предприятии имеется задолженность по заработной плате перед работниками, - отсутствовала реальная возможность зарегистрировать право хозяйственного ведения на имущество, переданное истцу в аренду.

Собственником имущества является муниципальное образование «поселок Ола», право собственности, которого зарегистрировано 07 декабря 2006г. Таким образом, как утверждает ответчик, Муниципальное унитарное предприятие ЖКХ «Ольское» не является участником правоотношений по регистрации договора аренды (имущественного найма) основных средств.

Поэтому судом не может быть вынесено решение в отношении МУП ЖКХ «Ольское» о регистрации сделки.

Ответчик считает, что истец не доказал факт его отказа от государственной регистрации сделки. Ссылка истца на то, что ГУ МОУТИ отказалось изготовить технические паспорта по причине несогласия арендодателя, также не подтверждается. Истец не подтвердил как обращение в регистрирующий орган, так и обращение к ответчику.

Кроме этого, ответчик сообщает суду, что в отношении него определением Арбитражного суда Магаданской области от 22.10.2008г. введена процедура наблюдения на три месяца, до 22.01.2009г. Утвержден временный управляющий.

Администрация муниципального образования «поселок Ола» в отзыве от 15.07.2008г. № 01-14/1213 на исковое заявление (том 2, л.д. 1-3) указала, что договор аренды (имущественного найма) основных фондов, заключенный 26 сентября 2006г. между ООО «Гарант» и МУП ЖКХ «Ольское» был согласован собственником муниципального имущества в лице главы МО «п. Ола» ФИО5

С момента подписания акта приема-передачи имущества б/н от 20.10.2006г. в аренду МУП ЖКХ «Ольское» не может осуществлять свою уставную деятельность и использовать закрепленное за ним имущество по целевому назначению.

В связи с чем, просит отказать истцу в удовлетворении исковых требований.

Из отзыва Управления Федеральной регистрационной службы по Магаданской области и Чукотскому автономному округу от 07.06.2008г. № 16-08/2223 (том 1, л.д. 87-88) следует, что в записях Единого государственного реестра прав Управления отсутствуют сведения о регистрации права собственности или иного вещного права за МУП ЖКХ «Ольское» на объекты недвижимого имущества, являющиеся предметом договора аренды от 26.09.2006г., заключенного с ООО «Гарант».

Выслушав объяснения представителей, исследовав представленные в материалы дела доказательства, с учетом норм материального и процессуального права, суд считает требования истца не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно разъяснению Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ в пп. 29 и 30 постановления от 28.02.2001 г. № 5 и п.1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как следует из материалов дела, Распоряжением администрации муниципального образования Ольский поссовет № 16 от 15.08.2003г. (том 1, л.д. 71) в связи с передачей имущества муниципального образования «Ольский район» муниципальному образованию «Ольский поссовет» было создано муниципальное унитарное предприятие «Жилищно-коммунальное хозяйство «Ольское» пос. Ола муниципального образования «Ольский поссовет» и утвержден Устав МУП ЖКХ «Ольское».

Распоряжением главы муниципального образования «Ольский поссовет» от 15.08.2003года № 17 «О закреплении муниципального имущества муниципального образования «Ольский поссовет» на праве хозяйственного ведения за муниципальным унитарным предприятием жилищно-коммунального хозяйства «Ольское» п.Ола» (том 2, л.д.26) за МУП ЖКХ «Ольское» закреплено муниципальное имущество балансовой стоимостью 272631208 руб., остаточной стоимостью 174080392 руб.

Затем, между администрацией муниципального образования «Ольский район» и администрацией муниципального образования «поселок Ола» был заключен договор № 1 от 01.01.2006г. о безвозмездной передаче муниципального имущества (том 2, л.д. 33-35).

Согласно передаточному акту от 01.01.2006г. передано имущество (том 2, л.д. 35-49).

Соглашением № 1 от 02.10.2006г. о внесении изменений и дополнений в договор о безвозмездной передаче муниципального имущества от 01.01.2006 № 1 внесены изменения в части наименования имущества, адресов, площадей и стоимости (том 2, л.д. 50-53).

Распоряжением главы муниципального образования «поселок Ола» от 23.01.2006г. № 01-а за муниципальным унитарным предприятием «Жилищно-коммунальное хозяйство «Ольское» закреплено на праве хозяйственного ведения муниципальное имущество муниципального образования «поселок Ола» балансовой стоимостью 53164115 руб., остаточной стоимостью по состоянию на 01.01.2006г. – 25942640 руб. согласно актам сдачи-приема основных средств (приложения 1,2,3) (том 2, л.д.27).

По актам сдачи-приема основных средств в хозяйственное ведение ответчику было передано имущество, в том числе, имущество, расположенное по адресу: <...>: склад кирпичный, цех деревообрабатывающий (станок фуговальный СФА-4, обдирочно-шлифовальный станок, станок фуговальный СДП-10, молот К13МА 4127, станок комбинированный КСМ, циркулярная пила), складские помещения, расположенные в гараже, склад деревянный, кузница (том 2, л.д. 27 оборотная сторона, 28-29, 31).

Вышеназванное имущество является муниципальной собственностью муниципального образования «поселок Ола», что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации (том 1, л.д. 60-65).

26 сентября 2006 года между ООО «Гарант» и МУП ЖКХ «Ольское» был заключен договор аренды (имущественного найма) основных фондов, который был согласован собственником муниципального имущества в лице главы МО «п.Ола» ФИО5 (том 1, л.д. 7-8)

Предметом договора является основные фонды - имущество, расположенное по адресу: <...>:

- кирпичный склад площадью 127,4 кв.м;

- деревообрабатывающий цех с оборудованием площадью 165,9 кв.м;

- деревянный склад площадью 62 кв.м;

- кузница площадью 18,5 кв.м;

- складские помещения, расположенные в гараже, с отдельным входом площадью 22 кв.м.

Согласно акту приема-передачи от 20.10.2006г. помещения в зданиях по адресу <...> были переданы истцу – ООО «Гарант» (том 1, л.д.9). В акте указано, что на момент сдачи несущие и ограждающие конструкции зданий находятся в удовлетворительном состоянии.

В пункте 4.1 договора стороны согласовали размер арендной платы за пользование имуществом в размере 2 000 руб. ежемесячно. При этом, сумма затрат, понесенных арендатором (истцом) на содержание и организацию круглосуточной охраны, передаваемого в аренду имущества, также является арендной платой и засчитывается в счет арендных платежей.

Дополнительным соглашением от 03.11.2006г. к договору аренды стороны увеличили размер арендной платы до 2 360 руб. ежемесячно с учетом НДС.

Вместе недвижимым имуществом истцу по вышеназванному акту также было передано имущество, находящееся в деревообрабатывающем цехе, без заключения договора аренды:

- молот К-13МА 4127;

- станок комбинированный КСМ;

- станок фуговальный СДП-10;

- станок обдирочно-шлифовальный;

- станок фуговальный СФА-4;

- циркулярная пила.

При этом стороны в акте приема-передачи указали, что на момент сдачи имущество находится в удовлетворительном состоянии, молот К-13МА 4127 находится в неисправном состоянии.

Согласно пункту 7.4 договора срок аренды установлен с 25 октября 2006г. по 25 октября 2011г.

В соответствии с пунктом 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В пункте 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Исходя из представленных в материалах дела доказательств, установлено, что договор аренды (имущественного найма) основных фондов от 26.09.2006г. в отношении недвижимого имущества совершен в надлежащей форме – письменной и требует государственной регистрации.

Условия вышеуказанного договора не определяют сторону, обязанную осуществить государственную регистрацию сделки.

Пунктом 1 статьи 26 ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 3 статьи 165 ГК в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Согласно разъяснениям пункта 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним» следует, что при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным. Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании пункта 3 статьи 165 ГК предъявить иск об обязании зарегистрировать договор.

При этом заявленный в порядке ст. 165 ГК РФ иск подлежит удовлетворению при доказанности, в числе прочего, факта уклонения стороны от проведения регистрации.

В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В материалах настоящего дела отсутствуют документы, свидетельствующие об обращении истца в регистрирующий орган с заявлением о регистрации договора, об истребовании регистратором документов, необходимых для проведения государственной регистрации, об отсутствии соответствующих документов у истца и об отказе ответчика предоставить их.

Доводы истца о том, что он обращался в регистрирующий орган с заявлением о регистрации договора, но у него не приняли документы, не принимаются во внимание, поскольку документально не подтверждены.

Представленные в деле письма от 18.09.2007 № 17, от 25.09.2007 № 1973, от 20.09.2007г. № 19, от 05.10.2007г. № 474 (том 1, л.д. 29-32) не свидетельствуют об уклонении арендодателя (ответчика) от государственной регистрации договора.

В единственном письме от 18.09.2007 № 17, адресованном истцом ответчику, истец (арендатор) ссылается на то, что ему не предоставлены документы, подтверждающие право арендодателя передавать в аренду имущество, являющееся предметом договора, и просит арендодателя (ответчика) предоставить требуемые документы до 01.10.2007г. При этом предлагает обратиться в учреждение юстиции для государственной регистрации сделки. В письме также указано, что в случае не предоставления требуемых документов до 01 октября 2007г. общество будет вынуждено обратиться в суд с иском об обязании зарегистрировать подписанный между сторонами договор аренды на основании пункта 3 статьи 165 ГК РФ.

Ссылки истца в вышеназванном письме на неоднократность предложений о необходимости предоставлении документов для государственной регистрации документально не подтверждены и соответствующие доказательства не предоставлены в материалы дела.

Истцом не предоставлены в суд также доказательства того, что он обращался к ответчику с требованием о предоставлении для государственной регистрации определенного перечня документов, требуемых при государственной регистрации договора аренды, на конкретное недвижимое имущество.

Не предоставлено такого перечня и в суд.

В письме от 05.10.2007г. № 474 Ольское представительство Государственного учреждения «Магаданское областное управление технической инвентаризации» сообщило, что технические паспорта на здания: деревообрабатывающий цех, складские помещения и кузница, расположенные по адресу: <...> будут изготовлены после письменного согласия собственника зданий.

Истцом не предоставлены доказательства обращения после получения вышеназванного письма ни к арендодателю, ни к собственнику имущества.

Уплаченная истцом государственная пошлина за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в сумме 7 500 руб. по платежному поручению № 47 от 21.09.2007г. (том 1, л.д. 68) не свидетельствует об уклонении ответчика от государственной регистрации. В назначении платежа отсутствует указание о государственной регистрации спорного договора аренды.

Арбитражный суд находит убедительными доводы ответчика и третьего лица, что с момента передачи имущества по договору №б/н от 26.09.2006г. в аренду ответчик, МУП ЖКХ «Ольское», не может использовать закрепленное за ним имущество по целевому назначению и, как следствие осуществлять в полном объеме свою уставную деятельность.

Согласно п. 5 Устава МУП ЖКХ «Ольское» целями и предметом деятельности является оказание и обеспечение потребителей коммунальными услугами в п. Ола Ольского района Магаданской области. Предприятие осуществляет деятельность, определенную Уставом, в целях удовлетворения потребностей общества и получения прибыли.

Сохранение деятельности унитарного предприятия как цель правового регулирования подтверждается положениями о контроле собственника за сохранностью имущества предприятия (пункт 1 статьи 295 Кодекса, пункт 11 статьи 20 Закона № 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях"), о распоряжении имуществом предприятия с согласия собственника (пункт 2 статьи 295, пункт 1 статьи 297 Кодекса).

Пункт 3 статьи 18 Закона № 161-ФЗ прямо обязывает предприятие распоряжаться своим имуществом только в пределах, не лишающих его возможности осуществлять деятельность, цели, предмет, виды которой определены уставом такого предприятия. Данная норма основана на принципе специальной (целевой) правоспособности унитарных предприятий, поэтому действия предприятия по распоряжению закрепленным за ним имуществом собственника должны быть обусловлены, прежде всего, задачами его уставной деятельности и целевым назначением предоставленного для выполнения этих задач имущества.

По обстоятельствам дела усматривается, что установленный в договоре №б/н от 26.09.2006г. размер арендной платы с учетом дополнительного соглашения - 2 360 руб. ежемесячно - не подтвержден соответствующими расчетами. Кроме того, на переданное истцу в пользование движимое имущество арендная плата не установлена.

Не могут быть признаны обоснованными возражения истца со ссылками на предоставленные в материалы дела фотографии о том, что переданное в аренду недвижимое имущество находится в плохом состоянии. Из акта приема-передачи от 20.10.2006г. следует, что на момент сдачи несущие и ограждающие конструкции зданий находятся в удовлетворительном состоянии.

В силу требования ч.1 ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотреблением правом в иных формах. В таком случае арбитражный суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

По материалам дела видно, что договор аренды (имущественного найма) основных фондов от 26.09.2006г. заключен на имущество, переданное ответчику на праве хозяйственного ведения. Сдавая в аренду имущество по названному договору, ответчик при согласованном размере арендной платы – 2 360 руб. не мог рассчитывать на получение прибыли.

Установленный размер арендной платы не отвечает интересам арендодателя как муниципального унитарного предприятия.

Из материалов дела видно, что уполномоченный орган (ФНС России) неоднократно (в декабре 2007г., в августе 2008г.) обращался в арбитражный суд с заявлениями о признании МУП ЖКХ «Ольское» несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда Магаданской области от 22 октября 2008 года в отношении МУП ЖКХ «Ольское» была введена процедура наблюдения на три месяца, до 22.01.2009 года.

Ответчиком предоставлены доказательства, что на предприятии имеется задолженность по заработной плате перед работниками предприятия, в бюджеты и внебюджетные фонды. Решениями Межрайонной ИФНС России №1 по Магаданской области приостановлены операции по счетам МУП ЖКХ «Ольское» в банках.

Таким образом, видно, что ответчик находится в затруднительном финансовом состоянии. Переданное имущество в аренду не способствовало улучшению платежеспособности предприятия.

В силу статьи 65 АПК РФ истцом не представлено надлежащих доказательств, подтверждающих факт, что он со своей стороны предпринимал все действия, необходимые для государственной регистрации договора аренды, и истребовал соответствующие документы у ответчика.

В договоре аренды (имущественного найма) основных фондов от 26.09.2006г. отсутствует условие о возложении обязанности на арендодателя по регистрации спорного договора.

С учетом изложенного, арбитражный суд отказывает истцу в удовлетворении исковых требований о понуждении Муниципального унитарного предприятия «Жилищно-коммунальное хозяйство «Ольское» муниципального образования «поселок Ола» к государственной регистрации договора аренды (имущественного найма) основных фондов от 26.09.2006г.

Расходы по оплате госпошлины по правилам ст. 110 АПК РФ относятся на истца.

На основании ст. 176 АПК РФ датой принятия настоящего решения является дата его изготовления в полном объеме – 17.12.2008 г.

Руководствуясь ст. ст. 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Магаданской области

РЕШИЛ:

1. Отказать истцу в удовлетворении требования о понуждении Муниципального унитарного предприятия «Жилищно-коммунальное хозяйство «Ольское» муниципального образования «поселок Ола» к государственной регистрации договора аренды (имущественного найма) основных фондов.

2. Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд, либо в двухмесячный срок со дня его вступления в законную силу в Федеральный Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Магаданской области.

Судья В.Д.Попова