Гражданский кодекс часть 1

о признании недействительным договора аренды от 06 июня 2013 г. номер в реестре 2-2259 нежилого помещения общей площадью 270,3 квадратных метра, литер А, инв. № 2646, расположенного на цокольном этаже пятиэтажного жилого здания по адресу: <...>

при участии в заседании представителей:

от истца – ФИО3, представитель, доверенность от 19 ноября 2014 г. 49 АА 0146589;

от ответчика – ФИО4, представитель, доверенность от 04 августа 2014 г. 49 АА 0141469;

УСТАНОВИЛ:

Истец, индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, Л.С. Постоенко), обратился в Арбитражный суд Магаданской области с исковым заявлением (с последующими уточнениями) к ответчику, индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, ФИО2), о признании недействительным договора аренды от 06 июня 2013 г. номер в реестре 2-2259 нежилого помещения общей площадью 270,3 кв. м, литер А, инв. № 2646, расположенного в цокольном этаже пятиэтажного жилого здания по адресу: <...>.

В материально-правовое обоснование исковых требований истец сослался на статьи 168, 173.1, 174.1, 608, 1017 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также на представленные доказательства.

Ответчик в отзыве на иск без даты, без номера (д. 58-59) возражал против удовлетворения исковых требований в полном объёме, а также сослался на истечение срока исковой давности.

Представитель истца в судебном заседании настаивал на удовлетворении иска, указал, что срок исковой давности истцом не пропущен, так как он узнал о факте отсутствия регистрации договора доверительного управления в январе 2015 г. в ходе рассмотрения дела № А37-1460/2014 по иску ФИО2 к Л.С. Постоенко, о взыскании задолженности по арендной плате в размере 3 630 350 рублей 19 копеек.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований в полном объёме по основаниям, изложенным в отзыве на иск без даты, без номера (л. д. 58-59), указал на истечение срока исковой давности.

Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, с учётом норм материального и процессуального права, суд пришёл к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Как следует из материалов дела, между Л.С. Постоенко (арендатор) и доверительным управляющим ФИО5 (арендодатель) заключён договор аренды нежилого помещения от 06 июня 2013 г. (далее – договор, договор аренды) (л.д. 78-80). Договор аренды был удостоверен нотариусом.

По условиям договора арендодатель передал в аренду арендатору нежилое помещение, находящееся по адресу: <...>, кулинарный цех, общей площадью 270,30 кв. м, расположенное в цокольном этаже пятиэтажного кирпичного жилого дома (далее – нежилое помещение). Кадастровый (или условный) номер объекта – 49-49-01/0013/2005-419 (пункт 1 договора).

В соответствии с пунктом 4 договора нежилое помещение сдаётся сроком с 15 июня 2013 г. по 15 ноября 2013 г. с оплатой в размере 300 000 рублей 00 копеек ежемесячно. Общая сумма договора аренды составляет 1 500 000 рублей 00 копеек. Из пункта 11.2 договора следует, что арендатору также передано в пользование оборудование в кулинарном цехе и приборы учёта холодной и горячей воды.

В день заключения договора, 06 июня 2013 г., был составлен и подписан передаточный акт и акт передачи оборудования в кулинарном цехе (л.д. 9-11).

После получения наследницей, ФИО2, свидетельства о праве на наследство по завещанию от 06 ноября 2013 г. реестровый номер 4-4309, право собственности на нежилое помещение было зарегистрировано в установленном порядке 15 ноября 2013 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 15 ноября 2013 г. 49 АА 128942 (л.д. 15).

Требованием от 17 марта 2014 г. без номера Л.С. Постоенко сообщила ФИО2 об освобождении ею нежилого помещения и необходимости принятия его от неё (л.д. 83). Из пояснений Л.С. Постоенко, изложенных в дополнении к иску от 17 марта 2015 г. без номера (л.д. 75), следует, что с марта 2014 года и по настоящее время нежилое помещение находится в пользовании и владении ФИО2.

Согласно пояснениям представителей сторон, по договору аренды ФИО2 в рамках дела № А37-1460/2014 предъявлены исковые требования к Л.С. Постоенко о взыскании задолженности по арендной плате.

Доверительный управляющий, ФИО5, заключила договор аренды на основании договора доверительного управления имуществом от 23 апреля 2013 г. без номера (далее – договор доверительного управления) (л.д. 14). Договор доверительного управления заключён между нотариусом Магаданского нотариального округа ФИО6 (учредитель управления) и ФИО5 (доверительный управляющий) в целях охраны наследственного имущества, оставшегося после ФИО7, умершего 10 апреля 2013 г. В соответствии с пунктом 1 договора доверительного управления в доверительное управление, в частности, передано производство кулинарного цеха по адресу: <...>.

Между ФИО2 и Л.С. Постоенко был заключён предварительный договор купли-продажи нежилого помещения с передачей аванса от 04 июня 2013 г. (далее – предварительный договор, предварительный договор купли-продажи) (л.д. 13). Указанный договор удостоверен нотариусом.

Согласно пункту 1 указанного договора Л.С. Постоенко передаёт ФИО2 аванс (предоплату) в сумме 6 000 000 рублей в качестве предварительного платежа за предстоящую покупку у неё нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 270,30 кв. м, в цокольном этаже пятиэтажного жилого здания, литер А, инв. № 2646.

Договор купли-продажи стороны обязались оформить после государственной регистрации права собственности нежилого помещения на имя ФИО2, но не позднее 10 декабря 2013 г. (пункт 4 предварительного договора). Продажная стоимость имущества определена сторонами в 12 000 000 рублей (пункт 5 предварительного договора).

Нежилое помещение находилось в залоге у коммерческого банка «Юниаструм Банк» (общество с ограниченной ответственностью) (далее – Банк) по договору ипотеки (залога недвижимости) от 25 мая 2012 г. № 125-12-0040/3-02/КМБ (л.д. 102-108) и находится у того же банка в залоге по договору ипотеки (залога недвижимости) от 02 июля 2014 г. № 125-12-0040/3-05/КМБ (л.д. 127-138).

Л.С. Постоенко полагает, что договор аренды является недействительным (ничтожным) в связи с тем, что:

- договор аренды заключён ФИО5 на основании договора доверительного управления, не прошедшего регистрацию, и соответственно являющегося недействительным;

- договор аренды заключён после заключения предварительного договора купли-продажи и фактически без намерения создать правовые последствия (мнимая сделка);

- договор аренды заключён без согласия Банка, у которого нежилое помещение находилось в залоге.

Указанные обстоятельства послужили основанием для направления настоящего иска в суд.

Правоотношения, сложившиеся между сторонами, регулируются нормами параграфа 2 «Недействительность сделок» главы 9 «Сделки», параграфов 1 «Общие положения об аренде», 4 «Аренда зданий и сооружений» главы 34 «Аренда», главы 53 «Доверительное управление имуществом» ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Во исполнение договора аренды арендодатель 06 июня 2013 г. передал арендатору нежилое помещение, что подтверждается передаточным актом от 06 июня 2013 г. (л.д. 9). Пользование спорным нежилым помещением истцом не оспаривается.

В соответствии со статьями 166-168 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Ничтожная сделка является недействительной независимо от признания её таковой судом.

Исходя из смысла разъяснений, изложенных в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожная сделка является недействительной независимо от признания её таковой судом (пункт 1 статьи 166 ГК РФ). Учитывая, что ГК РФ не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

Истцом предъявлено требование о признании договора аренды недействительным (ничтожным) на основании статей 608, 1017 ГК РФ.

В соответствии со статьёй 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно пункту 1 статьи 1012 ГК РФ по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передаёт другой стороне (доверительному управляющему) на определённый срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Передача имущества в доверительное управление не влечёт перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

Как установлено судом, между нотариусом Магаданского нотариального округа ФИО6 (учредитель управления) и ФИО5 (доверительный управляющий) в целях охраны наследственного имущества, оставшегося после ФИО7, умершего 10 апреля 2013 г., был заключён договор доверительного управления имуществом от 23 апреля 2013 г. без номера (л.д. 14), по которому, в частности, в доверительное управление передано производство кулинарного цеха по адресу: <...> (пункт 1 договора доверительного управления).

В силу пунктов 2, 3 статьи 1017 ГК РФ договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключён в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество.

Несоблюдение формы договора доверительного управления имуществом или требования о регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечёт недействительность договора.

Судом установлено, что передача нежилого помещения в доверительное управление не зарегистрирована в установленном порядке.

Следовательно, договор доверительного управления в силу пункта 3 статьи 1017 ГК РФ является недействительным.

Из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 08 октября 2013 г. № 5257/13, следует, что последствием передачи недвижимого имущества по договору доверительного управления от учредителя управления к доверительному управляющему без государственной регистрации в нарушение статьи 1017 ГК РФ является то, что стороны договора не могут противопоставлять его добросовестным третьим лицам, ссылаться на него.

Заключённый доверительным управляющим договор аренды недвижимого имущества действителен для доверительного управляющего (арендодателя) и арендатора в отношениях между ними (пункт 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Таким образом, недействительность договора доверительного управления не влечёт недействительности оспариваемого договора аренды.

Истцом предъявлено требование о признании договора аренды недействительным (ничтожным) на основании статьи 170 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершённая лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Из смысла приведённой правовой нормы права следует, что при совершении мнимой сделки стороны не преследуют цели совершения какой-либо сделки вообще, не намереваются совершить какие-либо действия, влекущие правовые последствия.

Данная норма подлежит применению в том случае, если все стороны, участвующие в сделке, не имеют намерений её исполнять или требовать исполнения. Такая сделка характеризуется несоответствием волеизъявления подлинной воле сторон, в связи с чем сделка является мнимой в том случае, если уже в момент её совершения воля обеих сторон не была направлена на возникновение, изменение, прекращение соответствующих гражданских прав и обязанностей.

Ссылаясь на мнимость сделки договора аренды, истец указывает, что до заключения договора аренды между ФИО2 и Л.С. Постоенко был заключён предварительный договор купли-продажи (л.д. 13). В связи с чем, истец полагает, что при наличии предварительного договора купли-продажи, договор аренды является мнимой сделкой.

Указанное мнение истца ошибочно. Заключение предварительного договора купли-продажи не препятствует заключению договора аренды на то же нежилое помещение.

По предварительному договору нежилое помещение истцу не было передано.

Пунктом 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», применимым к спорным отношениям по настоящему делу, разъяснено, что судам необходимо учитывать, что при заключении договора купли-продажи обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору).

Истцом предъявлено требование о признании договора аренды недействительным (ничтожным) на основании статей 173.1, 174.1 ГК РФ со ссылкой на заключение договора аренды без согласия Банка, у которого нежилое помещение находилось в залоге.

Ссылки истца на статьи 173.1 ГК РФ (оспоримая сделка), 174.1 ГК РФ несостоятельны, так как указанные нормы согласно Федеральному закону от 07 мая 2013 г. № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела 1 части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» вступили в силу с 01 сентября 2013 г., тогда как договор аренды заключён 06 июня 2013 г., то есть до вступления указанных норм ГК РФ в силу.

Кроме того, часть 2 статьи 40 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает иные последствия. Согласно указанной норме в случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным федеральным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов при условии, что заложенное имущество реализуется с торгов, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя.

Согласно статье 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном споре. Эта заинтересованность может признаваться за участником сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Истцом не представлены в материалы дела доказательства, подтверждающие нарушение его прав и законных интересов отсутствием государственной регистрации передачи нежилого помещения в доверительное управление; отсутствием согласия третьего лица, залогодержателя, на передачу нежилого помещения в аренду; наличием предварительного договора купли-продажи одновременно с договором аренды.

Таким образом, суд пришёл к выводу, что истец не доказал, что его права и законные интересы нарушены, а удовлетворение иска приведёт к восстановлению каких-либо нарушенных его прав, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Учитывая изложенные обстоятельства, договор аренды по приведённым истцом основаниям не может быть признан недействительным. В удовлетворении исковых требований следует отказать.

Довод ответчика об истечении срока исковой давности по требованиям истца подлежит отклонению судом, так как с учётом положений статьи 181 ГК РФ и фактических обстоятельств дела, срок исковой давности по заявленным истцом требованиям не истёк. При этом судом также принимается во внимание, что ответчиком не представлено доказательств, подтверждающих, что истец знал (до рассмотрения дела № А37-1460/2014) о том, что договор доверительного управления не прошёл соответствующую регистрацию.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (далее НК РФ) при подаче искового заявления по спорам о признании сделок недействительными, иных исковых заявлений неимущественного характера государственная пошлина уплачивается в размере 6000 рублей 00 копеек.

При подаче иска судом определением от 04 февраля 2015 г. истцу была предоставлена отсрочка в уплате госпошлины.

Согласно статье 110 АПК РФ госпошлина подлежит отнесению на стороны пропорционально удовлетворённым требованиям.

В связи с отказом истцу в удовлетворении исковых требований госпошлина в размере 6000 рублей 00 копеек относится на истца и подлежит взысканию с него в доход федерального бюджета.

В соответствии с частью 2 статьи 176 АПК РФ датой принятия настоящего решения является дата его изготовления в полном объёме – 08 апреля 2015 г.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

1. Отказать истцу, индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>), в удовлетворении исковых требований.

2. Взыскать с истца, индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>), в доход федерального бюджета сумму госпошлины в размере 6000 рублей 00 копеек, о чём выдать исполнительный лист налоговому органу после вступления решения в законную силу.

3. Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Магаданской области.

Судья Н.В. Сторчак