Гражданский кодекс часть 1

от ответчика: ФИО2 – глава МО «поселок Армань», решение от 24.05.2005г. № 37; ФИО3 – специалист 1 категории, доверенность от 09.09.2008г.; ФИО4 – специалист 1 категории, доверенность от 09.09.2008г.

(после перерыва – 26.11.2008г.):

от истца: ФИО1 – директор, протокол общего собрания учредителей № 6 от 01.10.2007г.

от ответчика: ФИО3 – специалист 1 категории, доверенность от 09.09.2008г.

В судебном заседании 25.11.2008г. был объявлен перерыв до 26.11.2008г. до 15 час. 00 мин.

установил:

Истец, ООО «Арманьстроймонтаж», обратился в Арбитражный суд Магаданской области с исковым заявлением к ответчику, Муниципальному образованию «поселок Армань» в лице Администрации муниципального образования «поселок Армань», о взыскании задолженности в размере 2 202 746 руб. 96 коп., которая сложилась из:

- задолженность нанимателей жилых помещений за период с 01.12.2006г. по 31.05.2008г. в размере 2 051 930 руб. 38 коп.;

- задолженность по содержанию пустующего жилья за период с 01.12.2006г. по 31.05.2008г. в размере 150 816 руб. 58 коп. (с учетом принятого судом уменьшения суммы иска от 05.11.2008г. № 568 – л.д. 144, т.6; л.д.90, т.7).

В обоснование заявленных требований истец сослался на ст. ст. 12, 210, 309, 328, гл. 39 ГК РФ, ч. 3 ст. 30, ч. 1 ст. 60, ст. 65, п. 5 ч. 3 ст. 67, ч. 3 ст. 153, ч. 4 ст. 155, ч. 1 ст. 158, ч. 1, п.3 ч. 2 ст. 161, ст. 162 ЖК РФ, п. 38 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006г. № 491, условия договора управления общим имуществом многоквартирных жилых домов, находящимся в собственности муниципального образования «поселок Армань» от 01.12.2006г.

Представитель истца в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивал по основаниям, изложенным в исковом заявлении, в письменных пояснениях от 09.09.2008г. № 456 (л.д.127-130, т.1), от 25.09.2008г. № 482 (л.д. 34-35, т.3), в письменных пояснениях от 28.10.2008г. № 538 (л.д.134-136, т.5), приобщил дополнительные документы, в том числе письменные пояснения от 21.11.2008г. № 579; заявил письменное ходатайство от 24.11.2008г. № 581 об уменьшении суммы иска в связи с проведенной сверкой до 2 198 099 руб. 69 коп., в том числе задолженность нанимателей жилых помещений - 2 051 930 руб. 38 коп., задолженность за содеражние пустующего жилья – 146 169 руб. 31 коп.

В соответствии с п.1 ст. 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

При таких обстоятельствах суд принимает заявленное истцом ходатайство об уменьшении суммы иска от 24.11.2008г. № 581.

Представители ответчика в судебном заседании и согласно письменному отзыву на иск от 26.08.2008г. № 597 (л.д.95-98, т.1), письменным пояснениям от 01.10.2008г. № 699 (л.д.56-63, т.3), дополнительным пояснениям от 07.10.2008г. № 721 (л.д.69-70, т.5), письменным пояснениям от 01.11.2008г. № 820 (л.д.43-46, т.7) против удовлетворения заявленных требований истца возражали в полном объеме, приобщили дополнительные документы, в том числе письменные пояснения от 24.11.2008г. № 904, согласно которым после проведенной сверки с истцом по расходам на содержание пустующего жилья ответчик признает сумму в размере 9 196 руб. 09 коп.

Для предоставления сторонами дополнительных документов в судебном заседании 25.11.2008г. был объявлен перерыв до 26.11.2008г. до 15 час. 00 мин.

После перерыва судебное заседание продолжено 26.11.2008г. в 15 час. 00 мин. с участием представителей истца и ответчика.

Представитель истца в судебном заседании после перерыва на удовлетворении заявленных требований настаивал в полном объеме, приобщил дополнительные документы, заявил письменное ходатайство от 26.11.2008г. об уменьшении суммы иска в связи с со снижением суммы иска по содержанию пустующего жилья: квартира по адресу: <...> кв.32-34 на сумму 9 463 руб. 45 коп., в связи с чем окончательная сумма иска по пустующему жилью - 136 705 руб. 86 коп., 2 051 930 руб. 38 коп – задолженность нанимателей, а всего – 2 188 636 руб. 24 коп.

При таких обстоятельствах суд принимает заявленное истцом ходатайство об уменьшении суммы иска от 26.11.2008г.

Представитель ответчика в судебном заседании после перерыва против удовлетворения иска в полном объеме возражал, расходы по пустующему жилью признал только в сумме 9 196 руб. 09 коп., приобщил письменное подтверждение периода, когда пустовала квартира по ул. Ленина, 13 кв. 3: с 26.12.2007г. по 01.03.2008г.

Выслушав объяснения представителей истца и ответчика, исследовав представленные в материалы дела доказательства, с учетом норм материального и процессуального права, суд пришел к следующему выводу.

Как следует из материалов дела, между ООО «Арманьстроймонтаж» (истец, управляющая компания) и Администрацией муниципального образования «поселок Армань» (собственник, ответчик) 01.12.2006г. был заключен договор управления общим имуществом многоквартирных жилых домов, находящимся в собственности муниципального образования «поселок Армань» (далее – договор управления от 01.12.2006г.) (л.д.10-19, т.1), согласно условиям которого управляющая компания обеспечивает организацию содержания и ремонта общего имущества многоквартирных жилых домов (приложение № 2 к договору), от своего имени и за счет нанимателей в объеме и на условиях, согласованных в договоре.

В связи с чем ООО «Арманьстроймонтаж» взяло на себя обязательства: организовать работы по содержанию и текущему ремонту в объеме собранных средств в порядке, утвержденном собственниками в соответствии с перечнем услуг и работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома согласно приложению № 3, а также перечнем работ, связанных с текущим ремонтом общего имущества в многоквартирных домах согласно приложению № 4; организовать проведение капитального ремонта общего имущества собственников жилого дома по отдельным решениям собственников в соответствии с ЖК РФ; предоставлять основные услуги по управлению жилым домом: ведение учета доходов и расходов на содержание и ремонт общего имущества жилого дома, осуществлять начисление и сбор платежей за пользование жилыми помещениями (плату за наем), за содержание и ремонт общего имущества дома с нанимателей квартир по договорам найма и социального найма, плату за пользование жилыми помещениями (плата за наем) перечислять собственнику по отдельному договору, заблаговременно, до наступления срока платежа, выдавать нанимателям квитанции на оплату жилищно-коммунальных услуг и других оказанных услуг, организовать начисление и сбор платежей с нанимателей за коммунальные услуги по перечню согласно приложению № 5 с последующей оплатой поставщикам, проводить комиссионные обследования жилых и нежилых помещений по письменному заявлению собственника, организовать аварийно-диспетчерское обслуживание, вести в установленном порядке необходимую документацию на все действия по передаче, ремонту, восстановлению имущества или производству работ и их приему и т.д.

Ответчик по условиям договора управления от 01.12.2006г. обязался: обеспечить работу с нанимателями по надлежащему содержанию общего имущества в многоквартирном жилом доме в соответствии с требованиями законодательства; оказывать содействие управляющей компании по работе с нанимателями жилых помещений по внесению платежей за пользование жилыми помещениями, за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома и коммунальные услуги, обеспечить доступ в помещения, являющиеся общей собственностью жилого дома, для проведения работ по содержанию и ремонту общего имущества дома, неотложных технических эксплуатационных работ, содействовать обеспечению такого доступа в случае необходимости в помещения отдельных нанимателей, своевременно сообщать управляющей компании о всех замеченных неисправностях в работе коммуникационных сетей общего пользования, на конструктивных элементах здания и придомовой территории, а также других существенных обстоятельствах, могущих отразиться на качестве исполнения работ по договору и т.д.

Срок действия договора управления общим имуществом многоквартирных жилых домов, находящимся в собственности муниципального образования «поселок Армань» от 01.12.2006г. был установлен сторонами с 01.12.2006г. до 31.12.2009г. (п.п.6.1, 6.2 договора).

Однако, как следует из материалов дела, стороны письменным соглашением от 31.05.2008г. расторгли договор управления общим имуществом многоквартирных жилых домов, находящимся в собственности муниципального образования «поселок Армань» от 01.12.2006г. с 31.05.2008г. (л.д.138, т.5).

В связи с неоплатой собственником расходов по содержанию пустующего жилья, а также задолженности нанимателей истец, ООО «Арманьстроймонтаж», обратился в суд с настоящим иском о взыскании с ответчика, муниципального образования «поселок Армань» в лице администрации муниципального образования «поселок Армань», задолженности в размере 2 188 636 руб. 24 коп. (с учетом принятого судом уменьшения суммы иска), которая сложилась из:

- задолженность нанимателей жилых помещений за период с 01.12.2006г. по 31.05.2008г. в размере 2 051 930 руб. 38 коп. (л.д.43-49, т.1; л.д.42-48, т.3; л.д.139-145, т.5);

- задолженность по содержанию пустующего жилья в размере 136 705 руб. 86 коп. по следующим адресам:

1) ул. ФИО5, 4, кв. 1, площадью 38,9 кв.м. за период с 01.12.2006г. до 31.05.2008г. в размере 7 134 руб. 79 коп.;

2) ул. ФИО5, 4, кв. 2, площадью 40,6 кв.м. за период с 01.12.2006г. до 31.05.2008г. в размере 7 446 руб. 44 коп.;

3) ул. ФИО5, 7, кв. 6, площадью 51,8 кв.м. за период с 01.12.2006г. до 01.02.2008г. в размере 6 978 руб. 99 коп.;

4) пер. Охотский, 5, кв. 3, площадью 43,6 кв.м. за период с 04.12.2007г. до 31.05.2008г. в размере 1 253 руб. 28 коп.;

5) ул. Ленина, 8, кв. 2, площадью 35,1 кв.м. за период с 01.12.2006г. до 31.05.2008г. в размере 6 437 руб. 55 коп.;

6) ул. Ленина, 8, кв. 15 , площадью 35,3 кв.м. за период с 01.12.2006г. до 31.05.2008г. в размере 6 468 руб. 40 коп.;

7) ул. Ленина, 10, кв.3, площадью 27,0 кв.м. за период с 01.12.2007г. до 31.05.2008г. в размере 1 901 руб. 88 коп.;

8) ул. Ленина, 10, кв. 14 , площадью 37,6 кв.м. за период с 01.12.2006г. до 31.05.2008г. в размере 6 896 руб. 21 коп.;

9) ул. Ленина, 10, кв. 16, площадью 27,1 кв.м. за период с 01.12.2006г. до 31.05.2008г. в размере 4 970 руб. 27 коп.;

10) ул. Ленина, 11, кв. 10 , площадью 32,2 кв.м. за период с 01.12.2006г. до 31.05.2008г. в размере 5 905 руб. 81 коп.;

11) ул. Ленина, 13, кв. 5, площадью 42,3 кв.м. за период с 01.08.2007г. до 01.03.2008г. в размере 3 057 руб. 88 коп.;

12) ул. Ленина, 13, кв. 3, площадью 32,2 кв.м. за период с 26.12.2007г. до 01.03.2008г. в размере 843 руб. 51 коп.;

13) ул. Ленина, 13, кв. 7, площадью 32,1 кв.м. за период с 01.12.2006г. до 01.03.2008г. в размере 4 715 руб. 37 коп.;

14) ул. Ленина, 14, кв. 9, площадью 52,4 кв.м. за период с 01.12.2006г. до 01.04.2007г. в размере 1 899 руб. 51 коп.;

15) ул. Советская, 1а, кв. 11, площадью 37,4 кв.м. за период с 01.12.2006г. до 31.05.2008г. в размере 7 553 руб. 66 коп.;

16) ул. ФИО5, 20, 5 этаж, кв. 1, площадью 65,3 кв.м. за период с 01.12.2006г. до 31.05.2008г. в размере 7 452 руб. 11 коп.;

17) ул. ФИО5, 20, 5 этаж, кв. 2, площадью 64,3 кв.м. за период с 01.12.2006г. до 31.05.2008г. в размере 7 337 руб. 99 коп.;

18) ул. ФИО5, 20, 5 этаж, кв. 3, площадью 31,0 кв.м. за период с 01.12.2006г. до 31.05.2008г. в размере 3 537 руб. 72 коп.;

19) ул. ФИО5, 20, 5 этаж, кв. 4, площадью 70,1 кв.м. за период с 01.12.2006г. до 31.05.2008г. в размере 7 999 руб. 72 коп.;

20) ул. ФИО5, 20, 5 этаж, кв. 5, площадью 59,5 кв.м. за период с 01.12.2006г. до 31.05.2008г. в размере 6 790 руб. 37 коп.;

21) ул. ФИО5, 20, 4 этаж, ком. 4, площадью 18,3 кв.м. за период с 01.12.2006г. до 31.05.2008г. в размере 3 696 руб. 09 коп.;

22) ул. ФИО5, 20, 4 этаж, ком. 5, площадью 13,0 кв.м. за период с 01.12.2006г. до 31.05.2008г. в размере 2 625 руб. 85 коп.;

23) ул. ФИО5, 20, 4 этаж, ком. 6, площадью 13,6 кв.м. за период с 01.12.2006г. до 01.06.2007г. в размере 830 руб. 68 коп.;

24) ул. ФИО5, 17, кв. 24, площадью 29,0 кв.м. за период с 01.05.2007г. до 01.05.2008г. в размере 3 116 руб. 27 коп.;

25) ул. ФИО5, 14 кв. 1, площадью 29,7 кв.м. за период с 01.12.2006г. до 26.12.2007г. в размере 3 597 руб. 00 коп.;

26) ул. ФИО5, 19, кв.2, площадью 55,1 кв.м. за период с 09.01.2008г. до 01.05.2008г. в размере 2 487 руб. 56 коп.;

27) ул. ФИО5, 19, кв. 13, площадью 61,6 кв.м. за период с 01.02.2007г. до 01.03.2008г. в размере 7 406 руб. 76 коп.;

28) пер. Охотский, 7, кв. 1, площадью 53,3 кв.м. за период с 22.05.2007г. до 27.05.2008г. в размере 6 364 руб. 19 коп.

Установив фактические обстоятельства дела, с учетом норм материального и процессуального права, суд пришел к следующему выводу.

1. В части взыскания с ответчика, муниципального образования «поселок Армань» в лице администрации муниципального образования «поселок Армань», задолженности нанимателей жилых помещений за период с 01.12.2006г. по 31.05.2008г. в размере 2 051 930 руб. 38 коп. суд пришел к следующему выводу, что данные требования истца необоснованны и не подлежат удовлетворению.

В качестве основания возникновения долга у ответчика истец ссылается на неисполнение последним п. 5.3 договора управления общим имуществом многоквартирных жилых домов, находящимся в собственности муниципального образования «поселок Армань» от 01.12.2006г.

Указанным пунктом договора в частности предусмотрено, что в случае неисполнения нанимателями жилых помещений в жилом доме своих обязанностей по участию в общих расходах на содержание общего имущества, нарушения Правил пользования жилыми помещениями и Правил содержания общего имущества многоквартирного жилого дома управляющая компания от имени собственника и за счет нанимателей, обращается в судебные инстанции с требованием о принудительном исполнении обязанностей по внесению платы за пользование жилым помещением, за содержание, ремонт и коммунальные услуги вплоть до выселения из занимаемого жилого помещения.

Как установлено судом по настоящему делу, в целях разграничения имущества, находящегося в муниципальной собственности, между муниципальными образованиями «Ольский район» и «село Армань», для решения вопросов местного значения последнего, установленных Федеральным Законом от 06.10.2003г. № 131-ФЗ, между указанными муниципальными образованиями был заключен договор о безвозмездной передаче муниципального имущества № 6 от 01.01.2006г. (л.д.121-130, т.3), согласно условиями которого Администрация муниципального образования «Ольский район» безвозмездно передает, а Администрация муниципального образования «село Армань» принимает в собственность муниципального образования «село Армань» имущество, являющееся собственностью муниципального образования «Ольский район» по передаточному акту, являющемуся неотъемлемой частью договора.

Согласно Перечню имущества, передаваемого из собственности муниципального образования «Ольский район» в собственность муниципального образования «село Армань» (л.д.124-130, т.3) в него включен жилищный фонд п. Армань, п. Радужный, который впоследствии частично был передан в управление ООО «Арманьстроймонтаж» по договору управления от 01.12.2006г. (л.д.13,т.1).

Согласно ст. 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

В соответствии со ст. 153 Жилищного кодекса РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

При этом обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя жилого помещения по договору найма (социального найма) с момента заключения такого договора.

В соответствии со ст. 678 ГК РФ наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Подпунктом «з» пункта 4 «Типового договора социального найма жилого помещения», утвержденного постановлением Правительства РФ от 21.05.2005г. № 315, установлена обязанность нанимателя своевременно и в полном объеме вносить в установленном порядке плату за жилое помещение и коммунальные услуги по утвержденным в соответствии с законодательством Российской Федерации ценам и тарифам.

В соответствии с п. 4 ст. 155 Жилищного кодекса РФ наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется юридическим лицом независимо от организационно-правовой формы или индивидуальным предпринимателем, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации.

Таким образом, наниматели жилых помещений по договорам найма вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги напрямую управляющей организации, то есть обязанным лицом в правоотношении по предоставлению коммунальных услуг в части оплаты является именно наниматель.

Администрация муниципального образования «поселок Армань» не несет обязанности по оплате за жилые помещения и коммунальные услуги, занимаемые гражданами, в связи с чем не может являться надлежащим ответчиком по данному требованию.

Договором управления от 01.12.2006г., заключенным между ООО «Арманьстроймонтаж» и Администрацией муниципального образования «поселок Армань», на ООО «Арманьстроймонтаж» в период с 01.12.2006г. до 31.05.2008г. были возложены обязательства по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных жилых домов, находящихся в муниципальной собственности МО «поселок Армань».

Согласно пп. «б» п. 2.1.4 договора управления от 01.12.2006г. ООО «Арманьстроймонтаж» как управляющая компания взяло на себя обязательства по начислению и сбору платежей за пользование жилыми помещениями (плату за наем), за содержание и ремонт общего имущества дома с нанимателей квартир по договорам найма и социального найма.

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу, что ООО «Арманьстроймонтаж» в соответствии с условиями договора управления от 01.12.2006г. имеет право требовать оплаты оказанных услуг и выполненных работ в соответствии с их объемом и качеством, а муниципальное образование «поселок Армань» обязано совместно с управляющей компанией осуществлять действия, необходимые для ликвидации задолженности по оплате населением услуг управляющей компании и оказывать ей содействие в осуществлении доступных мер, способствующих погашению задолженности населения за оказанные истцом услуги.

Кроме того, п.1.1 договора управления от 01.12.2006г. прямо установлено, что источниками оплаты жилищно-коммунальных услуг являются средства нанимателей жилых помещений в домах муниципального жилищного фонда.

При таких обстоятельствах судом установлено, что как действующим законодательством, так и условиями договора управления от 01.12.2006г. на ООО «Арманьстроймонтаж» возложены обязанности по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных жилых домов, находящихся в муниципальной собственности МО «поселок Армань», а также по требованию оплаты оказанных услуг с нанимателей жилых помещений муниципального жилищного фонда.

Возложение обязанности по внесению платы за наем, за содержание и ремонт общего имущества дома напрямую на наймодателя, при наличии в законе прямого указания, что плательщиком по обязательству является наниматель, является неправомерным.

При таких обстоятельствах требование истца о взыскании с муниципального образования «поселок Армань» в лице Администрации муниципального образования «поселок Армань» задолженности нанимателей в размере 2 051 930 руб. 38 коп. не основано на нормах действующего законодательства, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

При этом судом отклоняются ссылки истца на то, что ООО «Арманьстроймонтаж» и наниматели не состоят в договорных отношениях, а между ответчиком и нанимателями заключены договоры найма жилого помещения, предусматривающие взаимные обязательства сторон.

ООО «Арманьстроймонтаж» и наниматели жилых помещений муниципального жилищного фонда состоят в публичных договорных отношениях, муниципальное образование не является стороной обязательств, возникших между истцом и получателями услуг.

Органы местного самоуправления расходы по содержанию жилых помещений и коммунальные услуги несут только до заселения жилых помещений муниципального жилищного фонда (ч. 3 ст. 153 Жилищного кодекса РФ).

2. В части взыскания с ответчика, муниципального образования «поселок Армань» в лице администрации муниципального образования «поселок Армань», задолженности по содержанию пустующего жилья в размере 136 705 руб. 86 коп. суд пришел к выводу о частичном удовлетворении указанных требований, по следующим основания.

Как было установлено выше многоквартирные жилые дома в п. Армань, в том числе по адресам: ул. ФИО5, дома 4, 7, 20 (20а), 14, 17, 19; ул. Ленина, дома 8, 10, 11, 13, 14, пер. Охотский, дома 5, 7, ул. Советская, 1а являются собственностью муниципального образования «поселок Армань» (л.д.124-128, 139- 143, 146, т.3; л.д.1, 4, 6, 9, 11, т.4).

В силу части 3 статьи 153 ЖК РФ до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.

Пунктом 3 ст. 30 Жилищного кодекса РФ установлено, что собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

Согласно ст.ст. 36, 39 Жилищного Кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ст. 37 ЖК РФ).

В силу ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В соответствии со ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

При этом положения ст. ст. 39, 158 ЖК РФ носят императивный характер.

Следовательно, в соответствии с действующим законодательством в издержках по содержанию общего имущества многоквартирного дома обязаны участвовать все собственники помещений вне зависимости от фактического использования.

Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в соответствии с положениями ст. 154 ЖК РФ, включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения (в том числе за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме), плату за коммунальные услуги (за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление).

Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме (раздел I), утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006г. № 491 (далее – Правила), определен состав общего имущества многоквартирного дома, включающий объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома.

Стороны по договору управления от 01.12.2006г. также определили состав общего имущества жилого дома (п.1.3 договора).

Согласно п. 11 Правил содержание общего имущества включает в себя: осмотр общего имущества; освещение помещений общего пользования; обеспечение установленных законодательством Российской Федерации температуры и влажности в помещениях общего пользования; уборку и санитарно - гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества; сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности, текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества и другие виды работ.

Надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений, в том числе путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией - в соответствии с ч. 5 ст. 161, ст. 162 ЖК РФ (п.16 Правил).

Из системного анализа ст. ст. 289, 290 ГК РФ и ст.ст. 16, 36 ЖК РФ следует, что многоквартирный дом – это индивидуально-определенное здание, которое состоит из двух и более квартир, а также из входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме помещений общего пользования, признающихся общей долевой собственностью сособственников квартир. Юридическим фактом, лежащим в основе возникновения права собственности на общее имущество, является приобретение в собственность квартиры или иного жилого (нежилого) помещения.

Судом по настоящему делу установлено, что содержание общего имущества многоквартирных домов в п. Армань по адресам: ул. ФИО5, дома 4, 7, 20 (20а), 14, 17, 19; ул. Ленина, дома 8, 10, 11, 13, 14, пер. Охотский, дома 5, 7, ул. Советская, 1а в период действия договора управления от 01.12.2006г. (с 01.12.2006г. до 31.05.2008г.) осуществляло ООО «Арманьстроймонтаж».

Спорные жилые помещения, расположенные в п. Армань по адресам: ул. ФИО5, 4, кв. 1; ул. ФИО5, 4, кв. 2; ул. ФИО5, 7, кв. 6; пер. Охотский, 5, кв. 3; ул. Ленина, 8, кв. 2; ул. Ленина, 8, кв. 15; ул. Ленина, 10, кв.3; ул. Ленина, 10, кв. 14; ул. Ленина, 10, кв. 16; ул. Ленина, 11, кв. 10; ул. Ленина, 13, кв. 5; ул. Ленина, 13, кв. 3; ул. Ленина, 13, кв. 7; ул. Ленина, 14, кв. 9; ул. Советская, 1а, кв. 11; ул. ФИО5, 20, 5 этаж, кв. 1; ул. ФИО5, 20, 5 этаж, кв. 2; ул. ФИО5, 20, 5 этаж, кв. 3; ул. ФИО5, 20, 5 этаж, кв. 4; ул. ФИО5, 20, 5 этаж, кв. 5; ул. ФИО5, 20, 4 этаж, ком. 4; ул. ФИО5, 20, 4 этаж, ком. 5; ул. ФИО5, 20, 4 этаж, ком. 6; ул. ФИО5, 17, кв. 24; ул. ФИО5, 14 кв. 1; ул. ФИО5, 19, кв. 2; ул. ФИО5, 19, кв. 13; пер. Охотский, 7, кв. 1, принадлежащие ответчику и расположенные в многоквартирных жилых домах, являются неотъемлемой частью жилых домов как единого комплекса, имеющего общие коммуникации, технические помещения и инженерное оборудование, предназначенное для обслуживания всего домовладения.

То есть имущество ответчика (спорные жилые помещения) является частью общего имущества жилого дома, а общим имуществом являются обслуживающие более одного домовладельца крыши, подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещения, прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества.

В соответствии с действующим законодательством фактическое не использование собственником помещений не является основанием для освобождения его от участия в таких расходах.

Далее, как следует из материалов дела, расчет задолженности за оказанные услуги по ремонту и содержанию общедомового имущества произведен истцом в соответствии с тарифами, установленными в приложении № 6 к договору управления от 01.12.2006г. (п.4.3 договора): уборка лестничных клеток, уборка дворовых территорий, освещение лестничных клеток, аварийное обслуживание, вывоз ТБО и их утилизция, текущий ремонт (л.д. 19,т.1).

При определении размера расходов, подлежащих уплате ответчиком, истец исходил из площади каждой пустующей квартиры, принадлежащей ответчику, и указанных выше тарифов по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.

При этом в ходе настоящего судебного заседания представитель ответчика на Реестре расчетов оплаты за содержание пустующего жилья, представленного истцом, письменно указал, что расхождений по площадям спорных квартир у сторон нет.

Согласно пункту 1 статьи 158 Жилищного кодекса РФ собственник помещения в многоквартирном доме, обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Как следует из материалов дела, сумма понесенных расходов на содержание спорного имущества исчислена истцом расчетным методом (л.д.13-43, 45-58, 60, т.4), что соответствует п. 1 ст. 158 Жилищного кодекса РФ.

Далее, истцом в материалы настоящего дела представлены доказательства, свидетельствующие о том, что ООО «Арманьстроймонтаж» своими силами проводило соответствующие работы по техническому обслуживанию и текущему ремонту общего имущества спорных многоквартирных домов.

Расходы истца за спорный период по техническому обслуживанию помещений и текущему ремонту общего имущества, инженерных коммуникаций дома подтверждаются представленными в материалы дела доказательствами, в частности: актом о проведении текущего ремонта жилого дома № 4 по ул. ФИО5 п. Армань (л.д.34, т.2); трудовыми договорами с работниками предприятия (л.д.61-100, т.4), табелями учета рабочего времени дворников, уборщиков, диспетчеров, водителей, сантехников (л.д.101-129, т.4), карточками формы № 93 о начислении заработной платы (л.д.130-151, т.4; л.д.1- 36, т.5), расчетно-платежными ведомостями (л.д.37-68, т.5), копией журнала заявок населения (л.д.146-157, т.5), заявлениями граждан (л.д.1-9, т.6), отчетами по путевым листам и путевыми листами (л.д.19-54, т.6), накладными, счетами-фактурами, торговыми чеками и чеками ККМ на приобретение материалов (л.д.55-143, т.6), книгой учета доходов и расходов ООО «Арманьстроймонтаж» (л.д.1-16,т.7), ведомостями на выдачу материалов, актами на списание материалов (л.д.19-42, т.7), актами формы КС-2 (ремонт кровли, ремонт и замена трубопроводов ГВС и ХВС, прочистка канализации, ремонт фасада, промывка радиаторов отопления, ремонт канализации, установка радиатора в подъезде, ремонт зонтов воздуховодов и утепление трубопроводов, прочистка сливной ямы, ремонт и замена запорной арматуры отопления), платежными поручениями и другими представленными в дело документами.

Достоверность этих данных ответчиком соответствующими доказательствами не опровергнута.

Направленные в адрес ответчика счета-фактуры на оплату содержания пустующего жилья, претензия истца о необходимости погасить долг от 09.04.2008г. № 165 (л.д.28-31, 38-41, 135, т.1; л.д.38, 53, т.3) оставлены ответчиком без удовлетворения.

Факт принадлежности спорных помещений в многоквартирных жилых домах муниципальному образованию «поселок Армань» материалами дела подтвержден и последним не оспаривается.

Поскольку услуги оказывались по содержанию общего имущества всего дома, ответчик, как собственник части помещений в указанном доме, обязан оплачивать эти услуги пропорционально размеру занимаемой площади.

В спорный период за счет средств истца осуществлялись услуги по содержанию общедомового имущества, поэтому ответчик, как собственник жилых помещений в многоквартирных домах и как участник долевой собственности был обязан оплачивать эти услуги пропорционально размеру занимаемой площади.

Факт неисполнения ответчиком обязанности по оплате содержания общедомового имущества подтверждается материалами дела и судом установлен.

Доказательств того, что ответчик самостоятельно осуществлял содержание общего имущества дома, из материалов дела не усматривается.

В силу ст.ст. 307, 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.

При этом судом отклоняются доводы ответчика о том, что истец ненадлежащим образом выполнял свои обязанности по содержанию общего имущества по следующим основаниям.

Так пунктом 2.2.8 договора управления от 01.12.2006г. в частности предусмотрено, что при выявлении недостатков в работе управляющей компании, а также в случае обоснованных жалоб или заявлений от получателей услуг о некачественном предоставлении услуг Администрация муниципального образования «поселок Армань» вправе требовать от управляющей компании безвозмездного устранения недостатков, возмещения расходов по устранению этих недостатков третьему лицу.

Как следует из представленных в материалы дела документов истец, ООО «Арманьстроймонтаж», по заявлениям граждан либо в связи с невыполнением услуги по погодным условиям производил соответствующие перерасчеты (л.д. 16-33, 44-45, т.2).

Далее, суд рассмотрев представленный истцом расчет суммы долга за содержание пустующего жилья, пришел к выводу, что истцом неверно определены периоды, в которые указанные квартиры пустовали.

Как следует из письма ООО «Арманьстроймонтаж» от 24.11.2008г. № 580 истцом периоды, когда квартиры пустовали, были определены исходя из даты прописки нанимателей.

Однако, частью 2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора.

При таких обстоятельствах и с учетом определения периодов, когда пустовали квартиры в соответствии с ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, сумма задолженности ответчика перед истцом за содержание пустующего жилья должна составлять 126 231 руб. 60 коп. согласно следующему расчету: