Гражданский кодекс часть 1

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Общество с ограниченной ответственностью «Независимая экспертная компания «АВЭКС»

об изменении условий договора аренды

при участии представителей в судебном заседании:

от истца: ФИО1 – консультант, доверенность от 14.07.2006г. № ЕА-1/2262; ФИО2 – нач.отдела, доверенность от 10.08.2006г. № ЕА-4/2502; ФИО3- гл. специалист, доверенность от 19.06.2006г. № МИ-1/1975

от ответчика: ФИО4 - юрисконсульт, доверенность № 05 от 11.01.2006г.

от третьего лица: ФИО5 – нач.отд., доверенность от 16.06.2006г. № 10

установил:

Истец, Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Магаданской области (далее – ТУФА), обратился с исковым заявлением к ответчику, ООО «Востокмонтажспецстрой» (далее ООО «ВМСС»), о внесении изменений в условия договора аренды нежилых помещений от 16.04.2003г. № 3091, изложив пункт 6.1. договора в следующей редакции: «За пользование указанными в п.1.1. помещениями по настоящему договору согласно расчетам (Приложение № 2/4 к проекту дополнительного соглашения от 15.11.2005 № 4/3091) сумма ежемесячной арендной платы без учета НДС составляет 1 189,23 у.е. (одна тысяча сто восемьдесят девять целых двадцать три сотых у.е.). Ежемесячные платежи за пользование арендованными помещениями производятся в рублях и определяются путем умножения суммы ежемесячной арендной платы в условных единицах на курс доллара США, установленный Банком России на последнее число месяца, предшествующего оплачиваемому месяцу. Арендатор должен самостоятельно производить расчет суммы ежемесячных платежей в рублях».

В материально-правовое обоснование заявленных требований истец сослался на ст.ст. 452, 614 ГК РФ, пункт 6.3 договора аренды нежилых помещений от 16.04.2003г. № 3091, Отчет об оценке № 119-10/05 (н) по состоянию на 01.10.2005г.

Представители истца в судебном заседании настаивали на заявленных требованиях по основаниям, изложенным в иске, пояснениях от 19.06.2006г. № МИ-1/1974, от 20.06.2006г. № МИ-3/1984.

Представитель ответчика в судебном заседании против удовлетворения заявленного иска возражал по основаниям, изложенным в отзыве на иск от 22.05.2006г., дополнениях к отзыву на иск от 10.07.2006г., дополнениях к отзыву на иск от 09.08.2006г., приобщил дополнительные документы.

Представитель третьего лица в судебном заседании устно поддержал позицию истца, приобщил письменное мнение от 31.07.2006г. № 731-01/06.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные в материалы дела доказательства, с учетом норм материального и процессуального права, суд пришел к следующему выводу.

Как следует из материалов дела, между ТУФА (арендодатель) и ООО «ВМСС» (арендатор) 16.04.2003г. заключен договор аренды нежилых помещений № 3091 (с учетом условий соглашения от 14.01.2004г., доп.соглашения № 3/3091 от 30.03.2005г. – л.д.13, 15, т.1).

Согласно условиям договора, арендодатель предоставил ответчику во временное пользование нежилые помещения, расположенные по адресу: <...> на 1 этаже, общей площадью 359,1 кв.м., балансовой стоимостью 305 207,3 руб., являющиеся федеральным имуществом (л.д.54, т.1).

Срок действия указанного договора сторонами согласован в п.4.1: с момента подписания акта приема –передачи по 18.04.2004г.

По акту приема-передачи 01.05.2003г. арендатор, ООО «ВМСС», принял нежилые помещения по адресу: <...>, расположенные на 1 этаже, общей площадью 359,1 кв.м., балансовой стоимостью 305 207,3 руб. в состоянии позволяющем производить их нормальную эксплуатацию (л.д.10, т.1).

Дополнительным соглашением № 2/3091 от 10.02.2004г. (л.д.14, т.1) стороны по договору аренды согласовали увеличение площади переданных в пользование ответчику помещений до 377,4 кв.м. (согласно данным технического паспорта № 5841 от 01.12.2003г.), а также установили срок действия договора аренды: с момента подписания акта приема-передачи до 18.04.2014г. Указанное соглашение, устанавливающее срок пользования помещениями более года, зарегистрировано в органах юстиции (л.д.14, т.1, оборотная сторона).

За пользование указанным помещения сумма ежемесячной арендной платы без учета НДС сторонами согласована в размере 136,3 у.е.(п.6.1 договора).

В соответствии с приложением № 2 к договору аренды № 3091 от 16.04.2003г. размер ежемесячной арендной платы в размере 1 271,7 руб. (или 136,3 у.е. –л.д.11, т.1) был согласован сторонами по следующей методике: путем умножения восстановительной стоимости помещений (по договору балансовой стоимости) - 305 207,3 руб. на арендный процент – 5 (для строительства) в соответствии с приложением № 1 к распоряжению ТУФАУФИ по МО № 16 от 14.01.2004г. (л.д.99-101, т.1).

Согласно условиям договора № 3091 от 16.04.2003г. арендная плата может быть пересмотрена в случае изменения реально складывающихся цен, других факторов, влияющих на стоимость арендуемых помещений (п.6.3 договора).

01.12.2005г. истец направил ответчику проект доп.соглашения № 4/3091 от 15.11.2005г. (с приложением № 2/4) к договору аренды от 16.04.2003г. № 3091.

Арендная плата по условиям указанного доп.соглашения составляет 1 189,23 у.е. в месяц.

Увеличение арендной платы было произведено арендодателем на основании Отчета об оценке № 119-10/05 (н), согласно которому рыночная стоимость 1 кв.м. в месяц при сдаче в аренду нежилого помещения (1 этаж), расположенного в здании по адресу: <...> составляет 89 руб. 88 коп.: 89,88 х 9,33 : 28,53 (курс на 01.10.2005г.) = 29,40; 377,4 х 29,40 : 9,33 = 1 189,23 у.е. по курсу на 01.09.1998г. в соответствии с распоряжением Мингосимущества РФ от 14.05.1999г. № 671-р (л.д. 18, 148, т.1).

В качестве правового обоснования подобного расчета арендной платы (исходя из рыночной стоимости 1 кв.м. по данным отчета об оценке) истец сослался на п. 6.3 договора аренды № 3091 от 16.04.2003г., ст. 614 ГК РФ, постановление Правительства РФ от 30.06.1998г. № 685 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества», распоряжение ТУФА УФИ по Магаданской области от 14.01.2004г. № 16 «Об утверждении методики расчета арендной платы за пользование государственным имуществом РФ и минимальных ставок арендной платы», письмо Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 01.02.2005г. № ВН-05/3131 (л.д.89-90, 99-107, т.1).

Однако, ответчик не возвратил подписанное дополнительное соглашение № 4/3091 от 15.11.2005г. об увеличении ежемесячной арендной платы до 1 189,23 у.е. (л.д.17, т.1), 30-дневный срок (п.2 ст. 452 ГК РФ) истек, что и явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском с требованием об изменении условий договора аренды № 3091 от 16.04.2003г.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ договор может быть изменен судом по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно и т.д.

Условиями договора аренды № 3091 от 16.04.2003г. предусмотрено изменение арендной платы в случае изменения реально складывающихся цен, других факторов, влияющих на стоимость арендуемых помещений (п.6.3 договора).

Как следует из письменных пояснений истца от 19.06.2006г. № МН-1/1974 (л.д.97-98, т.1) требование об изменении условий договора аренды заявлено в связи с тем, что арендная плата, предусмотренная в договоре аренды № 3091 от 16.04.2003г., несоизмеримо занижена, и не соответствует реально складывающимся ценам при сдаче в аренду федерального имущества в г. Магадане.

В качестве доказательств об изменении реально складывающихся цен, других факторов, влияющих на стоимость арендуемых помещений, истец ссылается на следующие обстоятельства:

- п. 4.1 распоряжения ТУ Росимущества по МО от 14.01.2004г. № 16 предусмотрено, что арендная плата за пользование помещениями может быть установлена в соответствии с рыночной величиной арендной платы за 1 кв.м. нежилого помещения в месяц, определенной оценщиком на основании договора на оценку объекта оценки. Согласно Отчета об оценке № 119-10/05 (н) от 17.10.2005г. рыночная стоимость 1 кв.м. в месяц при сдаче в аренду федерального имущества, учитываемого в составе казны РФ: нежилого помещения (1 этаж) площадью 377,4 кв.м., расположенного в здании по адресу: <...> по состоянию на 01.10.2005г. составляет 89,88 руб.;

-с 01.09.2005г. минимальный размер ставки арендной платы за пользование помещениями, не относящимися к складским и подвальным – 80 руб. за 1 кв.м. в месяц (распоряжение ТУ Росимущества по Магаданской области от 28.07.2005г. № 360 – л.д.102-103, т.1). Стоимость 1 кв.м. при сдаче в аренду помещений в зданиях федеральной собственности по состоянию на 01.06.2006г. составляет от 57,27 руб. до 153,27 руб.;

-при заключении договора аренды № 3091 от 16.04.2003г. арендная плата была определена в соответствии с Методикой расчета арендной платы за пользование оборудованием и иным имуществом, исходя из того, что помещения, согласно техническому паспорту инв. № 5841 от 21.07.1998г., располагались в здании производственного назначения (инженерно-лабораторный корпус). Согласно техническому паспорту инв. № 5841 от 01.12.2003г. арендуемые помещения определены как нежилые помещения (л.д.109-110, т.1);

-стоимость арендуемого ответчиком нежилого помещения длительный период не пересматривалась в соответствии с постановлениями Правительства, касающихся переоценки основных фондов.

1. Согласно п.п.1, 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005г. № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

В частности, обязательное привлечение оценщика (обязательное проведение оценки) предусмотрено статьей 8 Закона об оценочной деятельности, пунктом 2 статьи 12 Федерального закона «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств».

Согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Статьей 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрена обязательность проведения оценки объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом.

Исходя из изложенного и с учетом действия принципа свободы договора (п. 1 ст. 1 ГК РФ) следует, что содержащаяся в отчете итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки является лишь рекомендуемой ценой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Представленный в качестве доказательства изменения реально складывающихся цен Отчет об оценке № 119-10/05 (н) от 17.10.2005г. (л.д.20-53, т.1) суд оценивает критически по следующим основаниям.

Само по себе заключение оценщика не свидетельствует об изменении рыночной ситуации.

Кроме того, величина арендной платы зависит, в том числе и от состояния имущества, однако данных о том, насколько изменилось состояние помещений на момент проведения оценки (октябрь, 2005 года) по сравнению с тем, каким оно было в момент заключения договора (апрель, 2003 года), в Отчете об оценке нет.

К тому же рыночная стоимость 1 кв.м. определена оценщиком без учета конкретных условий договора аренды № 3091 от 16.04.2003г.

Так, согласно Отчету об оценке при расчете рыночной величины арендной платы учитывались операционные расходы (180 000,00 руб.), в которые входят: налог на имущество (22 510 руб.), затраты на страхование объекта недвижимости (11 256 руб.); платежи за землю (земельный налог (арендная плата) (17 617 руб.); затраты на управление, бухгалтерские и юридические услуги (90 720 руб.); фонд возмещения (капитальный ремонт, ремонт кровли, фасадов и т.д.) (40 000 руб.) (письменное мнение третьего лица от 31.07.2006г. № 731-01/06).

Однако по условиям договора аренды № 3091 от 16.04.2003г. обязанности по страхованию имущества, текущему и капитальному ремонту помещений (п.п. 5.2.3, 5.2.10 договора) полностью возлагаются на арендатора. При этом стоимость всех произведенных неотделимых улучшений помещений возмещению арендатору не подлежит (п.5.2.4 договора).

Кроме того, ответчик самостоятельно уплачивает арендную плату за землю (л.д.3-5, т.2).

При таких обстоятельствах, суд установил, что рыночная стоимость 1 кв.м. в месяц в размере 89,88 руб. была установлена оценщиком без учета условий договора аренды № 3091 от 16.04.2003г., заключенного между истцом и ответчиком.

Кроме того, согласно письменным пояснениям третьего лица от 31.07.2006г. № 731-01/06: «Если в предполагаемых условиях аренды прямо не указано иное, при расчетах в методе дисконтирования денежных потоков при расчете рыночной стоимости арендной платы должны быть учтены: налог на имущество, затраты на страхование объекта, расходы на управление, бухгалтерские и юридические услуги, платежи за землю, отчисления в фонд отложенного ремонта».

Однако, как следует из материалов дела, иное было предусмотрено условиями договора аренды № 3091 от 16.04.2003г. (раздел 5 договора аренды). Данные условия договора аренды были не известны оценщику, следовательно, произведенная оценка (Отчет об оценке № 119-10/05 (н) не может быть принята судом в качестве надлежащего доказательства по данному делу.

При этом в ходе судебного заседания 10.08.2006г. суд предложил истцу уточнить расчет размера арендной платы по доп.соглашению 4/3091 от 15.11.2005г. без учета в операционных расходах: страховки имущества, кап.ремонта и арендной платы за землю. Представители истца уточнить расчет отказались, сославшись на достоверность Отчета об оценки.

2. Далее, истец ссылается, что с 01.09.2005г. увеличен минимальный размер ставки арендной платы за пользование помещениями, не относящимися к складским и подвальным до 80 руб. за 1 кв.м. в месяц, а также, что стоимость 1 кв.м. при сдаче в аренду помещений в зданиях федеральной собственности по состоянию на 01.06.2006г. составляет от 57,27 руб. до 153,27 руб.

Суд расценивает указанные доводы истца как не относящиеся к рассматриваемому спору по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, поэтому с учетом принципа свободы договора, ссылки истца на уровень цен по состоянию на 01.06.2006г. не может являться допустимым доказательством при рассмотрении данного дела об изменении условий договора аренды с конкретным арендатором.

Кроме того, истец повысил размер арендной платы не до 80 руб. за 1 кв.м., а до 89,88 руб. согласно данным Отчета об оценке

В ходе судебного разбирательства истец заявленные требования не уточнял.

3. Далее, ссылка истца об изменении назначения помещений, арендуемых ответчиком с инженерно-лабораторного корпуса на нежилые помещения в связи с выдачей нового тех.паспорта, судом не может быть принята в качестве основания для внесения изменений в условия договора аренды в части повышения арендной платы до 1 189,23 у.е., поскольку как следует из заявленных требований основанием для увеличения размера арендной платы послужило не изменение назначения помещений, а проведение оценки рыночной стоимости 1 кв.м.

Кроме того, как следует из материалов дела, технический паспорт с новым назначением помещений был оформлен ответчиком еще 01.12.2003г., в связи с чем были внесены изменения в договор аренды в отношении размера арендуемой площади (л.д.14, т.1), при этом изменений в методику расчета арендной платы, увеличение размера арендной платы стороны не предусмотрели.

4. Довод истца, что стоимость арендуемого ответчиком нежилого помещения длительный период не пересматривалась в соответствии с постановлениями Правительства, касающихся переоценки основных фондов, суд не принимает во внимание, поскольку требования истца связаны не с проведенной переоценкой помещений, а с проведением оценки рыночной стоимости 1 кв.м. независимым оценщиком.

При таких обстоятельствах суд не усматривает законных оснований для внесения изменений в условия договора аренды от 16.04.2003г. № 3091 в части увеличения арендной платы в редакции, предложенной истцом (1 189,23 у.е. в месяц – л.д.17, т.1).

Дополнительно, суд полагает необходимым отметить, что резкого скачка цен, вызванного какими-либо чрезвычайными обстоятельствами, в период после заключения договора аренды 16.04.2003г. до настоящего времени не наблюдалось; постоянный рост рыночных цен является объективным обстоятельством, в условиях которого осуществляют экономическую деятельность все хозяйствующие субъекты. Размер арендной платы определен договором в условных единицах, что частично компенсирует инфляционные процессы.

При этом стороны по договору аренды не лишены права в досудебном порядке прийти к соглашению об увеличении арендной платы, в том числе и в связи с повышением минимальных ставок арендной платы с 01.09.2005г.

На основании ст.110 АПК РФ расходы по уплате госпошлины относятся на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

С заявленного истцом требования подлежит уплате госпошлина в размере 2 000 руб. 00 коп., которая в полном объеме относится на истца, освобожденного от ее уплаты в соответствии со ст. 333.37 НК РФ.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований истцу отказать.Решение может быть обжаловано в порядке и сроки, установленные АПК РФ.

Судья Дьячкова Э.Л.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД МАГАДАНСКОЙ ОБЛАСТИ

685000, <...>

Телетайп 145249 «Закон», тел. <***>

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

(резолютивная часть)

г. Магадан № А37-965/06-8/13

от 10.08.2006г.

Арбитражный суд Магаданской области в составе судьи Дьячковой Э.Л.,

при ведении протокола судебного заседания судьей Дьячковой Э.Л.,

к Обществу с ограниченной ответственностью «Востокмонтажспецстрой»

об изменении условий договора аренды

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Судья Дьячкова Э.Л.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД МАГАДАНСКОЙ ОБЛАСТИ

685000, <...>

Телетайп 145249 «Закон», тел. <***>

СУДЕБНОГО ЗАСЕДАНИЯ

г. Магадан № А37-965/06-8/13

от 10.08.2006г.

Арбитражный суд Магаданской области в составе судьи Дьячковой Э.Л.,

к Обществу с ограниченной ответственностью «Востокмонтажспецстрой»

об изменении условий договора аренды

при участии представителей в судебном заседании:

от ответчика: ФИО4 - юрисконсульт, доверенность № 05 от 11.01.2006г.

от третьего лица: ФИО5 – нач.отд., доверенность от 16.06.2006г. № 10

Судебное заседание открыто 10.08.2006г. в 10 час. 00 мин.

Судья в судебном заседании объявил, какое дело подлежит рассмотрению, наименование арбитражного суда и его состав. Протокол судебного заседания ведет судья.

Проверены личность и полномочия представителей.

Судья разъясняет право заявлять отводы суду и основания к этому. Отводы не заявлены.

Судья разъясняет процессуальные права и обязанности, предусмотренные АПК РФ.

Суд заслушал объяснения представителей.

Представители истца в судебном заседании настаивали на заявленных требованиях. Представитель ответчика в судебном заседании против удовлетворения заявленного иска возражал, приобщил дополнительные документы.

Суд огласил письменные материалы и исследовал их. По окончании исследования всех представленных доказательств по материалам дела от лиц, участвующих в заседании, дополнений не поступило. Объявлено исследование доказательств законченным.

В прениях лица, участвующие в деле поддержали свои требования и возражения.

В репликах стороны не участвовали.

По результатам рассмотрения имеющихся в деле доказательств, заслушивания выступлений представителей, судьей объявлено об окончании рассмотрения дела по существу.

Суд объявил перерыв и удалился на совещание для принятия судебного акта.

По окончании перерыва объявлена резолютивная часть решения.

Разъяснен порядок ознакомления с протоколом судебного заседания на следующий день после даты настоящего протокола после 14 часов, об изготовлении судебного акта в полном объеме в пятидневный срок, а также порядок обжалования судебного акта.

Судебное заседание закрыто 10.08.2006г. в 10 час. 50 мин.

Протокол составлен 10.08.2006г.

Судья Э.Л. Дьячкова