Гражданский кодекс часть 1

по исковому заявлению муниципального образования «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола»

к ответчику индивидуальному предпринимателю ФИО1

(ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании долга по арендной плате и договорной неустойки

с участием представителей:

от истца – ФИО2 по доверенности,

от ответчика – ФИО3 по доверенности

УСТАНОВИЛ:

Истец, муниципальное образование «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» (далее – муниципальное образование), обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением о взыскании с ответчика, индивидуального предпринимателя ФИО1 (далее – предприниматель), долга по арендной плате по договору аренды земельного участка от 15.09.2014 № 6638/2014-н за период с 3 квартала 2017 года по 2 квартал 2018 года в сумме 41 381 руб. 05 коп., неустойки за период с 26.09.2017 по 10.09.2018 в сумме 2417 руб. 29 коп., а также неустойки, начисленной на сумму основного долга исходя из 1/300 ставки рефинансирования Банка России за каждый день просрочки, начиная с 11.09.2018 по день фактической уплаты основного долга.

В исковом заявлении, дополнениях к нему и в судебном заседании изложены доводы о нарушении должником условий договора аренды земельного участка о сроке внесения арендной платы. В правовом обосновании требований приведены ссылки на статьи 309, 606, 614, 622 ГК РФ и статьи 22, 42, 65 Земельного кодекса РФ (л.д. 3-8, 40-41, 55). В судебном заседании истец полностью поддержал требования.

Ответчик, индивидуальный предприниматель ФИО1, в отзыве на исковое заявление, дополнении нему и в судебном заседании требования истца не признал. По утверждению предпринимателя, он воспользовался своим правом на односторонний отказ от возобновленного на неопределенный срок договора аренды от 15.09.2014 № 6638/2014-н, письменно предупредив об этом арендодателя в установленном законом и договором порядке. При этом муниципальное образование уклонилось от принятия земельного участка от ИП ФИО1 по акту приема-передачи. Поскольку истцом взыскивается арендная плата за период после прекращения договора, исковые требования удовлетворению не подлежат (л.д. 37, 65-66).

Рассмотрев материалы дела, исследовав доказательства, выслушав объяснения сторон, арбитражный суд считает необходимым удовлетворить исковые требования по следующим правовым и процессуальным основаниям.

Из материалов дела следует, что 15 сентября 2014 года комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», действующим от имени муниципального образования «Город Йошкар-Ола» (арендодателем), и ФИО1 (арендатором) заключен в письменной форме договор аренды земельного участка №6638/2014н, по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору на срок с 15.09.2014 до 15.10.2015 во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 562 кв.м., кадастровый номер 12:05:0302007:15, расположенный по адресу: <...>, для размещения парковки, а арендатор принял на себя обязательство вносить арендную плату в порядке и в размере, предусмотренном разделом 2 договора (л.д. 10-11).

Заключенное сторонами соглашение по его существенным условиям является договором аренды земельного участка, по которому в соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом РФ. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Договор аренды оформлен путем составления одного документа, от имени сторон подписан уполномоченными лицами, чем соблюдены пункт 2 статьи 434 и статья 609 ГК РФ. При этом в силу положений пункта 2 статьи 609 ГК РФ и пункта 2 статьи 26 ЗК РФ договор подлежал государственной регистрации в связи с его заключением на срок более одного года. Указанное требование было исполнено, что подтверждается уведомлением о проведенной регистрации ограничения (обременения) права от 29.01.2015 № 08/117/2014-049 (л.д. 13).

Таким образом, договор аренды соответствует требованиям гражданского и земельного законодательства о его предмете, форме, цене и вступил в силу с момента его подписания. О недействительности или незаключенности договора стороны в судебном порядке не заявляли.

Правоотношения участников сделки регулируются гражданско-правовыми нормами главы 34 ГК РФ, а также статьями 22, 42, 65 Земельного кодекса РФ. Из договора в силу пункта 2 статьи 307 ГК РФ возникли взаимные обязательства сторон. При этом каждая из сторон считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в её пользу, и одновременно её кредитором в том, что имеет право от неё требовать (пункт 2 статьи 308 ГК РФ).

Из договора в силу пункта 2 статьи 307 ГК РФ возникли взаимные обязательства сторон. Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию (пункт 3 статьи 307 ГК РФ).

Истец как арендодатель свое обязательство по передаче земельного участка в аренду исполнил, что подтверждается актом приема-передачи от 15.09.2014 (л.д. 12). Факт непосредственного принятия земельного участка в аренду, владения и пользования им ответчиком не оспаривается.

При этом после истечения срока действия договора арендатор продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, следовательно, договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях в соответствии с правилами части 2 статьи 621 ГК РФ.

Вместе с тем письмом от 28.06.2017 арендатор отказался от договора аренды 15.09.2014 № 6638/2014-н и попросил арендодателя принять земельный участок и подписать акты приема-передачи спорного земельного участка (л.д. 38).

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации принцип свободы договора предполагает добросовестность действий сторон, разумность и справедливость его условий, в частности их соответствие действительному экономическому смыслу заключаемого соглашения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно абзацу второму пункта 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абзац 4 пункта 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах»).

Пунктом 4.1. спорного договора аренды предусмотрено право арендатора в случае возобновления действия договора на тех же условиях на неопределенный срок в любое время отказаться от договора, письменно предупредив арендодателя не менее чем за один месяц. Как следует из материалов дела, письмо общества об отказе от договора получено комитетом 28.06.2017 (л.д. 38), что истцом не оспаривается (л.д. 38).

В силу пунктов 1, 2 статьи 450.1 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора. Договор прекращается с момента получения уведомления об отказе от договора. Тем самым спорный договор аренды расторгнут с 28.06.2017.

Вместе с тем земельный участок не был возвращен муниципальному образованию, что не оспаривается сторонами.

Однако между истцом и ответчиком возникли существенные разногласия относительно наличия у арендатора обязанности вносить арендную плату за период после прекращения договора аренды.

По утверждению истца, поскольку арендованный земельный участок фактически не возвращен во владение муниципального образования, он вправе по правилам статьи 622 ГК РФ требовать от ответчика внесения арендной платы за все время просрочки. Кроме того, в виду того, что спорный земельный участок, предоставленный для размещения парковки, был необходим для эксплуатации принадлежащих предпринимателю торговых помещений, он не мог не использоваться индивидуальным предпринимателем ФИО1 после прекращения договора.

Напротив, ответчик указал, что поскольку земельный участок не был возвращен арендодателю в связи с уклонением муниципального образования от его принятия, арендная плата не подлежит взысканию с предпринимателя.

Позиция ответчика опровергается документальными доказательствами.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

При этом стороны в пункте 4.2 договора от 15.09.2014 № 6638/2014-н согласовали условие, согласно которому после прекращения договора арендатор обязан в течение 10 дней передать участок арендодателю по акту приема-передачи в состоянии и качестве не хуже первоначального (л.д. 11).

Тем самым существенное значение для решения рассматриваемого спора имеет вопрос о том, использовал ли предприниматель арендованный земельный участок после прекращения договора аренды.

Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 12:05:0303007:15, по результатам которого установлено, что он заасфальтирован, на нем осуществляется парковка автотранспортных средств посетителей нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности ФИО1 Указанные сведения зафиксированы в акте от 02.04.2019 с приложенной фото таблицей (л.д. 62-64).

Тем самым довод ответчика о неиспользовании им земельного участка после прекращения договора аренды опровергается представленными в материалы дела доказательствами. При таких обстоятельствах уклонение арендатора от принятия спорного земельного участка правового значения не имеет.

При этом арбитражным судом принято во внимание, что арендованный земельный участок предоставлен для размещения парковки, необходимой для эксплуатации принадлежавших предпринимателю на праве собственности помещений позиции 1-5, 5а, 5б, 6,7, 7а, 8-11 первого этажа встроено-присвоенного помещения, литер А, назначение: нежилое, общая площадь 613,9 кв.м., 1 этаж, расположенных по адресу: <...> (л.д. 56, 57).

Судом также учтены Нормативы градостроительного проектирования городского округа «Город Йошкар-Ола», утвержденные постановлением администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» от 19.02.2013 № 343 (далее – Нормативы № 343), устанавливающие, в том числе расчетное количество машино-мест для парковки легковых автомобилей на приобъектных стоянках у общественных зданий, учреждений, предприятий. Так в соответствии с таблицей № 106 к указанным Нормативам для торговых центров, универмагов, магазинов с площадью торговых залов более 200 кв. м число машино-мест на расчетную единицу должно быть не менее 10.

При устройстве открытой автостоянки для парковки автомобилей на отдельном участке ее размеры определяются средней площадью, занимаемой одним автомобилем, с учетом ширины разрывов и проездов. Площадь участка для временной стоянки (парковки) одного легкового автомобиля следует принимать 25 кв.м. на одно машино-место (пункт 6.7.34 Нормативов № 343).

Тем самым, принимая во внимание площадь торговых помещений и земельного участка с кадастровым номером 12:05:0303007:15, суд приходит к выводу о том, ответчик не мог не использовать спорный земельный участок, поскольку он необходим для нормальной эксплуатации и обслуживания принадлежащих предпринимателю торговых помещений. Доказательств обратного в материалы дела не представлено. При этом само по себе отчуждение названных помещений третьему лицу в мае 2018 года (л.д. 69) таким доказательством не является, поскольку не свидетельствует о прекращении осуществления ответчиком предпринимательской деятельности в указанных объектах.

В силу статьи 622 ГК РФ и статьи 65 Земельного кодекса РФ у ответчика как арендатора возникло встречное денежное обязательство по внесению арендной платы за пользование и владение земельным участком.

Порядок определения арендной платы за земельные участки с 01.01.2016 регулируется решением Собрания депутатов городского округа «Город Йошкар-Ола» от 25.12.2015 № 258-VI «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования «Город Йошкар-Ола» (далее – Порядок). В соответствии с пунктом 22.1 Порядка арендная плата за арендуемый ответчиком земельный участок с 2017 года определяется исходя из его кадастровой стоимости, равной 881 159 руб. 80 коп. (л.д. 14), с 2018 года – 1 139 336 руб. 98 коп. (л.д. 17-19).

При этом пунктом 2.2 договора определено, что арендная плата за земельный участок вносится ежеквартально не позднее 25 числа последнего месяца квартала, а за 4 квартал – не позднее 15 ноября текущего года.

Однако вопреки требованиям статей 309, 606 и 614 ГК РФ денежное обязательство по внесению арендной платы ответчиком надлежащим образом не исполнено. Согласно расчету истца у ответчика имеется задолженность по внесению арендной платы за период с 3 квартала 2017 года по 2 квартал 2018 года в сумме 41 381 руб. 05 коп.

Размер искового требования по арендной плате проверен арбитражным судом по правилам статьи 71 АПК РФ и признается правильным.

Поэтому исковое требование об уплате основного долга в размере, исчисленном арендодателем, подлежит удовлетворению.

Кроме того, за просрочку исполнения денежного обязательства по внесению арендной платы условием заключенного сторонами договора была определена гражданско-правовая ответственность в форме договорной неустойки в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы арендной платы за каждый день просрочки (пункт 5.2).

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с пунктом 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» если при расторжении договора основное обязательство не прекращается, например, при передаче имущества в аренду, и сохраняется обязанность должника по внесению соответствующей платы за пользование имуществом, то взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты (статья 622 ГК РФ).

Кроме того, Пленумом ВАС РФ в пункте 8 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» разъяснено, что в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежит установленная договором неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).

Тем самым прекращение договора не влечет прекращение обязанности стороны уплачивать неустойку за нарушение обязательств.

Размер неустойки согласно расчету истца составляет 2417 руб. 29 коп. за период с 26.09.2017 по 10.09.2018. Факт нарушения арендатором сроков внесения арендной платы подтвержден материалами дела и ответчиком не оспорен.

Расчет проверен арбитражным судом и признан правильным. Возражений по расчету истца либо встречного расчета договорной неустойки ответчиком не представлено. Следовательно, с арендатора подлежит взысканию договорная неустойка в размере, установленном истцом.

В соответствии со статьей 333.21 НК РФ размер государственной пошлины исходя из цены иска составляет 2000 руб. Истец освобожден от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333. 37 НК РФ. Поэтому в силу статьи 333.17 НК РФ в связи с принятием решения в пользу истца государственная пошлина подлежит взысканию в доход федерального бюджета с ответчика.

Руководствуясь статьями 167-170, 171, 176 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу муниципального образования «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» долг по арендной плате по договору аренды земельного участка от 15.09.2014 № 6638/2014-н за период с 3 квартала 2017 года по 2 квартал 2018 года в сумме 41 381 руб. 05 коп., неустойку за период с 26.09.2017 по 10.09.2018 в сумме 2417 руб. 29 коп., всего 43 798 руб. 34 коп., а также неустойку, начисленную на основной долг в сумме 41 381 руб. 05 коп, исходя из ключевой ставки Банка России, начиная с 11.09.2018 по день фактической уплаты долга.

2. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Марий Эл.

Судья Л.А. Фролова