Гражданский кодекс часть 1

по иску муниципального образования «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола»

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «Дуплет»

(ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании долга по арендной плате, неустойки и о возврате арендуемого имущества

с участием представителей:

от истца – ФИО1 по доверенности,

от ответчика – не явился, извещен надлежащим образом

УСТАНОВИЛ:

Истец, муниципальное образование «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» (далее – муниципальное образование), обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл с иском, измененным по правилам статьи 49 АПК РФ, о взыскании с ответчика, общества с ограниченной ответственностью «Дуплет» (далее – общество), основного долга по договору аренды нежилого помещения № 4635 от 02.04.2007 за период с августа 2014 года по июнь 2017 года в сумме 90 383 руб. 46 коп., неустойки за период с 11.06.2014 по 04.07.2017 в размере 47 535 руб. 42 коп., а также об обязании ответчика освободить арендуемое нежилое помещение общей площадью 21,4 кв.м. на первом этаже (номера по плану – 1, 2, 3, 4), здания, расположенного по адресу: <...>, литер А, и передать его истцу по акту приема-передачи в течение трех дней с момента вступления решения в законную силу.

В исковом заявлении изложены доводы о неоднократном нарушении должником условий договора о сроке внесения арендной платы, что явилось основанием для отказа арендодателя от договора. Однако, несмотря на прекращение арендных отношений, арендатор до настоящего времени не вернул земельный участок и не оплатил задолженность. В правовом обосновании требований приведены ссылки на статьи 309, 606, 609, 614, 621, 622 Гражданского кодекса РФ. В судебном заседании истец полностью поддержал исковые требования (л.д. 4-6, 25-26, 42).

В отзыве на иск ответчик требования истца не признал. По мнению общества, применённый в расчете размер арендной платы документально не обоснован, с увеличением размера арендной платы в 2014 и 2015 годах он не был ознакомлен. Кроме того, ответчик указал на недоказанность наличия у истца права собственности на арендуемое ООО «Дуплет» нежилое здание (л.д. 31-34).

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, для участия в деле не явился (л.д. 58). На основании части 3 статьи 156 АПК РФ спор разрешен арбитражным судом в отсутствие общества по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Рассмотрев материалы дела, исследовав доказательства, выслушав объяснения истца, арбитражный суд считает необходимым удовлетворить иск по следующим правовым и процессуальным основаниям.

Из материалов дела следует, что 2 апреля 2007 года комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» как арендодателем и обществом с ограниченной ответственностью «Дуплет» как арендатором заключен в письменной форме договор аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору во временное пользование для размещения склада нежилое здание общей площадью 21,4 кв.м. (№№ по плану – 1, 2, 3, 4), литер А, расположенное по адресу: <...>, а арендатор обязался вносить арендную плату в порядке и в размере, предусмотренных разделом 3 договора (л.д. 10-11).

Согласно Положению о комитете по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» (далее – Комитет), утвержденному решением Собрания депутатов городского округа «Город Йошкар-Ола» от 20.04.2006 № 243-IV, Комитет осуществляет от имени городского округа «Город Йошкар-Ола» в установленном порядке управление и распоряжение объектами муниципальной собственности, в том числе сдает их в аренду (л.д. 7). Тем самым договор аренды заключен органом местного самоуправления от имени муниципального образования, которое фактически и является арендодателем по договору. При этом довод ответчика об отсутствии доказательств принадлежности арендуемого нежилого здания муниципальному образованию на праве собственности направлен на оспаривание права собственности истца, поэтому не может быть оценён в настоящем деле, предметом которого является спор, вытекающий из обязательственных отношений. Оспаривание права собственности осуществляется специальными способами – путем предъявления соответствующих вещно-правовых исков.

Заключенное сторонами соглашение по его существенным условиям является договором аренды, по которому в соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды оформлен путем составления одного документа, от имени сторон подписан уполномоченными лицами, чем соблюдены пункт 2 статьи 434 и статья 651 ГК РФ. В связи с заключением договора менее чем на один год (пункт 5.1) его государственная регистрация не осуществлялась.

Таким образом, договор аренды соответствовал требованиям гражданского законодательства о его предмете, форме, цене и вступил в силу с момента его подписания. О недействительности или незаключенности договора стороны в судебном порядке не заявляли.

При этом после истечения срока действия договора ответчик продолжал пользоваться нежилым зданием при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Поэтому в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ договор считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Правоотношения участников сделки регулируются гражданско-правовыми нормами о договоре аренды (глава 34 ГК РФ). Из договора в силу пункта 2 статьи 307 ГК РФ возникли взаимные обязательства сторон. При этом каждая из сторон считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в её пользу, и одновременно её кредитором в том, что имеет право от неё требовать (пункт 2 статьи 308 ГК РФ).

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Истец как арендодатель свое обязательство по передаче нежилого здания в аренду исполнил, что подтверждается актом передачи от 02.04.2007 (л.д. 12). Факт пользования зданием до настоящего времени ответчиком не оспаривается.

В силу статьи 614 ГК РФ у ответчика как арендатора возникло встречное денежное обязательство по внесению арендной платы за пользование недвижимым имуществом.

Однако между участниками спора возникли существенные разногласия относительно порядка изменения размера арендной платы.

По утверждению ответчика, он не был уведомлен об увеличении размера арендной платы, которое к тому же документально не обосновано. Напротив, по мнению истца, порядок изменения арендной платы согласован сторонами в дополнительных соглашениях к договору и соблюден арендодателем.

Позиция истца соответствует применимым при разрешении спора нормам права и представленным доказательствам в силу следующего.

Согласно статье 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Дополнительным соглашением № 2 от 28.12.2009 к договору аренды нежилого помещения стороны внесли изменения в пункт 3.3 раздела 3 договора (платежи и расчеты по договору), изложив его в следующей редакции: «Размер арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем и бесспорном порядке в соответствии с Положением о порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в собственности муниципального образования «Город Йошкар-Ола», ежегодной оценкой стоимости права аренды (размер годовой арендной платы), определяемой независимым оценщиком. В случае изменения арендной платы арендодатель извещает арендатора письмом, которое является неотъемлемой частью настоящего договора и исполняется арендатором в бесспорном порядке» (л.д. 29).

Таким образом, стороны согласовали порядок изменения размера арендной платы – в соответствии с муниципальным нормативно-правовым актом, а именно, на основании ежегодной оценки стоимости права аренды, и условие о возможном изменении размера арендной платы арендодателем в одностороннем порядке.

Согласно пункту 3.5 Положения о порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в собственности муниципального образования «Город Йошкар-Ола», утвержденного Решением XIX сессии Собрания депутатов городского округа «Город Йошкар-Ола» от 27.02.2007 № 384-IV, годовая арендная плата за нежилые помещения, здания, сооружения, а также движимое имущество, находящиеся в собственности городского округа «Город Йошкар-Ола», передаваемые юридическим и физическим лицам, устанавливается в размере рыночной стоимости права аренды, определяемой независимым оценщиком, привлеченным муниципальным образованием «Город Йошкар-Ола» в рамках муниципального заказа.

На основании отчета об оценке № 295/11-2013 от 13.11.2013, составленного ООО «Экском», годовой размер арендной платы за пользование нежилым зданием был определен в размере 31 000 руб. (л.д. 13). На основании отчета об оценке №281/12-2014 от 05.12.2014, составленного ООО «Экском», годовой размер арендной платы за пользование нежилым зданием был определен в размере 32000 руб. (л.д. 14). Истец представил адресованные обществу письменные уведомления № 02-14/9492 от 20.12.2013 и № 02-14/9991 от 23.12.2014 об установлении арендной платы на основании оценки независимого оценщика с 01.01.2014 в размере 2583 руб. 34 коп. в месяц, с 01.01.2015 – в размере 2666 руб. 67 коп. в месяц (л.д. 15, 16). При этом вручение первого письма подтверждается почтовым уведомлением (л.д. 27), а на обороте последнего письма имеется расписка представителя ООО «Дуплет» в его получении и печать общества.

Тем самым арбитражный суд приходит к выводу о том, что арендодателем соблюден предусмотренный договором (в редакции дополнительного соглашения № 2 от 28.12.2009) порядок изменения арендной платы.

Пунктом 3.1 договора предусматривалось, что арендная плата за пользованием имуществом вносится ежемесячно не позднее 10 числа месяца, за который производится оплата.

Однако вопреки требованиям статей 309, 606, 614 ГК РФ и условиям договора денежное обязательство по внесению платы за пользование имуществом ответчиком надлежащим образом не исполнено. Согласно расчету истца на момент разрешения судебного спора у арендатора имеется задолженность по внесению арендной платы в сумме 90 383 руб. 46 коп. за период августа 2014 года по июнь 2017 года (л.д. 42).

Размер искового требования по арендной плате проверен арбитражным судом по правилам статьи 71 АПК РФ и признается правильным и не опровергнутым должником, поскольку обоснованный и подробный собственный встречный расчет долга и необходимые документальные доказательства вопреки статье 65 АПК РФ им не представлены.

Доказательств погашения арендатором задолженности не имеется, поэтому исковое требование об уплате основного долга подлежит удовлетворению в размере, исчисленном арендодателем.

Кроме того, за просрочку исполнения денежного обязательства по внесению арендной платы условием заключенного сторонами договора была определена гражданско-правовая ответственность в форме пеней в размере 0,1 % от просроченной суммы арендной платы за каждый день просрочки (пункт 4.3).

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно расчету истца размер пеней составляет 47 535 руб. 42 коп. за период с 11.06.2014 по 04.07.2017 (л.д. 42). Расчет проверен арбитражным судом и признан правильным. Следовательно, с арендатора подлежит взысканию договорная неустойка в указанном размере.

В силу пункта 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон договора, заключенного на неопределенный срок, вправе отказаться от него в любое время, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В пункте 6.1 договора аренды № 4635 от 02.04.2007 предусмотрено право арендодателя отказаться полностью от исполнения договора аренды в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок.

В претензии № 02-14/4804 от 05.07.2017 комитет по управлению муниципальным имуществом сообщил ответчику об отказе от исполнения договора и прекращении вытекающих из него обязательств с 7 августа 2017 года, а также предложил ему передать арендуемое нежилое здание по передаточному акту (л.д. 18). Вручение претензии ООО «Дуплет» 14.07.2017 подтверждается почтовым уведомлением (л.д. 19).

Статьей 450.1 ГК РФ предусмотрено, в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным. При этом договор прекращается с момента получения от управомоченной стороны другой стороной уведомления об отказе от исполнения договора, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Таким образом, учитывая, что отказ от договора аренды был заявлен арендатору с соблюдением гражданско-правовых норм и условий договора, договор аренды нежилого помещения № 4635 от 02.04.2007 следует считать прекращенным с 7 августа 2017 года.

После указанной даты владение и пользование объектом аренды является незаконным, так как при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (пункт 1 статьи 622 ГК РФ).

Поскольку доказательства возвращения арендодателю недвижимого имущества ответчиком не представлены, требование истца о его возврате подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 333.21 НК РФ размер государственной пошлины исходя из цены требования о взыскании задолженности и неимущественного характера требования о возврате арендованного имущества составляет 11 138 руб. Истец освобожден от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333. 37 НК РФ. Поэтому в силу статьи 333.17 НК РФ в связи с принятием решения в пользу истца государственная пошлина подлежит взысканию в доход федерального бюджета с ответчика.

Руководствуясь статьями 167-171, 176 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Дуплет» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу муниципального образования «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» основной долг по обязательству, возникшему из договора аренды нежилого помещения № 4635 от 02.04.2007, в сумме 90 383 руб. 46 коп. за период с августа 2014 года по июнь 2017 года, неустойку в связи с ненадлежащим исполнением денежного обязательства в размере 47 535 руб. 42 коп. за период с 11.06.2014 по 04.07.2017.

2. Обязать общество с ограниченной ответственностью «Дуплет» (ОГРН <***>, ИНН <***>) освободить арендуемое нежилое помещение общей площадью 21,4 кв.м. на первом этаже (номера по плану – 1, 2, 3, 4), здания, расположенного по адресу: <...>, литер А, и передать его истцу по акту приема-передачи в течение трех дней с момента вступления решения в законную силу.

3. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Дуплет» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 11 138 руб.

Исполнительный лист на взыскание государственной пошлины выдать по истечении десяти дней после вступления судебного акта в законную силу при отсутствии в деле информации о том, что государственная пошлина уплачена ее плательщиком добровольно.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Марий Эл.

Судья В.В. Лежнин