Гражданский кодекс часть 1

ООО Фирма «Управление землеройных работ» обратилось в арбитражный суд с заявлением к ответчику, Управлению федеральной регистрационной службы по РМЭ, о признании недействительным отказа в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости – платную автостоянку, расположенную по адресу: г. Йошкар-Ола, ул. К.Маркса, 109 «а», и об обязании ответчика зарегистрировать переход права собственности на объект недвижимости.

В заявлении изложены доводы о том, что 13.06.1998 между страховой компанией «Профцентр» (продавец) и фирмой «УЗР» (покупатель) заключен договор купли-продажи автостоянки, расположенной по адресу: г. Йошкар-Ола, ул. Карла Маркса, 109 «а». Договор исполнен сторонами, расчеты произведены в полном объеме, автостоянка по акту передана покупателю. 10.11.1998 между Комитетом по управлению имуществом г. Йошкар-Олы и фирмой «УЗР» заключен договор аренды земельного участка, на котором расположен объект недвижимости. Решением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 28.04.2005 указанный договор аренды расторгнут, на заявителя возложена обязанность возвратить земельный участок в муниципальную собственность. По акту приема-передачи земельный участок принят Комитетом по управлению имуществом г. Йошкар-Олы.

Решением от 10.01.2006 Управление Федеральной регистрационной службы по РМЭ на заявление фирмы «УЗР» от 18.11.2005 отказало в государственной регистрации перехода права собственности на автостоянку ввиду отсутствия кадастрового плана земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, отсутствия в договоре купли-продажи данных, позволяющих определить расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, невозможности определить, произведены ли расчеты между сторонами по договору купли-продажи недвижимости, отсутствия решение компетентного органа ЗАО «СК Профцентр» на отчуждение автостоянки, прекращения на момент подачи заявления правоспособности продавца и отсутствия его заявления на государственную регистрацию перехода права собственности, а также наличия решения Арбитражного суда Республики Марий Эл от 28.04.2005 о расторжении договора аренды земельного участка и возврате земли в муниципальную собственность.

ООО «Фирма УЗР» считает отказ в государственной регистрации перехода права собственности на автостоянку незаконным и необоснованным. По его мнению, правоспособность продавца по договору купли-продажи прекращена в 2002 году на основании решения Арбитражного суда РМЭ, поэтому представление заявления СК «Профцентр» на государственную регистрацию перехода права собственности является невозможным. План земельного участка имеется в техническом паспорте объекта недвижимости. Кроме того, заявитель полагает, что автостоянка ранее проходила процедуру государственной регистрации права собственности, поэтому представление кадастрового плана является необязательным. В договоре купли-продажи указаны данные, позволяющие определить расположение недвижимости на земельном участке, поэтому договор считается заключенным, оплата произведена в полном объеме. Отсутствие решения компетентного органа продавца о совершении крупной сделки, а также наличие решения Арбитражного суда Республики Марий Эл от 28.04.2005 о расторжении договора аренды земельного участка и о возврате земли в муниципальную собственность не могут являться основаниями для отказа в государственной регистрации, поскольку не предусмотрены действующим законодательством (т. 1, л.д. 3-4, 61-62).

Ответчик, Управление Федеральной регистрационной службы по РМЭ, в письменном отзыве, дополнении к нему и в судебном заседании, считает решение об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости законным и обоснованным (т. 1, л.д.35-38, 94-98).

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Комитет по управлению имуществом г. Йошкар-Олы, ОАО «Сберегательный Банк РФ» в лице отделения Марий Эл № 8614.

Третье лицо, Комитет по управлению имуществом г. Йошкар-Олы, считает заявленные требования необоснованными. Им отмечено, что земельный участок, на котором находилась автостоянка, по акту приема-передачи от 10.11.2005 передан от заявителя в муниципальную собственность, однако фирма «УЗР» продолжала пользоваться земельным участком без правоустанавливающих документов. В декабре 2005 года МУП «Йошкар-Оладорстрой» на основании договора, заключенного с Комитетом по управлению имуществом, выполнило работы по демонтажу асфальтированной платной автостоянки. Таким образом, на день рассмотрения спора в суде объекта недвижимости, переход права собственности на который просит зарегистрировать заявитель, не существует. В настоящее время спорный земельный участок по договору аренды передан ОАО «Сберегательный Банк РФ» в лице Отделения Марий Эл № 8614 для строительства (т. 1, л.д. 100-102).

Третье лицо, ОАО «Сберегательный Банк РФ» в лице Отделения Марий Эл № 8614, оценивает заявленные требования как злоупотребление правом. В соответствии с п. 6 договора купли-продажи от 13.06.1998 обязанность по государственной регистрации перехода права собственности была возложена на фирму «УЗР». Однако с таким заявлением покупатель обратился через семь с половиной лет, когда земельный участок, на котором расположена автостоянка, по акту был передан Комитету по управлению имуществом г. Йошкар-Олы. Считает отказ в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости соответствующим действующему законодательству. На спорном земельном участке, который в настоящее время находится у ОАО «Сберегательный Банк РФ» в лице Отделения Марий Эл № 8614 на праве аренды, ведутся строительные работы на основании выданного в установленном законом порядке разрешения на строительство (т. 1, л.д. 127-129).

Рассмотрев имеющиеся в материалах дела доказательства, выслушав объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, арбитражный суд считает необходимым отказать в удовлетворении требований заявителя по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 13.06.1998 между ЗАО «Страховая компания «Профцентр» (продавцом) и ООО «Фирма «УЗР» (покупателем) заключен договор № 14/98 купли-продажи автостоянки на 239 машин, расположенной по адресу: г. Йошкар-Ола, ул. Карла Маркса, 109 «а» по цене 611 985 руб. (т. 1, л.д. 11). Автостоянка передана покупателю по акту приема-передачи (т. 1, л.д. 12). В силу п. 6 договора купли-продажи покупатель обязался за свой счет зарегистрировать переход права собственности на объект недвижимого имущества.

Право собственности продавца, ЗАО «СК Профцентр», на автостоянку зарегистрировано в установленном порядке Государственной регистрационной палатой РМЭ, о чем выдано свидетельство № 136 от 05.12.1997 (т. 1, л.д. 9, 56).

Однако ООО «Фирма «УЗР» после принятия объекта недвижимости не приняло мер по государственной регистрации перехода права собственности и осуществляло фактическое владение имуществом.

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. До государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. После передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем (пункт 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

При этом в период владения объектом недвижимости заявителем были приобретены права арендатора на земельный участок под объектом, которые в судебном порядке прекращены в связи с расторжением договора аренды.

Постановлением мэра г. Йошкар-Олы № 3212 от 20.10.1998 ООО «Фирма УЗР» на праве аренды предоставлен земельный участок площадью 6273 кв.м. для размещения платной автостоянки сроком на 10 лет (т. 1, л.д. 104). 10.11.1998 между Комитетом по управлению имуществом г. Йошкар-Олы и ООО «Фирма УЗР» заключен договор аренды № 1508 данного земельного участка (т. 1, л.д. 105-108).

Решением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 28.04.2005 по делу № А-38-583-3/95-05 договор аренды расторгнут, на заявителя возложена обязанность возвратить земельный участок, передав его по акту Комитету по управлению имуществом г. Йошкар-Олы в срок до 15.05.2005 (т. 1, л.д. 49-51). Решение вступило в законную силу 26.07.2005 (т. 1, л.д. 109-111). На принудительное исполнение решения арбитражного суда 26.07.2005 выдан исполнительный лист, на основании которого судебным приставом-исполнителем Йошкар-Олинского городского отдела судебных приставов принято постановление № 47407 от 15.08.2005 о возбуждении исполнительного производства (т. 1, л.д. 117). В результате исполнительных действий ООО «Фирма УЗР» передала по акту Комитету по управлению имуществом г. Йошкар-Олы земельный участок площадью 6273 кв.м., расположенный по адресу: г. Йошкар-Ола, ул. К. Маркса (т. 1, л.д. 118). Решением арбитражного суда Республики Марий Эл от 20.01.2006 по делу № А-38-7577-19/91-06 исполнительные действия судебного пристава признаны законными (т. 1, л.д. 70-77). Постановлением от 11.11.2005 исполнительное производство № 47407 окончено (т. 1, л.д. 119).

Таким образом, с 26.07.2005 заявитель не имеет законных прав на земельный участок, на котором находилась автостоянка.

Предметом спора являются обстоятельства государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, приобретенный заявителем по договору купли-продажи.

18.11.2005 ООО «Фирма УЗР» обратилось в Управление Федеральной регистрационной службы по РМЭ с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на автостоянку (т. 1, л.д. 47). 01.12.2005 ответчик принял решение о приостановлении государственной регистрации из-за отсутствия ряда документов (т. 1, л.д. 54). В связи с непредставлением в установленный срок необходимых документов решением от 10.01.2006 Управление Федеральной регистрационной службы по РМЭ отказало в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости и сослалось на отсутствие кадастрового плана земельного участка, на котором расположен объект недвижимости; на отсутствие в договоре купли-продажи данных, позволяющих определить расположение недвижимости на соответствующем земельном участке; на невозможность определить, произведены ли расчеты между сторонами по договору купли-продажи недвижимости; на отсутствие решения компетентного органа ЗАО «СК Профцентр» об отчуждении автостоянки; на прекращение на момент подачи заявления правоспособности продавца и отсутствие его заявления на государственную регистрацию перехода права собственности, а также на наличие решения Арбитражного суда Республики Марий Эл от 28.04.2005 о расторжении договора аренды земельного участка и о возврате земли в муниципальную собственность (т. 1, л.д. 8).

По утверждению общества, отказ в государственной регистрации перехода права собственности является незаконным и ответчик обязан осуществить государственную регистрацию, исходя из представленных ему документов.

Однако арбитражный суд не находит достаточных правовых оснований для удовлетворения заявленных требований ООО «Фирма УЗР» в связи с отсутствием объекта недвижимости, право собственности на которое предлагалось зарегистрировать, и отсутствием у заявителя законных прав на земельный участок.

По смыслу статей 209, 219 ГК РФ право собственности на индивидуально-определенный объект недвижимости возникает с момента его создания и государственной регистрации, оно может осуществляться субъектом только до того момента, пока вещь фактически имеется в натуре и сохраняет свои потребительские свойства и назначение. В силу пункта 1 статьи 235 ГК РФ при гибели или уничтожении имущества право собственности прекращается. Следовательно, право собственности или его переход к покупателю подлежат государственной регистрации при условии, если объект недвижимости существует в натуре как объект права собственности.

Между тем из представленных доказательств усматривается, что автостоянка демонтирована, объект права собственности прекратил существование.

Так, в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права № 136 от 05.12.1997 объект недвижимости представлял собой заасфальтированную платную автостоянку на 239 автомашин с двухэтажным помещением для охранника (1 этаж – кирпичный, 2 этаж – металлический) – т. 1, л.д. 9. Согласно техническому паспорту, кроме помещения для охранника, объект недвижимости включал в себя: ворота металлические, забор, асфальтобетонное покрытие (подстилающий слой – песок, основание – щебень, покрытие – асфальтобетон), железобетонные опоры (т. 1, л.д. 26).

06.12.2005 между Комитетом по управлению имуществом г. Йошкар -Олы (заказчик) и МУП «Йошкар-Оладорстрой» (исполнитель) заключен договор на выполнение работ, согласно которому исполнитель обязуется осуществить снос платной асфальтированной автостоянки на 239 автомашин с помещением для охранника, расположенной на земельном участке площадью 6273 кв.м. по адресу: г. Йошкар-Ола, ул. К. Маркса, а также металлических ограждений, в том числе, перекрыть (засыпать) въезд на территорию стоянки (т. 1, л.д. 124). Во исполнение заключенного с Комитетом по управлению имуществом г. Йошкар-Олы договора на выполнение работ муниципальное предприятие «Йошкар-Оладорстрой» в декабре 2005 года осуществило снос объекта недвижимости, о чем составлен акт (т. 1, л.д. 122-124).

Таким образом, на день рассмотрения дела в арбитражном суде асфальтированная автостоянка на 239 машин прекратила свое существование как индивидуально-определенный объект недвижимости с теми характеристиками, которые отражены в технических документах и свидетельстве о государственной регистрации, что полностью исключает возможность регистрации перехода права собственности на данное сооружение и влечет отклонение предъявленного требования.

Кроме того, по смыслу статей 552, 554 ГК РФ, статьи 35 ЗК РФ, 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, должны представляться документы о правах на земельный участок, поскольку покупатель приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Однако заявителем права арендатора земельного участка утрачены, законных оснований для владения и пользования земельным участком он не имеет.

Согласно статье 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются кадастровый план земельного участка и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера.

Отсутствие кадастрового плана земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, а также решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 28.04.2005 о расторжении договора аренды земельного участка и об обязании заявителя возвратить его в муниципальную собственность обоснованно явились основаниями для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на автостоянку без установленного законодательством надлежащего оформления прав на соответствующий земельный участок.

Более того, земельный участок передан в аренду другому юридическому лицу. По постановлению мэра г. Йошкар-Олы № 247 от 08.02.2006 земельный участок общей площадью 9846 кв.м. с кадастровым номером 12:05:0801001:0020, расположенный примерно в 20 м по направлению на северо-восток от ориентира ул. К. Маркса, 109, предоставлен на праве аренды ОАО «Сберегательный Банк РФ» в лице Отделения Марий Эл № 8614 (т. 1, л.д. 135). 09.02.2006 между Комитетом по управлению имуществом г. Йошкар-Олы и ОАО «Сберегательный Банк РФ» в лице Отделения Марий Эл № 8614 заключен договор аренды данного земельного участка, который передан по акту арендатору (т. 1, л.д. 137-138). В настоящее время ОАО «Сберегательный Банк РФ» в лице Отделения Марий Эл № 8614 приступило к освоению земельного участка и осуществляет строительные работы (т. 1, л.д. 143-149).

При таких обстоятельствах арбитражный суд приходит к выводу о наличии достаточных гражданско-правовых оснований, препятствующих государственной регистрации перехода права собственности на автостоянку.

Арбитражным судом приняты меры к исследованию и правовой оценке иных доводов, изложенных регистрирующим органом в качестве причин для отказа в государственной регистрации перехода права собственности.

Арбитражный суд признает незаконным и противоречащим нормам гражданского права указание на отсутствие в договоре купли-продажи данных, позволяющих определить расположение недвижимости на соответствующем земельном участке; на невозможность проверки расчетов между сторонами по договору купли-продажи недвижимости; на отсутствие решения компетентного органа ЗАО «СК Профцентр» о совершении крупной сделки; на прекращение на момент подачи заявления правоспособности продавца и отсутствие его заявления на государственную регистрацию перехода права собственности.

В соответствии со статьей 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе, данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке. Представленный на государственную регистрацию договор купли-продажи содержит необходимые индивидуальные сведения об отчуждаемом объекте недвижимости и позволяет определить его нахождение на конкретном земельном участке. Согласно пунктам 1, 5 договора купли-продажи № 14/98 от 13.06.1998 продавец передает, а покупатель приобретает платную автостоянку на 239 машин, расположенную по адресу: г. Йошкар-Ола, ул. Карла Маркса, 109 «а» (свидетельство о государственной регистрации от 05.12.1997 № 136). Покупателю одновременно с переходом права собственности на автостоянку переходит право пользования земельным участком площадью 6842 кв.м., на котором находится данное сооружение (т. 1, л.д. 11).

Следовательно, предусмотренные договором условия о его предмете, опровергают вывод регистрирующего органа об отсутствии в договоре купли-продажи данных, позволяющих определить расположение недвижимости на соответствующем земельном участке. Право собственности на автостоянку ранее было зарегистрировано за продавцом, ЗАО «СК Профцентр», в установленном законом порядке Государственной регистрационной палатой РМЭ, поэтому сведения о земельном участке, на котором расположено сооружение, у ответчика имелись. Органам государственной регистрации не предоставлено права оценивать наряду с условиями договора иные документы, свидетельствующие, по мнению обратившегося с заявлением о регистрации лица, о наличии всех необходимых данных, требующихся для признания договора заключенным и соответствующим законодательству. Ответчик был не вправе делать вывод о незаключенности договора без соответствующего решения арбитражного суда.

Также арбитражный суд считает незаконным довод регистрирующего органа о том, что из представленных на регистрацию документов невозможно однозначно определить, произведены ли расчеты между сторонами договора купли-продажи. Исполнение покупателем обязанности по оплате недвижимого имущества регулируется нормами обязательственного права, поэтому надлежащее проведение расчетов между сторонами или их отсутствие не лишает покупателя права на обращение за государственной регистрацией перехода права собственности на объект недвижимости. Действующее законодательство не предусматривает такого обязательного условия для государственной регистрации перехода права собственности, как оплата покупателем объекта недвижимого имущества.

Юридически неверным является и названное в отказе предложение регистрирующего органа о представлении решения компетентного органа ЗАО «СК Профцентр» о совершении крупной сделки либо документа, подтверждающего, что договор купли-продажи не является для акционерного общества крупной сделкой. Гражданское законодательство не наделяет регистрирующий орган компетенцией по оценке крупных сделок. Споры о недействительности таких сделок относятся исключительно к компетенции арбитражного суда, поскольку рассматриваются по правилам об оспоримых сделках.

Не может быть отнесено к основанию для отказа в государственной регистрации прекращение правоспособности продавца в результате его ликвидации и отсутствие его заявления на государственную регистрацию перехода права собственности на автостоянку. Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц ЗАО «СК Профцентр» исключено из ЕРГЮЛ 24.09.2002 на основании решения Арбитражного суда РМЭ (т. 1, л.д. 29). Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности на объект недвижимости на основании заявления только одной стороны (покупателя) в случае ликвидации второй стороны (продавца). В этом случае подлежит применению аналогия закона. Статьями 165 и 551 ГК РФ установлено, что в случае, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки и перехода права собственности. Поэтому в том случае, когда продавец недвижимого имущества ликвидирован и, следовательно, не может обратиться с заявлением о регистрации перехода права собственности к покупателю, по аналогии закона такая регистрация может быть произведена на основании решения суда. При этом суд по результатам оценки всех имеющихся документов, относящихся к предмету договора, осуществляет проверку договора с точки зрения его заключенности и соответствия законодательству. Правильность указанного вывода подтверждена постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27.05.2003 № 1069/03.

Допущенные ответчиком правовые ошибки в определении отдельных оснований для отказа в государственной регистрации перехода права собственности не влияют на общий вывод о юридической невозможности осуществления такой регистрации.

В силу изложенных правовых выводов арбитражный суд отказывает в удовлетворении требования ООО «Фирма «Управление землеройных работ» о признании недействительным отказа в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости – платную автостоянку, расположенную по адресу: г. Йошкар-Ола, ул. К.Маркса, 109 «а», и об обязании Управления государственной регистрационной службы по РМЭ зарегистрировать переход права собственности на объект недвижимости.

Государственная пошлина в сумме 2000 рублей, уплаченная ООО «Фирма УЗР» при подаче заявления, по результатам рассмотрения спора относится на основании статьи 112 АПК РФ на заявителя, не в пользу которого принят судебный акт.

Резолютивная часть решения объявлена 07 апреля 2006 года. Полный текст решения изготовлен 07 апреля 2006 года, что в соответствии со статьей 176 АПК РФ считается датой принятия судебного акта.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Отказать обществу с ограниченной ответственностью «Фирма «Управление землеройных работ» в удовлетворении заявленного требования о признании недействительным отказа в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости – платную автостоянку, расположенную по адресу: г. Йошкар-Ола, ул. К.Маркса, 109 «а», и об обязании Управления государственной регистрационной службы по РМЭ зарегистрировать переход права собственности на объект недвижимости.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Первый арбитражный апелляционный суд.

Судья Л.А. Куклина