Гражданский кодекс часть 1

по иску муниципального образования «Город Йошкар-Ола» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола»

к ответчику открытому акционерному обществу «Марийрыба»

о взыскании основного долга и неустойки за просрочку исполнения денежного обязательства

третье лицо Российская Федерация в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Марий Эл

с участием представителей :

от истца: ФИО1, главный специалист юридического отдела Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» по доверенности от 28.12.2006

от ответчика – ФИО2, юрисконсульт, по доверенности от 13.09.2007,

от третьего лица – ФИО3, начальник отдела Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по РМЭ, по доверенности № 01-2005 от 18.05.2005,

УСТАНОВИЛ:

Истец, муниципальное образование «Город Йошкар-Ола» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением к ответчику, открытому акционерному обществу «Марийрыба», о взыскании основного долга по договору аренды земельного участка в сумме 73 715 руб. 70 коп. и неустойки в размере 12 194 руб. 20 коп.

В исковом заявлении изложены доводы о нарушении должником условий договора аренды земельного участка от 03.08.2004 № 1477/2004н о сроках внесения арендной платы.

Истцом отмечено, что 3 августа 2004 года между муниципальным образованием «Город Йошкар-Ола» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» и федеральным государственным унитарным предприятием «Марийрыба», был заключен в письменной форме договор № 1477/2004н, в соответствии с которым арендатору передан во временное владение и пользование на неопределенный срок земельный участок общей площадью 3545 кв.м., расположенный по адресу: <...>. Вопреки условиям договора денежное обязательство по ежеквартальному внесению арендной платы должником не исполнялось с 3 квартала 2004 года по 30.06.2007.

За невнесение арендных платежей истец начислил неустойку, предусмотренной пунктом 5.2 договора аренды от 03.08.2004 № 1477/2004н.

Им также указано, что 3 ноября 2004 года ФГУП «Марийрыба» прекратило свою деятельность при реорганизации путем преобразования в ОАО «Марийрыба», поэтому права и обязанности ФГУП «Марийрыба» по договору аренды земельного участка перешли к ответчику, ОАО «Марийрыба».

Требование арендодателя обосновано правовыми ссылками на несоблюдение ответчиком статей 309, 310, 606, 614 ГК РФ (л.д. 6-11).

До принятия арбитражным судом решения истец на основании статьи 49 АПК РФ уменьшил размер исковых требований в связи с произведенной 25.07.2005 государственной регистрацией права собственности Российской Федерации на спорный земельный участок и просил взыскать основной долг по арендной плате за период с 03.08.2004 по 24.07.2005 в сумме 22349 руб. 54 коп. и пени за период с 26.09.2004 по 23.07.2007 в размере 6 491 руб. 96 коп. (л.д. 110-112).

В судебном заседании орган местного самоуправления поддержал исковые требования в уточненном размере и подтвердил, что до настоящего времени долг ответчиком не погашен. В качестве точной даты возникновения обязательства по внесению арендной платы им указан день заключения договора аренды - 03.08.2004, а днем прекращения обязательства назван последний день до государственной регистрации права федеральной собственности 24.07.2005.

Кроме того, истец заявил о доказанности передачи земельного участка в аренду и о незаконности уклонения арендатора от внесения арендной платы (протокол судебного заседания).

Ответчик в своем отзыве и в судебном заседании исковые требования признал частично и пояснил, что распоряжением Территориального управления Министерства имущественных отношений РФ по РМЭ № 126 от 12.08.2004 ФГУП «Марийрыба» было приватизировано путем преобразования в ОАО «Марийрыба». При этом в состав подлежащего приватизации имущественного комплекса ФГУП «Марийрыба» был включен также и земельный участок, по поводу которого заявлены исковые требования. Данный земельный участок передан в уставный капитал ОАО «Марийрыба» в счет оплаты акций акционерного общества. По мнению ответчика, передавая земельный участок в оплату акций ОАО «Марийрыба», Российская Федерация в лице Территориальное управление Министерства имущественных отношений РФ по РМЭ распорядилось этим участком как федеральной собственностью. По этой причине ответчик сделал вывод о том, что с 12.08.2004, момента издания распоряжения о приватизации ФГУП «Марийрыба», муниципальное образование «Город Йошкар-Ола» утратило все права арендодателя по договору аренды земельного участка от 03.08.2004 № 1477/2004н, включая право на получение арендной платы.

При этом государственная регистрация права собственности Российской Федерации на земельный участок не признана ответчиком в качестве факта, имеющего самостоятельное правовое значение по договорному арендному спору.

Ответчик утверждает, что основной долг перед истцом по договору аренды земельного участка образовался за период с 03.08.2004 по 12.08.2004 и составил 533 руб. 97 коп., а пени за просрочку уплаты арендной платы с 26.09.2004 по 23.07.2007 – 183 руб. 30 коп. (л.д. 70-72).

Третье лицо, Российская Федерация в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Марий Эл, в своем отзыве на исковое заявление пояснило, что основанием государственной регистрации права собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 12:05:0301003:0009 послужило распоряжение Правительства Российской Федерации № 741-р от 07.06.2005.

Им также объяснено, что при издании Территориальным управлением Министерства имущественных отношений РФ по РМЭ распоряжения № 126 от 12.08.2004 «Об условиях приватизации ФГУП «Марийрыба» в ходе формирования перечня имущества, подлежащего приватизации, принималось решение о внесении в уставный капитал не одного земельного участка с кадастровым номером 12:05:0301003:0009, а входящих в его границы двух земельных участков с кадастровыми номерами 12:05:0301003:0024 и 12:05:0301003:0025.

По его мнению, поскольку законодательство не предусматривало обязанности по государственной регистрации прав унитарных предприятий для принятия решения о приватизации, то право собственности на земельные участки у ОАО «Марийрыба» возникло с момента государственной регистрации акционерного общества, то есть с 03.11.2004 (л.д. 114-116 ).

В судебном заседании представитель третьего лица дополнительно сообщил, что на момент рассмотрения настоящего дела Российская Федерация не имеет имущественных претензий к ответчику по поводу спорного земельного участка.

Рассмотрев представленные доказательства, выслушав объяснения сторон, арбитражный суд считает необходимым удовлетворить иск в частичном размере по следующим правовым и процессуальным основаниям.

Из материалов дела следует, что 3 августа 2004 года между истцом, муниципальным образованием «Город Йошкар-Ола» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», и федеральным государственным унитарным предприятием «Марийрыба», был заключен в письменной форме договор № 1477/2004н, в соответствии с условиями которого истец как арендодатель обязался передать ФГУП «Марийрыба» во временное владение и пользование земельный участок, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер 12:05:0301003:0009, категория – земли поселений, общей площадью 3545 кв.м., ФГУП «Марийрыба» как арендатор обязалось вносить арендную плату в порядке и в размере, предусмотренном разделом 2 договора (л.д. 13-14). При этом истец как муниципальный собственник на законных основаниях распорядился земельным участком путем передачи его в аренду. В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для распоряжения ими. Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.

По правилам правопреемства в течение срока действия договора изменился арендатор. 3 ноября 2004 года ФГУП «Марийрыба» прекратило свою деятельность в результате реорганизации путем преобразования в ОАО «Марийрыба», о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (л.д. 39). В силу пункта 5 статьи 58 и пункта 1 статьи 59 ГК РФ при преобразовании юридического лица одного вида в юридическое лицо другого вида к вновь возникшему юридическому лицу переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с передаточным актом. Поэтому права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 03.08.2004 № 1477/2004н от ФГУП «Марийрыба» перешли к ОАО «Марийрыба» как к полному правопреемнику должника, который и признается арбитражным судом надлежащим ответчиком по иску о взыскании арендной платы и договорной неустойки.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки. На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством. Следовательно, к обязательствам сторон, возникшим из заключённого между ними договора, применяются правила гражданского и земельного законодательства о договоре аренды.

Договор аренды был заключен с 3 августа 2004 года на неопределенный срок. По смыслу статьи 610 ГК РФ договор аренды, заключенный на неопределенный срок, не требует проведения его обязательной государственной регистрации, поэтому он считается заключённым, вступил в юридическую силу и стал обязательным для сторон со дня его подписания сторонами (пункт 1 статьи 433, пункт 1 статьи 651 ГК РФ).

Таким образом, договор аренды земельного участка от 3 августа 2004 года № 1477/2004н соответствует гражданско-правовым нормам о его существенных условиях, о предмете, о форме, поэтому являлся законным и действующим. Из него в силу пункта 2 статьи 307 ГК РФ возникли взаимные обязательства сторон.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Истец как арендодатель свое обязательство по передаче земельного участка в аренду выполнил надлежащим образом, что подтверждается актом приема-передачи от 3 августа 2004 года (л.д. 14). С этого дня обязательство арендатора считается исполненным. Факт непосредственного принятия имущества в аренду по акту арендатором не оспаривается.

В силу статей 606, 614 ГК РФ у арендатора возникло встречное денежное обязательство по оплате пользования и владения арендованным имуществом. Условие о размере арендной платы согласовано сторонами в письменной форме. Пункт 2.2 договор аренды устанавливает, что арендная плата за земельный участок вносится ежеквартально не позднее 25 (двадцать пятого) числа последнего месяца квартала, а за IV (четвертый) квартал не позднее 15 ноября текущего года. В соответствии с пунктом 2.3 договора сумма ежеквартальной арендной платы устанавливается в размере 5413 руб. 22 коп. Тем самым арендная плата определена в твёрдой сумме платежей, вносимых периодически, ежеквартально (пункт 2 статьи 614 ГК РФ).

Однако вопреки требованию статьи 309 ГК РФ арендатор не исполнял надлежащим образом обязанность по своевременному внесению арендной платы.

Между участниками дела возникли существенные разногласия о периоде владения и пользования арендованным земельным участком, за который муниципальное образование «Город Йошкар-Ола» имеет право на получение арендной платы по договору аренды земельного участка от 3 августа 2004 года № 1477/2004н.

По утверждению истца, полномочия по владению, пользованию и распоряжению земельным участком перешли от муниципального образования к Российской Федерации с момента государственной регистрации права собственности на него, то есть с 25.07.2005. Поэтому арендодателем взыскивается арендная плата с момента передачи земельного участка в аренду до указанной даты прекращения права муниципальной собственности.

Напротив, ответчик сослался на полное прекращение договорных обязательств аренды с истцом с момента издания Территориальным управлением Министерства имущественных отношений РФ по РМЭ распоряжения № 126 от 12.08.2004 о приватизации ФГУП «Марийрыба». По его мнению, издание распоряжения следует считать основанием возникновения права собственности Российской Федерации на земельный участок.

Третье лицо предложило исходить из того, что истец утратил право на получение арендной платы за земельный участок с момента государственной регистрации в качестве юридического лица ОАО «Марийрыба» (с 03.11.2004) в связи с возникновением с этой даты у акционерного общества права собственности на земельные участки, входящие в состав спорного участка.

Позиция истца соответствует нормам гражданского и земельного права.

Так, в силу пункта 1 статьи 130 ГК РФ и пункта 1 статьи 131 ГК РФ земельные участки относятся к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость), право собственности и другие вещные права на которые подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (пункт 2 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Тем самым, по смыслу приведенных норм, право собственности на земельный участок прекращается у одного собственника и возникает у нового собственника только с момента его государственной регистрации. Приобретение права собственности на недвижимое имущество с момента передачи земельного участка во владение или со дня государственной регистрации юридического лица не допускается законодательством, что свидетельствует о юридической необоснованности доводов арендатора и третьего лица.

25 июля 2005 года Управлением Федеральной регистрационной службы РФ по РМЭ произведена государственная регистрация права собственности Российской Федерации на земельный участок, общей площадью 3545 кв.м. с кадастровым номером 12:05:0301003:0009, расположенный по адресу: <...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права АБ № 0034701 от 19 августа 2005 года (л.д. 76). Следовательно, с 25.07.2005 у истца прекратилось право муниципальной собственности на земельный участок и соответствовавшее ему права арендодателя по договору аренды земельного участка от 3 августа 2004 года № 1477/2004н.

Изложенное позволяет заключить, что истец в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» вправе требовать от арендатора внесения арендной платы только за тот период, когда земельный участок находился в муниципальной собственности, с 03.08.2004 по 24.07.2005.

Поскольку ответчик не исполнил денежное обязательство, возникшее из договора аренды земельного участка, то с арендатора подлежит принудительному взысканию за указанный период арендная плата, исчисленная по установленной соглашением стороне ставке в твердом денежном размере.

Арбитражным судом проверен и признан ошибочным произведенный истцом расчет суммы основного долга по арендной плате. В расчете с 01.01.2005 использован новый размер ставки, увеличенной в одностороннем порядке на основании постановления органа местного самоуправления.

Истец сослался на возможность одностороннего увеличения размера арендной платы на основании пункта 2.3 договора аренды от 3 августа 2004 года № 1477/2004н., согласно которому размер арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем и бесспорном порядке, при этом размер арендной платы считается измененным со дня введения новой ставки арендной платы (порядка определения размера арендной платы). В случае изменения ставки арендной платы арендодатель извещает арендатора письмом, которое является неотъемлемой частью договора, принимается и исполняется арендатором в бесспорном порядке. Начисление арендной платы по измененным ставкам производится с момента принятия соответствующего нормативно-правового акта об изменении ставки арендной платы (л.д. 13).

Арбитражным судом установлено, что увеличение арендной ставки за земельный участок было вызвано применением арендодателем постановления мэра г. Йошкар-Олы № 3129 от 21.01.2005, изменившего в сторону увеличения ставки арендной платы за земли, находящиеся в собственности или ведении муниципального образования «Город Йошкар-Ола» (л.д. 20-23).

Между тем применение указанного акта к договорным правоотношениям аренды противоречит нормам гражданского права. В соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Увеличение размера арендной платы по договору аренды земельного участка от 3 августа 2004 года с 01.01.2005, то есть ранее истечения года с момента заключения договора противоречит статье 614 ГК РФ. С учетом изложенного, ежеквартальный размер арендной платы по договору аренды земельного участка с 01.01.2005 не изменился и составил 5413 руб. 22 коп. в квартал.

Таким образом, на момент разрешения судебного спора у ответчика имеется задолженность по внесению арендной платы за период с 03.08.2004 по 30.09.2004 в сумме 3471 руб. 52 коп., с 01.10.2004 по 31.12.2004 - 5413 руб. 22 коп., с 01.01.2005 по 31.03.2005 - 5413 руб. 22 коп., с 01.04.2005 по 30.06.2005 - 5413 руб. 22 коп. и с 01.07.2005 по 24.07.2005 – 1423 руб. 75 коп., всего 21134 руб. 93 коп. Она взыскивается по решению арбитражного суда, в удовлетворении остальной части требования арбитражный суд отказывает.

Кроме того, за просрочку исполнения денежного обязательства подлежит применению гражданско-правовая ответственность в форме договорной неустойки. Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Общая сумма неустойки за период с 26.09.2004 по 23.07.2007 согласно расчету истца составила 6491 руб. 96 коп. (л.д. 110-112). Однако расчет признается арбитражным судом неверным ввиду неправильного определения периода просрочки и размера суммы основного долга по арендной плате в первом и втором кварталах 2005 года. Взысканию подлежит договорная неустойка, исчисленная по следующим правилам.

Пунктом 5.2 договора стороны установили обязанность по уплате должником неустойки в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

Срок надлежащего исполнения денежного обязательства определен в пункте 2.2 договора - не позднее 25 (двадцать пятого) числа последнего месяца квартала, а за IV (четвертый) квартал не позднее 15 ноября текущего года. Следовательно, начиная с указанного момента по смыслу статей 190 – 194, 314 ГК РФ обязательство по внесению арендной платы за каждый квартал считается просроченным. В качестве даты начала периода просрочки с 03.08.2004 по 30.09.2004 истцом правильно указано 26.09.2004, с 01.10.2004 по 31.12.2004 – 16.11.2004, с 01.01.2005 по 31.03.2005 – 26.03.2005, с 01.04.2005 по 30.06.2005 – 26.06.2006 и с 01.07.2005 по 24.07.2005 – 26.09.2005.

Последним днем периода просрочки по всем платежам истец определил 23.07.2007.

Тем самым истцом заявлено требование о взыскании неустойки за несвоевременное внесение арендной платы как до, так и после момента прекращения прав арендодателя по договору аренды земельного участка. При этом при расчете санкции за последующий период с 25.07.2005 по 23.07.2007 истцом использована неустойка, установленная договором аренды земельного участка.

Арбитражный суд признает такую позицию юридически ошибочной ввиду невозможности начисления договорной неустойки в пользу истца после прекращения 25.07.2005 его участия в договоре аренды. Прекращение права муниципальной собственности на земельный участок повлекло прекращение права арендодателя (статья 607 ГК РФ) и его выбытие как стороны из договора аренды (статья 621 ГК РФ). Поскольку неустойка установлена договором, то с момента прекращения права арендодателя истец утратил и право на начисление договорной неустойки. По существу обязанность арендатора по ежеквартальному внесению арендной платы в пользу истца прекратилась с момента государственной регистрации права федеральной собственности, что исключает последующее применение санкции к должнику.

Кроме того, арбитражный суд признает невозможным взыскание договорной неустойки за невнесение ответчиком арендной платы и за период с 01.07.2005 по 24.07.2005, поскольку обязанность по ее внесению на момент прекращения у истца прав арендодателя по договору еще не возникла.

Размер неустойки определен по формуле: основной долг х неустойка х количество дней просрочки. Неустойка за просрочку исполнения обязательства по внесению арендной платы с 03.08.2004 по 30.09.2004 составила 349 руб. 11 коп. (3471 руб. 52 коп. х 0,0333% х 302 дня). За просрочку исполнения обязательства по внесению арендной платы с 01.10.2004 по 31.12.2004 неустойка составила 452 руб. 45 коп. (5413 руб. 22 коп. х 0,0333% х 251 день). За просрочку исполнения обязательства по внесению арендной платы с 01.01.2005 по 31.03.2005 неустойка составила 218 руб. 11 коп. (5413 руб. 22 коп. х 0,0333% х 121 день). За просрочку исполнения обязательства по внесению арендной платы с 01.04.2005 по 30.06.2005 неустойка составила 52 руб. 27 коп. (5413 руб. 22 коп. х 0,0333% х 29 дней). Таким образом, общая сумма неустойки за неисполнение обязанности по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка от 3 августа 2004 года № 1477/2004н составила 1071 руб. 94 коп.

Нарушенное право истца подлежит судебной защите. Арендодатель, имеющий права кредитора в денежном обязательстве, вправе требовать от должника исполнения его обязанности (статья 307 ГК РФ) с вынесением решения арбитражного суда о принудительном взыскании с ответчика суммы основного денежного долга и договорной неустойки (статьи 11, 12 ГК РФ).

Таким образом, с ОАО «Марийрыба» подлежат взысканию основной долг по договору аренды земельного участка за период с 3 августа 2004 года по 24 июля 2005 года в сумме 21 134 руб. 93 коп. и неустойка в размере 1071 руб. 94 коп.

При распределении судебных расходов, связанных с уплатой государственной пошлины, арбитражный суд применяет специальные правила статьи 110 АПК РФ, согласно которым в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Исковые требования удовлетворены арбитражным судом в частичном размере в сумме 22 206 руб. 87 коп., государственная пошлина с суммы удовлетворенного требования составляет 888 руб. 27 коп. Понесенные истцом расходы по ее уплате взыскиваются арбитражным судом с ответчика пропорционально размеру удовлетворенного искового требования. В остальной части в связи с отказом в иске государственная пошлина относится на истца и компенсации в его пользу не подлежит.

Кроме того, в связи с уменьшением размера исковых требований истцу подлежит возврату из федерального бюджета излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 1923 руб. 64 коп.

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 24 октября 2007 года. Решение в полном объеме изготовлено 29 октября 2007 года, что согласно части 2 статьи 176 АПК РФ считается датой его принятия.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Взыскать с открытого акционерного общества «Марийрыба» в пользу муниципального образования «Город Йошкар-Ола» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» задолженность по арендной плате в сумме 21 134 руб. 93 коп., неустойку в размере 1071 руб. 94 коп , всего 22 206 руб. 87 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

2. Взыскать с открытого акционерного общества «Марийрыба» в пользу муниципального образования «Город Йошкар-Ола» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» расходы по уплате государственной пошлины в сумме 888 руб. 27 коп.

3. Возвратить муниципальному образованию «Город Йошкар-Ола» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в сумме 1923 руб. 64 коп.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья Е.В. Маслов