Гражданский кодекс часть 1

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ответчику, индивидуальному предпринимателю ФИО2, о внесении изменений в договор аренды № 2917 от 18 декабря 2002 года.

В исковом заявлении изложены доводы о том, что 16 ноября 2005 года между сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору аренды № 2917 от 18 декабря 2002 года, согласно которому размер арендной платы был установлен в размере 84 000 руб. Кроме того, в пункте 3.3 дополнительного соглашения стороны определили, что размер арендной платы может изменяться только по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год и не выше ставки инфляционного процесса согласно данным Госкомстата России. Данное соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по РМЭ 30 ноября 2005 года.

Письмом от 19 апреля 2007 года арендодатель уведомила арендатора о намерении изменить размер арендной платы по договору аренды нежилого помещения № 2917 от 18 декабря 2002 года, увеличив его до 91 560 руб. Данное намерение было обусловлено тем, что размер арендной платы не изменялся более одного года (с 16 ноября 2005 года) и инфляционный рост цен за 2006 год составил 9 процентов.

Ответ на письмо об изменении ставки арендной платы от арендатора ФИО2 получен не был.

14 июля 2007 года индивидуальный предприниматель ФИО1 повторно обратилась ответчику с предложением подписать дополнительное соглашение к договору аренды об изменении ставки арендной платы. Срок для получения ответа был установлен до 26 июня 2007 года. В установленный срок ответ от арендатора ФИО2 также получен не был. Считая отказ от внесения изменений в договор аренды в части увеличения ставки арендной платы необоснованным, истец в судебном порядке просил внести изменение в договор аренды, установив ставку арендной платы в размере 91 560 руб. в месяц за все помещение.

В дополнении к иску от 5 декабря 2007 года истец просил установить ставку арендной платы за месяц в размере 94 500 руб. с апреля 2007 года, когда было направлено первое уведомление.

В судебном заседании истец снова уточнил размер арендной платы, увеличив ее до 101 740 руб. в месяц за все помещение.

Требования истца обоснованы правовыми ссылками на статьи 424, 614 ГК РФ (л.д. 8-10, 44, 45, 50).

Ответчик в письменном отзыве и в судебном заседании иск не признал полностью и указал на невозможность изменения цены. По мнению ответчика, согласно условиям договора цена аренды может быть изменена лишь по соглашению сторон. Поскольку ответчик не согласен на изменение цены, истец не вправе требовать этого в судебном порядке. Кроме того, ответчик полагает, что им не нарушено право истца на получение прибыли от использования имущества, поскольку арендная плата вносится своевременно и в полном объеме.

Ответчик также считает, что с момента заключения договора аренды не произошло существенного изменения обстоятельств, следовательно, оснований для изменения условий договора не имеется (л.д. 36-37).

Из материалов дела следует, что 18 декабря 2002 года Комитетом по управлению имуществом г. Йошкар-Олы (далее – Комитет), и ответчиком по делу, индивидуальным предпринимателем ФИО2, был составлен в письменной форме договор, в соответствии с условиями которого Комитет как арендодатель передал ответчику во временное владение и пользование на срок 10 лет объект муниципальной собственности – нежилое помещение общей площадью 420,4 кв. метра, расположенное на первом этаже здания по адресу: <...>, литер А (л.д. 17-20).

13 июля 2004 года на основании результатов продажи имущества с публичных торгов,Комитет продал объект аренды в собственность индивидуальному предпринимателю ФИО1 (л.д. 20,21). Право собственности ФИО1 на спорное нежилое помещение зарегистрировано в установленном законом порядке (л.д. 26).

В соответствии с данными обстоятельствами истцом и ответчиком 17 июля 2004 года заключено соглашение о внесении изменений в договор № 2917 от 18.12.2002, согласно которому арендодателем и получателем арендной платы становится ФИО1 (л.д. 23).

16 ноября 2005 года сторонами было подписано второе дополнительное соглашение к договору аренды № 2917 от 18.12.2002, согласно которому арендная плата была установлена в размере 84000 руб. в месяц за все помещение и стороны определили, что размер арендной платы может изменяться только по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год и не выше ставки инфляционного процесса согласно данным Госкомстата России.

Договор аренды № 2917 от 18.12.2002, а также соглашения от 17.07.2004 и 16.11.2005 об изменении договора зарегистрированы в установленном законом порядке, что соответствует требованиям пункту 2 статьи 651 ГК РФ.

К заключённому сторонами договору подлежат применению правила ГК РФ о договоре аренды здания , по которому арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование арендатору здание или сооружение за плату (статьи 606, 650-655 ГК РФ).

Установленные пунктом 1 статьи 651 ГК РФ требования к форме договора аренды недвижимого имущества соблюдены: договор заключён в письменной форме путём составления одного документа, от имени сторон подписан уполномоченными лицами (индивидуальными предпринимателями), что соответствует пункту 2 статьи 434 ГК РФ, и не оспаривалось сторонами в судебном порядке.

В договоре аренды указаны точные данные об индивидуально-определённых признаках переданного в аренду недвижимого имущества.

Договор аренды считается заключённым, вступил в юридическую силу и стал обязательным для сторон со дня его государственной регистрации.

В соответствии со статьей 307 ГК РФ из заключенного договора возникли взаимные права и обязанности сторон.

Арендодатель исполнил свои обязательства по договору. Нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 420,4 кв. метра, передано ответчику Комитетом (первоначальным собственником) по акту приема-передачи (л.д. 19). В момент смены собственника арендованное помещение у арендатора не изымалось.

В силу статей 606, 614, 654 ГК РФ у арендатора возникло встречное денежное обязательство по оплате пользования и владения арендованным имуществом. Условие о размере арендной платы согласовано сторонами в письменной форме, что соответствует пункту 1 статьи 654 ГК РФ. Договор аренды (п. 3.1) устанавливает, что арендатор обязан перечислять арендную плату на расчетный счет арендодателя ежемесячно не позднее 10 числа месяца, за который производится оплата (в редакции соглашения от 17.07.2004). Размер арендной платы согласно дополнительному соглашению от 16.11.2005 составляет 84000 руб. в месяц (л.д. 25).

С момента подписания дополнительного соглашения к договору аренды, то есть с 16 ноября 2005 года, ставка арендной платы не повышалась.

В целях урегулирования взаимных прав и обязанностей 19 апреля 2007 года истец направил ответчику, индивидуальному предпринимателю ФИО2, письменное предложение о внесении в договор аренды изменений об увеличении арендной платы до 91 560 руб. в месяц (л.д. 15). 14 июня 2007 года истец повторно обратился к ответчику с предложением рассмотреть вопрос об изменении ставки арендной платы (л.д. 16).

Арендодатель считает, что арендная плата, вносимая арендатором ежемесячно за владение и пользование арендованным нежилым помещением, нуждается в увеличении до 101740 руб. Ее размер не пересматривался в срок, превышающий один год, за это время коэффициент инфляции вырос на 9 процентов, что подтверждается справкой Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Республике Марий Эл (л.д. 46).

Арендатор письменно отказался дать согласие на изменение условий договора аренды и заявил, что изменение условий договора возможно только по соглашению сторон. Согласно статье 451 ГК РФ у истца отсутствую правовые основания к изменению условий договора (л.д. 56).

Рассмотрев представленные доказательства, выслушав объяснения истца и ответчика, арбитражный суд не находит правовых оснований для удовлетворения иска по следующим причинам.

Общие правила об изменении цены по возмездному договору установлены пунктом 2 статьи 424 ГК РФ, согласно которому изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Дополнительным соглашением от 16.11.2005 стороны определили, что размер арендной платы может изменяться только по соглашению сторон , не чаще одного раза в год и не выше ставки инфляционного процесса согласно данным Госкомстата России.

Таким образом, если согласие на изменение условий договора не получено, арендатор может требовать изменения условий договора в одностороннем порядке только по решению суда: в случае существенного нарушения договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором (ст. 450 ГК РФ).

Существенного нарушения условий договора ответчик не допустил. Следовательно, истец вправе требовать изменение условий в одностороннем порядке в случаях предусмотренных ГК РФ другими законами или договором. Договор исключает возможность одностороннего изменения условий, также истец не назвал закон, на основании которого его требование может быть удовлетворено. Нормы Гражданского кодекса РФ, регулирующие арендные отношения не предоставляют сторонам право на односторонне изменение условий договора, поэтому следует руководствоваться положениями общей части ГК РФ.

Статья 451 ГК РФ допускает изменение и расторжение договора по решению суда в случае существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора по требованию одной стороны только при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Рассматривая данный спор даже если признать наличие условий, предусмотренных пунктами 2, 3, 4 статьи 451 ГК РФ, то отсутствует причина, предусмотренная пунктом 1 этой статьи - в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет.

Напротив, стороны оговорили возможность изменения условий договора в части арендной платы в случае изменения ставки инфляционного процесса, то есть предвидели и предполагали возможность изменения обстоятельств.

Таким образом, арбитражный суд приходит к выводу о том, что отсутствуют одновременно все четыре условия, предусмотренные статьей 451 ГК РФ для удовлетворения требования истца о внесении изменений в пункт 3.2 договора аренды № 2917 от 18.12.2002.

По правилам статьи 110 АПК РФ в связи с отказом в удовлетворении иска расходы истца по уплате государственной пошлины в сумме 2000 руб. возмещению не подлежат.

Решение в полном объеме изготовлено 25 декабря 2007 года, что согласно части 2 статьи 176 АПК РФ считается датой его принятия.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска индивидуальному предпринимателю ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о внесении изменений в пункт 3.2 договора аренды № 2917 от 18 декабря 2002 года отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд течение месяца со дня его принятия.

СудьяА.А.Рыбаков