Гражданский кодекс часть 1

по исковому заявлению муниципального образования «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола»

к ответчику индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании долга по арендной плате и договорной неустойки

с участием представителей:

от истца – ФИО2 по доверенности,

от ответчика – ФИО1, ФИО3 по доверенности

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное образование «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» (далее – истец, муниципалитет, комитет) обратилось в Арбитражный суд Республики Марий Эл с измененным в порядке статьи 49 АПК РФ исковым заявлением о взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО1 (далее – ответчик, предприниматель) основного долга по денежному обязательству, возникшему из договора аренды земельного участка № 1171-Ф от 29 сентября 2008 года в сумме 343 607 руб. 52 коп. за период с 15.02.2017 по 09.01.2019, и неустойки в размере 52 952 руб. 29 коп. за период с 11.03.2017 по 30.04.2020 в связи с ненадлежащим исполнением денежного обязательства, а также неустойки, начисленной на сумму основного долга исходя из 1/300 ключевой ставки Банка России за каждый день просрочки, начиная с 01.05.2020 по день фактической уплаты основного долга.

В исковом заявлении, в дополнениях к нему и в судебном заседании изложены доводы о нарушении должником условий договора аренды земельного участка о сроке внесения арендной платы. В правовом обосновании требований приведены ссылки на статьи 309, 606, 614 ГК РФ и статьи 22, 42, 65 Земельного кодекса РФ (т.1, л.д. 7-10, 50, т.4, л.д. 139-141, т.5, л.д. 18-20).

Ответчик в отзыве на исковое заявление, в дополнении к нему и в судебном заседании требования истца не признал и указал, что о наличии договора аренды земельного участка №1171-Ф от 29.09.2008 ему не было известно. К тому же в силу статьи 35 ЗК РФ к нему, как к новому собственнику объектов недвижимости, перешло право пользования не целым земельным участком, а лишь той его частью, которая занята данными объектами и составляет 1010 кв.м. При этом на земельном участке с кадастровым номером 12:05:0402002:193 возведен забор, зарегистрированный на праве собственности за третьим лицом, который препятствует пользованию частью участка площадью 6200 кв.м. Кроме того, ответчик просил применить исковую давность в отношении заявленных исковых требований (т.1, л.д. 85-86, 121-122, т.5, л.д. 30-31).

Рассмотрев материалы дела, исследовав доказательства, выслушав объяснения сторон, арбитражный суд считает необходимым удовлетворить иск частично по следующим правовым и процессуальным основаниям.

Из материалов деласледует, что 29 сентября 2008 года от имени Российской Федерации (арендодатель) территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Марий Эл на основании распоряжения заместителя его руководителя № 531 от 29.09.2008 заключен с ФИО4 (арендатор 1) и ФИО5 (арендатор 2) договор аренды № 1171-Ф, по условиям которого арендодатель обязался передать арендаторам во временное владение и пользование на 49 лет для ведения производственной деятельности земельный участок с кадастровым номером 12:05:0402002:149 общей площадью 15296 кв.м, расположенный в восточной части кадастрового квартала 12:0402002 по адресу: <...> а арендаторы приняли на себя обязательство вносить арендную плату за пользование земельным участком на условиях, предусмотренных договором (т.1, л.д. 33-34). Дополнительными соглашениями от 05.04.2012 и от 09.08.2013 к договору предметом его аренды определен земельный участок с кадастровым номером 12:05:0402002:193 общей площадью 14 807 кв.м, образованный из земельных участков с кадастровыми номерами 12:05:0402002:149 и 12:05:0402002:178 (т.1, л.д. 36, 37, 40-46).

По распоряжению руководителя территориального управления Росимущества в Республике Марий Эл № 1517 от 22.12.2016 указанный земельный участок безвозмездно передан в собственность муниципального образования «Город Йошкар-Ола», переход права собственности зарегистрирован 15.02.2017 (т.1, л.д. 38-39, 76-79). Тем самым произошла перемена стороны в договоре аренды – арендодателя, не требующая в силу статьи 382 ГК РФ внесения таких изменений в договор.

Заключенное сторонами соглашение по его существенным условиям является договором аренды земельного участка, по которому в соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом РФ. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Договор аренды оформлен путем составления одного документа, от имени сторон подписан уполномоченными лицами, чем соблюдены пункт 2 статьи 434 и статья 609 ГК РФ. В связи с заключением договора сроком более чем на один год во исполнение пункта 1 статьи 26 ЗК РФ осуществлена его государственная регистрация (т.1, л.д. 76-79).

Таким образом, договор аренды соответствовал требованиям гражданского и земельного законодательства о его предмете, форме, цене и вступил в силу с момента его регистрации. О недействительности или незаключенности договора стороны в судебном порядке не заявляли.

Правоотношения участников сделки регулируются гражданско-правовыми нормами главы 34 ГК РФ, а также статьями 22, 42, 65 Земельного кодекса РФ. Из договора в силу пункта 2 статьи 307 ГК РФ возникли взаимные обязательства сторон. При этом каждая из сторон считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в её пользу, и одновременно её кредитором в том, что имеет право от неё требовать (пункт 2 статьи 308 ГК РФ).

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Истец как арендодатель свое обязательство по передаче земельного участка в аренду исполнил, что подтверждается актом приема-передачи (т.1, л.д. 35).

На момент заключения договора и передачи по нему арендаторам земельного участка на нем согласно пункту 2.1 договора находились принадлежавшие арендаторам на праве собственности площадка на территории с автодорогой транспортного назначения общей площадью 735,4 кв.м, кадастровый номер 12:05:0402002:350, помещение позиции 4 насосной станции промышленного назначения общей площадью 107 кв.м, кадастровый номер 12:05:0402002:956 (т.1, л.д. 147-150).

По договору купли-продажи недвижимого имущества от 02.09.2014 ФИО4 продал принадлежащую ему ½ доли в праве собственности на указанные объекты недвижимости ФИО1 (т.1, л.д. 123-126, т.3, л.д. 143-144). Право собственности на указанные помещение и сооружение зарегистрировано за новым собственником 19.09.2014 (т.1, л.д. 147-150). Собственником другой доли в праве собственности на указанные объекты недвижимости в результате совершения сделок купли-продажи стала ФИО6 (т.1, л.д. 147-150, т.3, л.д. 126, 133).

По договору купли-продажи недвижимого имущества от 29.12.2018 ФИО1 и ФИО6 продали свои доли в праве собственности на указанные объекты недвижимости ФИО7 (т.1, л.д. 127-129). Право собственности на указанные помещение и сооружение зарегистрировано за новым собственником 10.01.2019 (т.1, л.д. 141-150).

Из положений части 1 статьи 35 ЗК РФ и части 3 статьи 552 ГК РФ следует, что при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний ее собственник.

Согласно правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 14 постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» и в пункте 25 постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды), независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Следовательно, довод ответчика о том, что арендная плата должна определятся только исходя из площади застройки принадлежавшими ему объектами недвижимости, составляющей 1010 кв.м, противоречит названным правилам перехода прав на земельный участок при продаже находящейся на нем недвижимости. Кроме того, предлагаемый предпринимателем подход к расчету арендной платы не согласуется с целью формирования земельного участка с кадастровым номером 12:05:0402002:149 площадью 15 296 кв.м из земельных участков с кадастровыми номерами 12:05:0402002:0132 и 12:05:0402002:0138 – под размещение площадки на территории с автодорогой общей площадью 735,4 кв.м и помещения позиции 4 насосной станции общей площадью 107 кв.м, а также с условиями договора аренды № 1171-Ф от 29.09.2008 о площади передаваемого в аренду земельного участка и о находящихся на нем объектах недвижимости (т.2, л.д. 20, 24, 25, 26).

Таким образом, ФИО1 как новый приобретатель ½ доли в праве собственности на объекты недвижимости с 19.09.2014 по 09.01.2019 считался арендатором ½ площади земельного участка с кадастровым номером 12:05:0402002:193 по договору аренды № 1171-Ф от 29.09.2008, несмотря на то, что соответствующие изменения в договор не были внесены. При этом размещение на участке забора в указанный период не является основанием для уменьшения при расчете арендной платы площади арендуемого земельного участка на площадь, занимаемую и отделяемую забором, так как он не учитывался при формировании земельного участка с кадастровым номером 12:05:0402002:149, а государственный кадастровый учет забора в качестве объекта недвижимости под номером 12:05:0402002:1339 и государственная регистрация права собственности на него были осуществлены лишь 21.07.2020 (т.1, л.д. 80-82, т.2, л.д. 26, т.5, л.д. 51).

Поэтому в силу статьи 614 ГК РФ, статей 42 и 65 ЗК РФ на предпринимателе лежала обязанность по внесению в течение указанного периода арендных платежей с учетом используемой части земельного участка и уплате санкции за нарушение денежного обязательства.

Порядок определения арендной платы за земельные участки с 01.01.2016 регулируется решением Собрания депутатов городского округа «Город Йошкар-Ола» от 25.12.2015 № 258-VI «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования «Город Йошкар-Ола» (далее – Порядок). В соответствии с пунктом 22.1 Порядка арендная плата за арендуемый ответчиком земельный участок с 2017 года определяется исходя из его кадастровой стоимости, размер которой с 15.02.2017 по 28.12.2017 составлял 5 860 314 руб. 46 коп., с 29.12.2017 по 31.12.2018 – 12 870 096 руб. 33 коп., с 01.01.2019 составляет 3 589 667 руб. в результате пересмотра кадастровой стоимости в связи с возникшим спором относительно ее размера (т.1, л.д. 135, 139, т.5, л.д. 56-58).

При этом пунктом 5.3 договора определено, что арендная плата за земельный участок вносится ежемесячно до 10 числа каждого месяца.

Однако вопреки требованиям статей 309, 606 и 614 ГК РФ денежное обязательство по внесению арендной платы ответчиком надлежащим образом не исполнено. Согласно расчету истца у ответчика имеется задолженность по внесению арендной платы в сумме 343 607 руб. 52 коп. за период с 15.02.2017 по 09.01.2019. Указанный расчёт проверен арбитражным судом по правилам статьи 71 АПК РФ и признается правильным.

Между тем ответчик на основании статьи 199 ГК РФ сделал заявление об истечении срока исковой давности по исковым требованиям.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Тем самым кредитор по денежному обязательству вправе требовать судебной защиты нарушенного права только в пределах установленного законом срока. Общий срок исковой давности определен статьей 196 ГК РФ в три года.

В силу статьи 200 ГК РФ по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения. По смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ срок давности по искам о просроченных повременных платежах (арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу (пункт 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

Согласно пункту 3 статьи 202 ГК РФ, если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (в том числе к обязательному претензионному порядку), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры. Частью 5 статьи 4 АПК РФ для разрешения во внесудебном порядке гражданско-правового спора о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, установлен срок, равный тридцати календарным дням со дня направления претензии.

В материалах дела имеются доказательства направления в адрес индивидуального предпринимателя ФИО1 претензии с предложением уплатить долг по договору аренды (т.1, л.д. 20-22, 52).

Однако арендатор добровольно требование арендодателя не исполнил, поэтому для защиты нарушенного права истец направил 30.06.2020 по почте исковое заявление в арбитражный суд (т.1, л.д. 47). Поскольку трехлетний срок исковой давности был приостановлен на тридцать календарных дней, то применительно к содержанию иска о взыскании помесячных платежей и установленному договором сроку внесения арендной платы он признается не пропущенным в отношении требований, срок исполнения которых наступил после 30 мая 2017 года, то есть по долговым обязательствам об уплате арендной плате за расчётные периоды, начиная с июня 2017 года

Учитывая дату обращения истца в суд за защитой нарушенного права и заявление ответчика о применении срока исковой давности, арбитражный суд признаёт истекшим такой срок применительно к требованиям о взыскании долга за период с 15.02.2017 по май 2017 года и считает возможным взыскать с арендатора основной долг по договору только за периоды с июня 2017 года по 09.01.2019, принимая во внимание государственную регистрацию 10.01.2019 прекращения права собственности предпринимателя на объекты недвижимости с кадастровыми номерами 12:05:0402002:350 и 12:05:0402002:956.

Следовательно, размер взыскиваемой истцом задолженности по арендной плате подлежит уменьшению до 299 577 руб. 91 коп.

Кроме того, за просрочку исполнения денежного обязательства по внесению арендной платы условием заключенного сторонами договора была определена гражданско-правовая ответственность в форме договорной неустойки в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы задолженности по арендной плате за каждый день просрочки (пункт 7.1).

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Размер неустойки согласно расчету истца составляет 52 952 руб. 29 коп. за период с 11.03.2017 по 30.04.2020. Факт нарушения арендатором сроков внесения арендной платы подтвержден материалами дела и ответчиком не оспорен.

Между тем с учетом заявления ответчика об истечении срока исковой давности по исковым требованиям размер неустойки подлежит перерасчету.

Согласно пункту 1 статьи 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после начала течения срока исковой давности по главному требованию.

Следовательно, неустойка не подлежит начислению в отношении долга по арендной плате за период с 15.02.2017 по май 2017 года в связи с истечением срока исковой давности по требованию о взыскании долга за этот период.

В соответствии с пунктом 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки.

Учитывая, что долг по арендной плате подлежит взысканию с учетом примененного в споре срока исковой давности за расчетные периоды, начиная с июня 2017 года, неустойка, исходя из установленного договором срока внесения арендной платы, праздничных и выходных дней, а также расчета истца подлежит начислению на долг за указанные периоды с 14 июня 2017 года по 30 апреля 2020 года. Общий размер неустойки согласно расчету арбитражного суда составляет 42 254 руб. 99 коп.

В соответствии со статьей 333.21 НК РФ размер государственной пошлины исходя из уточненной цены иска составляет 10 931 руб. Истец освобожден от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333. 37 НК РФ. Поэтому в силу части 2 статьи 333.17, подпункта 4 пункта 1 статьи 333.22 НК РФ и части 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, то есть в размере 9423 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу муниципального образования «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» основной долг по договору аренды земельного участка № 1171-Ф от 29 сентября 2008 года, за период с июня 2017 года по 09.01.2019 в сумме 299 577 руб. 91 коп. и неустойку за период с 14.06.2017 по 30.04.2020 в размере 42 254 руб. 99 коп.

2. Взыскать с индивидуального предпринимателя индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 9423 руб.

Исполнительный лист на взыскание государственной пошлины выдать по истечении десяти дней после вступления судебного акта в законную силу при отсутствии в деле информации о том, что государственная пошлина уплачена ее плательщиком добровольно.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Марий Эл.

Судья В.В. Лежнин