Гражданский кодекс часть 1

к ответчику муниципальному образованию «Город Йошкар-Ола» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола»

о признании сделки недействительной

с участием представителей:

от истца – ФИО1 по доверенности от10.11.2010,

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 11.01.2011,

УСТАНОВИЛ:

Истец, товарищество собственников жилья «Эшпая-121» (ОГРН <***>, ИНН <***>), обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением к ответчику, муниципальному образованию «Город Йошкар-Ола» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», о признании недействительной сделкой в силу ничтожности договора аренды земельного участка № 4428/2009н от 30.09.2009.

В исковом заявлении изложены доводы о том, что договор аренды подписан председателем правления товарищества собственников жилья «Эшпая-121» (далее – ТСЖ) с нарушением полномочий, установленных пунктом 1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ, а также правил, предусмотренных уставом товарищества. В силу названных норм принятие решения о заключении договоров отнесено к компетенции общего собрания собственников помещений. Между тем, общее собрание членов ТСЖ для решения вопроса о заключении договора аренды земельного участка не проводилось. Согласно пунктам 12, 13 устава товарищества, руководство деятельностью товарищества осуществляется его правлением, к его компетенции относится и подписание договоров. Истцом отмечено, что договор аренды подписан бывшим председателем правления ФИО3, однако в соответствии с уставом председатель правления вправе совершать лишь сделки, которые не подлежат обязательному одобрению правлением или общим собранием. Поскольку договор аренды земельного участка не соответствует действующему законодательству, его следует признать недействительной сделкой в силу ничтожности на основании статьи 168 ГК РФ.

Требование обосновано правовыми ссылками на статьи 166, 168 ГК РФ, статью 44 Жилищного кодекса РФ (л.д. 7-9, 69-70).

В судебном заседании истец полностью поддержал свое требование и просил учесть показания членов ТСЖ, свидетельствующих о том, что общего собрания по вопросу приобретения в аренду земельного участка не проводилось.

Ответчик, муниципальное образование «Город Йошкар-Ола» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» (далее – Комитет), в письменном отзыве и в судебном заседании иск не признал и указал, что при заключении договора аренды был соблюден порядок, установленный статьями 30, 31, 32 Земельного кодекса РФ. К заявлению о предоставлении в аренду земельного участка были приложены документы, подтверждающие полномочия лица, подающего заявление: протокол № 3 общего собрания членов ТСЖ от 10 января 2008 года с приложением, в котором имелись подписи членов товарищества. В соответствии с протоколом члены ТСЖ решили поручить председателю правления ФИО3 оформить правоустанавливающие документы на земельный участок и разрешение на строительство гаражей и административных помещений и подписывать от имени ТСЖ все необходимые для этого документы.

По утверждению Комитета, договор аренды не противоречит действующему законодательству и учредительным документам истца, в связи с чем его следует признать действительным (л.д. 38-40).

Рассмотрев материалы дела, исследовав доказательства, выслушав объяснения истца и ответчика, свидетелей, арбитражный суд считает необходимым удовлетворить иск по следующим правовым и процессуальным основаниям.

Из материалов дела следует, что 30 сентября 2009 года истец, ТСЖ «Эшпая-121», и ответчик, Комитет по управлению муниципальным имуществом городского округа «Город Йошкар-Ола», действующий от имени муниципального образования «Город Йошкар-Ола», подписали договор № 4428/2009н, по условиям которого ответчик (арендодатель) передал истцу (арендатору) во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 1172,0 кв.м., с кадастровым номером 12:05:0503003:47, расположенный по адресу: <...> в восточной части кадастрового квартала 12:05:0503003 для строительства общественного здания с гостевой стоянкой (л.д. 11-12).

Договор от 30.09.2009 № 4428/2009н исполнен сторонами, что ими не оспаривается. При этом как договор, так и акт приема-передачи подписан от имени ТСЖ председателем правления ФИО3

Ссылаясь на несоответствие договора аренды земельного участка статье 44 Жилищного кодекса РФ, истец требует признать его ничтожным на основании статьи 168 ГК РФ, поскольку договор заключен лицом, действовавшим с превышением установленных законом и уставом ТСЖ полномочий. Ответчик настаивает на законности договора аренды и считает, что при его заключении полномочия председателя правления ФИО3 были удостоверены надлежащим образом.

Позиция истца подтверждается нормами гражданского права и документальными доказательствами.

Так, в силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна. Тем самым условием признания сделки ничтожной является ее противоречие конкретным императивным нормам, содержащимся в ГК РФ и федеральных законах.

Договор от 30.09.2009 не соответствует пункту 1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ, согласно которой к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме.

Аналогичное правило установлено пунктом 4 части 4 раздела 10 устава ТСЖ (л.д. 26).

Тем самым арбитражный суд приходит к выводу о том, что для принятия решения о приобретении земельного участка для строительства общественного здания с гостевой автостоянкой требовалось соблюдение установленного законом и уставом порядка: проведение общего собрания членов ТСЖ в порядке, установленном уставом ТСЖ.

Арбитражным судом исследованы представленные в дело документальные доказательства, установлены фактические обстоятельства и сделан вывод о том, что такое собрание не проводилось.

Согласно пункту 3 раздела 10 устава ТСЖ «Эшпая-121» члены товарищества должны быть извещены о проведении общего собрания письменно путем вручения под расписку либо почтовым отправлением не позднее чем за 10 дней до даты проведения собрания.

Как следует из письменных пояснений членов ТСЖ ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, 10 января 2008 года общее собрание собственников квартир жилого дома не проводилось, члены товарищества не были извещены о проведении такого собрания (л.д. 92-122). О составлении протокола общего собрания председатель правления ФИО3 членов товарищества не информировал, предлагал поставить подпись в перечне собственников квартир в качестве подтверждения отсутствия возражений против строительства рядом с жилым домом гаражей. При этом председатель правления не сообщал о том, что берет на себя полномочия по заключению от имени ТСЖ каких-либо договоров.

Из копии протокола № 3 от 10.01.2008 следует, что в качестве секретаря общего собрания протокол подписан членом ТСЖ ФИО6 Привлеченная к участию в деле в качестве свидетеля ФИО6 пояснила, что фактически общее собрание не проводилось, в протоколе, который предложил подписать председатель правления ФИО3, содержался вопрос о получении от жильцов разрешения на строительство рядом с домом гаражей (приложение к протоколу судебного заседания от 21.03.2011). Второй свидетель, член ТСЖ ФИО12, дала аналогичные пояснения, сообщила суду о том, что председатель правления ФИО3 ввел в заблуждение членов ТСЖ, обходя квартиры и предлагая подписать приложение к протоколу, поясняя это необходимостью строительства гаражей ближе к жилому дому, чем установлено строительными нормами. Между тем уставом ТСЖ не предусмотрено решение каких-либо вопросов путем заочного голосования (приложение к протоколу судебного заседания от 21.03.2011).

Подлинник протокола № 3 от 10.01.2008 в книге учета протоколов общих собраний ТСЖ «Эшпая-121» отсутствует (л.д. 72-79). В деле также не имеется доказательств одобрения заключенной сделки после ее подписания.

Таким образом, общее собрание членов ТСЖ по вопросу приобретения на праве аренды земельного участка 10.01.2008 не проводилось, решение такое не принималось, председатель правления ФИО3 не наделялся единоличными полномочиями на оформление оспариваемой сделки от имени ТСЖ.

Договор аренды земельного участка № 4428/2009н от 30 сентября 2009 года заключен с нарушением статьи 44 ЖК РФ, устанавливающей в императивном порядке компетенцию общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и соответственно ограничивающей полномочия председателя правления ТСЖ.

В соответствии со статьей 145 ЖК РФ высшим органом управления товарищества является общее собрание членов товарищества собственников жилья, объем полномочий которого определяется законом и уставом товарищества.

Согласно пункту 2 статьи 149 ЖК РФ председатель правления ТСЖ, действуя без доверенности от имени товарищества, вправе совершать сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества.

Пунктом 4 части 4 раздела 10 устава ТСЖ «Эшпая-121» установлено, что принятие решений о приобретении, строительстве, реконструкции, в том числе с расширением (надстройкой), возведении хозяйственных построек и других сооружений относится к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества.

Поскольку установленный законом порядок заключения договора аренды не был соблюден, договор аренды является недействительным в силу его ничтожности.

Таким образом, договор № 4428/2009н от 30 сентября 2009 года ничтожен и на основании статей 166 и 168 ГК РФ признается арбитражным судом недействительной сделкой с момента его совершения.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

При подаче иска истцом уплачена государственная пошлина в сумме 4 000 руб. Поскольку ответчик как государственный орган освобожден от уплаты государственной пошлины в силу пункта 1.1. части 1 статьи 333.37 НК РФ, уплаченная истцом госпошлина подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 21 марта 2011 года. Решение в полном объеме изготовлено 28 марта 2011 года, что согласно части 2 статьи 176 АПК РФ считается датой его принятия.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Признать недействительным договор аренды земельного участка № 4428/2009н от 30 сентября 2009 года, заключённый между товариществом собственников жилья «Эшпая-121» (ОГРН <***>, ИНН <***>) и муниципальным образованием «Город Йошкар-Ола» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола».

2. Возвратить товариществу собственников жилья «Эшпая-121» (ОГРН <***>, ИНН <***>) из федерального бюджета уплаченную государственную пошлину в сумме 4 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Республики Марий Эл.

Судья В.А. Черных