Гражданский кодекс часть 1

Заявитель, индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель), обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл с заявлением к ответчику, администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» (далее – администрация, орган местного самоуправления), в котором просит:

1. Признать незаконным решение администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», изложенное в письме №023-33/2624 от 30.04.2015, об отказе в приобретении ФИО1 права собственности на земельный участок с кадастровым номером 12:05:0402002:712, общей площадью 11216 кв.м., расположенный по адресу: РМЭ, <...>, ввиду его несоответствия статье 36 Конституции РФ, пункту 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», пункту 6 статьи 39.3, статье 39.20 Земельного кодекса РФ.

2. Обязать администрацию городского округа «Город Йошкар-Ола» в течение 10 рабочих дней со дня вступления в законную силу решения по настоящему делу принять решение о предоставлении ФИО1 в собственность земельного участка с кадастровым номером 12:05:0402002:712, общей площадью 11216 кв.м., расположенного по адресу: РМЭ, <...>, а также подготовить проект договора купли-продажи указанного земельного участка, направить его заявителю с предложением о заключении.

В заявлении и в дополнениях к нему требование мотивировано тем, что на испрашиваемом земельном участке расположены принадлежащие заявителю на праве собственности игровые поля и вспомогательная инфраструктура при них (ограждения, здания и сооружения), которые представляют собой единое спортивное сооружение, прочно связанное с землей и состоящее из разнородных элементов, объединенных общим функциональным назначением. При этом земельный участок изначально формировался площадью 11216 кв.м. для эксплуатации указанных объектов с учетом действовавших на тот момент норм отвода земель, о чем администрация не могла не знать с учетом имеющейся у нее схемы генплана от 11.09.2012, отражающей расположение на участке двух игровых полей. Предприниматель утверждает, что все предусмотренные законом документы к заявлению были приложены. Поэтому, по мнению заявитель, отказ в предоставлении земельного участка является необоснованным и незаконным (т.1, л.д. 10-20, 78-88, т.2, л.д. 73-75, т.3, л.д. 54, 86-93, т.4, л.д. 10-14, 39-43). В судебных заседаниях заявитель полностью поддержал требования и доводы в их обоснование (т.2, л.д. 96-97, 109, т.3, л.д. 14, 77-78, 101, т.4, л.д. 18, 52-53).

Ответчик в отзыве на заявление и в судебных заседаниях требование заявителя не признал по основаниям, изложенным в оспариваемом решении. При этом ответчик указал, что на момент предоставления спорного земельного участка в аренду для целей строительства не представлялось возможным определить площадь участка, необходимую и достаточную для размещения и обслуживания еще не существующего объекта недвижимости. Поэтому отсутствует причинно-следственная связь между тем, что в собственность для эксплуатации здания должен быть предоставлен земельный участок, на котором оно расположено, такой же площади, как и при предоставлении этого участка под строительство по договору аренды. Администрация указала, что для размещения временных объектов и ведения деятельности по их обслуживанию достаточно права аренды. Пейнтбольный клуб не является единым недвижимым комплексом, так как в ЕГРП не зарегистрировано право собственности на него как на совокупность входящих в него вещей. К тому же игровое поле №2 не связано с административным зданием и представляет собой неосвоенное пространство.

По мнению ответчика, заявитель злоупотребляет своим правом на приобретение в собственность земельного участка по правилам статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, так как в действительности его намерением является использование участка и для иных целей, в частности, для эксплуатации временных объектов (т.1 л.д. 140-142, т.2, л.д. 96-97, т.3 л.д. 14, 55-56, 77-78, 101, т.4, л.д. 18, 45-50, 52-53).

Рассмотрев материалы дела, исследовав доказательства, выслушав объяснения сторон, арбитражный суд считает необходимым отказать заявителю в удовлетворении требований по следующим правовым основаниям.

Из материалов дела следует, что постановлением мэра города Йошкар-Олы от 8.02.2013 № 276 по заявлению ФИО3 утвержден акт выбора земельного участка и предварительного согласования места размещения объекта строительства № 105 от 30.10.2012, а также схема расположения земельного участка на кадастровой карте территории (т.1, л.д. 22-23, 24-25). Постановлением предварительно согласовано место размещения пейнтбольного клуба на земельном участке площадью 11 216 кв.м., расположенном по адресу: <...> южнее дома 44 (ПГСК «Спутник»).

Земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет 13.03.2013 с присвоением ему кадастрового номера 12:05:0402002:712 (т.1, л.д. 50-51).

22 октября 2013 года Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» от имени муниципального образования «Город Йошкар-Ола» и ФИО3 заключен договор аренды № 6307/2013н названного земельного участка для строительства пейнтбольного клуба. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (т.1, л.д. 26, 27-32).

23 декабря 2013 года ФИО3 (арендатор) и ФИО1 (новый арендатор) заключен договор, на основании которого права и обязанности по договору аренды земельного участка № 6307/2013н от 27.10.2013 в полном объеме перешли новому арендатору.Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по РМЭ (т.1, л.д. 33-34).

29 января 2014 года администрация городского округа «Город Йошкар-Ола» выдала предпринимателю разрешение на строительство пейнтбольной площадки со зданием административно-хозяйственного назначения на земельном участке площадью 11 216 кв.м., в соответствии с которым площадь застройки составляет 148 кв.м. (т.1, л.д. 36).

5 декабря 2014 года администрацией городского округа «Город Йошкар-Ола» предпринимателю выдано разрешение на ввод в эксплуатацию пейнтбольной площадки со зданием административно-хозяйственного назначения (т.1, л.д. 39-40).

19 декабря 2014 года Управлением Росреестра по РМЭ в Едином государственном реестре прав зарегистрировано право собственности предпринимателя на нежилое здание площадью 111,1 кв.м., а также на ограждение пейнтбольного клуба протяженностью 553 м. и игровые поля площадью 3931 квм. и 2475 кв.м (т.1, л.д. 41-44, 45-49).

8 апреля 2015 года предприниматель обратился к мэру г. Йошкар-Ола и к председателю комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» с заявлением о предоставлении в собственность на основании пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ земельного участка с кадастровым номером 12:05:0402002:712 (т.1, л.д. 52, 143).

Решением, оформленным в виде письма от 30.04.2015 № 023-33/2624, администрация городского округа «Город Йошкар-Ола» отказала ФИО1 в приобретении права собственности на земельный участок как собственником расположенного на нем недвижимого имущества. Решение мотивировано тем, что находящиеся на участке ограждение пейнтбольного клуба и игровые поля являются временными объектами некапитального характера, а не объектами недвижимого имущества. При этом площадь испрашиваемого земельного участка (11216 кв.м.) существенно превышает площадь единственного недвижимого объекта – нежилого 2-х этажного деревянного здания(111,1 кв.м). К тому же согласно Правилам землепользования и застройки городского округа «Город Йошкар-Ола» испрашиваемый земельный участок находится в трех территориальных зонах, на одной из которых застройка не предусмотрена (т.1, л.д. 53-56).

Не согласившись с решением об отказе в приватизации земельного участка, индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Избранные им способы защиты и восстановления нарушенного права на приобретение в собственность земельного участка, на котором расположен принадлежащий ему на праве собственности объект недвижимости, соответствуют земельному законодательству и судебной практике.

Так, согласно пункту 1 статьи 61 Земельного кодекса РФ ненормативный акт исполнительного органа государственной власти, не соответствующий закону или иным нормативным правовым актам и нарушающий права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица в области использования и охраны земель, может быть признан судом недействительным. В силу пункта 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» в тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 АПК РФ. В случае признания действия (бездействия) исполнительного органа государственной власти незаконным суд обязывает соответствующий орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимости.

Предмет судебной проверки и оценки представленных сторонами доказательств определен частью 4 статьи 200 АПК РФ, согласно которой при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Обязанность доказывания законности оспариваемого решения, наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемых решений, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемых решений, возлагается на орган или лицо, которые приняли решение (часть 5 статьи 200 АПК РФ).

Существо возникшего спора составляют доводы, указанные администрацией в оспариваемом решении об отказе в предоставлении в собственность предпринимателю земельного участка. При этом арбитражный суд оценил оспариваемое решение на предмет соответствия нормам главы V.I Земельного кодекса РФ, которая введена Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ, вступившим в силу с 1 марта 2015 года.

Согласно статьям 11 и 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, осуществляется органами местного самоуправления, обладающими правом управления и распоряжения такими земельными участками.

На основании пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приобретение таких земельных участков в собственность или в аренду.

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ продажа указанных земельных участков собственникам расположенных на них зданий и сооружений осуществляется без проведения торгов. Порядок такой продажи урегулирован статьями 39.14, 39.17 ЗК РФ.

В соответствии с правилами названных норм права для приватизации поставленного на государственный кадастровый учет земельного участка гражданин или юридическое лицо подают в уполномоченный орган заявление о предоставлении земельного участка, в котором указывают сведения, перечисленные в пункте 1 статьи 39.17 ЗК РФ. К заявлению прилагаются документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов и предусмотренные перечнем, установленным уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, за исключением документов, которые должны быть представлены в уполномоченный орган в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

Перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержден приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 12.01.2015 № 1. Согласно названному нормативному акту непосредственно заявителем предоставляются: документ, подтверждающий полномочия представителя юридического или физического лица в соответствии с законодательством Российской Федерации; документ, удостоверяющий (устанавливающий) права заявителя на здание, сооружение либо помещение, если право на такое здание, сооружение либо помещение не зарегистрировано в ЕГРП, документ, удостоверяющий (устанавливающий) права заявителя на испрашиваемый земельный участок, если право на такой земельный участок не зарегистрировано в ЕГРП; сообщение заявителя, содержащее перечень всех зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке, с указанием их кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров; кадастровый паспорт испрашиваемого земельного участка либо кадастровая выписка об испрашиваемом земельном участке; кадастровый паспорт здания, сооружения, расположенного на испрашиваемом земельном участке; выписка из ЕГРП о правах на приобретаемый земельный участок и расположенных на нем объектов недвижимого имущества либо уведомление об отсутствии в ЕГРП запрашиваемых сведений; выписка из ЕГРИП об индивидуальном предпринимателе, являющемся заявителем.

Пунктом 5 статьи 39.17 ЗК РФ предусмотрена обязанность уполномоченного органа, рассматривающего заявление, в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка проверить наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов и по результатам рассмотрения и проверки совершить одно из следующих действий: осуществить подготовку проекта договора купли-продажи и направить проект такого договора для подписания заявителю либо принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и направить принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Факт представления предпринимателем администрации всех документов из указанного перечня, необходимых для приватизации земельного участка с кадастровым номером 12:05:0402002:712, подтвержден материалами дела и признается ответчиком.

Однако администрация считает, что для эксплуатации нежилого здания площадью всего 111,1 кв.м, требуется участок, площадь которого меньше спорного земельного участка.

Заявитель, в свою очередь, настаивал на предоставлении ему земельного участка испрашиваемой площади с учетом того, что участок был выделен администрацией не для строительства административно-хозяйственного здания пейнтбольного клуба, а для строительства пейнтбольной площадки со зданием административно-хозяйственного назначения.

При этом заявитель в качестве одного из доказательств необходимости предоставления ему земельного участка площадью не менее 11216 кв.м. представил составленное ООО архитектурно-проектной мастерской «Артель» по заявлению ФИО1 технико-экономическое обоснование с выводом о том, что исходя из площади зданий и сооружений, к которым относятся также игровые площадки, рассчитанных с учетом установленных нормативов площадей автостоянки, тротуаров, проездов и площадок с твердым покрытием и площади озеленения, для полноценного функционирования пейнтбольной площадки со зданием административно-хозяйственного назначения необходима территория площадью 11202 кв.м. (т.1, л.д. 113-139).

Для разрешения спора относительно площади участка, необходимой для эксплуатации расположенных на земельном участке с кадастровым номером 12:05:0402002:712 зданий и сооружений, определением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 30.11.2015 на основании статьи 82 АПК РФ назначена судебная экспертиза (т.2, л.д. 112-113). Проведение экспертизы поручено ФИО4, работающему главным инженером в ОАО «Йошкар-Олинское проектно-строительное объединение».

Согласно заключению эксперта и дополнению к нему земельный участок с кадастровым номером 12:05:0402002:712 площадью 11202 кв.м соответствует нормальной эксплуатации находящихся на нем двух игровых пейнтбольных площадок (5652 кв.м) и объектов обслуживания (административно-хозяйственного блока (111,1 кв.м), временного хозблока (180,9 кв.м), навеса (50 кв.м) с учетом рассчитанной по нормативам площади используемой территории (автостоянка (200 кв.м), проезды и площадки к объектам (635 кв.м), тротуары и проходы (825 кв.м), а также площади озеленения. Излишняя площадь отсутствует (т.2, л.д. 131-151, т.3, л.д. 35-45).

Однако у арбитражного суда возникли сомнения в обоснованности экспертного заключения, так как в нем сделаны выводы о необходимости учета площади застройки временных строений, которые не являются недвижимыми вещами, а также площади застройки объектов, незаконно зарегистрированных в качестве недвижимого имущества.

Поэтому определением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 11.07.2016 по ходатайству администрации на основании статьи 87 АПК РФ назначена повторная судебная экспертиза (т.3, л.д. 74, 94, 127-129). Проведение экспертизы поручено ФИО5, имеющей специальные познания в области исследования проектной документации строительных объектов и самих объектов, а также кадастровому инженеру ФИО6

Согласно заключению эксперта для обслуживания и эксплуатации нежилого 2-х этажного административно-хозяйственного здания исходя из суммы площадей этого здания и вспомогательного сооружения (343 кв.м), а также рассчитанных с учетом функционального назначения здания и земельного участка под ним площадей зоны для игры в пейнтбол (2651 кв.м), зоны хранения легковых автомобилей (252 кв.м.), пешеходной зоны (227 кв.м), зоны отдыха (248 кв.м), хозяйственной зоны (2 кв.м.), зоны озеленения (1520 кв.м.) требуется земельный участок площадью не менее 5068 кв.м.

При этом с учетом того, что минимальная площадь земельного участка, необходимая для обслуживания здания, меньше площади земельного участка с кадастровым номером 12:05:0402002:712, из этого земельного участка возможно образование новых земельных участков (т.3, л.д. 137-170, т.4, л.д. 27-33).

Повторная судебная экспертиза проведена в соответствии с требованиями АПК РФ. Оснований сомневаться в компетентности экспертов не имеется. Заключение судебной экспертизы по форме соответствует законодательству и содержит полные данные о результатах исследования, с указанием примененных методов и нормативных актов, а также оценку результатов исследований, обоснованные выводы по поставленным вопросам. Поэтому, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ заключение экспертов, арбитражный суд принимает его в качестве доказательства по спору.

Кроме того, решением Арбитражного судаРеспублики Марий Эл от 3.08.2015 по делу №А38-2771/2015, вступившим в силу 4.09.2015, зарегистрированное право собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 на ограждение пейнтбольного клуба и игровые поля, указанные ею в заявлении о приватизации земельного участка как объекты недвижимости, признано отсутствующим (т.1, л.д. 144-148).

При таких обстоятельствах арбитражный суд приходит к выводу о необоснованности заявления предпринимателя предоставить ему в собственность земельный участок с кадастровым номером 12:05:0402002:712 площадью 11216 кв.м., так как она существенно (в два раза) превышает площадь земельного участка, необходимую для надлежащей эксплуатации расположенного на нем административно-хозяйственного здания с учетом его функционального назначения.

Тем самым оспариваемое решение не противоречит нормам главы V.IЗемельного кодекса РФ и в то же время не исключает законное право собственника здания на приобретение в силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ в собственность расположенного под ним земельного участка с меньшей площадью, но достаточной для его эксплуатации.

В соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт или решение органа, осуществляющего публичные полномочия, соответствует закону или иному нормативному правовому акту и не нарушает прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, арбитражный суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Поэтому арбитражный суд принимает решение отклонить заявление индивидуального предпринимателя ФИО1

По правилам части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В рамках рассмотренного дела проведена повторная судебная экспертиза. На депозитный счет арбитражного суда ответчиком внесены денежные средства по платежному поручению № 314024 от 4.07.2016 для выплаты вознаграждения эксперту в сумме 90 000 руб. (т.3, л.д. 125). Следовательно, учитывая, что в силу статей 101 и 106 АПК РФ расходы по проведению экспертизы относятся к судебным расходам, они подлежат возмещению заявителем как стороной, не в пользу которой принят судебный акт.

При этом арбитражный суд признает необоснованным требование эксперта о выплате ему, помимо согласованного размера вознаграждения, денежных средств в сумме 20 000 руб. за участие в судебном заседании и составление письменного отношения к письменным возражениям заявителя относительно экспертного заключения, поскольку в силу статьи 55 АПК РФ участие эксперта в судебном заседании и дача им пояснений по проведенному экспертному исследованию, а также представление письменных пояснений к этому же экспертному заключению являются его процессуальной обязанностью. Более того, не производится выплата эксперту вознаграждения сверх согласованного при назначении экспертизы размера вознаграждения (пункт 24 постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе»). При назначении экспертизы экспертом и судом был указан размер вознаграждения 90 000 руб. и не предполагал каких-либо увеличений, поэтому дополнительные расходы возмещению эксперту за счет стороны по делу не подлежат.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 201 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Отказать индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) в удовлетворении заявления о признании незаконным решения администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», изложенного в письме №023-33/2624 от 30.04.2015, об отказе в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 12:05:0402002:712, общей площадью 11216 кв.м., расположенного по адресу: РМЭ, <...>, и об обязании принять решение о предоставлении в собственность указанного земельного участка, подготовить проект договора купли-продажи этого земельного участка, направить его заявителю с предложением о заключении.

2. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» расходы по выплате вознаграждения эксперту в сумме 90 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Марий Эл.

Судья В.В. Лежнин