Гражданский кодекс часть 1

организации научного обслуживания «Опытно-производственное хозяйство «Головное» Государственного научного учреждения «Марийский научно-исследовательский институт сельского хозяйства» Россельхозакадемии

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «Фирма ВОСТОК-ЗАПАД»

о расторжении договора и о возложении обязанности возвратить недвижимое имущество

с участием представителей:

от истца – ФИО1, конкурсный управляющий, ФИО2, по доверенности,

от ответчика – ФИО3, генеральный директор

УСТАНОВИЛ:

Истец, организация научного обслуживания «Опытно-производственное хозяйство «Головное» Государственного научного учреждения «Марийский научно-исследовательский институт сельского хозяйства» Россельхозакадемии (в дальнейшем – ОНО ОПХ «Головное», организация), обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением к ответчику, обществу с ограниченной ответственностью «Фирма ВОСТОК-ЗАПАД» (в дальнейшем – ООО «Фирма ВОСТОК-ЗАПАД», общество), в котором просил расторгнуть договор купли-продажи №7-08/09 от 7 сентября 2009 года, заключенный между организацией научного обслуживания «Опытно-производственное хозяйство «Головное» Государственного научного учреждения «Марийский научно-исследовательский институт сельского хозяйства» Россельхозакадемии и обществом с ограниченной ответственностью «Фирма ВОСТОК-ЗАПАД», и обязать ответчика возвратить истцу недвижимое имущество: мастерскую (часть здания), назначение - нежилое, 2-этажную, общей площадью 2765,3 кв.м., инвентарный номер 88:228:001:000006710:0800:20002, литер З, з, расположенную в северо-восточной, восточной частях кадастрового квартала по адресу: Республика Марий Эл, Медведевский район, поселок Руэм.

В исковом заявлении и в дополнениях к нему изложены доводы о нарушении ответчиком условий договора купли-продажи объекта недвижимого имущества №7-08/09 от 7.09.2009 о сроке выполнения обязательства по оплате имущества. Как указывает истец, ответчик на день судебного заседания не оплатил стоимость объекта недвижимости в размере 1 582 680 руб., несмотря на то, что такая обязанность должна была быть им исполнена в срок до 10.09.2009.

Также в иске указано, что истец обращался к ответчику с требованием о добровольной оплате имущества, а также с требованием о расторжении договора во внесудебном порядке. Между тем ответчик не исполнил требования истца.

Требования ОНО ОПХ «Головное» обоснованы правовыми ссылками на несоблюдение ответчиком статей 309, 310, 450, 452, 454, 486, 488, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (в дальнейшем - ГК РФ) (л.д. 9-10, 23, 66).

В судебном заседании истец полностью поддержал свои требования и просил иск удовлетворить. Кроме того, истец пояснил, что передал ответчику объект недвижимости, что подтверждается договором купли-продажи № 7-08/09 от 7.09.2009, который имеет силу передаточного акта. Ответчик фактически владеет и пользуется объектом недвижимости, являющимся предметом договора (л.д. 44, 78, 114, 121-122).

Ответчик, ООО «Фирма ВОСТОК-ЗАПАД», в письменном отзыве на исковое заявление требования истца не признал и указал, что ОНО ОПХ «Головное» как заказчик работ по договору подряда от 6.07.2009 не исполнило обязанность по оплате работ в размере 441 000 руб. Требование ООО «Фирма ВОСТОК-ЗАПАД» о зачете указанной суммы долга в счет оплаты стоимости объекта недвижимого имущества ОНО ОПХ «Головное» оставило без удовлетворения. При этом ответчик признает свою обязанность по оплате стоимости объекта недвижимости по договору купли-продажи №7-08/09 от 7.09.2009. Кроме того, общество сообщило, что истец не направлял ему досудебного требования о добровольном возврате недвижимого имущества (л.д. 90-92).

В судебном заседании ответчик пояснил, что договор №7-08/09 от 7.09.2009 подписывал, обязуясь исполнить свои обязательства по нему. При этом ответчик признает долг в размере 1 582 680 руб. ООО «Фирма ВОСТОК-ЗАПАД» получало претензии истца о ненадлежащем исполнении обязательства по оплате имущества, приобретенного по договору купли-продажи, а также о расторжении договора. Однако ответчик возражает против расторжения договора купли-продажи, поскольку намерен оплатить долг при поступлении денежных средств от контрагентов по другим гражданско-правовым сделкам. Также ответчик подтвердил, что фактически владеет и пользуется объектом недвижимости, являющимся предметом договора (л.д.114, 121-122).

Рассмотрев материалы дела, исследовав доказательства, выслушав объяснения истца и ответчика, арбитражный суд считает необходимым удовлетворить иск полностью по следующим правовым и процессуальным основаниям.

Из материалов дела следует, что ОНО ОПХ «Головное» приобрело в хозяйственное ведение на основании договора №II.38.5 от 18.05.2004 объект недвижимого имущества: мастерскую (часть здания), назначение - нежилое, 2-этажную, общей площадью 2765,3 кв.м., инвентарный номер 88:228:001:000006710:0800:20002, литер З, з, расположенную в северо-восточной, восточной частях кадастрового квартала по адресу: Республика Марий Эл, Медведевский район, поселок Руэм (л.д. 33-35). Право хозяйственного ведения истца на объект недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем 16.09.2008 выдано свидетельство №12 МР 233082 (л.д. 31, 36).

Решением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 10.01.2008 по делу №А-38-2705/2007-9-82 ОНО ОПХ «Головное» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство (л.д. 14-17).

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» все имущество должника, имеющееся на момент открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. Порядок продажи имущества организации – банкрота определен статьями 110, 111 и 139 «О несостоятельности (банкротстве)».

Во исполнение приведенных норм законодательства о банкротстве 25.08.2009 были проведены торги по продаже имущества организации-банкрота, по итогам которых 07.09.2009 между ОНО ОПХ «Головное» (продавцом) и ООО «Фирма ВОСТОК-ЗАПАД» (покупателем) был подписан договор купли-продажи №7-08/09, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателю, а покупатель обязался принять и оплатить объект недвижимого имущества: мастерскую (часть здания), назначение - нежилое, 2-этажную, общей площадью 2765,3 кв.м., инвентарный номер 88:228:001:000006710:0800:20002, литер З, з, расположенную в северо-восточной, восточной частях кадастрового квартала по адресу: Республика Марий Эл, Медведевский район, поселок Руэм (л.д. 18, 38-39, 98).

Согласно пункту 1 договора купли-продажи цена объекта составила 1 727 880 руб.

Таким образом, договор купли-продажи от 07.09.2009 соответствовал требованиям гражданского законодательства о его предмете, форме и цене, установленным статьями 549-550, 554-555 ГК РФ, поэтому он являлся законным. Недействительность или незаключенность договора не оспаривались сторонами в судебном порядке.

Кроме того, по условиям пунктов 4 и 5 договора стороны пришли к соглашению, что договор купли-продажи имеет силу передаточного акта. Продавец считается исполнившим обязанность по передаче имущества покупателю, и покупатель приобретает право собственности на имущество после государственной регистрации права собственности. Следовательно, истец надлежащим образом в соответствии с пунктом 1 статьи 556 ГК РФ исполнил обязательство по передаче недвижимого имущества покупателю. На день судебного разбирательства государственная регистрация перехода права собственности к покупателю объекта недвижимости не осуществлена (л.д. 31). Однако отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом (пункт 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (пункт 1 статьи 486 ГК РФ). В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором (пункту 1 статьи 488 ГК РФ).

Из представленных участниками спора документов следует, что общество, участвуя в торгах, внесло задаток в сумме 145 200 руб. (л.д. 40, 88-89, 97). В силу пункта 3 договора купли-продажи от 07.09.2009 задаток в сумме 145 200 руб., внесенный для участия в торгах, засчитывается в счет исполнения обязательств победителем торгов по оплате приобретенного имущества. При этом оплата стоимости приобретенного покупателем недвижимого имущества должна была быть осуществлена в полном объеме в течение 15 дней с момента подписания договора купли-продажи путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца (пункт 3 договора). Следовательно, по условиям договора у общества возникло встречное денежное обязательство по оплате оставшейся стоимости недвижимого имущества в размере 1 582 680 руб. в срок до 22.09.2009.

Согласно статье 309 ГК обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Между тем ООО «Фирма ВОСТОК-ЗАПАД» не исполнило в полном объеме свое обязательство по оплате стоимости недвижимости в сумме 1 582 680 руб., в связи с чем ОНО ОПХ «Головное» 24.11.2009 вручило генеральному директору ООО «Фирма ВОСТОК-ЗАПАД» претензию, в которой потребовала в срок до 15.12.2009 погасить задолженность (л.д. 19). В ответ на указанную претензию общество направило организации встречное требование о необходимости подписать акты-приемки выполненных работ по договору подряда и оплатить выполненные работы (л.д. 95, 99). При этом требование истца о необходимости уплатить цену договора купли-продажи осталось без удовлетворения. В отзыве на иск и в судебном заседании ответчик признал наличие денежного долга в размере 1 582 680 руб. и свою обязанность оплатить стоимость недвижимого имущества (л.д. 90-92, 114, 121-122).

Считая длительное невыполнение ответчиком обязательства по оплате стоимости имущества существенным нарушением условий договора купли-продажи, ОНО ОПХ «Головное» обратилось в арбитражный суд с требованиями о расторжении договора в судебном порядке и о возврате ему недвижимого имущества.

Уклонение покупателя от расторжения договора и от возвращения объекта недвижимости противоречит нормам гражданского права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной (подпункт 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ). Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Оценив и исследовав по правилам статей 71 и 162 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд приходит к выводу о том, что неоплата обществом приобретенного им на торгах имущества организации (продавца), находящейся на стадии банкротства, в срок, установленный заключенным между ними договором купли-продажи в течение длительного времени, с 22.09.2009 по день судебного заседания, является существенным нарушением условий договора купли-продажи. Эта правовая позиция соответствует сложившейся судебной практике (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.04.2008 №16732/07 по делу N А65-6899/2007-СГ3-12).

Порядок расторжения договора уставлен статьей 452 ГК РФ, в силу которой требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ (пункт 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Так, письмом от 13.01.2010, врученным генеральному директору ООО «Фирма ВОСТОК-ЗАПАД» 29.01.2010 по почте и лично под роспись 01.02.2010, истец предложил ответчику в добровольном порядке расторгнуть договор купли-продажи №7-08/09 от 07.09.2009 в срок не позднее 7 календарных дней с даты получения этого предложения, то есть в срок до 05.02.2010 (л.д. 20, 21). Однако требование истца о расторжении договора купли-продажи ответчик оставил без удовлетворения. При этом в судебных заседаниях ответчик признал, что получал претензии истца о ненадлежащем исполнении обязательства по оплате имущества, приобретенного по договору купли-продажи, а также о расторжении договора. Однако он возражает против расторжения договора купли-продажи, поскольку намерен оплатить долг при поступлении денежных средств от контрагентов по другим гражданско-правовым сделкам (л.д.114, 121-122). Между тем ответчик не представил доказательства оплаты долга.

Таким образом, поскольку покупатель в течение длительного времени по истечении установленного договором срока не оплатил большую часть стоимости объекта недвижимого имущества, и истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, арбитражный суд признает требование продавца о расторжении договора законным и обоснованным. Следовательно, договор купли-продажи №7-08/09 от 07.09.2009 подлежит расторжению по решению арбитражного суда с прекращением обязательств сторон (статьи 450, 453 ГК РФ).

В связи с расторжением договора купли-продажи арбитражный суд удовлетворяет требование истца о возврате ему недвижимого имущества, переданного по расторгнутому договору.

В соответствии с пунктом 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ .

В силу статей 1102 и 1104 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.

По условиям пункта 4 договора стороны пришли к соглашению, что договор купли-продажи имеет силу передаточного акта. Продавец передал недвижимое имущество, а покупатель принял его полностью. Стороны в судебном заседании подтвердили, что ООО «Фирма ВОСТОК-ЗАПАД» фактически владеет и пользуется объектом недвижимости.

Поскольку договор купли-продажи объекта недвижимости подлежит расторжению и ООО «Фирма ВОСТОК-ЗАПАД» без законных на то оснований владеет и пользуется объектом недвижимости, собственником которого является ОНО ОПХ «Головное», требование о возврате имущества также подлежит удовлетворению.

При этом арбитражный суд отклоняет довод ответчика о том, что требование о возврате имущества не подлежит удовлетворению в связи с ненаправлением ответчику досудебного требования о добровольном возврате недвижимого имущества, поскольку позиция ответчика не основана на нормах правах. Так, законом, в частности статьей 452 ГК РФ, установлен досудебный порядок урегулирования спора только для расторжения договора, а требование о возврате имущества является последствием расторжения договора и для него не установлен досудебный порядок урегулирования спора.

Таким образом, права продавца в связи с существенным нарушением условий договора купли-продажи объекта недвижимости требуют судебной защиты в соответствии со статьями 11, 12 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Истцом уплачена при предъявлении иска государственная пошлина в сумме 8 000 рублей, поэтому понесенные им судебные расходы подлежат взысканию в полном размере с ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Расторгнуть договор купли-продажи №7-08/09 от 7 сентября 2009 года, заключенный между организацией научного обслуживания «Опытно-производственное хозяйство «Головное» Государственного научного учреждения «Марийский научно-исследовательский институт сельского хозяйства» Россельхозакадемии и обществом с ограниченной ответственностью «Фирма ВОСТОК-ЗАПАД», с момента вступления решения арбитражного суда в законную силу.

2. Обязать общество с ограниченной ответственностью «Фирма ВОСТОК-ЗАПАД» возвратить организации научного обслуживания «Опытно-производственное хозяйство «Головное» Государственного научного учреждения «Марийский научно-исследовательский институт сельского хозяйства» Россельхозакадемии по передаточному акту недвижимое имущество: мастерскую (часть здания), назначение - нежилое, 2-этажную, общей площадью 2765,3 кв.м., инвентарный номер 88:228:001:000006710:0800:20002, литер З, з, расположенную в северо-восточной, восточной частях кадастрового квартала по адресу: Республика Марий Эл, Медведевский район, поселок Руэм.

3. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Фирма ВОСТОК-ЗАПАД» (основной государственный регистрационный номер 1061215005554, место нахождения: <...>) в пользу организации научного обслуживания «Опытно-производственное хозяйство «Головное» Государственного научного учреждения «Марийский научно-исследовательский институт сельского хозяйства» Россельхозакадемии (основной государственный регистрационный номер 1021201050749, место нахождения: Республика Марий Эл, <...>) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 8 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Марий Эл.

Судья В.В. Лежнин