Гражданский кодекс часть 1

третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл, публичное акционерное общество «Сбербанк России», публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства», Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Марий Эл

с участием представителей:

от истца – ФИО1 по доверенности,

от ответчика – ФИО2 по доверенности,

от третьих лиц – не явились, извещены надлежащим образом

УСТАНОВИЛ:

Истец, общество с ограниченной ответственностью «Вот такие окна» (далее – участник долевого строительства), обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением к ответчику, обществу с ограниченной ответственностью специализированному застройщику «Стройинвест» (далее – застройщик, ООО «Стройинвест»), о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома поз. 10 в микрорайоне «Мирный» в г. Йошкар-Оле (4 этап строительства) от 25.02.2019 № 76-М4 (далее – спорный договор).

В исковом заявлении, в дополнении к нему и в судебных заседаниях изложены доводы о том, что ответчик необоснованно уклоняется от государственной регистрации спорного договора (т.1, л.д. 5-7, 104-105, 116, 161, т.2, л.д. 8, 25, 40).

Ответчик в отзыве на иск указал, что спорный договор полностью соответствует действующему законодательству, оплата по нему произведена истцом в полном объеме и единственной причиной его уклонения от государственной регистрации договора является отсутствие достаточных денежных средств для зачисления в компенсационный фонд в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». В последующих судебных заседаниях застройщик указывал, что им внесены денежные средства в компенсационный фонд в сумме, достаточной для государственной регистрации договора, ссылаясь на письмо публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» (т.1, л.д. 56, 116, 161, т.2, л.д. 40).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл, публичное акционерное общество «Сбербанк России», публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства», Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Марий Эл.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл в отзыве на иск и в дополнении к нему указало, что обязательным условием для осуществления государственной регистрации договора долевого участия в строительства является уплата застройщиком отчислений в компенсационный фонд. Кроме того, оно пояснило, что многоквартирный жилой дом поз. 10 в микрорайоне «Мирный» в г. Йошкар-Оле (4 этап строительства) введен в эксплуатацию на основании разрешения от 15.03.2019 и поставлен на государственный кадастровый учет 08.04.2019, тем самым, в силу части 7.1 статьи 18 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» государственная регистрация договора долевого участия в строительстве в настоящее время невозможна. Управление считает, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права (т.1, л.д. 76-79, 108-110).

Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства РМЭ в отзыве на иск и в судебном заседании 26.11.2019 поддержало требование истца (т.1, л.д. 161, т.2, л.д. 3-6).

Публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» в письменном отношении к иску сообщила, что запросов на резервирование денежных средств от Росреестра по спорному договору не поступало (т.2, л.д. 18).

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного процесса, представителей в арбитражный суд не направили. Дело рассмотрено без их участия по правилам части 5 статьи 156 АПК РФ по имеющимся в деле доказательствам.

Рассмотрев материалы дела, исследовав доказательства, выслушав объяснения сторон, арбитражный суд считает необходимым удовлетворить иск по следующим правовым и процессуальным основаниям.

Из материалов дела следует, что 25.02.2019 между обществом с ограниченной ответственностью специализированным застройщиком «Стройинвест»» (застройщик) и обществом с ограниченной ответственностью «Вот такие окна» (участник долевого строительства) заключен договор № 76-М4 долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома поз. 10 в микрорайоне «Мирный» в г. Йошкар-Оле (4 этап строительства) (т.1, л.д. 26-39).

04.03.2019 участник долевого строительства обратился к застройщику с письмом о государственной регистрации названного договора (т.1, л.д. 40).

Письмом от 12.03.2019 ответчик сообщил о соответствии спорного договора действующему законодательству, однако указал на отсутствие достаточных денежных средств для зачисления в компенсационный фонд, что является препятствием для государственной регистрации договора (т.1, л.д. 41).

Претензия истца от 05.04.2019 оставлена обществом «Стройинвест» без ответа (т.1, л.д. 42).

Указывая на уклонение ответчика от государственной регистрации договора долевого участия в строительстве, ООО «Вот такие окна» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу пункта 2 статьи 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее – участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулирует Федеральный закон от 30 декабря 2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ).

По договору участия в долевом строительстве (далее также – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 1 статьи 4 Закона № 214-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 4 Закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Верховный Суд Российской Федерации в определении от 21.06.2016 № 5-КГ16-91 сформулировал правовую позицию, из которой следует, что помимо установления обстоятельства уклонения ответчика от государственной регистрации сделки, юридически значимыми обстоятельствами для разрешения спора является выяснение вопросов о соблюдении сторонами надлежащей формы сделки, а также об отсутствии иных препятствий для ее государственной регистрации.

Спорный договор заключен между истцом и застройщиком в письменной форме и содержит все необходимые условия, перечисленные в части 4 статьи 4 Закона № 214-ФЗ.

Согласно пункту 4.1 договора оплата по договору производится посредством внесения денежных средств в сумме 11 747 680 руб. Оплата произведена путем зачета встречных требований (т.1, л.д. 43-49).

Таким образом, форма сделки соблюдена сторонами, обязательство по оплате истцом исполнено.

В статье 48 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) закреплены особенности осуществления государственной регистрации, в том числе, договоров участия в долевом строительстве.

В силу пунктов 1, 2 названной статьи государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). Для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, необходимы: разрешение на строительство; план создаваемого многоквартирного дома, иного объекта недвижимости с указанием его местоположения, количества находящихся в составе создаваемого многоквартирного дома, иного объекта недвижимости жилых и нежилых помещений, машино-мест, планируемой площади каждого из указанных помещений и машино-мест; проектная декларация; заключенный в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор поручительства по обязательствам застройщика, размер уставного капитала которого не соответствует требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного дома; списки граждан, имеющих право на приобретение стандартного жилья, которое построено или строится на земельных участках единого института развития в жилищной сфере или на земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, которыми единый институт развития в жилищной сфере распоряжается по поручению федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по управлению федеральным имуществом, и которые переданы в безвозмездное пользование либо аренду для строительства стандартного жилья, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства такого жилья, либо аренду для строительства в минимально требуемом объеме стандартного жилья, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства в минимально требуемом объеме стандартного жилья и иного жилищного строительства, в порядке и на условиях, которые предусмотрены Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства». В случае, если заявителем не представлены указанные списки, орган регистрации прав запрашивает указанные списки в уполномоченном органе местного самоуправления, который утвердил указанные списки в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» и обязан представить запрашиваемые сведения в срок не более чем два рабочих дня с даты получения такого запроса.

При этом в пункте 4 статьи 48 Закона № 218-ФЗ установлено правило о том, что орган регистрации прав при государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не вправе истребовать документы, которые ранее представлялись на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, и помещены в реестровое дело.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости в отношении спорного жилого дома зарегистрировано несколько договоров долевого участия в строительстве (т.1, л.д. 100-102, 151-152), тем самым документы, предусмотренные пунктом 2 статьи 48 Закона № 218-ФЗ, в данном случае для государственной регистрации не требуются.

Арбитражным судом отдельно оценены доводы Управления Росреестра по Республике Марий Эл о препятствиях для государственной регистрации договора.

В силу пункта 3 статьи 48 Закона № 218-ФЗ при государственной регистрации каждого договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения, машино-места, нежилого помещения, определенного подпунктом 3.1 пункта 1 статьи 201.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», осуществляется проверка факта уплаты застройщиком обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», по представленному на государственную регистрацию договору участия в долевом строительстве.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Федерального закона от 29.07.2017 №218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» размер обязательных отчислений (взносов) застройщиков в компенсационный фонд составляет 1,2 процента от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения, машино-места, нежилого помещения (далее – величина взноса).

ООО «Стройинвест» представлено письмо публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее – Фонд) от 20.01.2020, согласно которому по состоянию на 13.01.2020 остаток свободных денежных средств на номинальном счете Фонда составляет 578 954 руб. 21 коп. (т.2, л.д. 31). Кроме того, согласно платежному поручению от 27.01.2020 № 115 застройщиком дополнительно перечислена в Фонд сумма 258 000 рублей (т.2, л.д. 32). Таким образом, на счете ответчика в Фонде имеется достаточно денежных средств (более 800 000 рублей) для государственной регистрации спорного договора долевого участия в строительстве.

Помимо этого, регистрирующий орган со ссылкой часть 7.1 статьи 18 Закона № 214-ФЗ считает невозможной государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве ввиду того, что многоквартирный жилой поз. 10 в микрорайоне «Мирный» в г. Йошкар-Оле (4 этап строительства) введен в эксплуатацию на основании разрешения от 15.03.2019 и поставлен на государственный кадастровый учет 08.04.2019 (т.1, л.д. 63-65, 100-102).

В силу части 7.1 статьи 18 Закона № 214-ФЗ (в редакции Закона № 478-ФЗ от 25.12.2018) после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости до осуществления государственного кадастрового учета таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик вправе заключать договоры участия в долевом строительстве в отношении объектов долевого строительства, не являющихся предметом других договоров участия в долевом строительстве.

Пунктом 13 статьи 8 Федерального закона от 25.12.2018 № 478-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлено, что положения статьи 18 Федерального закона № 214-ФЗ (в редакции настоящего Федерального закона) не применяется в отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до 01.07.2018.

Как следует из материалов дела, строительство спорного жилого дома осуществлялось ООО «Стройинвест» на основании разрешения на строительство от 26.09.2017 (т.1, л.д. 59-60). Тем самым арбитражный суд считает ошибочной ссылку регистрирующего органа на часть 7.1 статьи 18 Закона № 214-ФЗ (в редакции Закона № 478-ФЗ от 25.12.2018).

Кроме того, положения Федерального закона № 214-ФЗ и Федерального закона 218-ФЗ не содержат запрета на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, подписанного до ввода дома в эксплуатацию, но представленного в регистрирующий орган после завершения строительства. Согласно правовой позиции, указанной в Определении ВАС РФ от 22.04.2009 №4918/09, ввод жилого дома в эксплуатацию не является основанием для отказа от государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве.

На основании изложенного, арбитражный суд приходит к выводу, что единственным препятствием для осуществления государственной регистрации является отсутствие заявления застройщика.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1 статьи 10 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями, данными в пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Учитывая, что форма спорного договора долевого участия в строительстве соответствует закону, при этом застройщик уклоняется от регистрации данного договора, что лишило истца его законного интереса в реализации прав дольщика, арбитражный суд не усматривает иных препятствий для осуществления государственной регистрации сделки.

По правилам статьи 110 АПК РФ расходы истца по уплате государственной пошлины в сумме 6000 руб. относятся на ответчика, не в пользу которого принят судебный акт (т.1, л.д. 50).

Руководствуясь статьями 110, 167–170, 176 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Произвести государственную регистрацию в Едином государственном реестре недвижимости договора №76-М4 от 25.02.2019 долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома поз. 10 в микрорайоне «Мирный» в г. Йошкар-Оле (4 этап строительства), подписанного между обществом с ограниченной ответственностью «Вот такие окна» (ИНН <***>, ОГРН <***>) и обществом с ограниченной ответственностью специализированным застройщиком «Стройинвест» (ИНН <***>, ОГРН <***>).

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью специализированного застройщика «Стройинвест» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Вот такие окна» (ИНН <***>, ОГРН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Марий Эл.

Судья В.В. Лежнин