Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Мордовия в лице судьи Волковой Е.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Табаевой Е.И., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью фирма "Бизнес-Партнер", г.Саранск

к Администрации городского округа Саранск, г.Саранск

о признании недействительным постановления Администрации городского округа Саранск от 27.02.2017 №386, в части проведения аукциона по продаже объекта недвижимого имущества, помещения №1, расположенного по адресу г.Саранск, ул. Т.Бибиной, д.9, незаконным отказа Администрации городского округа Саранск в реализации ООО фирма "Бизнес-Партнер" преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения общей площадью 140,2 кв.м. по адресу г.Саранск, ул. Т.Бибиной, д.9 (отказ выражен в письмах Администрации городского округа Саранск № 1209-исх от 21.02.2017, № 1906-исх от 21.03.2017), признать за ООО фирма "Бизнес-Партнер" право преимущественного приобретения на основании федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008 арендуемого нежилого помещения общей площадью 140,2 кв.м. по адресу г.Саранск, ул. Т.Бибиной, д.9, обязать Администрацию городского округа Саранск сформировать нежилое помещение площадью 140,2 кв.м., расположенное по адресу г.Саранск, ул. Т.Бибиной. д.9, как обособленный объект, произвести постановку указанного помещения на кадастровый учет и зарегистрировать право муниципальной собственности на помещение, обязать Администрацию городского округа Саранск осуществить в сроки и в порядке, предусмотренные законом № 159-ФЗ от 22.07.2008, юридически значимые действия для реализации преимущественного права ООО фирма "Бизнес-Партнер" на приобретение арендуемого нежилого помещения общей площадью 140,2 кв.м. по адресу г.Саранск, ул. Т.Бибиной, д.9,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия, г. Саранск при участии:

от заявителя: Леванова С.А. – представителя, доверенность от 20.04.2017,

от ответчика: Киреевой Н.В. – представителя, доверенность от 16.08.2016 №81-д (до перерыва), Красникова А.И. – представителя, доверенность от 27.09.2016 №101-д (после перерыва),

от третьего лица: представитель не явился,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью фирма "Бизнес-Партнер" (далее – заявитель, общество, ООО фирма "Бизнес-Партнер") обратилось в арбитражный суд с заявлением к Администрации городского округа Саранск (далее – Администрация, ответчик) о признании незаконным решения Администрации городского округа Саранск об отказе в заключении договора купли-продажи арендуемого помещения, письмо №1209-исх от 21.02.2017 письмо №1906-исх. От 21.03.2017; о признании за обществом с ограниченной ответственностью фирмой "Бизнес-Партнер" права преимущественной покупки арендуемого муниципального помещения №1, расположенного по адресу: г.Саранск, ул.Т.Бибиной, дом 9; о признании недействительным постановления Администрации городского округа Саранск от 27.02.2017 №386, в части проведения аукциона по продаже объекта недвижимого имущества, помещение №1, расположенного по адресу: г.Саранск, ул.Т.Бибиной, д.9,

Заявитель в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил заявленные требования, просил признать незаконным отказ Администрации городского округа Саранск в реализации ООО фирма "Бизнес-Партнер" преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения общей площадью 140,2 кв.м. по адресу г.Саранск, ул. Т.Бибиной, д.9 (отказ выражен в письмах Администрации городского округа Саранск № 1209-исх от 21.02.2017, № 1906-исх от 21.03.2017), признать за ООО фирма "Бизнес-Партнер" право преимущественного приобретения на основании федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008 арендуемого нежилого помещения общей площадью 140,2 кв.м. по адресу г.Саранск, ул. Т.Бибиной, д.9, обязать Администрацию городского округа Саранск сформировать нежилое помещение площадью 140,2 кв.м., расположенное по адресу г.Саранск, ул. Т.Бибиной. д.9, как обособленный объект, произвести постановку указанного помещения на кадастровый учет и зарегистрировать право муниципальной собственности на помещение, обязать Администрацию городского округа Саранск осуществить в сроки и в порядке, предусмотренные законом № 159-ФЗ от 22.07.2008, юридически значимые действия для реализации преимущественного права ООО фирма "Бизнес-Партнер" на приобретение арендуемого нежилого помещения общей площадью 140,2 кв.м. по адресу г.Саранск, ул. Т.Бибиной, д.9. Уточнение заявленных требований судом принято.

В заявлении от 12.05.2017 ООО фирма "Бизнес-Партнер" отказалось от заявленных требований в части признания недействительным постановления Администрации городского округа Саранск от 27.02.2017 №386, в части проведения аукциона по продаже объекта недвижимого имущества, помещения №1, расположенного по адресу г.Саранск, ул. Т.Бибиной, д.9.

Отказ судом принят, поскольку он не противоречит законам, иным нормативным правовым актам и не нарушает прав и интересов других лиц. Производство по делу в части признания недействительным постановления Администрации городского округа Саранск от 27.02.2017 №386, в части проведения аукциона по продаже объекта недвижимого имущества, помещения №1, расположенного по адресу г.Саранск, ул. Т.Бибиной, д.9, подлежит прекращению.

Ответчик представил отзыв на заявление, с заявленными требованиями не согласился, заявив о необоснованности заявленных требований, указав на то, что ответчиком выбран ненадлежащий способ защиты своего права.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия заявило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

На основании части 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие третьего лица, надлежащим образом извещенного времени и месте судебного разбирательства,в том числе публично, путем размещения информации о месте и времени заседания на сайте суда в сети Интернет по адресу: http://asrm.arbitr.ru.

При рассмотрении дела установлено, что 02.04.2002 между ООО "Бизнес-Партнер" (Арендатор) и Администрацией (Арендодатель) заключен договор №2835 аренды муниципального нежилого помещения, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендодатель принимает во временное владение и пользование муниципальное нежилое помещение и право аренды земельного участка (без выдела в натуре), необходимого для использования арендуемого помещения, расположенного по адресу: Республика Мордовия, г. Саранск, ул. Т.Бибиной, дом 9, 1-й этаж, общей площадью 142,7 кв.м.

Договор заключен сроком на 11 (одиннадцать) месяцев (пункт 1.2 договора).

В соответствии с пунктами 2.3.1 п. 2.3 раздела 2 договора Арендатор имеет право по истечении срока Договора и при надлежащем исполнении своих обязанностей заключить Договор Аренды на новый срок.

Договор продлевался сторонами каждые 11 календарных месяцев, сторонами подписывались: соглашение от 21.08.2003 года, (срок аренды с 02.03.2003 по 02.02.2004), соглашение от 19.04.2004 (срок аренды нежилого помещения с 02.02.2004 по 02.01.2005).

08.11.2006 между ООО "Бизнес-Партнер" (Арендатор) и Администрацией (Арендодатель) на основании распоряжения Главы Администрации г. Саранска №2479 от 29.08.2006 заключен договор №4179 аренды муниципального нежилого помещения, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендодатель принимает во временное владение и пользование муниципальное встроенное нежилое помещение и право аренды земельного участка (без выдела в натуре), необходимого для использования арендуемого помещения, расположенного по адресу: Республика Мордовия, г. Саранск, ул. Т.Бибиной, дом 9, 1-й этаж, общей площадью 142,7 кв.м.

Договор заключен сроком на 11 месяцев (пункт 1.2 договора).

В соответствии с п.п.2.3.1 п. 2.3 раздела 2 Договора арендатор имеет право по истечении срока Договора и при надлежащем исполнении своих обязанностей заключить Договор Аренды на новый срок.

Сторонами подписан акт приема-передачи №89 от 24.10.2006.

28.01.2008 между ООО "Бизнес-Партнер" (Арендатор) и Администрацией (Арендодатель) на основании постановления Главы Администрации городского округа Саранск от 29.12.2007 заключен договор №4598 аренды муниципального нежилого помещения, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендодатель принимает во временное владение и пользование муниципальное встроенное нежилое помещение и право аренды земельного участка (без выдела в натуре), необходимого для использования арендуемого помещения, расположенного по адресу: Республика Мордовия, г. Саранск, ул. Т.Бибиной, дом 9, 1-й этаж, общей площадью 142,7 кв.м.

Договор заключен сроком на 11 месяцев. В соответствии с пунктами 2.2.1, 2.1 раздела 2 Договора Арендатор имеет право по истечении срока Договора и при надлежащем исполнении своих обязанностей заключить Договор Аренды на новый срок.

15.09.2011 сторонами подписаны соглашения о продлении договора с 07.09.2011 по 06.08.2012, 01.08.2012 о продлении договора с 07.08.2012 по 31.12.2012, 14.01.2013 о продлении договора с 01.01.2013 по 30.11.2013.

11.02.2014 между ООО "Бизнес-Партнер" (Арендатор) и Администрацией (Арендодатель) на основании постановления Администрации городского округа Саранск от 04.02.2014 №295 заключен договор №177/14-АР аренды муниципального нежилого помещения, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендодатель принимает во временное владение и пользование часть встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: Республика Мордовия, г. Саранск, ул. Т.Бибиной, дом 9, площадью 178,3 кв.м. для использования под административное помещение.

Встроенное нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 255,6 кв.м, этаж 1, адрес объекта: Республика Мордовия, г. Саранск, ул.Т. Бибиной, дом 9, принадлежит городскому округу Саранск на основании Постановления Главы Администрации города Саранска от 05.05.1993 №663, свидетельство о государственной регистрации права от 20.11.2007 серии 13 ГА 204119, запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20 ноября 2007 года №13-13-01/284/2007-186.

В соответствии с пунктом 1.2. Договора, договор заключен сроком на 5 (пять) лет.

В соответствии с актом приемки-передачи нежилого помещения в аренду от 11.02.2014 Арендодатель передал, а Арендатор принял нежилое помещение, расположенное по адресу: Республика Мордовия, г. Саранск, ул.Т. Бибиной, дом 9, 1-й этаж, общей площадью 178,3 кв.м., в пригодном для дальнейшей эксплуатации виде.

21.08.2014 сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды №177/14-АР от 11.02.2014. На основании свидетельства о государственной регистрации права от 06.05.2014 серии 13 ГА 875591 стороны пришли к соглашению внести следующие изменения в договор аренды от 11.02.2014 №177/14-АР муниципального нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Саранск, ул. Т. Бибиной, дом 9, общей площадью 178,3 кв.м.

В пункте 1.1 договора слова "площадью 178,3 кв.м" заменить словами "площадью 178,0 кв.м"; слова "Встроенное нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 255,6 кв.м, этаж 1, адрес объекта: Республика Мордовия, г. Саранск, ул.Т. Бибиной, дом 9, принадлежит городскому округу Саранск на основании Постановления Главы Администрации города Саранска от 05.05.1993 №663, свидетельство о государственной регистрации права от 20.11.2007 серии 13 ГА 204119, запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20 ноября2007 №13-13-01/284/2007-186" заменить словами "Нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, общая площадь 178 кв.м, этаж 1, адрес (местонахождение) объекта: Республика Мордовия, г. Саранск, ул.Т. Бибиной, дом 9, нежилое помещение №1 принадлежит городскому округу Саранск на основании Постановления Главы Администрации города Саранска от 05.05.1993 №663, свидетельство о государственной регистрации права от 06.05.2014 серии 13 ГА 875591, запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 06 мая 2014 года №13-13-01/109/2014-488".

01.02.2017 заявителем в адрес Администрации направлено письмо №25, (зарегистрировано: вх. № 616-вхк от 01.02.2017) о рассмотрении вопроса о даче согласия на преимущественное право выкупа муниципального нежилого помещения, расположенного по адресу: Республика Мордовия, г. Саранск, ул. Т.Бибиной, дом 9, находящегося в аренде по договору №4598 от 29 января 2008 года, дополнительное соглашение от 14 января 2013 года, договор №177/14-АР от 11.02.2014, дополнительное соглашение от 21.08.2014, площадь 178 кв.м, 1-й этаж.

21.02.2017 Администрация в письме №1209-исх, отказала ООО "Бизнес-Партнер" в реализации преимущественного права приобретения арендуемого нежилого помещения, со ссылкой на то, что в соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости. При этом такое преимущественное право может быть реализовано при одновременном соблюдении следующих условий:

-арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015г. находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

-отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам {штрафам, пеням) на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

-арендуемое имущество не включено в утвержденный в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или)в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства;

-сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с договором от 28.01.2008 №4598 аренды муниципального нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Саранск, ул. Т.Бибиной, д.9, площадь, арендуемая ООО фирма "Бизнес-Партнер", составила 142,7кв.м.

Договор аренды №177/14-АР на нежилое помещение №1 площадью 178,0кв.м., расположенное по указанному адресу заключен ООО фирма "Бизнес-Партнер" 11.02.2014.

При этом по состоянию на 01.07.2015 часть площади 35,3 кв.м. не арендовалась ООО фирма "Бизнес-Партнер" непрерывно в течение двух лет и более лет.

На основании изложенного, реализация права преимущественного приобретения муниципального имущества, арендуемого ООО фирма "Бизнес-Партнер", по мнению Администрации, не представляется возможной.

На официальном сайте Администрации городского округа Саранск, размещена информация о том что, в соответствии с постановлением Администрации городского округа Саранск от 27.02.2017 года № 386 "Об утверждении решений об условиях приватизации муниципального имущества" Администрация городского округа Саранск объявляет аукционы по продаже муниципального имущества.

Информационное сообщение о проведении аукциона по продаже объекта недвижимого имущества: - Аукцион состоится 31.03.2017 года в 10 часов 00 минут по адресу: Республика Мордовия, г. Саранск, ул. Пролетарская, д. 21, малый зал Администрации Ленинского района городского округа Саранск., наименование объекта приватизации - нежилое помещение № 1, месторасположение объекта приватизации г. Саранск, ул. Т.Бибиной, д. 9, площадь -178 кв.м., этаж 1.

02.03.2017 ООО фирма "Бизнес-Партнер" в адрес Администрации направлено письмо №49 с просьбой дать согласие на преимущественное право выкупа и заключения договора купли-продажи части муниципального нежилого помещения, расположенного по адресу: Республика Мордовия, г.Саранск, ул. Т.Бибиной, д. 9, находящегося в аренде по договору №4598 от 28 января 2008 года и договора №177/14-АР от 11.02.2014, площадь 142,7 кв.м, 1 этаж.

21.03.2017 ответчик в письме №1906-исх, отказал заявителю в представлении преимущественного права приобретения части арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Саранск, ул. Т.Бибиной, д.9, площадью 142,7 кв.м., 1-й этаж, указав на то, что в соответствии с пунктом 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет и права на которое подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним", в связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого и среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении частиздания или части нежилого помещения не допускается.

Считая, что отказ в представлении преимущественного права приобретения части арендуемого нежилого помещения, выраженный в письмах Администрации городского округа Саранск № 1209-исх от 21.02.2017, № 1906-исх от 21.03.2017, является незаконным и нарушающим права и законные интересы заявителя, ООО фирма "Бизнес-Партнер" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ. Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, является установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права и охраняемого законом интереса, факта его нарушения и нарушения права истца ответчиком.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом избранный способ защиты должен быть направлен на восстановление нарушенного или оспоренного права или законного интереса. Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом, однако этот выбор может быть поддержан судом только в том случае, если он соответствует характеру нарушенного права и действительно приведет к реальной защите нарушенного права.

В числе способов защиты статья 12 ГК РФ называет восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, присуждение к исполнению обязанности в натуре; признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления.

Помимо признания незаконным отказа Администрации в реализации ООО фирма "Бизнес-Партнер" преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения, общество просит обязать ответчика сформировать нежилое помещение площадью 140,2 кв.м., расположенное по адресу г.Саранск, ул. Т.Бибиной. д.9, как обособленный объект, произвести постановку указанного помещения на кадастровый учет и зарегистрировать право муниципальной собственности на помещение, обязать Администрацию городского округа Саранск осуществить в сроки и в порядке, предусмотренные законом № 159-ФЗ от 22.07.2008, юридически значимые действия для реализации преимущественного права ООО фирма "Бизнес-Партнер" на приобретение арендуемого нежилого помещения общей площадью 140,2 кв.м. по адресу г.Саранск, ул. Т.Бибиной, д.9.

Согласно статье 2 АПК РФ в число задач судопроизводства в арбитражных судах входят защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность; обеспечение доступности правосудия в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности; справедливое публичное судебное разбирательство в разумный срок независимым и беспристрастным судом; укрепление законности; формирование уважительного отношения к закону и суду.

Статьями 7, 8, 9 АПК РФ закреплено, что арбитражный суд обеспечивает равную судебную защиту прав и законных интересов всех лиц, участвующих в деле. Стороны пользуются равными правами на заявление отводов и ходатайств, представление доказательств, участие в их исследовании, выступление в судебных прениях, представление арбитражному суду своих доводов и объяснений, осуществление иных процессуальных прав и обязанностей, предусмотренных АПК РФ.

Часть 1 статьи 49 АПК РФ предоставляет истцу при рассмотрении дела в арбитражном дела первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

В абзаце 5 пункта 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.1996 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции", подлежащего применению с учетом положений действующего АПК РФ, разъяснено, что изменение предмета иска означает изменение материально-правового требования истца к ответчику. Изменение основания иска означает изменение обстоятельств, на которых истец основывает свое требование к ответчику. Одновременное изменение предмета и основания иска АПК не допускает.

Предметом иска является материально-правовое требование истца к ответчику о совершении определенных действий, воздержании от них, признании наличия или отсутствия правоотношения, изменении или прекращении его. Изменение предмета иска - это изменение материально-правового требования истца к ответчику. Основание иска - это обстоятельства, на которые ссылается истец в подтверждение исковых требований к ответчику. Изменение основания иска - изменение обстоятельств, на которых истец основывает свое требование к ответчику.

В рассматриваемом случае при уточнении обществом заявленных требований предмет первоначально заявленных требований не изменился. Им является признание незаконным отказа Администрации в реализации ООО фирма "Бизнес-Партнер" преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения. Дополнение обществом заявленных первоначально требований требованием о возложении на ответчика обязанности сформировать спорное нежилое, произвести постановку указанного помещения на кадастровый учет и зарегистрировать право муниципальной собственности на помещение, обязать Администрацию городского округа Саранск осуществить в сроки и в порядке, предусмотренные законом №159-ФЗ от 22.07.2008, юридически значимые действия для реализации преимущественного права ООО фирма "Бизнес-Партнер" на приобретение арендуемого нежилого помещения, является не основным, а дополнительным, в котором заявитель дополнительно указывает на способ восстановления своего нарушенного права (страница 4 уточнения к заявлению от 29.05.2017). Следовательно, довод ответчика о том, что уточнение заявленных требований следует расценивать как одновременное изменение основания и предмета заявленного требования, подлежит отклонению.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц незаконными, суд должен установить наличие совокупности двух условий:

- несоответствие ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц закону или иному нормативному правовому акту;

- нарушение ненормативным правовым актом, решением, действием (бездействием) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частью 4 статьи 200 АПК РФ установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Федеральным законом от 22.07.2008 N159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) регулируются отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции, действующей на момент обращения заявителя в уполномоченный орган) субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Частью 3 указанной статьи установлено, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Согласно части 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Как следует из статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции, действующей в спорный период) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2015 находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Как следует из материалов дела и Администрацией не оспаривается, заявитель является субъектом малого предпринимательства, отвечая критериям, определенным в статье 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации". Каких-либо претензий относительно надлежащего исполнения обязательств по внесению арендной платы Администрацией также не высказано. Доказательств включения спорного нежилого помещения в перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в материалах дела не имеется.

Из материалов дела следует, что согласно свидетельству о государственной регистрации права от 20.11.2017 13ГА 204119 городской округ Саранск являлся собственником встроенного нежилого помещения, назначение нежилое, общая площадь 255,6 кв.м, этаж 1.

В мае 2014 года по результатам проведения кадастровых работ было образовано нежилое помещение №1 площадью 178 кв. м.

Договор аренды №177/14-АР нежилого помещения №1 площадью 178 кв.м (с учетом дополнительного соглашения от 21.08.2014), расположенное по указанному адресу, заключен ООО фирма "Бизнес-Партнер" 11.02.2014.

Нежилое помещение №2 общей площадью 77,6 кв. м передано по договору №131 купли-продажи от 21.09.2014 индивидуальному предпринимателю Гореловой И.С.

В обращении от 01.02.2017 №25 общество заявило к выкупу нежилое помещение площадью 178 кв.м. согласно договору №4598 от 29 января 2008 года, дополнительному соглашению от 14 января 2013 года, договору №177/14-АР от 11.02.2014, дополнительному соглашению от 21.08.2014.

При этом по состоянию на 01.07.2015 часть площади 35,3 кв.м. (как это указано Администрацией в письме № 1209-исх от 21.02.2017) не арендовалась ООО фирма "Бизнес-Партнер" непрерывно в течение двух и более лет. Вместе с тем, из представленного Администрацией технического паспорта на встроенное нежилое помещение судом установлено, что ООО фирма "Бизнес-Партнер" не арендовало непрерывно в течение двух и более лет часть помещений общей площадью 37,8 кв.м (складское помещение площадью 13,1 кв.м и складское помещение площадью 24,7 кв.м). Указанное ООО фирма "Бизнес-Партнер" не оспаривается.

Таким образом, отказ Администрации, выраженный в письме № 1209-исх, в преимущественном праве ООО фирма "Бизнес-Партнер" приобретения в собственность нежилого помещения, расположенного по адресу: Республика Мордовия, г. Саранск, ул. Т.Бибиной, дом 9, 1-й этаж, общей площадью 178 кв.м правомерен.

Отказ Администрации от 21.03.2017, выраженный в письме № 1906-исх, в представлении преимущественного право приобретения части арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Саранск, ул. Т.Бибиной, д.9, площадью 142,7 кв.м., 1-й этаж, также правомерен в силу нижеизложенного.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственнику принадлежат права владения и распоряжения своим имуществом, в связи с чем необходимо его волеизъявление на создание из одного объекта путем его разделения нескольких самостоятельных объектов, и при отсутствии такого волеизъявления упомянутая часть указанного нежилого помещения, не выделенная в порядке кадастрового учета в самостоятельный объект, на которую право муниципальной собственности не зарегистрировано, не может являться объектом купли-продажи.

На основании абзаца 3 пункта 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Согласно имеющемуся в деле техническому паспорту, спорные помещения располагаются внутри задания по адресу: г.Саранск, ул. Т.Бибиной, д.9, и при этом не имеют отдельного входа и соединены с другими расположенными в здании помещениями дверными проемами, т.е имеют признаки смежных помещений.

В соответствии со статьями 26, 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" не допускается постановка на государственный кадастровый учет в случае, если помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении (за исключением машино-мест).

Реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект (пункт 8 письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 05.11.2009 года № 134).

С учетом изложенного, реализация преимущественного права применительно к частям помещений допускается при условии, что такие части можно обособить.

Вместе с тем законодательно не определено, каким именно способом должна подтверждаться возможность обособления помещения.

Как усматривается из материалов дела, исходя из договора аренды муниципального нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Саранск, ул. Т.Бибиной, д.9, от 28.01.2008 №4598 площадь, арендуемая ООО фирма "Бизнес-Партнер", составила 142,7 кв.м.

В обращении от 02.03.2017 №49 общество заявило к выкупу нежилое помещение площадью 142,7 кв.м. согласно договору №4598 аренды от 28.01.2008. В судебном заседании представитель заявителя указал, что фактически площадь спорного помещения составляет 140,2 кв.м (255,6-77,6-37,8=140,2).

Судом установлено, что заявленное обществом к выкупу нежилое помещение не может быть сформировано как обособленный объект недвижимости, поскольку является частью единого объекта нежилого помещения №1 общей площадью 178 кв.м (свидетельство о государственной регистрации права 13 ГА 875591 от 06.05.2014) и включает в себя помещение общего пользования (коридор площадью 13,1 кв.м). При этом часть арендуемой в настоящее время обществом площади в размере 37,8 кв.м. исходя из поэтажного плана строения, представленного в материалы дела, так же не может быть выделена и сформирована как отдельная часть нежилого помещения (как самостоятельный объект, имеющий свое функциональное назначение), поскольку имеет общий вход и является неразрывно связанным с иными помещениями здания (коридор), что в случае прекращения арендных отношений между сторонами на данную часть помещения, может повлечь невозможность сдачи в дальнейшем в аренду данного помещения арендодателем другому арендатору (как становится и невозможной в дальнейшем реализация указанной части здания).

Доказательств того, что в данную часть здания можно попасть иным способом (перестройка, перепланировка, реконструкция здания и т.п.) в материалы дела не представлено.

Доводы заявителя о возможности выделения данной части здания как отдельного помещения со своим функциональным назначением, в частности - переустройство помещения с выделением отдельного входа, установления сервитута, не принимается судом во внимание, поскольку является возложением на арендодателя дополнительных расходов, связанных с выделением данной части здания в обособленное помещение.

Законодательством не установлена обязанность уполномоченного органа в случае, если часть арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства помещения находится в пользовании менее двух лет, после получения от арендатора заявления предпринять действия по разделению этого имущества на обособленные помещения с тем, чтобы заинтересованное лицо имело возможность реализовать преимущественное право в отношении образовавшегося в результате разделения помещения, которое оно арендует более двух лет.

При таких обстоятельствах, поскольку заявленное обществом к выкупу нежилое помещение не является самостоятельным объектом недвижимости и на его основе ввиду невозможности оборудования отдельного входа не может быть сформирован обособленный объект недвижимости, а часть здания (складское помещение площадью 13,1 кв.м и складское помещение площадью 24,7 кв.м) не находилось в пользовании и владении общества установленный законом срок, требования ООО фирма "Бизнес-Партнер" удовлетворению не подлежат.

При подаче заявления в суд ООО фирма "Бизнес-Партнер" по платежным поручениям №19 от 06.03.2017, №25 от 23.03.2017 уплачена государственная пошлина в сумме 12000 рублей.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3000 рублей относятся на заявителя, государственная пошлина в сумме 9000 рублей подлежит возврату заявителю из федерального бюджета.

Определением Арбитражного суда Республики Мордовия от 28.03.2017 по ходатайству заявителя было приостановлено проведение аукциона по продаже объекта недвижимого имущества в соответствии с постановлением Администрации городского округа Саранск от 27.02.2017 №386, наименование объекта приватизации – нежилое помещение №1, месторасположение объекта приватизации г.Саранск, ул.Т.Бибиной, дом 9, площадь 178 кв.м., этаж 1, дата проведения аукциона 31.03.2017, время проведения аукциона 10 часов 00 минут до момента вступления судебного акта по делу №А39-2006/2017 в законную силу.

В соответствии с частью 5 статьи 96 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае отказа в удовлетворении иска обеспечительная мера сохраняет свое действие до вступления решения в законную силу.

Руководствуясь частью 5 статьи 96, статьями 97, статьей 110, пунктом 1 части 1 статьи 150, статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л:

обществу с ограниченной ответственностью фирма "Бизнес-Партнер" в удовлетворении заявленных требований отказать.

Отменить обеспечительные меры, наложенные определением Арбитражного суда Республики Мордовия от 28.03.2017.

Прекратить производство по делу в части заявленных требований о признании недействительным постановления Администрации городского округа Саранск от 27.02.2017 №386, в части проведения аукциона по продаже объекта недвижимого имущества, помещения №1, расположенного по адресу г.Саранск, ул. Т.Бибиной, д.9.

Расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3000 рублей отнести на заявителя.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью фирма "Бизнес-Партнер" (ОГРН 1021301117628, ИНН 1328161681, место нахождения: Республика Мордовия, г.Саранск) из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 9000 рублей, излишне уплаченную по платежным поручениям №19 от 06.03.2017, №25 от 23.03.2017. Платежное поручение №25 от 23.03.2017 возвратить заявителю. Платежное поручение №19 от 06.03.2017 оставить в материалах дела, так как по нему уплачена часть государственно пошлины, которая возврату не подлежит. Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Мордовия в течение месяца со дня вынесения решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Е.В. Волкова