Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Мордовия в составе судьи Алёхиной М.Н., при ведении протокола заседания секретарем Е.А. Журавлёвой, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Отдела по управлению муниципальным имуществом администрации городского поселения Рузаевка к предпринимателю Гуцаленко Т.А. (г. Рузаевка Республики Мордовия) о взыскании 67490рублей 71копейки, при участии

от истца: Косынкина В.А. (начальник отдела по управлению муниципальным имуществом, доверенность от 03.05.2009г. № 594), от ответчика: Гуцаленко Т.А. (лично, паспорт № 89 06 976260, выдан 02.12.2006г. ОВД Рузаевского района),

у с т а н о в и л:

Истец просит взыскать с ответчика 29196рублей 71копейку долга по арендной плате, 38294рубля 12копеек пеней за просрочку внесения арендных платежей, всего 67490рублей 71копейку.

Ответчик иск не признал.

В ходе судебного разбирательства установлено, что в реестр муниципальной собственности городского поселения Рузаевка включено часть домовладения (нежилое помещение) по адресу: Республика Мордовия, городское поселение Рузаевка, улица Рубцова, дом № 6.

02 мая 2006 года между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды № 76-06. По договору истец передал, а ответчик принял во временное владение и пользование выше указанное нежилое помещение. Пунктом 4.1. размер арендной платы согласован в размере 8446рублей 61копейка, расчет которой приведен в приложении № 2 к договору и согласован сторонами. В соответствии с пунктом 4.6. договора размер арендной платы устанавливается в соответствии с Порядком расчета арендной платы за пользование муниципальным имуществом городского поселения Рузаевка, установленным решением сессии Совета депутатов от 29.12.2005 года № 4/28. В соответствии с пунктом 4.7. размер арендной платы может изменяться. Срок аренды определен с 01.01.2006 года по 30.11. 2006 года.

Как следует из переписки, до окончания срока договора ни одна из сторон о прекращении арендных отношений не заявила.

01 сентября 2008 года арендатор обратился к арендодателю с письмом о расторжении договора аренды указанного помещения.

Как видно из расчетов истца, и подтверждено ответчиком в ходе судебного разбирательства, в счет оплаты аренды ответчиком оплачено 8745рублей 50копеек 18 июня 2007 года (платежная квитанция Сбербанка России), 3800рублей платежным поручением № 1 от 12.10.2007 года, всего 12545рублей 50копеек.

В связи с нарушением ответчиком обязательств по внесению арендной платы истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

Договор аренды № 76-06 от 02 мая 2006 года был заключен на 11 месяцев, однако из переписки сторон видно, что после истечения срока действия договора арендатор продолжал пользоваться помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя. В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в этом случае договор № 76-06 от 02 мая 2006 года считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях.

Представленный истцом договор аренды этого же помещения № 67-07 от 09.07.2007 года юридической силы не имеет, поскольку не подписан самим арендодателем (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со статьями 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации на арендаторе лежит обязанность по оплате пользования переданным в аренду имуществом. Оплата должна производится в сроки и в порядке, определенном договором.

Материалами дела подтверждается, что, пользуясь помещениями фактически с 01 января 2006 года до сентября 2008 года, арендатор внес два платежа в 2007 году. Поэтому требование истца о взыскании арендных платежей законно.

Однако при этом судом учитывается следующее.

В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Рассмотрев расчет истца, суд считает его частично необоснованным за 2006 год, исходя из выше указанной нормы Кодекса.

Договор аренды заключен сторонами в 02 мая 2006 года, арендная плата согласована в размере 2111рублей 64копейки в квартал. Следовательно, до мая 2007 года истец не вправе изменить размер арендной платы в связи с изменением базовой ставки арендной платы, которая участвует в определении размера арендного платежа (пункт 11 постановления Президиума ВАС РФ от 11.01.2002г. № 66 Обзор практики разрешения споров, связанных с договором аренды).

Соответственно, за октябрь, ноябрь, декабрь 2006 года оплате подлежит 2111рублей 64копейки, за январь, февраль, март 2007 года 2111рублей 64копейки, за апрель, май, июнь 2007 года – 2588рублей 88копеек, (703рубля 88копеек (2111,64руб. : 3мес.) - за апрель, 1877рублей – за май, июнь (2815,50руб. :3 мес. х 2мес.).

С мая 2007 года по апрель включительно 2008 года размер арендной платы в соответствии с договором и решением Совета депутатов городского поселения Рузаевка № 14/90 от 30.11.2006 года составит 2815рублей 50копеек в квартал.

С мая 2008 года размер ежеквартальной арендной платы составляет 4379рублей 67 копеек в соответствии с договором и решением Совета депутатов городского поселения Рузаевка № 4/34 от 27.03.2007 года.

Исходя из изложенного расчет истца частично необоснован.

Судом учитываются также следующие обстоятельства.

Истец начислил ответчику пени за нарушение сроков внесения арендных платежей, начиная с 11.01. 2006 года, что является неосновательным.

В соответствии с пунктом 3 статьи 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды помещения, согласно которому арендатор обязался ежеквартально вносить арендную плату. За просрочку платежа предусмотрена неустойка.

Данное помещение было передано ответчику по акту приема - передачи до заключения договора аренды и фактически использовалось им с 01.01.2006 года.

Между тем, соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора.

При этом суд исходит из следующего. В соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование им помещения в этот период на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у ответчика ранее заключения самого договора.

В связи с этим суд не имеет оснований признавать, что ответчиком нарушены договорные обязательства в период, когда между сторонами имели место лишь фактические отношения, и, соответственно, удовлетворять иск о взыскании договорной неустойки, начисленной за период, предшествовавший заключению договора (см. пункт 6 постановления Президиума ВАС РФ от 11.01.2002г. № 66 Обзор практики разрешения споров, связанных с договором аренды).

Судом также установлено, что ответчик (арендатор) обратился к администрации района с просьбой расторгнуть договор аренды с 01.09.2008 года. Письмо было получено истцом и направлено для исполнения в Отдел земельных отношений. На заявлении имеется отметка, где указано на ошибочность направления данного заявления в земельный отдел администрации.

18.09.2008 года заявление было направлено для исполнения в Отдел управления муниципальным имуществом администрации района (Косынкин В.А. – представитель истца в рассматриваемом деле, начальник названного отдела).

Доказательств того, что арендатору было направлено соглашение о расторжении договора, либо иных доказательств, свидетельствующих о том, что арендодатель предпринимал меры по принятию от арендатора спорных помещений суду не представлено.

После получения заявления арендодатель направил арендатору письмо № 355 от 18.12.2008 года о необходимости погасить долг и об опечатывании арендодателем спорного помещения.

Арендатор утверждает, что с даты, указанной в заявлении им помещения не использовались, утверждение арендатора арендодатель не оспаривал в судебном заседании (протокол судебного заседания от 10.08.2009года), подтвердив, что помещение было закрыто и не используется по настоящее время.

Спорный договор аренды был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Такой договор может быть прекращен в любое время по инициативе каждой из сторон с обязательным предупреждением другой стороны за три месяца (пункт 2 статьи 610 Кодекса).

По смыслу названной нормы в течение трех месяцев с момента подобного предупреждения договор сохраняет свою силу для обеих сторон, если спорный договор аренды и взаимные обязательства сторон не прекращены иначе, чем это вытекает из правил пункта 2 статьи 610 ГК РФ, то есть, если бы стороны пришли к соглашению о расторжении договора с определенной календарной даты. Такого соглашения сторон не имеется, однако в материалах дела имеется обращение арендатора к арендодателю с соответствующим предложением.

Спорное нежилое помещение было предоставлено в пользование ответчику на основании договора аренды, срок действия которого истек.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В силу статьи 309 Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. По смыслу указанной нормы на арендодателе лежит встречное обязательство – принять в разумные сроки имущество от арендатора, тем более, если в этом имуществе у арендодателя имеется имущественная заинтересованность на будущее.

По получении заявления арендатора желании расторгнуть договор аренды акт приема - передачи спорного помещения арендодателем не составлен, действий по возврату имущества им не совершено, о чем судом сделан вывод при отсутствии доказательств об ином.

Исходя из переписки сторон, суд оценивает поведение арендодателя, как уклонение от приемки имущества от арендатора.

Поскольку несвоевременный возврат арендатором имущества арендодателю был вызван уклонением последнего от приемки или возврата этого имущества, суд полагает, что арендная плата подлежит взысканию до 01 сентября 2008 года.

На основании изложенного, арендатор за период с 01.01.2006 года по 01.09.2008 года обязан заплатить арендодателю 28371рубль 64копейки.

Фактически оплачено 12545рублей 50копеек, долг составляет 15826рублей 14копеек.

Судом не может быть принят во внимание довод ответчика, как основание для освобождения от арендной платы, о том, что им был произведен текущий ремонт арендованного помещения.

В соответствии со статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Статья 623 Кодекса устанавливает, что произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

С учетом изложенного, задолженность по арендной плате в сумме 15826рублей 14копеек подлежит взысканию с ответчика в пользу истца на основании статей 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом фактически установленных обстоятельств дела, а также явной несоразмерностью начисленных пеней последствиям нарушения обязательств, суд считает возможным применить положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, уменьшив размер пеней до 2000рублей.

На основании статей 330, 333 Гражданского кодекса российской Федерации пени в сумме 2000рублей подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

С учетом заявленного ходатайства и имущественного положения истца, госпошлина по делу уменьшена судом до 100рублей, которые подлежат взысканию с ответчика в доход федерального бюджета Российской Федерации в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Госпошлина в сумме 2000рублей подлежит возврату истцу из федерального бюджета Российской Федерации, как ошибочно уплаченная, поскольку истец на основании пункта 1.1. части 1 статьи 333.37. при рассмотрении дел арбитражными судами плательщиком государственной пошлины не является.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

р е ш и л :

Взыскать с предпринимателя Гуцаленко Татьяны Александровны (проживает: Республика Мордовия, г. Рузаевка, ул. Куйбышева, 96а; ИНН 132400326002; ОГРНИП 304132433000013; свидетельство серии 13 №000116789; паспорт 89 06 976260, выдан ОВД Рузаевского района 02.12.2006 года; 20.10.1961г.р.; место рождения: МАССР, Рузаевский район, с. Болдово) в пользу Отдела по управлению муниципальным имуществом администрации городского поселения Рузаевка задолженность по арендной плате в сумме 15826рублей 14копеек, пени в сумме 2000рублей.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с предпринимателя Гуцаленко Татьяны Александровны (проживает: Республика Мордовия, г. Рузаевка, ул. Куйбышева, 96а; ИНН 132400326002; ОГРНИП 304132433000013; свидетельство серии 13 №000116789; паспорт 89 06 976260, выдан ОВД Рузаевского района 02.12.2006 года; 20.10.1961г.р.; место рождения: МАССР, Рузаевский район, с. Болдово) в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в сумме 100рублей.

Возвратить Отделу по управлению муниципальным имуществом администрации городского поселения Рузаевка из федерального бюджета Российской Федерации, государственную пошлину в сумме 2000рублей, как ошибочно уплаченную. Справку на возврат госпошлины выдать.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Мордовия в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в силу обжалуемого судебного акта.

Судья М.Н. Алёхина