Гражданский кодекс часть 1

о признании отсутствующим обременения права собственности земельного участка площадью 42892 кв.м., расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 13:23:1101205:127

при участии в заседании:

от истца: ФИО1, конкурсного управляющего, лично; ФИО2, представителя по доверенности от 03.05.2012

от АКСБ "КС-БАНК": ФИО3, заместителя начальника юридического отдела, доверенность № 255/12 от 29.10.2012,

от КП РМ "Дирекция по реализации целевой программы развития Республики Мордовия": ФИО4, представителя по доверенности от 25.09.2012,

от Управления Росреестра по Республике Мордовия: не явился,

от ФБУ "Кадастровая палата": ФИО5, начальника юридического отдела, доверенность от 06.06.2012,

установил:

закрытое акционерное общество "Торговый дом "Сартекс" обратилось в арбитражный суд с иском о признании отсутствующим обременения права собственности в отношении земельного участка кадастровый номер 13:23:1101205:127, расположенного по адресу: <...> в виде залога (ипотеки) в пользу Акционерного коммерческого кредитно-страхового банка "КС-БАНК" (открытого акционерного общества) и Казенного предприятия Республики Мордовия "Дирекция по реализации целевой программы развития Республики Мордовия".

Исковые требования мотивированы тем, что предметом ипотеки являлось право аренды земельного участка, которое в настоящее время прекращено в связи с приобретением земельного участка в собственность ЗАО ТД "Сартекс". В настоящее время в отношении Общества введена процедура конкурсного производства, и существование обременения препятствует межеванию земельного участка на несколько самостоятельных для целей последующей реализации имущества.

Ответчики исковые требования не признали, указав, что залог недвижимого имущества в силу Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" возможен только одновременно с залогом земельного участка, на котором указанный объект расположен. Кроме того, ответчики указали, что не чинят истцу препятствий в межевании земельного участка.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия и Федеральное бюджетное учреждение "Кадастровая палата" по Республике Мордовия в отзывах вопрос об удовлетворении исковых требований оставило на усмотрение суда.

При рассмотрении дела установлено, что в соответствии с постановлением Главы г.Саранска от 21.08.1998 № 1152 открытому акционерному обществу "Сартекс" для эксплуатации производственных помещений предоставлен в аренду земельный участок площадью 48266 кв.м. по адресу: <...>.

В связи с приобретением закрытым акционерным обществом "Торговый дом "Сартекс" объектов недвижимого имущества, расположенных на указанном земельном участке, соглашением о перемене лиц в обязательстве от 04.10.2004 арендатором указанного участка стал истец.

С учетом уточнений площади предоставленного Обществу земельного участка и выделе из него земельного участка площадью 1492 кв.м. для размещения гаражей (впоследствии участок предоставлен в аренду ПГСК "Старт") соответствующими соглашениями о внесении изменений в договор аренды, ЗАО Торговый дом "Сартекс" на праве аренды до 09.02.2012 принадлежал земельный участок кадастровый номер 13:23:1101205:127 площадью 42892 кв.м.

На указанном земельном участке расположены принадлежащие на праве собственности ЗАО ТД "Сартекс" объекты недвижимого имущества – здание подстанции НОВ площадью 152,4 кв.м., здание компрессорной площадью 369,5 кв.м., здание склада № 2 площадью 599 кв.м., здание участка разбраковки площадью 327,4 кв.м., здание производственного цеха модуль №2 площадью 816,6 кв.м., здание модуль № 1 площадью 4180,7 кв.м., здание механической мастерской площадью 741,7 кв.м., здание автогаража площадью 184,9 кв.м., здание ОТК, склад ширпотреб площадью 464,5 кв.м., здание котельной площадью 537 кв.м., здание столовой – АДУ площадью 833,3 кв.м., здание склада № 2 площадью 356,9 кв.м., а также здание станции перекачки площадью 67 кв.м., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 12.12.2012 №01/369/2012-814.

Указанные объекты вместе с правом аренды земельного участка кадастровый номер 13:23:1101205:127 площадью 42892 кв.м. переданы в залог Казенному предприятию Республики Мордовия "Дирекция по реализации целевой программы развития Республики Мордовия" и Акционерному коммерческому кредитно-страховому банку "КС-БАНК" (открытому акционерному обществу) по договору залога от 26.12.2006, договору залога от 26.03.2009, договору № 10 залога недвижимости (договору ипотеки) от 05.02.2009, договору № 87 залога недвижимости (договору ипотеки) от 25.12.2009.

По договору купли-продажи № 3416 от 12.09.2011 земельный участок кадастровый номер 13:23:1101205:127 площадью 42892 кв.м. приобретен Обществом у Администрации г.о.Саранск в собственность, при этом право аренды указанного земельного участка с согласия залогодержателей прекращено. Право собственности ЗАО ТД "Сартекс" на указанный участок зарегистрировано в ЕГРП.

По указанию истца, в целях разделения земельного участка на отдельные части он обратился в ФБУ "Кадастровая палата" с заявлением о его межевании и постановке указанных частей на кадастровый учет.

Решением от 26.07.2012 № 13/12-19404 заявителю в осуществлении кадастрового учета было отказано в связи с отсутствием согласия залогодержателей.

На обращение ЗАО ТД "Сартекс" по вопросу наличия ограничения (обременения) земельного участка кадастровый номер 13:23:1101205:127 площадью 42892 кв.м. Управление Росреестра по Республике Мордовия указало, что в рассматриваемом случае имеет место договорная ипотека.

Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с рассматриваемым иском в арбитражный суд.

Рассмотрев имеющиеся в деле материалы, заслушав объяснения участвующих в деле лиц, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила (пункт 2 статьи 334 ГК РФ).

В силу статьи 8 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений настоящего Федерального закона.

Согласно пункту 3 статьи 340 ГК РФ, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Аналогичное правило установлено статьей 69 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

При этом, в силу части 3 статьи 69 названного Закона, если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

В силу статьи 11 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ, ипотека регистрируется как обременение имущества, которое сохраняется, в том числе, при отчуждении заложенного имущества третьему лицу (статья 38 Закона).

В соответствии с пунктом 2 статьи 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

Таким образом, Законом установлена презумпция единства судьбы имущества (предмета ипотеки) и его обременения залогом (существо ипотеки), при этом, как это следует из системного толкования норм Закона об ипотеке и ГК РФ, существенным является определение предмета ипотеки, а содержание прав и обязанностей как залогодателя, так и залогодержателя в отношении предмета ипотеки, а также состав лиц указанных правоотношений, в течение действия договора может изменяться.

Договор залога от 26.12.2006, договор залога от 26.03.2009, договор №10 залога недвижимости (договор ипотеки) от 05.02.2009, договор №87 залога недвижимости (договор ипотеки) от 25.12.2009 содержат в себе надлежащее описание земельного участка, права на которые являются предметом залога, и позволяют однозначно идентифицировать указанный участок, что участвующими в деле лицами не оспаривается.

Ссылка истца на прекращение ипотеки ввиду прекращения права аренды на земельный участок и возникновении у него права собственности судом признана несостоятельной.

Перечень оснований для прекращения залога установлен статьей 352 ГК РФ и является исчерпывающим.

Дополнительное основание для прекращения ипотеки (ликвидация залогодержателя – юридического лица) установлено статьей 25.1. Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

В соответствии с пунктом 2 статьи 352 ГК РФ, залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса.

При этом, в силу пункта 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке", изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет прекращение залога.

Предметом зарегистрированного обременения в виде ипотеки является тот же земельный участок, право аренды которого было предметом вышеуказанных договоров, что сторонами не оспаривается.

Земельный участок кадастровый номер 13:23:1101205:127 площадью 42892 кв.м. как предмет ипотеки существует по настоящее время, что подтверждено материалами дела и также никем из участвующих в деле лиц не оспаривается.

Находящиеся на указанном земельном участке объекты недвижимого имущества также принадлежат истцу на праве собственности.

Таким образом, предмет договора ипотеки в виде земельного участка кадастровый номер 13:23:1101205:127 на момент рассмотрения спора существует, участок используется ЗАО ТД "Сартекс" для размещения и эксплуатации объектов недвижимого имущества, а требование истца основано на изменении содержания права и обязанностей Общества в отношении указанного участка.

Между тем, указанное обстоятельство не может служить основанием для прекращения ипотеки указанного участка.

Иное толкование противоречило бы императивным нормам статей 352, 340 ГК РФ и статьей 11, 38, 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Данный вывод согласуется с позицией Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в пунктах 1 и 17 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90 и Постановлении Президиума ВАС РФ от 12.07.2011 № 902/11.

Указание Общества на необходимость межевания земельного участка не может служить обоснованием для прекращения ипотеки, однако при соответствующих условиях может являться основанием для негаторного иска, образующего специальный предмет спора и доказывания.

При указанных обстоятельствах исковые требования удовлетворению не подлежат.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В связи с предоставлением истцу отсрочки уплаты государственной пошлины по существу государственная пошлина в сумме 4000 руб. подлежит взысканию с ЗАО ТД "Сартекс" в федеральный бюджет.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

В удовлетворении иска истцу отказать.

Взыскать с закрытого акционерного общества "Торговый дом "Сартекс", г.Саранск (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 4000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Мордовия в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья В.А.Шкурихин