Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Мордовия в составе судьи Ивченковой С.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Костюниной С.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия

к открытому акционерному обществу "Лисма", г.Саранск

о расторжении договора аренды земельного участка №86 от 29.12.2005

при участии

от истца: ФИО1 – представителя по доверенности №157 от 26.09.2011,

от ответчика: ФИО2 – начальника юридического управления, доверенность №73-2011/кп,

у с т а н о в и л:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия (далее - истец, ТУ Росимущества в РМ) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Лисма" (далее - ответчик, ОАО "Лисма") о расторжении договора №86 от 29.12.2005 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности.

Представитель истца в судебном заседании требование поддержал, просил расторгнуть договор аренды в связи с неоднократным нарушением ответчиком обязательств по внесению арендной платы за пользование земельным участком в установленные договором сроки за период с 01.04.2010 по 31.12.2010 и с 01.01.2011 по 30.06.2011. Кроме того представитель истца пояснил, что задолженность за указанные периоды погашена ответчиком лишь после обращения истца в суд, что по его мнению, не является погашением обязательства в разумный срок.

Представитель ответчика просил суд отказать истцу в удовлетворении заявленного требования; расторжение договора аренды считает недопустимым, ссылаясь на то, что на арендованных земельных участках расположены принадлежащие ОАО "Лисма": сооружение "Внеплощадочные очистные ливневые стоки", которые используются для очистки ливневых стоков, поступающих с территории завода ОАО "Лисма" (площадью 142483 кв.м.) и объекты недвижимости (здания насосных станций, линейный объект – сооружение – сети производственно-противопожарного водопровода, линейный объект – сооружение – внутриплощадочные кабельные сети водозаборного узла, сооружение – резервуар), используемые для добычи подземных вод, что подтверждается лицензией на право пользования недрами (серия СРН №00722). Ответчик при этом ссылается на то, что прекращение права аренды ОАО "Лисма" на земельный участок существенно затронет его права, так как Общество будет лишено права на добычу подземных вод, которые необходимы для производственных нужд цеха №14, поскольку лицензия предоставляется только при наличии законных прав на соответствующий земельный участок.

В ходе судебного заседания представитель ответчика также пояснил, что ОАО "Лисма" находится в процедуре банкротства, имеет один расчетный счет, не вправе нарушать предусмотренную законодательством о банкротстве очередность платежей, что не позволило обеспечить своевременно расчеты с арендодателем.

Кроме того, представитель ответчика указывает на то, что арендная плата за период с 01.04.2010 по 31.12.2010, взысканная решением Арбитражного суда РМ по делу №А39-260/2011 списана со счета ответчика на основании постановления судебного пристава-исполнителя по инкассовому поручению №294 от 16.12.2011. Арендная плата за период с 01.01.2011 по 30.06.2011, а также за 3 и 4 кварталы 2011 года перечислена истцу за ОАО "Лисма" ГУП РМ "Лисма" по платежному поручению №1020 от 27.02.2012 в счет расчетов по договору займа.

При рассмотрении дела установлено, что на основании распоряжения ТУ Росимущества в РМ от 29.12.2005 №71-рз "О предоставлении земельных участков ОАО "Лисма" в аренду в границах г.Саранска ответчику были предоставлены в аренду: земельный участок с кадастровым номером 13:23:1116279:0004 площадью 12752 кв.м. для эксплуатации водозаборного узла, расположенный по адресу: Республика Мордовия, г.Саранск, п.Ялга, и земельный участок с кадастровым номером 13:23:1004078:0008 площадью 980 кв.м. для эксплуатации внеплощадных очистных сооружений ливневых стоков, расположенный по адресу: Республика Мордовия, г.Саранск, Никитинский овраг.

Во исполнение указанного приказа между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности №56 от 29.12.2005 (далее – договор), согласно условиям которого, арендодатель обязался предоставить, а арендатор принять во временное владение и пользование земельные участки: с кадастровым номером 13:23:1116279:0004 площадью 12752 кв.м. для эксплуатации водозаборного узла, расположенный по адресу: Республика Мордовия, г.Саранск, п.Ялга, и с кадастровым номером 13:23:1004078:0008 площадью 980 кв.м. для эксплуатации внеплощадных очистных сооружений ливневых стоков, расположенный по адресу: Республика Мордовия, г.Саранск, Никитинский овраг.

Участки находятся в собственности Российской Федерации, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 01.12.2004 сделаны записи регистрации соответственно №13-1/23-192/2004-72 и №13-1/23-192/2004-71.

Указанные земельные участки переданы арендатору по актам приема-передачи от 01 января 2006 года.

Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Мордовия 30.05.2006 произведена государственная регистрация указанного договора.

Срок аренды участков установлен сторонами до 29 декабря 2054 года (пункт 3.1 договора).

Пунктом 6.4.3 договора на арендатора возложена обязанность своевременно и полностью уплачивать арендодателю установленную договором и последующими изменениями и дополнениями к нему арендную плату.

В соответствии с пунктом 5.1 договора размер арендной платы за участки устанавливается согласно расчетам арендной платы за землю (приложение 3,4 к договору).

Согласно пункту 5.3 договора оплата производится поквартально равными частями от суммы, указанной в приложениях 3, 4 к договору не позднее 15 марта (за 1 квартал), 15 июня (за 2 квартал), 15 сентября (за 3 квартал), 15 ноября (за 4 квартал) текущего года. Размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы (пункт 5.4 договора).

Пунктами 8.3 и 8.3.3 договора №104 от 02.08.2006 стороны предусмотрели, что договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя по решению суда при возникновении задолженности по внесению предусмотренной условиями договора, с учетом последующих изменений и дополнений к нему, арендной платы за объект в течение трех месяцев подряд.

В связи с нарушением арендатором условий договора по уплате арендных платежей, истец письмом №2000 от 07.07.2011 известил ОАО "Лисма" о наличии взысканной решением Арбитражного суда Республики Мордовия от 13.04.2011 по делу №А39-260/2011 задолженности по арендной плате по договору аренды №86 от 02.12.2005 за период с 01.04.2010 по 31.12.2010 и неоплаченной арендной платы в размере 20665 рублей 32 копеек за период с 01.01.2011 по 30.06.2011, и предложил расторгнуть указанный договор и рассмотреть данное предложение в двухнедельный срок с момента его получения. Указанное письмо получено ответчиком 08.07.2011согласно уведомлению №11164 и оставлено без ответа.

Решением от 28.06.2007 Арбитражного суда Республики Мордовия по делу №А39-939/2007-24/12 ОАО "Лисма" было признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство сроком на один год. Определениями Арбитражного суда Республики Мордовия срок конкурсного производства неоднократно продлевался; определением от 25.11.2011 – срок конкурсного производства продлен до 22.05.2012.

Взысканная судом задолженность по арендной плате за период с 01.04.2010 по 31.12.2010 в сумме 37880 рублей 70 копеек, а также задолженность за период с 01.01.2011 по 30.06.2011 в сумме 20665 рублей 32 копейки относится к текущим платежам.

Неисполнение ответчиком указанных текущих обязательств по уплате арендной платы по договору аренды №86 от 02.12.2005 и отсутствие ответа на предложение о расторжении договора аренды послужило истцу основанием для обращения с настоящим иском в Арбитражный суд Республики Мордовия.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав доказательства по делу, суд считает исковые требования подлежащими отклонению в силу следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наниматель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы в том числе земельные участки (часть 1 статьи 607 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что по актам приема-передачи истец передал, а ответчик принял земельные участки, определенные в пункте 1.1 договора аренды №85 от 29.12.2005. Факт пользования ответчиком земельными участками: с кадастровым номером 13:23:1116279:0004 площадью 12752 кв.м. для эксплуатации водозаборного узла, расположенного по адресу: Республика Мордовия, г.Саранск, п.Ялга, и с кадастровым номером 13:23:1004078:0008 площадью 980 кв.м. для эксплуатации внеплощадных очистных сооружений ливневых стоков, расположенного по адресу: Республика Мордовия, г.Саранск, Никитинский овраг, подтвержден материалами дела и не оспаривается ответчиком.

Истец заявил требование о расторжении договора аренды земельных участков №85 от 29.12.2005, в связи с нарушением ответчиком обязательств по внесению арендной платы за пользование земельным участком в установленные договором сроки за период с 01.4.2010 по 31.12.2010 и за период с 01.01.2011 по 30.06.2011.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) пользование землей в Российской Федерации является платным.

Частью 3 статьи 65 ЗК РФ определено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В пункте 5.3 договора стороны определили, что оплата производится поквартально равными частями от суммы, указанной в приложениях 3, 4 к договору не позднее 15 марта (за 1 квартал), 15 июня (за 2 квартал), 15 сентября (за 3 квартал), 15 ноября (за 4 квартал) текущего года.

Ответчик в установленный договором срок арендную плату за период с 01.04.2010 по 31.12.2010 и за период с 01.01.2011 по 30.06.2011 не вносил.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор, может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом другими

законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Основания расторжения договора аренды земельного участка предусмотрены статьями 619, 620 ГК РФ.

Случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, предусмотрены статьей 619 ГК РФ. Согласно этой статье по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Указанной статьей сторонам предоставлено право установить в договоре и другие основания его досрочного расторжения по требованию арендодателя.

Договором №86 от 29.12.2005 предусмотрено досрочное расторжение (пункт 8.3.3) при невнесении арендной платы более трех месяцев подряд.

Из части 3 статьи 619 ГК РФ следует, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. По смыслу этой нормы досрочное расторжение договора является крайней мерой за нарушение арендатором своих обязательств и применяется в случае неисполнения арендатором обязательства в разумный срок даже после направления ему предупреждения об этом.

Таким образом, в целях сохранения стабильности договорных отношений закон устанавливает возможность для неисправного контрагента исполнить свои обязательства без наступления негативных последствий в виде расторжения договора.

Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более, чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Пленум Высшего арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 Постановления № 11 от 24.03.2005 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснил, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450, 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Из материалов дела следует, что в период пользования земельным участком ответчиком нарушались условия договора аренды №86 от 02.12.2005 – арендная плата не вносилась более двух раз подряд, а именно: за период с 01.04.2010 по 31.12.2010 (взыскана решением Арбитражного суда РМ от 13.04.2011 по делу №А39-260/2011) и за период с 01.01.2011 по 30.06.2011, что ответчиком не оспаривается.

Между тем, не может служить основанием для удовлетворения требований арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В пункте 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Судом установлено и ответчиком в судебном заседании подтверждено, что арендная плата за период с 01.04.2010 по 31.12.2010, взысканная решением Арбитражного суда РМ по делу №А39-260/2011, списана со счета ответчика на основании постановления судебного пристава-исполнителя по инкассовому поручению №294 от 16.12.2011 и перечислена на счет истца (платежное поручение №1673463 от 01.03.2012). Арендная плата за период с 01.01.2011 по 30.06.2011 в сумме 20665 рублей 32 копейки, указанная в претензии №2000 от 07.07.2011, а также за период с 01.07.2011 по 31.12.2011 перечислена истцу за ОАО "Лисма" ГУП РМ "Лисма" по платежному поручению №1020 от 27.02.2012 в счет расчетов по договору займа.

Таким образом, на момент судебного разбирательства указанная в претензии от 07.07.2011 №2000 задолженность, а также задолженность за последующее периоды (3, 4 кварталы 2011 года) полностью погашена ответчиком.

Действия ответчика по погашению задолженности в полном объеме направлены на стабилизацию арендных отношений с арендодателем. Интерес арендодателя состоит в получении арендной платы, арендатор ее оплатил в полном объеме.

Суд принимает во внимание обстоятельства, вследствие которых ответчиком допущено нарушение условий договора аренды в части внесения арендной платы.

Срок нарушения обязательства по оплате арендной платы обоснован ответчиком определенными обстоятельствами, заслуживающими внимания. Затруднения по перечислению арендной платы в определенный подпунктом 5.3 договора аренды срок ответчик обосновывает тем, что с 2007 года находится в стадии банкротства, законодательством о несостоятельности (банкротстве) предусмотрен особый порядок расчетов с кредиторами, включая расчеты по текущим платежам, отступить от которого, т.е. удовлетворить требование истца вне установленной очередности, конкурсный управляющий не вправе.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ истец не представил суду доказательств того, что в результате допущенной ответчиком задолженности по уплате арендных платежей истцу причинен значительный материальный ущерб, который несоизмерим с выгодой, получаемой арендатором от сдачи участков в аренду.

Доводы истца о том, что оплата задолженности произведена ответчиком с нарушением разумных сроков, отклоняется, поскольку о рассмотрении дел о расторжении договора вследствие его нарушений одной из сторон суды руководствуются определенным критерием, каковым является наличие на момент рассмотрения дела о расторжении договора нарушения прав лица, обратившегося с иском о расторжении договора. Таким образом, сами по себе нарушения, в том числе существенные, не могут служить основанием для расторжения договора аренды, если к моменту рассмотрения спора они устранены.

Согласно системному толкованию норм гражданского законодательства расторжение договора аренды, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

С учетом длительного срока действия договора аренды, оплаты задолженности в ходе рассмотрения спора, расторжение договора аренды по данному основанию является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон.

В сложившейся ситуации расторжение договора аренды не отвечает принципу правовой определенности, не лишит ответчика предоставленного ему законом права пользования земельным участком, равно как не освободит его от внесения платы за пользование землей.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства суд оценивает во взаимосвязи и совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании.

Оценив представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, учитывая, что допущенные арендатором нарушения условий договора, явившиеся причиной для обращения в арбитражный суд с требованием о расторжении договора аренды, устранены (задолженность полностью погашена), а также принимая во внимание обстоятельства, вследствие которых ответчиком допущены нарушения условий договора аренды в части внесения арендных платежей, суд считает требование о расторжении договора аренды №86 от 29.12.2005 подлежащим отклонению.

Вопрос о распределении судебных расходов судом не рассматривался, поскольку истец в соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса РФ освобожден от уплаты государственной пошлины.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 28.02.2012 до 05.03.2012 и с 05.03.2012 до 06.03.2012.

Руководствуясь статьями 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л:

Отказать Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия в удовлетворении иска.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Мордовия в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья С.А. Ивченкова