Гражданский кодекс часть 1

о признании недостоверным отчета № 10/07/645-н3 об определении рыночной стоимости нежилого помещения, об обязании Администрации городского округа Саранск заключить договор купли-продажи нежилого помещения,

при участии

от истца: ФИО3 (представитель, доверенность от 10.01.2012),

от ответчиков: ФИО4 (заместитель начальника юридического управления администрации, доверенность от 28.01.2012 № 16-д), ФИО5 (оценщик, представитель по доверенности),

у с т а н о в и л:

предприниматель ФИО2 обратился в арбитражный суд с иском в администрации городского округа Саранск и к обществу с ограниченной ответственностью "Рыночные оценочные системы". Истец просит признать недостоверным отчет № 10/07/645-н3 в части определения рыночной стоимости нежилого помещения № 3, расположенного по адресу: <...>, площадью 626,5 кв.м. Истец также просит обязать администрацию городского округа Саранск заключить с ним договор купли-продажи указанного помещения по выкупной цене, предлагаемой истцом, как с лицом, обладающим правом преимущественного выкупа арендуемого помещения.

Ответчики иск не признали, изложив возражения и доводы в отзывах.

ООО "Рыночные оценочные системы" полагает, что произведенная им оценка является достоверной.

Администрация также полагает, что оспариваемая оценка достоверна. Одновременно администрацией указано на утрату предпринимателем ФИО2 права преимущественного выкупа арендуемого им помещения.

В ходе судебного разбирательства установлено следующее.

Не отрицается администрацией (арендодатель), что истец (арендатор) арендовал указанные помещения на основании договоров аренды, что следует, в частности, из письма № 2096исх-04 администрации в адрес предпринимателя ФИО2, датированного 14.09.2007 года. Указанным письмом администрация сообщила предпринимателю о планировании ей рассмотрения вопроса о приватизации выше названного арендуемого помещения по адресу: <...>, в 2008 году.

Право муниципальной собственности городского округа Саранск на спорное помещение зарегистрировано в установленном законом порядке (запись регистрации № 13-13-01/213/2008-361 от 22.09.2008г.).

30 октября 2008 года между предпринимателем ФИО2 (арендатор) и администрацией городского округа Саранск (арендодатель) был заключен очередной договор № 4918 аренды встроенного нежилого помещения, общей площадью 626,5кв.м., расположенного в многоквартирном доме по адресу: <...>. Согласно пункту 1.1. договора помещение предоставлено для использования под комбинат общественного питания "Театральный". Срок аренды составил 11 месяцев. Право аренды по настоящее время не прекращалось.

Письмом от 08.07.2010 года № Пр-4712 администрация уведомила предпринимателя о наличии у него права преимущественного выкупа арендуемого имущества – помещения по адресу: <...>. Этим же письмо арендатор уведомлялся, что ему будет направлен проект договора купли-продажи помещения после получения результатов оценки его рыночной стоимости и утверждения условий о приватизации арендуемого имущества.

Исходящим № 1288Исх-04 от 06.08.2010 года Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Саранск направил сообщение о принятии органом местного самоуправления решения о приватизации помещения и о направлении проекта договора купли-продажи арендуемого помещения. Этим же сообщением арендатору было разъяснено, что договор должен быть подписан им, как арендатором, в течение 30 дней с даты его получения. В противном случае право преимущественного выкупа предприниматель утратит. Также было указано на право арендатора письменно отказаться от выкупа помещения. При этом администрация сослалась на нормы Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 22.07.2008г. №159-ФЗ.

К сообщению прилагались: договор купли-продажи на 8 листах и решение об условиях приватизации арендуемого имущества на 1 листе. Факт получения указанных документов истцом, как арендатором, не оспаривается и подтверждается представленными им в материалы дела доказательствами (решения о приватизации, проекта договора, предложенного администрацией).

16.08.2010года администрацией получено заявление предпринимателя ФИО2, где он просил дать пояснения по выкупной цене арендуемого помещения и представить копию отчета об определении рыночной стоимости недвижимого имущества № 10/07/645-н3.

Исходящим от 28.08.2010 года № 1408Исх-04 КУМИ администрации городского округа Саранск указал, что выкупная цена помещения составляет 25 120 000рублей и направил предпринимателю копию отчета об оценке №10/07/645-н3.

06.09.2010 года администрацией от предпринимателя получено письмо, где он просил предоставить ему полный отчет об оценке №10/07/645-н3, либо предоставить возможность его копирования для анализа данных отчета.

Письмом от 07.09.2010 года № Пр-6224 администрация уведомила предпринимателя об утрате им права преимущественного выкупа в связи с не подписанием направленного в его адрес проекта договора купли-продажи.

09.09.2010 года администрацией получено письмо предпринимателя, из которого следует, что предприниматель не отказывается от выкупа помещения, но считает, что выкупная цена, указанная в проекте договора, необоснованно завышена.

Из письма администрации от 14.09.2010 года №1491Исх-04 в адрес ФИО2 следует, что предпринимателю повторно направлен отчет об определении рыночной стоимости нежилого помещения №3 общей площадью 626,5кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Из текста письма администрации в адрес предпринимателя от 28.10.2010 года № 1710 Исх-04 следует, что предприниматель обратился к администрации с заявлением о продлении срока договора аренды спорного нежилого помещения.

В ответ на указанное обращение предпринимателю было разъяснено администрацией, что 03.08.2010 года договор аренды помещения продлен на 11 месяцев, поэтому заключение договора долгосрочной аренды (до 01.07.2015 года) возможно не ранее 03 июля 2011 года.

Постановлением администрации городского округа Саранск от 02 августа 2011 года № 2076 срок аренды предпринимателем ФИО2 нежилого помещения площадью 626,5кв.м по адресу: <...> продлен на 11 месяцев для использование под комбинат общественного питания "Театральный". Во исполнение постановления между администрацией городского округа Саранск и предпринимателем ФИО2 заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 30.10.2008 года № 4918, в соответствии с которым срок аренды выше названного помещения продлен до 29 июля 2012 года.

Объявление о продаже помещения с отрытого аукциона было размещено в печатном издании "Вечерний Саранск" от 26 октября 2011 года. Начальная цена реализации помещения установлена в размере 35 710 000рублей. Решение о реализации спорного помещения закреплено постановлением Главы администрации городского округа Саранск от 24.10.2011 года № 2849.

О принятом решении администрация уведомила предпринимателя уведомлением № 1509Исх-04 от 28.10.2011 года.

Письмом от 14.11.2011 года предприниматель заявил администрации о своем несогласии с принятым решением, полагая его незаконным. Также просил отменить принятое решение и заключить с ним договор купли-продажи помещения по цене, равной его рыночной стоимости за вычетом стоимости произведенных неотделимых улучшений в имуществе. В качестве альтернативы предприниматель просил о заключении с ним договора долгосрочной аренды помещения. Также ФИО2 сообщил о своем намерении обратится в суд.

Произведя собственную оценку рыночной стоимости арендуемого помещения, которая составила 10 278 000рублей (отчет об оценке № 106/2011 выполнен обществом с ограниченной ответственностью "Оценщик"), предприниматель ФИО2 обратился в суд с настоящим иском. Требования основаны на положениях Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 22.07.2008г. №159-ФЗ.

Заслушав доводы истца, возражения ответчиков, исследовав доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд пришел к следующим выводам.

При рассмотрении настоящего спора суд также руководствуется положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ), на который ссылаются истец и ответчик – администрация городского округа Саранск, а также нормами Гражданского кодекса РФ.

Согласно статье 4 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также, при наличии задолженности по арендной плате за имущество и неустойкам, требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

В силу подпункта 2 пункта 9 статьи 4 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.

В течение 30 дней со дня получения предложения выкупить арендуемое имущество предприниматель не изъявил согласие по его приобретению на условиях уполномоченного органа. Истец не лишен был возможности при наличии разногласий по выкупной цене направить администрации подписанный им проект договора с протоколом разногласий. При этом истец не реализовал предусмотренное главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также частью 8 статьи 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ право на обжалование, по его мнению, незаконных действий или бездействия администрации.

Согласно статье 440 Гражданского кодекса РФ, когда в оферте определен срок для акцепта, договор считается заключенным, если акцепт получен лицом, направившим оферту, в пределах указанного в ней срока.

Согласно статье 443 Кодекса ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Правила о сроках, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами (пункт 3 статьи).

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи).

В соответствии со статьей 446 Кодекса ("Преддоговорные споры"), в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Администрация направила предпринимателю проект договора купли-продажи помещения по цене продажи 25 120 000 рублей, с предоставлением предпринимателю рассрочки платежа сроком на три года. Отчет об оценке, на основании которого в договоре указана цена выкупа 25 120 000рублей, также был предоставлен арендатору в сроки, когда тот имел возможность подписать проект договора купли-продажи.

В сроки установленные Законом № 159-ФЗ полученный проект договора предприниматель-арендатор не подписал, не направил он в адрес администрации и письменный отказ от права преимущественного выкупа.

Истец не был лишен возможности при наличии разногласий по условиям о выкупной цене арендуемого имущества направить администрации подписанный им проект договора с протоколом разногласий.

По истечении сроков, установленных Законом № 159-ФЗ предприниматель заключил с администрацией соглашения о продлении срока действия договора аренды 2008 года для дальнейшего пользования спорным помещением, чем фактически заявил отказ от права преимущественного выкупа арендуемого помещения.

Таким образом, предприниматель утратил право преимущественного выкупа арендуемого помещения.

В связи с утратой истцом названного права администрация в соответствии с пунктом 2 статьи 10 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ приняла постановление об отмене принятого решения об условиях приватизации арендуемого имущества путем замены преимущественного права на приобретение арендатором указанного объекта недвижимости на проведение аукциона по его продаже. Указанное решение вопреки пункту 10 статьи 4 Закона № 159-ФЗ принято администрацией после длительной переписки с предпринимателем, где предметом обсуждения был не выкуп арендуемого помещения, а его аренда на новые сроки.

При таких обстоятельствах нельзя признать обоснованным требование истца о понуждении администрации к заключению договора, поскольку последняя от его заключения не уклонялась.

Преддоговорный спор на рассмотрение суда арендатором не вынесен, поскольку протокол разногласий (новая оферта) в сроки, установленные Законом, администрации не направлялась.

Право преимущественного выкупа помещения истцом утрачено. В связи с этим у суда отсутствуют правовые основания для ревизии оспариваемого отчета оценки и для понуждения администрации к заключению договора купли-продажи помещения с истцом (тем более, что последнее требование истец сформулировал некорректно в силу выше названных норм права).

В связи с утратой преимущественного права выкупа помещения истец имеет возможность его приватизации на общих основаниях путем участия в торгах.

Иск предпринимателя ФИО2 удовлетворению не подлежит.

Судебные расходы относятся на истца в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л :

в иске предпринимателю ФИО2 отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Мордовия в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья М.Н. Алёхина