Гражданский кодекс часть 1

к Администрации городского округа Саранск (г.Саранск Республики Мордовия), обществу с ограниченной ответственностью «СДС-Управление строительства» (г.Саранск Республики Мордовия)

об истребовании из незаконного владения Администрации городского округа Саранск в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка, признании отсутствующим права общества с ограниченной ответственностью «СДС-Управление строительства» на объект незавершённого строительства,

при участии

от истца: Бояркина В.Н. (представитель по доверенности), Тумаевой Ю.А. (председатель Правления ТСЖ),

от ответчика - Администрации: Киреевой Н.В. (представитель по доверенности),

от ответчика - общества: Вдовина А.А. (представитель по доверенности),

у с т а н о в и л:

товарищество собственников жилья «Онегин» (далее – истец, ТСЖ «Онегин») обратилось в арбитражный суд с иском к Администрации городского округа Саранск (далее – Администрация г.о.Саранск), обществу с ограниченной ответственностью «СДС-Управление строительства» (далее ООО «СДС-Управление строительства»).

Истец просит истребовать из незаконного владения Администрации городского округа Саранск в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельный участок с кадастровым номером 13:23:0902150:1294 площадью 3528 кв.м, признать отсутствующим право собственности общества с ограниченной ответственностью «СДС-Управление строительства» на объект незавершённого строительства с кадастровым номером 13:23:0902150:1298.

Требования заявлены истцом в связи с тем, что защита прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме № 75, расположенном на улице Богдана Хмельницкого в городе Саранске является уставной задачей ТСЖ «Онегин» в соответствии с частью 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации и пунктом 2.1 устава товарищества, мотивированы тем, что проектной декларацией многоквартирного жилого дома предусматривалось использование земельного участка площадью 11061кв.м, площадь, используемая в настоящее время собственниками помещений, не соответствует площади, которая необходима для нормальной эксплуатации дома.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении и дополнениях к нему.

Представители ответчиков требования истца не признали, отзывов на исковое заявление не представили.

Заслушав доводы представителей сторон, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает требования истца не подлежащими удовлетворению по приведённым ниже основаниям.

В ходе судебного разбирательства установлено следующее.

Распоряжением Главы Администрации города Саранска от 30 сентября 2005 года №2388р (с изменениями от 30 декабря 2005 года, от 14 марта 2006года, от 26 октября 2006 года, от 27 февраля 2007 года) утверждены материалы предварительного согласования места размещения многоэтажного жилого дома в квартале, ограниченном улицами Ст.Разина - Б.Хмельницкого -Ботевградская города Саранска.

Постановлением Главы Администрации г.о.Саранск от 27 февраля 2007 года №538 ООО «СДС-Управление строительства» предоставлен земельный участок с кадастровым номером 13:230902150:0038 площадью 11061,0 кв.м в аренду, сроком на 30 месяцев (со дня регистрации данного постановления), для строительства многоэтажного жилого дома в квартале, ограниченном улицами Ст.Разина - Б.Хмельницкого - Ботевградская города Саранска.

На основании указанного постановления между ответчиками заключен договор аренды земельного участка № 11123 от 28 февраля 2007 года по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 13:23:0902150:0038, относящийся к землям населенных пунктов, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Саранск, в квартале, ограниченном улицами Ст.Разина-Б.Хмельницкого-Ботевградская (далее участок), для использования в целях строительства многоэтажного жилого дома, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющихся его неотъемлемой частью, общей площадью 11061 кв.м.

Договор действует с 27 февраля 2007 года по 27 августа 2009 года (пункт 2.1).

Согласно пункту 6.3, при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю участки в надлежащем состоянии.

Договора, согласно пункту 7.9, является одновременно актом приема-передачи земельного участка.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

На основании постановления Главы Администрации г.о. Саранск от 09 июня 2007 года № 1165 внесены изменения в постановление Главы Администрации городского округа Саранск от 27 февраля 2007 года №538 «О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «СДС-Управление
строительства» земельного участка в аренду для строительства
многоэтажного жилого дома в квартале, ограниченном улицами Ст.Разина-
Б.Хмельницкого-Ботевградская г.Саранска», в пункте 1 слова «30
месяцев» заменены словами «60 месяцев».

Во исполнение постановления сторонами заключено соответствующее соглашение от 12 июля 2007 года о внесении изменений в договор аренды земельного участка.

На основании постановления Главы Администрации г.о. Саранск от 27 августа 2007 года № 1651 внесены изменения в постановление Главы Администрации городского округа Саранск от 27 февраля 2007 года №538 «О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «СДС-Управление
строительства» земельного участка в аренду для строительства
многоэтажного жилого дома в квартале, ограниченном улицами Ст.Разина-
Б.Хмельницкого-Ботевградская г.Саранска», в названии, в пункте 1, слова «для строительства многоэтажного жилого дома» заменены словами «для размещения домов многоэтажной жилой застройки»; в преамбуле слова «многоэтажного жилого дома» заменены словами «группа жилых домов с помещениями общественного назначения».

Во исполнение постановления сторонами заключено соответствующее соглашение от 27 августа 2007 года о внесении изменений в договор аренды земельного участка, в пункте 1.1. слова «строительства многоэтажного жилого дома» заменены словами «размещения домов многоэтажной жилой застройки».

Соглашением о внесении изменений в договор от 01 декабря 2009 года арендодатель и арендатор на основании заявления арендатора от 05 октября 2009 года №564 пришли к соглашению внести изменения в договор аренды земельного участка № 11123 от 28 февраля 2007 года (с изменениями от 12 июля 2007 года, от 27 августа 2007 года), дополнив пункт 4.3. подпунктом следующего содержания: «4.3.5. Осуществлять размещение и эксплуатацию рекламных конструкций при наличии соответствующего разрешения, выдаваемого в установленном законом порядке».

Постановлением Главы Администрации городского округа Саранск от 22 декабря 2010 года №3573 в соответствии со ст. 11.2, ст. 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» утверждена схема расположения земельных участков площадью 7419,0 кв.м и площадью 3528,0 кв.м с видом разрешенного использования «для размещения домов многоэтажной жилой застройки» на кадастровом плане территории кадастрового квартала 13:23:0902150, образуемых в результате раздела земельного участка площадью 11061,0 кв.м с кадастровым номером 13:23:0902150:38 с видом разрешенного использования «для размещения домов многоэтажной жилой застройки» в квартале, ограниченном улицами Ст. Разина - Б.Хмельницкого - Ботевградская
г.Саранска, принадлежащего ООО «СДС-Управление строительства» на
праве аренды (согласно договору аренды земельного участка от
28 февраля 2007 года №11123).

Постановлением Администрации г.о. Саранск от 11 августа 2017 года №2136 внесены изменения в постановление Главы Администрации городского округа Саранск от 22 декабря 2010 года № 3573 «О разделе земельного участка в квартале, ограниченном улицами Ст. Разина - Б.Хмельницкого - Ботевградская г. Саранска», в пункте 1 цифра «7419,0» заменена цифрой «7533,0».

Соглашением от 17 октября 2011 года ответчики пришли к соглашению внести изменения в договор аренды земельного участка № 11123 от 28 февраля 2007 года (с изменениями от 12 июля 2007 года, от 27 августа 2007 года, от 01 декабря 2009 года), изложив пункт 1.1. в следующей редакции: «1.1. Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду относящиеся к землям населенных пунктов земельные участки для размещения домов многоэтажной жилой застройки в квартале, ограниченном улицами Ст. Разина - Б. Хмельницкого - Ботевградская города Саранска, в границах, указанных в кадастровых паспортах Участков, прилагаемых к настоящему договору, в том числе:

земельный участок площадью 3528 кв. м с кадастровым номером 13:23:0902150:58;

земельный участок площадью 7533 кв. м с кадастровым номером 13:23:0902150:59».

Постановлением от 23 декабря 2011 года №3416 до 27 февраля 2017 года продлён срок аренды земельных участков площадью 3528 кв.м с кадастровым номером 13:23:0902150:58, площадью 7533кв.м с кадастровым номером 13:23:0902150:59, предназначенных для размещения домов многоэтажной жилой застройки, расположенных в квартале, ограниченном улицами Ст. Разина - Б. Хмельницкого - Ботевградская города Саранска, предоставленных обществу с ограниченной ответственностью «СДС - Управление строительства» в аренду на основании постановления Главы Администрации городского округа Саранск от 27 февраля 2007 года № 538 «О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «СДС - Управление строительства» земельного участка в аренду для строительства многоэтажного жилого дома в квартале, ограниченном улицами Ст. Разина - Б. Хмельницкого - Ботевградская г. Саранска» (с изменениями от 09 июня 2007 года, от 27 августа 2007 года, от 22 декабря 2010 года, от 11 августа 2011 года). Соглашение к договору аренды с аналогичным содержанием подписано ответчиками 25 апреля 2012 года.

В материалы дела представлено также постановление Администрации городского округа Саранск от 22 августа 2014 года №2217 о продлении срока аренды земельного участка площадью 11061,0 кв.м с кадастровым номером 13:23:0902150:38, предоставленного ООО «СДС-Управление строительства» постановлением Главы Администрации городского округа Саранск от 27 февраля 2007 года №538 для размещения домов многоэтажной жилой застройки.

Соглашением от 26 августа 2014 года стороны договора аренды земельного участка на основании указанного выше постановления продлили до 27 февраля 2017 года срок аренды.

Постановлением Администрации городского округа Саранск от 23 сентября 2015 года №2745 внесены изменения в постановление от 22 августа 2014 года №2217, пункт 1 постановления изложен в новой редакции: «Продлить до 27 февраля 2017 года срок аренды земельного участка площадью 3528,0 кв.м с кадастровым номером 13:23:0902150:1294 с видом разрешенного использования «для размещения домов многоэтажной жилой застройки», образованного в результате раздела земельного участка площадью 11061,0 кв.м с кадастровым номером 13:23:0902150:38 согласно постановлению Главы Администрации городского округа Саранск от 22 декабря 2010 года №3573 (с изменениями от 11 августа 2011 года) и расположенного по адресу: Республика Мордовия, г.Саранск (в квартале, ограниченном улицами Ст.Разина – Б.Хмельницкого – Ботевградская)».

24 сентября 2015 года ответчиками подписано соглашение о внесении изменений в договор аренды от 28 февраля 2007 года №11123, в том числе, в части замены земельного участка площадью 11061 кв.м с кадастровым номером 13:23:0902150:0038 на образованный из него земельный участок площадью 3528 кв.м с кадастровым номером 13:23:0902150:1294, с видом разрешенного использования «для размещения домов многоэтажной жилой застройки» и расположенного по адресу: Республика Мордовия, г.Саранск (в квартале, ограниченном улицами Ст.Разина – Б.Хмельницкого – Ботевградская); срок аренды земельного участка продлен до 27 февраля 2017 года.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 14 августа 2017 года №99/2017/25074669, земельный участок с кадастровым номером 13:23:0902150:38 (дата присвоения кадастрового номера – 01 марта 2007 год) снят с кадастрового учета 24 ноября 2015 года. Кадастровые номера образованных объектов недвижимости: 13:23:0902150:1293 и 13:23:0902150:1294.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 22 августа 2017 года №99/2017/25809943, земельный участок с кадастровым номером 13:23:0902150:1293 имеет площадь 7533 кв.м; вид разрешенного использования – для размещения домов многоэтажной жилой застройки; правообладатель – ООО «СДС-Управление строительства»; вид, номер и дата государственной регистрации права: долевая собственность, №13-13/001-13/001/090/2015-6187/3 от 23 ноября 2015 года, размер доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, пропорциональный размеру доли в праве общей собственности на это помещение.

Земельный участок с кадастровым номером 13:23:0902150:1294, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 22 августа 2017 года №99/2017/25809854, имеет площадь 3528 кв.м; вид разрешенного использования – для размещения домов многоэтажной жилой застройки; данные о его правообладателе отсутствуют; право на него не зарегистрировано; участок обременен арендной; право аренды зарегистрировано 23 ноября 2015 года, на срок с 27 февраля 2007 года по 27 февраля 2017 года; лицом, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости, является ООО «СДС-Управление строительства»; основанием государственной регистрации явился договора аренды земельного участка №11123 от 28 февраля 2007 года с последующими соглашениями о внесении изменений в договор.

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 13:23:0902150:38, снятый с кадастрового учета 24 ноября 2015 года, разделен на два участка, один из которых площадью 7533 кв.м находится в долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме №75 по ул.Б.Хмельницкого г.Саранска, второй, площадью 3528 кв.м – обременен арендой в пользу ООО «СДС-Управление строительства» в целях размещения домов многоэтажной жилой застройки.

В материалах дела имеется разрешение на строительство №ru 13301000-102, выданное Администрацией городского округа Саранск обществу с ограниченной ответственностью «СДС-Управление строительства» 14 июля 2009 года, сроком действия до 24 февраля 2012 года, согласно которому разрешено строительство многоэтажных жилых домов с помещениями общественного назначения (жилой дом №1) по адресу: Республика Мордовия, г.Саранск, квартал, ограниченный улицами С.Разина – Б.Хмельницкого – Ботевградская.

31 декабря 2010 года Администрация городского округа Саранск выдала ООО «СДС-Управление строительства» разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №ru 13301000-171, разрешив ввод построенного многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения (жилой дом №1) по адресу: Республика Мордовия, г.Саранск, ул.Б.Хмельницкого, 75.

19 декабря 2016 года Администрация городского округа Саранск выдала ООО «СДС-Управление строительства» разрешение на строительство №13ru 13301000-548-2016 объекта капитального строительства «Многоквартирный жилой дом с помещениями общественного назначения (№2 по генплану) в квартале, ограниченном улицами Ст.Разина – Б.Хмельницкого – Ботевградская», сроком действия до 19 октября 2017 года.

21 февраля 2017 года, согласно сведениям, содержащимся в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 21 апреля 2017 года №99/2017/15320137, за ООО «СДС-Управление строительства» зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 13:23:0902150:1298. Иные объекты недвижимости, в пределах которых расположен объект незавершенного строительства, имеют следующие кадастровые номера – 13:23:0902150:18 и 13:23:0902150:1294.

Объектом недвижимости с кадастровым номером 13:23:0902150:18, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 07 апреля 2017 года №99/2017/13968236, является земельный участок площадью 1096 кв.м, обремененный арендой в пользу ООО «СДС-Управление строительства» (договор аренды от 23 августа 2007 года №11466, соглашение от 26 августа 2014 года б/н).

Объектом недвижимости с кадастровым номером 13:23:0902150:1294 также является земельный участок, основные характеристики и сведения о зарегистрированных правах на который указаны выше.

Ссылаясь на нормы статей 12, 244, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 36, 135 Жилищного кодекса Российской Федерации, статей 11.4, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, истец обратился в суд с настоящим иском.

Согласно статьям 9 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации защите в арбитражном суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы.

Заинтересованное лицо свободно в выборе способа защиты нарушенных прав, который определяется спецификой охраняемого права и характером нарушения, однако избрание ненадлежащего способа защиты нарушенных (или предполагаемо нарушенных) прав и законных интересов служит основанием для оставления заявленных требований без удовлетворения.

Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав. При этом надлежащим способом считается такой способ защиты прав и законных интересов, который сам по себе способен привести к восстановлению нарушенных прав, а кроме того, отвечает конституционным и общеправовым принципам законности, соразмерности и справедливости.

Таким образом, условием удовлетворения иска является установление судом факта нарушения прав заявителя с учетом выбора им надлежащего способа защиты нарушенного права. При этом выбор способа защиты должен привести к восстановлению нарушенного права или защите законного интереса.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ, Кодекс) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Согласно статье 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество их чужого незаконного владения.

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29 апреля 2010 года (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено следующее. Применяя статью 301 ГК РФ, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. Иск об истребовании имущества, предъявленный к лицу, в незаконном владении которого это имущество находилось, но у которого оно к моменту рассмотрения дела в суде отсутствует, не может быть удовлетворен.

В соответствии со статьей 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца. Факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения.

Согласно указанному разъяснению, поскольку истец, считающий себя собственником спорного участка, фактически им не владеет, вопрос о правомерности возведения без его согласия спорных объектов недвижимости может быть разрешен, в том числе, при рассмотрении виндикационного иска либо после удовлетворения такого иска. Следовательно, если подобное нарушение права собственника или иного законного владельца земельного участка соединено с лишением владения, то требование о сносе постройки, созданной без согласия истца, может быть предъявлено лишь в пределах срока исковой давности по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ). («Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3 (2016)», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2016).

Таким образом, истец, обращаясь в суд с требованиями об истребовании из незаконного владения Администрации городского округа Саранск в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка, признании отсутствующим права общества с ограниченной ответственностью «СДС-Управление строительства» на объект незавершённого строительства, в первую очередь должен доказать наличие права собственности на спорные земельные участки с кадастровыми номерами 13:23:0902150:1294 и 13:23:0902150:18.

Согласно статье 6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных ЗК РФ прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально-определенной вещи. В случаях и порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.

В силу статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (часть 5 статьи 16 ФЗ от 29.12.2004 №189-ФЗ в редакции, действовавшей на момент проведения учета участка и ввода жилого дома в эксплуатацию).

Согласно части 6 данной статьи в указанной редакции, многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется («Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017).

Из материалов дела усматривается, что земельный участок с кадастровым номером 13:23:0902150:38 был сформирован и поставлен на кадастровый учет в марте 2007 года, снят с кадастрового учета в ноябре 2015 года. Кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 13:23:0902150:1294 произведен в августе 2015 года. Таким образом, указанные участки были сформированы и произведен их кадастровый учет после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (01 марта 2005 год).

Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ (постановление Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д. (пункт 68 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010).

В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.

При рассмотрении указанных исков суд разрешает спорные вопросы, связанные с границами данного земельного участка, в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (часть 1 статьи 36 ЖК РФ). При этом обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти.

Решение суда, которым установлены границы земельного участка, является основанием для изменения сведений о данном земельном участке в государственном кадастре недвижимости.

Земельный участок с кадастровым номером 13:23:0902150:1293, на котором расположен многоквартирный дом, и право долевой собственности на который зарегистрировано 23 ноября 2015 года, поставлен на кадастровый учет в августе 2015 года.

Как было указано выше, с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

В пункте 66 Постановления №10/22 разъяснено, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении его проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.

Таким образом, право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме возникло в силу закона на земельный участок с кадастровым номером 13:23:0902150:1293.

Положениями пункта 1.1 статьи 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрены условия в отношении регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Такая запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней. Основанием к этому является:

заявление застройщика;

предъявление застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности:

в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства;

в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка.

Следует учитывать, что регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Как отметил Конституционный Суд РФ (постановление КС РФ от 28 мая 2010 года №12-П), реализовав в Жилищном кодексе РФ и ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» предписания статьи 36 Конституции РФ с учетом правовой природы общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, федеральный законодатель включил правовое регулирование отношений по поводу перехода в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка под этим домом как элемента такого общего имущества в сферу именно жилищного законодательства.

Это означает, что - в отличие от порядка приобретения гражданами и юридическими лицами прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, который установлен ЗК РФ, - для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и проведения его государственного кадастрового учета, при том, что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не требуется.

Основанием возникновения права собственности собственников помещений в многоквартирном доме на долю в праве собственности на земельный участок является договор на участие в долевом строительстве.

Согласно пункту 5 статьи 5 Федерального закона об ипотеке, правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Большинство земельных участков, выделяемых под строительство зданий и сооружений, передаются застройщикам на основании долгосрочных договоров аренды. Таким образом, земля остается в государственной или муниципальной собственности, а застройщик в отношении ее наделяется лишь обязательственным правом.

В то же время согласно статье 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

В свою очередь Закон об ипотеке несколько раз упоминает о возможности ипотеки права аренды, устанавливая для нее особый режим. Так, помимо того, что право аренды является специфическим предметом ипотеки, ипотека этого права может устанавливаться только с согласия арендодателя, и в договоре об ипотеке права аренды арендованное имущество описывается так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, а также указывается срок аренды.

При обращении взыскания на заложенное право аренды недвижимого имущества последнее реализуется в соответствии с правилами, установленными в отношении обычной ипотеки, с последующим оформлением уступки данного права, т.е. путем продажи с публичных торгов или на аукционе в порядке, предусмотренном статьями 447 - 449 ГК РФ (статья 56 Закона об ипотеке).

Поскольку постановления Администрации городского округа Саранск и соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 28 февраля 2007 года №11123 не оспорены, не признаны недействительными, оснований для признания права общей долевой собственности за собственниками помещений в многоквартирном доме как в отношении участка площадью 11601 кв.м, так и в отношении участка площадью 3528 кв.м, судом не установлено.

Истцом не доказано нахождение спорного земельного участка в чьем-либо незаконном владении.

Иск об истребовании земельного участка с кадастровым номером 13:23:0902150:1294, находящемся в аренде у ООО «СДС-Управление строительства» на основании договора, предъявлен к Администрации городского округа Саранск

В отношении требований истца, предъявленных к ООО «СДС-Управление строительства», о признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства, суд считает необходимым указать также следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП (пункт 52 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав»).

Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце 4 пункта 52 указанного постановления, в случаях, когда запись в государственном реестре нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Применение такого способа защиты как предъявление иска о признании права отсутствующими возможно только при одновременном установлении факта нарушения прав и законных интересов заинтересованного лица.

В обоснование своей заинтересованности истец ссылается на то, что спорный объект незавершенного строительства нарушает его право как собственника земельного участка, в границах которого расположен спорный объект.

В силу положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующие в деле, обязано доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований либо возражений.

Договор аренды земельного участка, предоставленного ООО «СДС-Управление строительства» для размещения домов многоэтажной жилой застройки, расположенных в квартале, ограниченном улицами Ст.Разина – Б.Хмельницкого – Ботевградская г.Саранска, не оспорен в установленном законом порядке, запись в ЕГРП о праве ответчика на спорный объект незавершенного строительства не ограничивает и не нарушает каких-либо прав истца.

При изложенных по делу обстоятельствах суд считает, что истец не доказал на сегодняшний день нарушения его прав и законных интересов (статья 4 АПК РФ), что является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Поскольку у собственников помещений в многоквартирном жилом доме не возникло право собственности на спорные земельные участки, доводы истца о том, что застройщиком допущены нарушения в проектной документации в разделе о правах застройщика на земельный участок, также как и доводы о том, что площадь, используемая в настоящее время собственниками помещений не соответствует площади, которая необходима для нормальной эксплуатации дома, не могут являться основаниями для удовлетворения требований об истребовании из незаконного владения Администрации городского округа Саранск в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка, и требований о признании отсутствующим права ООО «СДС-Управление строительства» на объект незавершённого строительства.

Иск удовлетворению не подлежит.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по делу в части оплаты государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л:

в иске Товариществу собственников жилья «Онегин» (г.Саранск Республики Мордовия) отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Мордовия в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Н.Н. Пономарёва