Гражданский кодекс часть 1

Министерство строительства, транспорта и дорожного хозяйства Республики Мордовия, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, общество с ограниченной ответственностью «Стройформат», ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38,

при участии:

от истца: ФИО5, директора общества,

от ответчика: ФИО39, представителя по доверенности №1 от 12.01.2021,

от третьих лиц (физ.лиц): ФИО5, ФИО38, ФИО4, ФИО13, ФИО10,

от третьего лица - Минстроя РМ: ФИО40, представителя по доверенности от 18.01.2021,

от других третьих лиц: не явились,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Колизей» обратилось в арбитражный суд с иском к Администрации Лямбирского муниципального района Республики Мордовия. Истец просил, ссылаясь на нормы статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, признать за ним после завершения строительства право собственности на многоквартирный дом, расположенный по адресу: Республика Мордовия, <...>, жилая площадь квартир – 1085,1 кв.м., общая площадь квартир – 2039,3 кв.м., количество квартир - 50, количество этажей – 5.

Ответчик после получения проведенных по делу заключений судебных экспертиз возражений по существу спора не представил, заявил о признании иска.

Минстрой РМ после получения проведенных по делу заключений судебных экспертиз возражений по существу спора не представил, указал на готовность к вводу объекта (многоквартирного дома) в эксплуатацию.

Привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, участники долевого строительства (ООО «Стройформат» и физические лица) после получения проведенных по делу заключений судебных экспертиз возражений по существу спора не представили.

Присутствующие в судебном заседании ФИО5, ФИО38, ФИО4, ФИО13, ФИО10 ходатайствовали перед судом об удовлетворении заявленных требований.

Из материалов дела установлено следующее.

Между истцом и ответчиком заключен 15 мая 2014 г. договор аренды земельного участка №66, в соответствии с которым Администрация передала обществу «Колизей» в аренду земельный участок с кадастровым номером 13:15:0205004:5579, расположенный по адресу: Республика Мордовия, <...>. относящийся к землям населенных пунктов, для размещения объекта многоквартирной многоэтажной жилой застройки (пункт 1.1. договора).

Срок действия договора аренды с 15 мая 2014 г. по 14 мая 2024 г. (пункт 2.1. договора).

В отношении данного договора аренды земельного участка проведена государственная регистрация Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия.

Обществу «Колизей» Администрацией Лямбирского района Республики Мордовия выдано 01 декабря 2014 разрешение №RU 13515303-76 на строительство на указанном земельном участке многоквартирного пятиэтажного жилого дома с площадью жилого здания 2908,98 кв.м., общей площадью квартир – 2039,3 кв.м., количество квартир - 50, количество этажей – 5. Срок действия разрешения – 15 июля 2015 г.

Впоследствии срок действия разрешения на строительство многоквартирного дома Администрацией неоднократно продлялся, вплоть до 01 декабря 2019 г.

После завершения строительства многоквартирного дома истец обратился к ответчику с заявкой о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Администрация Лямбирского района отказала в выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в связи с тем, что при строительстве спорного объекта не осуществлялся государственный строительный надзор (сообщение от 19.06.2017 №1754).

Ссылаясь на изложенные выше обстоятельства, а также на соответствие возведенного объекта техническим нормам и правилам, отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, предпринятые меры по легализации объекта во внесудебном порядке, истец обратился в суд с настоящим иском.

Заслушав доводы представителей сторон, исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующим выводам.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации признание права является одним из способов защиты гражданских прав, а признание права собственности, в частности, по существу сводится к подтверждению приобретения такого права в установленном законом порядке.

Между тем в силу статьи 6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность при рассмотрении дела арбитражным судом обеспечивается правильным применением законов и иных нормативных правовых актов. При принятии решения арбитражный суд определяет, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу (часть 1 статьи 168 АПК РФ).

По смыслу статьи 6, части 1 статьи 168 АПК РФ арбитражный суд не связан с правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование, исходя из фактических правоотношений. Поэтому суд вправе по своей инициативе изменить правовую квалификацию исковых требований, поскольку это не изменяет фактического основания и предмета иска.

При наличии доказательств, позволяющих установить фактические обстоятельства по делу, необходимые для применения иной нормы права, чем та, на которую ссылается истец, суд может самостоятельно применить необходимую норму. В таком случае он не выходит за пределы заявленных требований, поскольку основывается лишь на тех обстоятельствах, на которые ссылается истец.

Иное толкование норм процессуального права (допущение возможности отказа в иске по формальному основанию - в связи с применением истцом нормы, не подлежащей применению) противоречит основной задаче судопроизводства - защите нарушенного права (статья 2 АПК РФ).

Таким образом, выбор подлежащей применению нормы права и, как следствие, правовая квалификация заявленного требования осуществляются судом исходя из обстоятельств конкретного спора.

Целью подачи искового заявления является, по утверждению истца, передача в установленном порядке оплаченных помещений в многоквартирном доме лицам, с которыми общество «Колизей» вступило в договорные отношения по их долевому участию в строительстве многоквартирного дома.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Фактически общество «Колизей», воспользовавшись денежными средствами участников долевого строительства, осуществило строительство не за счет собственных, а за счет привлеченных финансовых средств.

В силу положений статей 8, 16 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" передача объекта долевого строительств и регистрация права на объект долевого строительства собственности осуществляются в отношении участника долевого строительства, но не застройщика земельного участка.

Таким образом, суд не имеет правовых оснований рассматривать вопрос о признании права собственности на весь в целом многоквартирный дом за истцом.

С учетом вышеуказанных обстоятельств суд приходит к выводу о необходимости рассмотрения требований истца с точки зрения возникновения оснований в силу статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на помещения в многоквартирном доме, а именно, возможности ввода объекта (многоквартирного дома) в обычный гражданский оборот, то есть в эксплуатацию.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 №169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные, предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

В соответствии с частью 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Как следует из части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации для принятия уполномоченным органом решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы следующие документы:

правоустанавливающие документы на земельный участок,

градостроительный план земельного участка;

разрешение на строительство;

акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда);

акт, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда, а также лицом, осуществляющим строительный контроль, в случае осуществления строительного контроля на основании договора);

акт о подключении (технологическом присоединении) построенного, реконструированного объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (в случае, если такое подключение (технологическое присоединение) этого объекта предусмотрено проектной документацией);

схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка;

заключение органа государственного строительного надзора о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям проектной документации;

технический план объекта капитального строительства.

Администрация Лямбирского района отказала истцу в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, фактически сославшись на отсутствие одного единственного документа – заключения органа государственного строительного надзора о соответствии построенного требованиям проектной документации.

В случаях, если спорные отношения прямо не урегулированы федеральным законом и другими нормативными правовыми актами или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, арбитражные суды применяют нормы права, регулирующие сходные отношения (аналогия закона), а при отсутствии таких норм рассматривают дела исходя из общих начал и смысла федеральных законов и иных нормативных правовых актов (аналогия права) (часть 6 статьи 13 АПК РФ).

Поскольку возможность ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства в судебном порядке прямо не урегулировано действующим законодательством, суд при рассмотрении спора применяет нормы гражданского законодательства, регулирующие вопросы признания права собственности на самовольные постройки.

Право собственности на самовольную постройку, согласно пункту 3 статьи 222 Кодекса, может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку, при условии, что она расположена на земельном участке, предоставленном этому лицу под возведенную постройку, и если постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу указанных норм, существует необходимая совокупность юридических фактов, при доказанности которых иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен: строительство объекта осуществлено на участке, находящемся в собственности (постоянном пользовании, пожизненном наследуемом владении); застройщик получил необходимые согласования, соблюдены градостроительные и строительные нормативы; объект возведен застройщиком для себя за счет собственных средств.

Согласно положениям статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечения предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии составленной в установленном порядке проектной документации, с получением разрешений на строительство и ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Одним из документов, удостоверяющих право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения является (пункт 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации) разрешение на строительство, которое подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства.

Как разъяснено в пункте 26 Постановления Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Из правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 года, следует, что право собственности на самовольное строение, возведенное лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При разрешении данной категории споров помимо требований, установленных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ, необходимо учитывать условия договора аренды. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Из материалов дела следует, что спорное здание расположено на земельном участке, предоставленном истцу по договору аренды земельного участка. Целевое назначение и вид разрешенного использования земельного участка явно указывает на возможность строительства на нем именно многоквартирного дома, что следует из условий договора аренды земельного участка от 15 мая 2014 г. №66.

В силу пункта 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат его собственнику.

В соответствии со статьями 40, 41 Земельного кодекса Российской Федерации собственник (иной титульный владелец) земельного участка вправе возводить на нем здания (строения, сооружения) в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Указанными нормами установлена презумпция, согласно которой строительство зданий, строений, сооружений на земельном участке возможно только собственником либо исключительно с его согласия.

Меры к получению разрешения на ввод спорного объекта в эксплуатацию, в выдаче которого обществу было отказано, последний предпринимал.

В ходе судебного разбирательства многоквартирный дом подвергался экспертной оценке с точки зрения его соответствия специальным техническим нормам и правилам.

При производстве судебных экспертиз выявлены недостатки, допущенные застройщиком в ходе строительства многоквартирного дома, что нашло свое отражение:

с точки зрения соблюдения градостроительных и строительных норм в заключении эксперта от 09 декабря 2020 г. №166/2020 (ООО «Центр экспертиз и правовых услуг»), в дополнительном экспертном заключении от 20 октября 2021 г. №166/2020 (ООО «Центр экспертиз и правовых услуг»)

с точки зрения соответствия объекта требования пожарных норм и правил в заключении эксперта от 25 октября 2021 г. №ЗЭ/2021-54 (Автономная некоммерческая организация «Пензенская судебная экспертиза»).

При этом эксперт ООО «Центр экспертиз и правовых услуг» указал:

наличие отступлений от градостроительных и строительных правил при возведении объекта не установлено,

строительные конструкции обеспечивают прочность, надежность и устойчивость здания, за исключением несущих конструкций крыши;

материал конструктивных элементов объекта соответствует требованиям строительных норм и правил;

исследуемый объект не представляет угрозы причинения вреда жизни и здоровью людей и не нарушает права и охраняемые интересы других лиц;

произведены фактические действия и мероприятия по обеспечению жилых помещений водоснабжением, водоотведением, электроснабжением, но имеются замечания по газоснабжению;

все жилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома пригодны для постоянного проживания при условии устранения выявленных дефектов (заключение от 09 декабря 2020 г. №166/2020).

Выявленные экспертами недостатки истцом устранены, после чего на основании определения суда проведены экспертные исследования на предмет устранения выявленных дефектов и замечаний.

В заключении эксперта от 01 апреля 2022 г. №ЗЭ/2022-18 (Автономная некоммерческая организация «Пензенская судебная экспертиза») указывается, что многоквартирный 5-этажный жилой дом, построенный по адресу: <...> на момент осмотра 11.03.2022 отвечает требованиям Федерального закона от 22 июля 2008 г. №123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» и Правилам противопожарного режима в Российской Федерации.

Как следует из дополнительного экспертного заключения от 20 октября 2021 г. №166/2020, дополнительного заключения от 11 февраля 2022 г. №03/2022 эксперты ООО «Центр экспертиз и правовых услуг» сделали вывод об устранении замечаний и недостатков при строительстве объекта, влияющих на безопасность объекта.

Доказательства создания угрозы жизни и здоровью граждан, нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц сохранением построенного здания не имеется, правопритязания третьих лиц, не привлеченных к участию в деле, в отношении спорного объекта отсутствуют.

Поскольку при возведении объекта истцом соблюдено целевое назначение земельного участка, на котором осуществлено строительство объекта, безопасность возведения и эксплуатации спорного объекта подтверждается экспертными заключениями, доказательств нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц, угрозы жизни и здоровью граждан в материалы дела не представлено, иск общества подлежит удовлетворению с учетом проведенной судом его корректировки. Суд принимает решение о признании введенным в эксплуатацию объекта капитального строительства: многоквартирный дом, расположенный по адресу: Республика Мордовия, <...>. Настоящее решение является основанием для кадастрового учета и оформления прав на помещения, расположенные в указанном многоквартирном доме, в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с частью 4 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные предпринимателем при рассмотрении дела в суде, подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

признать введенным в эксплуатацию объект капитального строительства: многоквартирный дом, расположенный по адресу: Республика Мордовия, <...>, жилая площадь квартир – 1085,1 кв.м., общая площадь квартир – 2039,3 кв.м., количество квартир - 50, количество этажей – 5.

Настоящее решение является основанием для кадастрового учета и оформления прав на помещения, расположенные в указанном многоквартирном доме, в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Мордовия в течение месяца со дня вынесения решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Р.К. Юськаев