Гражданский кодекс часть 1

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, казенного учреждения городского округа Саранск "Городская недвижимость",

при участии

от истца: ФИО2 (представитель по доверенности от 26.09.2013), ФИО3 (представитель по доверенности от 22.01.2014),

от ответчика: ФИО4 (заместитель директора Департамента по правовым вопросам, доверенность от 17.09.2013 № 92-д),

от третьего лица: ФИО5 (представитель по доверенности от 21.10.2011№ 13 АА 0227741),

у с т а н о в и л :

предприниматель ФИО1 обратился в арбитражный суд с иском к администрации городского округа Саранск. Истец (с учетом уточнения от 07.02.2014) просит суд:

обязать ответчика зачесть затраты истца в размере 229677руб. 06коп. на проведение капитального ремонта встроенного нежилого помещения № 2, общей площадью 30,4кв.м, расположенного в жилом доме по адресу: г. Саранск, Пролетраский район, ул. Семашко, 2, в счет арендной платы по договору аренды № 81/12-Ар от 29.10.2012 в период с 01.06.2014 по 31.05.2015 в размере 229677руб. 06коп.;

обязать ответчика в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ зачесть затраты истца по оплате государственной полшины по делу в размере 4000руб. в счет арендной платы по договору аренды № 81/12-Ар от 29.10.2012 в период с 01.06.2014 по 31.05.2015.

Ответчик иск не признал, изложив свои возражения в отзыве. Ответчик полагает, что правовые основания для проведения зачета в отношении арендных платежей истца у администрации отсутствуют.

Третье лицо - казенное учреждение городского округа Саранск "Городская недвижимость" поддержало доводы ответчика.

В ходе судебного разбирательства установлено и усматривается из материалов дела следующее.

На основании протокола аукциона на право заключения договора аренды муниципального имущества го Саранск от 16.10.2012 Администрация городского округа Саранск (арендодатель) предоставила предпринимателю ФИО1 (арендатор) в аренду сроком на пять лет встроенное нежилое помещение № 2 площадью 30,4кв.м, расположенное по адресу: Республика Мордовия, г. Саранск, Пролетарский район, ул. Семашко, дом № 2. Размер арендной платы составил 230006руб. 78коп. в год без учета НДС. Оплата должна вноситься арендатором ежемесячно, до 10-го числа текущего месяца (пункты 1.1., 1.2., 3.1. 3.2. договора).

По акту приемки-передачи от 29.10.2012 помещение принято арендатором от арендодателя. Согласно акту претензий к техническому состоянию помещения стороны не имеют, объект пригоден к дальнейшей эксплуатации.

Договор аренды прошел государственную регистрацию (запись регистрации № 13-13-01/325/2012-268 от 17.12.2012).

Как следует из письма администрации в адрес предпринимателя ФИО1 (от 21.10.2012 № 6515-исх) письмом от 29.10.2012 года предприниматель обратился в администрацию за разрешением на проведение капитального ремонта фасада встроенного нежилого помещения № 2 по ул. Семашко,2 города Саранска в счет арендной платы.

Администрация, сославшись на решение Совета депутатов городского округа Саранск от 29.01.2010 № 481 о Порядке зачета стоимости капитального ремонта арендуемых объектов нежилого фонда, находящихся в муниципальной собственности городского округа Саранск, указала на необходимость предоставления в администрацию: акта технического обследования (дефектный акт), отражающего фактическое состояние объекта и обосновывающего необходимость проведения работ, подписанного уполномоченными представителями арендатора и арендодателя; сметы затрат на проведение ремонта, разработанной на основе акта технического обследования с отражением состава и видов работ, подписанной уполномоченными представителями арендатора и арендодателя; плана-графика проведения работ, пописанного уполномоченными представителями арендатора и арендодателя.

26 ноября 2012 года администрацией го Саранск получено письмо предпринимателя ФИО1, с просьбой разрешить ему проведение капитального ремонта выше названного нежилого помещенияс дальнейшим зачетом затрат на ремонт в счет арендной платы за пользование помещением.

28 ноября 2012 года администрацией го Саранск от предпринимателя ФИО1 получено письмо с просьбой согласовать ему эскиз фасада магазина по ул. Семашко,2 города Саранск, с приложением 1 листа эскиза.

Письмом от 17.12.2012 № 1742исх-04 администрация в ответ на письмо предпринимателя о капитальном ремонте помещения (от 26.11.2012), ссылаясь на решение Совета депутатов городского округа Саранск от 29.01.2010 № 481 о Порядке зачета стоимости капитального ремонта арендуемых объектов нежилого фонда, находящихся в муниципальной собственности городского округа Саранск, указала на необходимость предоставления в администрацию: акта технического обследования (дефектный акт), отражающего фактическое состояние объекта и обосновывающего необходимость проведения работ, подписанного уполномоченными представителями арендатора и арендодателя; сметы затрат на проведение ремонта, разработанную на основе акта технического обследования с отражением состава и видов работ, подписанной уполномоченными представителями арендатора и арендодателя; плана-графика проведения работ, пописанного уполномоченными представителями арендатора и арендодателя.

Из письма администрации от 07.02.2013 № 185-исх, направленного в адрес предпринимателя ФИО1, следует, что 16.01.2013 года предприниматель ФИО1 обратился в администрацию по поводу капитального ремонта арендуемого помещения. Из ответа (от 07.02.2013 № 185-исх) администрации следует, что вместе с обращением предприниматель представил администрации локальную смету в обосновании стоимости затрат на ремонт помещения. Администрация указала, на невозможность объективной проверки фактических затрат, так как виды работ в представленной смете не соответствуют видам работ в дефектной ведомости. Также администрация указала, что дефектный акт должен быть утвержден постановлением администрации го Саранск.

Из дальнейшей переписки сторон, завершившейся письмом администрации в адрес предпринимателя от 24.07.2013 № 937исх-04, следует, что согласование затрат администрацией не произведено, работы и затраты, указанные в локальных сметах администрацией отнесены к текущему ремонту. Дополнительно предпринимателю было сообщено о том, что администрация не видит необходимости в проведении капитального ремонта помещения.

Представив суду дефектный акт (ведомость) от 27.04.2013 года; план-график проведения работ по капитальному ремонту магазина по адресу: <...> без даты; фотоснимки помещения, с датой на фотоснимках "17.10.2012."; локальную смету на производство капитального ремонта помещения на сумму 229677руб.; копии документов, в подтверждение фактически понесенных затрат, а также сведения об отсутствии у предпринимателя ФИО1 на 01.04.2013 года задолженности по арендной плате за пользование спорным помещением, предприниматель обратился в суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Заслушав доводы и пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав выше поименованные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Условиями рассматриваемого договора аренды (Права и обязанности сторон) предусмотрена обязанность арендодателя проводить согласования и контролировать производство арендатором отделимых и неотделимых улучшений помещения (пункт 2.3.2.).

Арендатор имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений нежилого помещения при условии, что такое улучшение согласовано и разрешено арендодателем в соответствии с действующим законодательством (пункт 2.2.1.).

В соответствии с пунктом 5 статьи 25 Устава городского округа Саранск в целях повышения эффективности использования, обеспечения сохранности муниципального имущества городского округа Саранск, решением Совета депутатов городского округа Саранск от 29.01.2010 № 481 утвержден Порядок зачета стоимости капитального ремонта арендуемых объектов нежилого фонда, находящихся в муниципальной собственности городского округа Саранск, в счет арендной платы" (опубликован в издании "Вечерний Саранск", приложение № 1, 03.02.2010 – далее Порядок).

Как следует из пункта 1 настоящего Порядка зачет в счет арендной платы, перечисляемой арендатором в бюджет городского округа Саранск, стоимости капитального ремонта, проведенного арендатором на арендуемом объекте, производиться, в случаях, если:

а) проведение ремонта с зачетом стоимости работ в счет арендной платы предусмотрено договором аренды или дополнительным соглашением к договору аренды;

б) арендатор произвел ремонт объекта за счет своих средств при нарушении арендодателем обязательства по производству ремонта объекта в объемах и в сроки, установленные договором аренды.

При этом стоимость работ, проведенных сверх объема, установленного договором аренды, зачету не подлежит.

Пунктом 2 Порядка установлено, что зачету в счет арендной платы подлежат затраты арендатора:

а) на проведение ремонта;

б) на устранение неисправностей всех изношенных элементов объекта, восстановление или замену их (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий;

в) на оборудование системами холодного и горячего водоснабжения, газоснабжения с присоединением к существующим магистральным сетям.

Стоимость отделочных, а также иных работ, осуществление которых связано со специфическими потребностями арендатора, в том числе необоснованное использование дорогостоящих отделочных и иных материалов и изделий, превышающих среднерыночную стоимость, установленную в Республике Мордовия в соответствующем квартале на аналогичные материалы, работы по обеспечению дополнительным тепло-, энерго-, водоснабжением, технологическим оборудованием, не подлежит зачету в счет арендной платы.

Согласно пункту 3 Порядка для проведения ремонта объекта с применением зачета затрат арендатора в счет арендной платы арендатор представляет в Администрацию городского округа Саранск следующие документы:

а) заявление о разрешении проведения ремонта объекта с зачетом затрат на его проведение в счет арендной платы, копию договора аренды, акта приема-передачи объекта;

б) акт технического обследования (дефектный акт), отражающий фактическое состояние объекта и обосновывающий необходимость проведения работ, подписанный уполномоченными представителями арендодателя и арендатора;

в) смету затрат на проведение ремонта, разработанную на основе акта технического обследования объекта с отражением состава и видов работ. Смета должна быть согласована с уполномоченными представителями арендодателя, структурным подразделением Администрации городского округа Саранск осуществляющим контроль за правильным применением норм, нормативов, расценок и коэффициентов, используемых в сметной документации, при работах, финансируемых из бюджета городского округа Саранск. В случае ремонта инженерных сетей смета дополнительно согласовывается с соответствующей эксплуатационной службой, а в случае проведения капитального ремонта с изменением внешнего архитектурного облика объекта - с уполномоченным структурным подразделением Администрации городского округа Саранск, осуществляющим контроль в области градостроительства и архитектуры;

г) план-график проведения работ, подписанный уполномоченными представителями арендодателя и арендатора.

В соответствии с пунктом 4 Порядка после проверки представленных документов Администрация городского округа Саранск в тридцатидневный срок может принять решение об утверждении сметы затрат на проведение ремонта, плана-графика проведения ремонтных работ и о разрешении проведения ремонта объекта.

Разрешение на проведение ремонта объекта оформляется постановлением Главы Администрации городского округа Саранск.

Пунктом 6 Порядка установлено, что зачет стоимости работ по проведению ремонта объекта в счет арендной платы производится по окончании арендатором работ и оформляется постановлением Главы Администрации городского округа Саранск на основании представляемых арендатором в Администрацию городского округа Саранск в срок не позднее тридцати дней с даты окончанияработ, установленной планом-графиком проведения работ, следующих документов:

а) акта приемки выполненных работ, проверенного структурным подразделением Администрации городского округа Саранск, осуществляющим контроль за правильным применением норм, нормативов, расценок и коэффициентов, используемых в сметной документации, при работах, финансируемых из бюджета городского округа Саранск и, подписанного уполномоченными представителями арендодателя и арендатора.

На основании постановления Главы Администрации городского округа Саранск заключается договор аренды или дополнительное соглашение к договору аренды с условиями проведения зачета стоимости работ в счет арендной платы;

б) платежных документов, подтверждающих затраты на выполненные работы и приобретение строительных материалов.

Согласно пункту 7 Порядка в случае непредоставления документов, указанных в пункте 6 Положения, арендатор лишается права на зачет понесенных затрат в счет арендной платы.

В соответствии с пунктом 9 начало срока зачета стоимости работ по проведению ремонта объекта в счет арендной платы, на который устанавливается минимальный размер арендной платы, определяемый согласно пункту 7 настоящего Порядка, устанавливается условиями договора аренды или дополнительного соглашения к договору аренды в соответствии с датой принятия постановления Главы Администрации городского округа Саранск.

Пунктом 11 Порядка установлено, что произведенные арендатором улучшения объекта становятся собственностью арендодателя.

Из выше приведенных норм Гражданского кодекса РФ, условий договора аренды и решения Совета депутатов го Саранск судом делаются следующие выводы.

Условиями договора аренды не предусмотрен капитальный ремонт помещения, переданного в аренду истцу.

Но условия договора дают основания полагать, что арендатор, с согласия арендодателя, которое оформлено в соответствии с действующим законодательством, может произвести неотделимые улучшения в помещении путем проведения ремонта как текущего, так и подпадающего под признаки капитального ремонта.

При этом текущий ремонт арендатор производит за счет собственных средств (статья 616 ГК РФ, пункт 2.4.4. договора).

Поскольку капитальный ремонт не предусмотрен договором аренды помещения, вопрос о проведение капитального ремонта в рамках данного договора процедурно должен разрешаться в соответствии с установленным Порядком, утвержденных решением Совета депутатов го Саранск № 481, который предполагает в качестве обязательного:

получение арендатором разрешения на проведение ремонта помещения, оформленного постановлением Главы Администрации городского округа Саранск;

наличие постановления Главы Администрации городского округа Саранск о зачете стоимости работ по проведению ремонта объекта в счет арендной платы, изданное по окончании арендатором работ и их принятия арендодателем;

заключение на основании постановления Главы Администрации городского округа Саранск дополнительного соглашения к договору аренды с условиями проведения зачета стоимости работ в счет арендной платы.

При этом арендатор должен представить арендодателю документы, подтверждающие факт проведения ремонтных работ в соответствии с полученным разрешением, как то:

акт приемки выполненных работ, проверенный структурным подразделением Администрации городского округа Саранск, осуществляющим контроль за правильным применением норм, нормативов, расценок и коэффициентов, используемых в сметной документации, при работах, финансируемых из бюджета городского округа Саранск и, подписанного уполномоченными представителями арендодателя и арендатора;

платежные документы, подтверждающих затраты на выполненные работы и приобретение строительных материалов.

При отсутствии в договоре аренды условий о необходимости капитального ремонта помещения, представленные истцом доказательства по делу не доказывают необходимости проведения капитального ремонта помещения.

При заключении договора аренды истец по акту приемки-передачи принял помещение без замечаний, из содержания акта следует, что арендатор принял имущество при отсутствии претензий к его техническому состоянию, пригодным к дальнейшей эксплуатации, что само по себе исключает неотложность проведения капитального ремонта.

Постановление органа местного самоуправления о разрешении производства ремонтных работ арендатором получено не было.

В силу пункта 7 Порядка при таких обстоятельствах арендатор лишается права на зачет понесенных затрат в счет арендной платы.

Кроме того, судом полагает, что документы, представленные истцом в качестве обоснования фактически понесенных затрат на капитальный ремонт помещения (товарные и кассовые чеки, квитанции) не подтверждают относимости этих покупок, к затратам на проведение, связанных с капитальным ремонтом в спорном помещении.

Доказательств проведения ремонта, с признаками капитальности истец суду также не представил. Сама по себе локальная смета фактические затраты не подтверждает.

Исходя из изложенного, истец не доказал надлежащими доказательствами следующие обстоятельства: необходимость проведения капитального ремонта помещения; получение арендатором надлежаще оформленного разрешения собственника на производство капитального ремонта помещения; сам факт проведения именно капитального ремонта. Фактически понесенные затраты истцом также не доказаны.

Суд полагает, что сам факт несоблюдения истцом процедур получения разрешения на производство капитального ремонта помещения, лишает его права в принципе ставить вопрос о возможности проведения зачета каких-либо понесенных затрат в счет арендной платы, что прямо следует из положений выше приведенного Порядка и согласуется с нормами статьи 616 Гражданского кодекса РФ.

В силу статьи 11 Гражданского кодекса РФ судебной защите подлежат нарушенные или оспоренные гражданские права. При установленных обстоятельствах нарушения ответчиком гражданских прав истца судом не усмотрено, поскольку законное право на зачет у истца не возникло.

Статья 12 Гражданского кодекса РФ или иные законы не предусматривают способа судебной защиты, избранного истцом подачей рассмотренного иска.

При изложенных обстоятельствах суд не нашел правовых оснований для удовлетворения требований истца, как не основанных на законе и правовых актах, упомянутых в данном решении.

Государственная пошлина по делу относится на истца в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л:

в иске индивидуальному предпринимателю ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Мордовия в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья М.Н. Алёхина