Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Мордовия в составе судьи Шибелевой В.В., при ведении протокола судебного заседания судьей Шибелевой В.В., рассмотрев в открытом судебном заседании арбитражного суда первой инстанции дело по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия

к закрытому акционерному обществу «ТяжМаш-Недвижимость»,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора – общество с ограниченной ответственностью «Энерготрейд»,

о расторжении договора аренды земельного участка,

при участии:

от истца: ФИО1, представителя по доверенности №13 от 15.02.2010г.,

от ответчика: не явился,

от третьего лица: ФИО2, представителя по доверенности от 17.04.2009г.,

у с т а н о в и л:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия обратилось в Арбитражный суд Республики Мордовия с иском к закрытому акционерному обществу «ТяжМаш-Недвижимость» о расторжении договора аренды земельного участка №104 от 02.08.2006г.

К участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено общество с ограниченной ответственностью «Энерготрейд».

Третье лицо в отзыве исковые требования не оспорил, в судебном заседании подтвердил покупку недвижимости у ответчика.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, на заседание не явился, мотивированный отзыв не прислал.

Иск рассматривается в отсутствие представителя ответчика, по имеющимся в деле документам, на основании пункта 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела установлено, что в соответствии с договором аренды земельного участка находящегося в федеральной собственности №104 от 02.08.2006г. истец передал ответчику во владение и пользование земельные участки из категории земель – земли поселений общей площадью 23569кв.м., для эксплуатации производственных помещений, а именно:

Земельный участок площадью 1385кв.м. кадастровый номер 13:23:10 05 080:0022, собственник Российская Федерация, свидетельство о государственной регистрации права 13ГА 116871, расположен по адресу: Республика Мордовия, г.Саранск, Пролетарский район, ул.Строительная, д.1.

Земельный участок площадью 22184кв.м. кадастровый номер 13:23:10 05 080:0020, собственник Российская Федерация, свидетельство о государственной регистрации права 13ГА 116864, расположен по адресу: Республика Мордовия, г.Саранск, Пролетарский район, ул.Строительная, д.1.

Ответчиком часть объектов недвижимости, которые расположены на вышеуказанных земельных участках, были проданы по договорам купли-продажи ООО «Энерготрейд» в связи с чем истец обратился к ЗАО «ТяжМаш-Недвижимость» с предложением расторгнуть договор аренды №104 от 02.08.2006г. и заключить договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора (письмо исх№2343 от 22.10.2009г.).

На данное предложение ответчик не ответил, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Истец основывает исковые требования пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Договор аренды может быть расторгнут судом по требованию арендодателя досрочно согласно статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Требование истца заявлено в порядке статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации - расторжение договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств – переходом права собственности объектов недвижимости другому лицу по воле арендатора.

Исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление Пленума от 24.03.2005 №11), покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде земельного участка.

Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним этого договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Между тем переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 постановления Пленума от 24.03.2005 №11 о возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

В данном случае часть земельных участков осталась за прежним арендатором, а часть перешла к новому арендатору.

Таким образом арендатором земельного участка в связи с покупкой находящихся на земельном участке объектов недвижимого имущества стало общество с ограниченной ответственностью «Энерготрейд»..

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком (статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

Для земель находящихся в государственной или муниципальной собственности, для оформления прав на земельные участки, расположенные под объектами недвижимости, применяются правила предусмотренные пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, при переходе права собственности на объекты недвижимости установлены другие последствия в отношении аренды земельного участка, отличные от расторжения договора в судебном порядке.

Статья 46 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно статье 617 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении стороны договор аренды сохраняет свою силу. В случае, если новый собственник объекта недвижимости не оформляет право на аренду в порядке статей 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации, то прежний арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка в порядке пункта 2 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (перенаем). Данные отношения регулируются и пунктом 5статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока аренды. При этом согласие собственника не требуется при условии его уведомления арендатором. Ответственным по договору аренды становится новый арендатор земельного участка и заключение нового договора не требуется, то есть законодатель исключил возможность расторжения договора при переходе права собственности на объект аренды и не признает данные обстоятельства существенным изменением (статья 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из изложенного оснований для удовлетворения требований истца не имеется.

Госпошлина с истца взысканию в доход федерального бюджета России не подлежит в силу части 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации (в ред. Федерального закона от 25.12.2008 №281-ФЗ).

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 173, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л:

В иске истцу отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Мордовия в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в силу обжалуемого судебного акта.

Судья В.В. Шибелева