Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Мордовия в составе судьи Алёхиной М.Н. , при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бибневой М.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью "Сарансккабель"

(ОГРН <***> ИНН <***>)

к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области

(ОГРН <***>, ИНН <***>)

о внесении изменений в договор аренды земельного участка,

при участии

от истца: ФИО1 (представитель по доверенности №13 АА 0539912 от 18.08.2015), ФИО2 (представитель по доверенности № 13АА 0528440 от 17.01.2017),

от ответчика: ФИО3 (представитель по доверенности №3227 от 18.04.2017),

у с т а н о в и л :

ООО "Сарансккабель" (далее- истец, арендатор, Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Мордовия с иском к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области (далее - ответчик, арендодатель, Управление).

Изменив предмет иска, истец просит суд внести изменения в договор №353 от 31.12.2008 по условиям, касающимся размера арендной платы за пользование земельным участком.

Ответчик против удовлетворения иска возражает, изложив доводы в отзыве и в дополнительном отзыве на иск.

В ходе судебного разбирательства установлено следующее.

Между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным управлением по Республике Мордовия (в настоящем - Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области) (арендодатель) и ОАО "Завод "Сарансккабель" (арендатор) был заключен договор № 353 от 31.12.2008 (далее - договор), предметом которого явились 4 земельных участка с местоположением: <...>.

В число земельных участков, предоставляемых арендатору в пользование, вошел земельный участок с кадастровым номером 13:23:1005080:38, площадью 229058кв.м с разрешенным использованием для эксплуатации производственной территории (пункт 1.1. договора) (далее - земельный участок).

Земельный участок разграничен в федеральную собственность распоряжением Правительства Российской Федерации от 24.12.2003 № 1917-р.

На основании названного распоряжения зарегистрировано право государственной собственности Российской Федерации на земельный участок, о чем сделана регистрационная запись № 13-13-01/337/2008-237 от 04.12.2008.

Срок аренды согласован на 11 месяцев, по истечении которых договор аренды был возобновлен на неопределенный срок на тех же условиях (статья 421 Гражданского кодекса РФ).

03.10.2012 между Управлением, ОАО "Завод "Сарансккабель" и ООО "Сарансккабель" заключено соглашение о перемене лиц в обязательстве, по которому права и обязанности арендатора перешли к ООО "Сарансккабель" в связи с выкупом последним имущества, расположенного на земельных участках, являющихся предметом договора аренды № 353 от 31.12.2008.

В числе прочего имущества по договору купли-продажи № 70/30333/12 от 09.11.2012 ООО "Сарансккабель" приобрело у ОАО "Завод "Сарансккабель" железнодорожный путь не общего пользования № 13, назначение: сооружение транспорта, протяженностью 281,5п.м, инв. № 1499, с местоположением: <...> (переход права собственности зарегистрирован 28.12.2012 регистрационной записью 13-13-01/030/2008-073).

По тому же договору купли-продажи ООО "Сарансккабель" приобрело железнодорожный путь не общего пользования № 12, назначение: сооружение транспорта, протяженностью 195п.м, инв. № 1498, с местоположением: <...> (переход права собственности зарегистрирован 28.12.2012 регистрационной записью 13-13-01/389/2008-159).

Письмом от 04.07.2017 № 1198-с ООО "Сарансккабель" обратилось в Управление с просьбой изменить размер арендной платы в отношении земельного участка с кадастровым номером 13:23:1005080:38, мотивируя просьбу нахождением на нем выше указанных железнодорожных путей не общего пользования.

К письму арендатор приложил свой расчет арендной платы в отношении спорного земельного участка.

В ответе на письмо (от 11.08.2017 №7424) Управление в перерасчете отказало, указав на то, что указанные арендатором железнодорожные пути носят характер сооружений вспомогательного назначения и коммуникаций. Кроме того названные объекты не поименованы в договоре аренды.

Отказ Управления пересмотреть размер арендной платы за пользование земельным участком послужил арендатору основанием для обращения с указанным иском.

Заслушав доводы и пояснения сторон, исследовав представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Как установлено материалами дела ООО "Сарансккабель" здания и иные объекты производственного назначения, расположенные на четырех земельных участках, образующих в совокупности производственную территорию ООО "Сарансккабель" по адресу: <...>.

Спорный земельный участок с кадастровым номером 13:23:1005080:38 имеет площадь 229058кв.м и разрешенный вид использования: для эксплуатации производственной территории.

В Приложении № 10 к договору аренды №353 от 31.12.2008 поименован перечень объектов, расположенных на спорном земельном участке - 55 объектов производственного назначения.

Спорный земельный участок поставлен на кадастровый учет с видом разрешенного использования "для эксплуатации производственной территории" на дату заключения договора аренды № 353 от 21.12.2008.

На основании заявления ТУ Росимущества в Республике Мордовия, в целях изменения вида разрешенного использования земельных участков, в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости", (далее - ПЗЗ) принято Постановление Администрации г.о. Саранск от 06.02.2013 № 220 "О виде разрешенного использования земельных участков".

В соответствии со статьей 45 Правил землепользования и застройки города Саранска, рабочих поселков Николаевка и Ялга, как части городского округа Саранск, утвержденных решением Совета депутатов городского округа Саранск от 12 ноября 2009 г. № 425 (далее - Правила) спорный земельный участок отнесен к производственной зоне П.

Согласно статье 52.1. Правил зона П1 выделена для обеспечения правовых условий формирования промышленных и производственно-коммунальных предприятий I класса вредности, имеющих санитарно-защитную зону 1000 м и более, деятельность которых связана с высокими уровнями шума, загрязнения, интенсивным движением большегрузного автомобильного и железнодорожного транспорта. Сочетание различных видов разрешенного использования недвижимости в единой зоне возможно только при условии соблюдения нормативных санитарных требований.

Основные виды разрешенного использования:

- предприятия I класса опасности с установлением санитарно-защитной зоны (озеленение для предприятий I класса опасности - не менее 40% площади СЗЗ);

- производственные базы и складские помещения строительных и других предприятий, требующие большегрузного автомобильного или железнодорожного транспорта (кроме объектов по производству лекарственных веществ, лекарственных средств и (или) лекарственных форм, склады сырья и полупродуктов для фармацевтических предприятий; объекты пищевых отраслей промышленности, оптовые склады продовольственного сырья и пищевых продуктов, комплексы водопроводных сооружений для подготовки и хранения питьевой воды, которые могут повлиять на качество продукции);

- объекты технического и инженерного обеспечения предприятий;

- производственно-лабораторные корпуса;

- офисы, административные службы;

- станции технического обслуживания автомобилей, авторемонтные предприятия;

- отделения, участковые пункты милиции;

- объекты пожарной охраны.

Согласно статье 52.2. Правил зона П2 - П3 выделена для обеспечения правовых условий формирования коммунально-производственных предприятий не выше II - III класса вредности, имеющих санитарно-защитную зону 300 м - для предприятий III класса вредности и 500 м - для II класса вредности (озеленение для предприятий II, III классов опасности - не менее 50% площади СЗЗ). Допускаются некоторые коммерческие услуги, способствующие развитию производственной деятельности. Сочетание различных видов разрешенного использования недвижимости в единой зоне возможно только при условии соблюдения нормативных санитарных требований.

Основные виды разрешенного использования недвижимости:

- промышленные предприятия и коммунально-складские объекты II - V класса опасности, с соблюдением установленной санитарно-защитной зоны;

- производственно-лабораторные корпуса;

- автотранспортные предприятия;

- объекты железнодорожного транспорта;

- автобусные парки;

- троллейбусные парки;

- трамвайные парки;

- гаражи боксового типа, многоэтажные, подземные и наземные гаражи, автостоянки на отдельном земельном участке;

- гаражи и автостоянки для постоянного хранения грузовых автомобилей;

- станции технического обслуживания автомобилей, авторемонтные предприятия;

- объекты технического и инженерного обеспечения предприятий;

- офисы, административные службы;

- отделения, участковые пункты милиции;

- объекты пожарной охраны.

Постановлением Правительства Республики Мордовия от 29.12.2007 №612 были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Мордовия.

Указанным Постановлением спорный земельный участок отнесен к девятому виду разрешенного использования как предназначенный "для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок". В отношении него утвержден удельный показатель кадастровой стоимости в размере 472,11руб. за кв. метр, исчислена кадастровая стоимость в размере 108140572ркб. 38коп. с внесением этих сведений в кадастр недвижимости.

Обращение ООО "Сарансккабель" с настоящим иском фактически направлено на изменение вида разрешенного использования спорного земельного участка.

Между тем подобное изменение вида разрешенного использования земельного участка не соответствует земельному, градостроительному и кадастровому законодательству.

Как следует из кадастрового паспорта земельного участка, он сформирован в результате преобразования путем выдела из земельного участка с кадастровым номером 13:23:1005080:36, который ранее был отведен ОАО "Завод "Сарансккабель" для размещения производства в целом, включая все расположенные на участке здания, строения, сооружения, входящие в состав этого предприятия.

Поэтому внесение в кадастр недвижимости сведений о таком виде разрешенного использования спорного земельного участка, образованного при размежевании исходного земельного участка, как "для эксплуатации производственной территории", означало подтверждение его разрешенного и фактического использования для ОАО "Завод "Сарансккабель".

Данное обстоятельство было учтено в градостроительных регламентах Правил землепользования и застройки при выделении промышленной зоны П1, и П2-3 и при установлении допустимых в ней основных видов разрешенного использования, в том числе такого, как "объекты железнодорожного транспорта" и "объекты технического и инженерного обеспечения предприятий".

Указанные градостроительные регламенты были разработаны на основании положений статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации 2004 года (далее - Градостроительный кодекс) об определении в населенных пунктах производственных зон для размещения производственных объектов, что согласовалось с пунктом 1 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс).

Включение в градостроительные регламенты видов разрешенного использования, совпадающих с уже осуществляемой к этому моменту деятельностью, предусмотрено требованиями пункта 2 статьи 36 Градостроительного кодекса об установлении градостроительных регламентов с учетом фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны.

Поэтому для любого земельного участка вид разрешенного использования не может быть единственным, а при включении его (их) в кадастр недвижимости в качестве второго и последующих видов использования (что допускается) кадастровая оценка земельного участка с несколькими видами разрешенного использования осуществляется исходя из того вида, по которому при расчете получаются наибольшие значения показателей (подпункт 2.7.1 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15.02.2007 № 39).

Следовательно, общество "Сарансккабель" не может выбрать в качестве основного и единственного вида разрешенного использования земельного участка, указанного в градостроительных регламентах Правил землепользования и застройки, такого как размещение объектов железнодорожного транспорта по той причине, что на земельные участки, предназначенные для размещения линейных объектов и (или) занятые линейными объектами, действие градостроительных регламентов не распространяется (подпункт 3 пункта 4 статьи 36 Градостроительного кодекса).

Кроме того, железнодорожные пути являются частью оборудования предприятия, обслуживают ее внутренний производственный процесс, не отвечают признакам линейных объектов и не могут быть признаны объектами инженерной инфраструктуры.

Различными законодательными актами к линейным объектам отнесены дороги, линии связи и электропередачи, трубопроводы и подобные им объекты. Под инженерной инфраструктурой населенных пунктов понимается совокупность соединяющих различных пользователей сетей, проводящих связь, воду, газ, электроэнергию, а также технических устройств, обслуживающих эти сети.

Другим основанием, исходя из которого у общества "Сарансккабель" в настоящее время также не имеется возможности изменить ранее установленный ему вид разрешенного использования земельного участка, является отсутствие необходимых условий, предусмотренных земельным законодательством. Согласно пункту 3 статьи 11.2 Земельного кодекса (соответствующая глава введена Федеральным законом от 22.07.2008 № 141-ФЗ) целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных законом. Таким образом, при разделе исходного земельного участка и образовании в его границах нескольких земельных участков под конкретными зданиями, строениями, сооружениями, в том числе зарегистрированными в качестве отдельных объектов недвижимости, на вновь образованные земельные участки в силу закона автоматически переносится разрешенное использование исходного земельного участка. С учетом упомянутого положения земельного законодательства отчуждение земельного участка стороннему лицу само по себе также не является основанием для изменения вида его разрешенного использования. Следовательно, ни образование самостоятельного земельного участка под железнодорожными путями не общего пользования, ни регистрация этих объектов в качестве самостоятельного объекта недвижимости, ни его продажа иному лицу (если бы таковые имели место) не могут обеспечить правовых оснований для изменения вида разрешенного использования спорного земельного участка. Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. Поэтому при кадастровом учете земельного участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений. Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. По смыслу указанного законоположения оно устанавливает общий критерий, позволяющий изменить именно фактическое использование земельного участка, которое должно быть впоследствии отражено в кадастре недвижимости.

Статья 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" предусматривает осуществление кадастрового учета в связи с изменением разрешенного использования земельного участка на основании заявления правообладателя и необходимых для кадастрового учета документов.

Таким образом, упомянутая норма тоже имеет в виду внесение в кадастр сведений о фактическом изменении вида использования земельного участка в установленных законодательством разрешенных пределах, но не выбор нового разрешенного использования участка для целей, не обусловленных реальным изменением его фактического использования. Изменение разрешенного использования любого земельного участка осуществляется с использованием процедуры кадастрового учета изменений этого объекта недвижимости, при условии уже состоявшегося изменения его фактического использования с соблюдением установленных требований (см. постановление Президиума ВАС РФ от 29.05.2012 №13016/11 по делу №А27-12216/2010). Аналогичная правовая позиция сформулирована в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 № 12651/11, в котором подчеркнуто, что фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и сходиться со сведениями, внесенными в кадастр. В ходе рассмотрения настоящего дела общество "Сарансккабель" не ссылается на использование железнодорожных путей по иному назначению, нежели они использовались для производственных нужд ОАО "Завод "Сарансккабель", и не представило каких-либо доказательств их исключения из технологической цепочки производственного процесса на своем предприятии. Поскольку производственная связь между железнодорожными путями и производственными объектами ООО "Сарансккабель" на спорном земельном участке не прервалась и фактическое использование участка осталось неизменным, то и по этой причине нельзя изменить ранее установленный вид разрешенного использования спорного земельного участка, занятого в том числе железнодорожными путями, принадлежащими истцу.

На основании изложенного доводы истца судом отклоняются, иск ООО "Сарансккабель" удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина по делу относится на истца.
Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л :

в иске обществу с ограниченной ответственностью "Сарансккабель" (ОГРН <***> ИНН <***>) отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Мордовия в течение месяца со дня вынесения решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья М.Н. Алёхина