Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, ПРОЕЗД КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ 1-Й, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПИЭМИНВЕСТ" (129301, МОСКВА ГОРОД, БУЛЬВАР РАКЕТНЫЙ, 17, СТР.3, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 01.02.2011, ИНН: <***>)

о взыскании задолженности и пени

при участии:

от истца - ФИО1 по дов. от 31.12.2019

от ответчика - ФИО2 (генеральный директор)

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПИЭМИНВЕСТ" о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 02.07.2012 №14-06-000126 за период с 01.04.2019 по 31.12.2019 в размере 757 876 руб. 19 коп., составляющие задолженность по арендной плате в размере 727 669 руб. 80 коп. и пени в размере 30 206 руб. 39 коп.

Исковые требования мотивированы тем, что в нарушение условий договора аренды земельного участка от 02.07.2012 №14-06-000126 ответчик не оплатил арендные платежи, в результате чего за ним образовалась задолженность.

Ответчик исковые требования не признал по доводам письменного отзыва на иск, ссылаясь на то, что истцом не исполнена обязанность по предоставлению в аренду земельного участка свободного от обременения, ответчик самостоятельно лишен возможности произвести перекладку инженерных коммуникаций, балансодержателем которых он не является.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Как следует из материала дела, между Департаментом городского имущества города Москвы (арендодатель, истец) и ООО «ПиЭмИнвест» (арендатор, ответчик) заключен договор аренды от 02.07.2012 № И-06-000126 на земельный участок расположенный по адресу: <...> мкр. 4А, корп. 18, площадью 1 100 кв.м., предоставляемый в пользование на условиях аренды для строительства объекта капитального строительства (градостроительного объекта).

Договор заключен сроком на 5 лет 11 месяцев 28 дней, согласно п. 2.1.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 03.08.2012 №77-77-14/023/2012-077.

Поскольку ответчик продолжал пользоваться арендованным имуществом после истечения срока действия договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды земельного участка от 02.07.2012 № И-06-000126 считается возобновленным на неопределенный срок в соответствии со ст. 621 ГК РФ.

Согласно п. 1.4. договора участок предоставляется для целей строительства объекта размещения предприятия общественного питания со следующими ТЭП: Площадь земельного участка (га) -0,11. Общая площадь объекта (кв.м) - 1200, подземная - 400. Предельное количество этажей - 2+ подвал. Предельная высота зданий, строений, сооружений (м) - 8. Максимальный процент застройки (%) - 33. Количество машино/мест (ед.) - 20.

В соответствии с п.п. 5.4 и 5.5 договора Арендатор обязан надлежащим образом исполнять все условия договора и ежеквартально в полном объеме уплачивать арендную плату.

Согласно п. 3.3 договора арендная плата начисляется с даты государственной

регистрации договора и вносится Арендатором ежеквартально равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 5 числа месяца каждого отчетного квартала.

Однако ответчик, в нарушение условий договора, допустил просрочку в оплате арендных платежей, в результате чего, за ним образовалась задолженность за период с 01.04.2019 по 31.12.2019 в размере 727 669 руб. 80 коп.

В соответствии с п. 8.2 договора в случае невнесення арендной платы в установленный срок Арендатор уплачивает Арендодателю пени. Пени за просрочку платежа начисляются на сумму задолженности в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки по день уплаты включительно.

Истцом начислены пени за период с 01.04.2019 по 31.12.2019 в размере 30 206 руб. 39 коп.

Направленная ответчику претензия от 04.03.2020 № 33-6-74823/20-(0)-l оставлена без ответа и удовлетворения.

В силу ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенные действия, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

В силу ст.ст. 611, 612, 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации на стороне арендодателя по мимо обязанности предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, также лежит и обязанность передать в аренду такое имущество которое не имеет недостатков полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период с момента, когда арендатору было передано имущество, до момента, когда арендодатель лишил его возможности владеть и пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора (Постановление Президиума ВАС РФ от 09.04.2013 № 13689/12 по делу № А67- 3141/2011).

Таким образом, в качестве основания для освобождения арендатора от уплаты за пользование имуществом является невозможность пользования таким имуществом по причинам, зависящим от арендодателя. Невозможность использования объекта аренды в согласованных сторонами целях не образует на стороне арендатора обязательства по внесению арендной платы, а на стороне истца сопутствующего данному обязательству права.

Как следует из представленных в материалы дела доказательств, арендодатель не исполнил обязанность по договору, не предоставил участок, отвечающий требованиям для строительства объекта размещения спортивно-рекреационных объектов: объекты размещения предприятия общественного питания с технико-экономическими показателями, установленными п. 1.4. договора, предоставил участок, обремененный инженерными коммуникациями, а именно электрокабелями, линия наружного освещения, проходящими через участок.

При этом согласно аукционной документации, в том числе извещении о проведении аукциона, было указано на отсутствие обременении участка.

В пункте 2 статьи 448 ГК РФ определено, что если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Между тем, Арендодатель не исполнил обязанность по договору, не предоставил участок, отвечающий требованиям для строительства предприятия общественного питания с технико-экономическими показателями, установленными п. 1.4. оговора; предоставил участок, территорию которого практически полностью занимают зеленые насаждения и подземные коммуникации (электрокабели).

При этом в договоре отсутствует информация о наличии на территории участка указанных подземных коммуникаций.

Порядок организации и проведения аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории регламентирован в статьей 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации, согласно пункту 3 части 8 которой в извещении о проведении аукциона, размещаемом на официальном сайте должны быть указаны обременения прав на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и расположенные в границах такой территории, и ограничения их использования, обременения прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся в муниципальной собственности и расположенные на такой территории.

Аналогичные положения содержатся в пп.4 п.4 Постановления Правительства Москвы от 12.04.2011 № 119-ПП «О предоставлении земельных участков в городе Москве с проведением процедуры торгов».

Извещение о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка по адресу: <...> мкр. 4А, корп. 18, было размещено на сайте www.tender.mos.ru . Аналогичное извещение было опубликовано в журнале «Московские торги».

В п. 8.1. Извещения указано, что обременения прав на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и расположенные в границах данной территории, и ограничения их использования, обременения прав на объекты недвижимого имуществ на данной территории отсутствуют.

Таким образом, наличие инженерных коммуникаций на земельном участке является ограничением права использования земельного участка, поскольку формирует охранную зону. При этом о факте наличия на земельном участке инженерных коммуникаций истцу стало известно при получении им инженерно-топографичекого плана, согласно которому в пятно застройки земельного участка попадают тепловые сети, сети канализации и электрические сети.

В силу п. 2.25.2. указанные в пункте 2.25 Регламента сведения, содержащиеся в Базовом регистре информации города Москвы, могут быть использованы в дальнейшем для предоставления заявителю иной государственной услуги и не требуют подтверждения дополнительными документами (сведениями, данными).

Материалы по градостроительному обоснованию является внутренним документом Москомархитектуры, на основании которого формируется градостроительный план земельного участка в виде отдельного документа, который и составлял аукционную документацию.

Таким образом, в состав аукционной документации по продаже права аренды земельного участка по адресу: <...> мкр. 4А, корп. 18, материалы по обоснованию градостроительного плана земельного участка, не входили, а градостроительный план земельного участка № RU77-220000-003399 (чертеж градостроительного плана земельного участка), представленный в аукционной документации, не соответствовал действующему законодательству и фактическим данным. Кроме того, чертеж градостроительного плана земельного участка М 1:2000 не содержал сведения о наличии на участке инженерных коммуникаций.

Между тем, согласно Приложения 3 к Постановлению 229-ПП, чертеж, выполненный на топографической подоснове М 1:2000 или М 1:500 должен содержать:

1) территории существующих, планируемых объектов капитального строительства федерального, регионального значения, иные застроенные и подлежащие застройке территории;

2) территории линейных объектов;

3) территории объектов культурного наследия;

4) особо охраняемые природные территории, природные и озелененные территории;

5) территории общего пользования;

6) зоны с особыми условиями использования территорий;

7) земельный участок, применительно к которому осуществляется подготовка градостроительного плана земельного участка. При этом следует отметить, что визуальный осмотр не может обеспечить понимания наличия в недрах земельного участка инженерных коммуникаций.

Кроме того, инженерные коммуникации в отсутствии информации о них в аукционной документации, являются скрытыми недостатками.

Инженерные коммуникации формируют охранную зону, в границах которой строительств капитального объекта не представляется возможным без осуществления мероприятий по их выносу, о чем должен был быть уведомлен участник аукциона.

Согласно Приложения 1 к Документации об аукционе, заявитель подтверждает, что на дату подписания настоящей заявки ознакомлен с порядком проведения аукциона, порядком перечисления задатка, проектом договора аренды , документацией об аукционе по земельным участкам, выставляемым на аукцион.

Согласно п.п.10 п.1 Градостроительного кодекса РФ линейные объекты - линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.

Таким образом, участок по адресу <...> мкр. 4А, корп. 18, кадастровый номер № 77:06:0012007:97, предоставляемый в аренду на аукционе, согласно аукционной документации, не был ограничен в использовании, а в недрах участка отсутствовали инженерные коммуникации.

Согласно п. 4.4. договора аренды проектирование и строительство инженерных сетей и сооружений, связанных с вводом объекта в эксплуатацию осуществляется арендатором земельного участка за счет собственных/привлеченных средств без последующей компенсации из бюджета города.

Из буквального теста договора следует, что арендатор обязуется выполнить работы по подключению капитального объекта к сетям инженерно-технического обеспечения.

При этом, условия о выносе инженерных сетей за свой счет с территории участка в договоре отсутствуют.

Таким образом, участок по адресу <...> мкр. 4А, корп.18, кадастровый номер № 77:06:0012007:97, предоставляемый в аренду на аукционе, согласно аукционной документации (Извещение об аукционе, градостроительный план земельного участка), не был ограничен в использовании, а в недрах участка отсутствовали инженерные коммуникации.

Между тем, как следует из аукционной документации и положений договора, подлежал передаче свободный земельный участок, готовый к застройке в пределах его границ с использованием всей его площади с учётом действующих норм, без дополнительных расходов, за исключением расходов на проектные и изыскательские работы.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса РФ в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения обязательства и потребовать возмещения убытков.

Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредставленному исполнению.

Согласно пункту 4 Обзора судебной практики № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением.

Системное толкование указанных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений. Согласно ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с ч. 1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

На основании изложенного, суд соглашается с доводами ответчика о том, что земельный участок по адресу: <...> мкр.4А, корп.18 был передан в состоянии, которое не позволяло использовать его по его целевому назначению в спорный период, а именно для строительства, в связи с чем, суд приходит к выводу, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

С учетом, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований истца.

В соответствии со ст.ст. 102, 110 АПК РФ госпошлина по иску относится на истца, поскольку требования, заявленные в иске, не обоснованы.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 310, 314, 330, 331, 606, 611, 614 ГК РФ, ст.ст. 65, 71, 110, 112, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный, срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья Н.А. Чекмарева