Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел дело по заявлению, истца - ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЛЕКС ПАК", 141207, <...>, ИНН <***>, д/р 13.11.2002 к ответчику - АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "ТОРГОВО-ПРОМЫШЛЕННАЯ КОМПАНИЯ "СЕНЕЖ", 143900, <...>, ПОМЕЩЕНИЕ VI, ЛИТЕРА Б, КОМНАТА 2093, ИНН <***>, д/р 17.10.2002

о признании договора от недействительным, применении последствий его недействительности

при участии третьих лиц: ИП ФИО2

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЛЕКС ПАК" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы к ответчику АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "ТОРГОВО-ПРОМЫШЛЕННАЯ КОМПАНИЯ "СЕНЕЖ"с иском о признании недействительным договор аренды нежилого помещения № 01/12/2017 от 01 декабря 2017 года, с кадастровым номером 50:15:0000000:149313, расположенного по адресу: <...> (комната № 2 (по внутренней нумерации) с площадью 80 м2; Применить последствия недействительности сделки.

Мотивируя заявленное требование истец пояснил, что оспариваемая сделка была совершена им вследствие недобросовестного поведенгрия ответчика, выразившегося в умышленное введение стороны в сделке в заблуждение (обман) с целью ее заключения.

Суд, рассмотрев материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, считает, что заявленное требование подлежит отклонению, при этом суд исходит из следующего.

Как установлено судом, 01 декабря 2017 года между ООО «Леке Пак» (далее истец) и ЗАО ТПК «СЕНЕЖ» (далее ответчик) заключен договор аренды нежилого помещения № 01/12/2017. По условиям договора ответчик обязуется передать за плату часть нежилого помещения VIII/2 общей площадью 119 кв.м. с кадастровым номером 50:15:0000000:149313, а именно - часть помещения общей площадью 80 кв.м., находящееся на 3-м этаже Комплекса (нежилое отдельно стоящего здания, расположенного по адресу: <...>. 54а), комната № 2 (по внутренней нумерации ответчика).

Договор аренды заключен на 11 месяцев, с даты подписания сторонами акта приема передачи помещения.

Ежемесячная постоянная арендная плата составляла 160 000 руб. в том числе НДС 18 % (24 406 руб. 78 коп.).

Ответчиком на весь период ремонтных работ с 01.12.2017 по 28.02.2018 г., для истца была установлена сумма 160 000 руб. в т.ч. НДС 18%, согласно пункта 7.2.1. договора.

По условиям настоящего договора аренды пунктом 2.3., помещение принадлежит ответчику (Арендодателю) на праве собственности, о чем в ЕГРП сделана запись №.50:15:0000000:149313-50/015/2017-1 от 05.06.2017 г.

Пунктом 2.4. договора аренды предусмотрено, что арендодатель подтверждает, то обстоятельство, что на момент подписания договора аренды (от 01 декабря 2017 года) арендуемое помещение никому не отчуждено, не является предметом судебного разбирательства, в доверительное управление и в аренду третьим лицам не передано, под арестом и иными обременениями не состоит, за исключением случая указанного в п.2.3. в котором ответчик предупредил истца, что передаваемое помещение находится в залоге (ипотеке) у банка ПАО Сбербанк по договору ипотеке №3903/11 от 01.11.2011г. в обеспечении исполнения обязательств ответчиком по заключенному договору об открытии не возобновляемой кредитной линии с учетом дополнительного соглашения № 13 от 13 ноября 2017 г. Со слов ответчика, согласие от залогодержателя на сдачу недвижимости в аренду не предусмотрена.

Указанный договор с банком и дополнительное соглашение истцу со стороны ответчика не представлено.

Объект аренды был принят арендатором. Истец приступил к ремонтным работам. Затраты на изготовление выставочных образцов мебели по индивидуальным размерам арендуемого помещения составили 1 230 083 (Один миллион двести тридцать тысяч восемьдесят три) руб. 00 коп.

Однако, 07.03.2018 г. в адрес истца по электронной почте поступило Уведомление от ИП ФИО2 (далее третье лицо). В своем уведомлении третье лицо указывает, что является собственником сданного в аренду помещения и, что с 29.12.2017 г. все права принадлежат ему. В связи с чем, требует подписать договор аренды (Соглашение о передаче прав и обязанностей (замена Стороны) по Договору аренды.' нежилого помещения № 01/12/2017 от 24.11.2017 г., и уплатить задолженность, в противном случае произведет удержание имущества находящегося на территории арендованного помещения.

Таким образом, истцу стало известно о совершении обмана со стороны ответчика, в части умолчании информации об обстоятельствах, о которых «Арендодатель» должен был сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

04.2018 г. от ЗАО ТПК «Сенеж» был получен ответ, в котором ответчик подтверждал, что на момент заключения договора аренды с истцом, являлся собственником данного помещения.

Истцом был направлен запрос в ЕГРП о предоставлении сведений. На основании выписки из ЕГРП об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, стало очевидно, что ответчик на основании Договора купли продажи недвижимого имущества от 24.11.2017 г. № 24-11-17 продал третьему лицу помещение, предметом которого являлся договор аренды. Из чего следует, что на момент подписания договора аренды 01 декабря 2017 года уже действовал договор купли-продажи № 24-11-17 нежилого помещения VIII/2 общей площадью 119 кв.м. с кадастровым номером 50:15:0000000:149313, заключенный между ЗАО ТПК «СЕНЕЖ» и гражданином ФИО2 24 ноября 2017 года, которое по акту приема передачи перешло к последнему.

Таким образом, ответчик умолчал об обстоятельствах, при которых истец не заключал бы данный договор в связи с тем, что при смене собственника с юридического лица применяющего общую систему налогообложения, на физическое лицо с упрощенной системой налогообложения у истца право на возмещение из бюджета налога на добавленную стоимость было бы потеряно. В данном случае, обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истцом заявлен рассматриваемый иск.

Согласно ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В силу п.2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. (ст. 223 ГК РФ)

Согласно п.1 ст. 551 ГК РФ Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Новый собственник, приобретая объект недвижимости, в силу закона, и только с момента регистрации возникшего права, занимая место арендодателя в арендном обязательстве, имеет право требовать надлежащего исполнения договорного обязательства его должником.

Так, согласно ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом переход права собственности на объект аренды к третьему лицу не является основанием для признания оспоримой сделки недействительной.

В данном случае истцу следует понимать, что интересы арендатора надежно защищены установленной законом формой.

Суть арендных правоотношений, прежде всего, составляет их срочный характер и реализация прав установленных Законом (ст. 3 ГК РФ) и добровольно принятым обязательством (ст. 421 ГК РФ).

Длительный характер срока действия договора по сложившейся практике заключения таких договоров имеет целевую направленность на стабильность коммерческой деятельности, обеспечение экономического механизм сохранения коммерческой привлекательности данной сделки для лиц, ее заключивших и взаимное получение на получение коммерческой прибыли.

Договор аренды по своей природе предполагает некоторую степень связанности сторон и ограничения их мобильности, что происходит из необходимости достижения стабильности и предсказуемости, особенно в сфере долгосрочного использования недвижимого имущества.

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. (п.1 ст. 617 ГК РФ)

Таким образом, новый арендодатель обязан соблюдать положения Договора и исполнять их, в том числе и части размера и формы арендной платы.

Согласно пункта 2 статьи 346.11 Налогового кодекса Российской Федерации применение упрощенной системы налогообложения организации предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на прибыль, налога на имущество и единого социального налога, кроме этого данные организации не признаются налогоплательщиками налога НДС.

В случае если согласованная сторонами договорная цена не включает НДС, то предъявленные ко взысканию суммы налога на добавленную стоимость подлежат взысканию с арендатора на основании прямого указания налогового законодательства. Таким образом, НДС должен быть взыскан сверх договорной цены работ (услуг), если он не был включен в расчет этой цены, поскольку в соответствии с действующим законодательством является частью цены, реализовываемых товаров (услуг).

В свою очередь, если арендодатель освобожден от уплаты налога на добавленную стоимость, арендная плата налогом на добавленную стоимость не облагается.

В связи с изложенным, необходимость внесения изменений размера арендной платы на сумму НДС в условия договора аренды отсутствует в силу, требования пункта 3 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку вопросы об изменения цены услуг на размер налога на добавленную стоимость не регулируются гражданским законодательством.

Довод об обмане противоречит суд не принимает по указанным выше основаниям. Кроме того, согласно п.3 ст. 433 ГК РФ Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Поскольку договор купли-продажи был зарегистрирован поздняя момента заключения договора аренды, передачи арендованного имущества истцу, то следует исходить из действительности такого договора.

При этом последствия того, что на момент передачи имущества в аренду, имелся заключенный договор купли-продажи этого имущества третьему лицу, несет именно ответчик.

Например, в силу ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Под обманом же обычно понимают умышленное введение стороны в сделке в заблуждение с целью ее заключения. То есть в сделках, совершенных под влиянием обмана и заблуждения, порок воли одинаков, однако отличие обмана от заблуждения - только в действиях контрагента ошибающегося субъекта. При этом если при заблуждении лицо само составляет ошибочное представление, то в сделках под влиянием обмана ошибочное представление формируется в результате действий иных лиц.

Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 ГК РФ). Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман. (пункт 98 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации»).

Судом при рассмотрении настоящего дела не установлено обстоятельств подтверждающих факт самого обмана, порочного умысла арендодателя.

Действия истца, как в момент заключения оспариваемой сделки, так и в период ее исполнения свидетельствуют о соответствии обязательства фактическим отношениям ее сторон и их волеизъявлению, а исполнение обязательства как дополнительное подтверждение факта согласия сторон с условиями сделки.

Судебные расходы по уплате госпошлины распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 11, 12, 13 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 8, 9, 65, 71, 75, 102, 110, 131, 167-171, 176, 198-201 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

Судебный акт, выполненный в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии судебного акта на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

С У Д ФИО3 Е.В.