Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении суда по адресу: <...>, зал 5079 дело по иску акционерного общества «Московский телевизионный завод «Рубин» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 121087, Москва, Багратионовский пр., д.7, дата регистрации 15.02.1993г.) к Частному учреждению организации дополнительного образования «Образовательный центр «ИФ ИНГЛИШ ФЕСТ СНГ» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 105064, Москва, Земляной Вал, д.9, дата регистрации 01.11.2002г.) о взыскании 1.839.118руб. 13коп.

Судебное заседание по делу проводилось с перерывом 22.11.2016г. - 29.11.2016г.

Установил:

Акционерное общество МТЗ «Рубин» обратилось в суд с иском к Частному учреждению организации дополнительного образования «Образовательный центр «ИФ ИНГЛИШ ФЕСТ СНГ» о взыскании 1.839.118 руб.13 коп. убытков, в соответствии со ст. ст. 8, 15 ГК РФ.

Исковые требования мотивированы причинением помещениям, предоставленным ответчику на основании договора аренды, убытков, которые должны быть возмещены бывшим арендатором.

Ответчик заявленные требования не признал по доводам письменного отзыва на иск и дополнении к нему.

Заслушав в открытом судебном заседании доводы и пояснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Между ОАО «Московский телевизионный завод «Рубин» (арендодатель) и Негосударственное образовательное учреждение Образовательный Центр «ИФ Инглиш Фест СНГ» (арендатор) был заключен договор аренды № 1639, в соответствии с которым, арендодатель обязуется сдать, а арендатор обязуется принять в аренду часть здания общей площадью 382,0 кв.м., расположенную по адресу: Москва, Багратионовский проезд, д. 7, корп.2, этаж 2, помещение I. В состав передаваемой в аренду части здания в соответствии с выпиской из паспорта БТИ включены комнаты имеющие следующие инвентарные номера: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11. 12, 13, 14, 15, 16, 17, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, объект аренды передается в границах согласно прилагаемого плана объекта аренды (приложение 3 1). (п.1.1.). Объект аренды (п.1.1. оговора) предоставляется арендатору для использования под учётные помещения для организации образовательный услуг, а именно обучению английскому языку (п.1.2).

Объект аренды, указанный в п. 1.1. настоящего договора, передается арендатору по акту приема-передачи с 01.06.2010 г. (п.3.1.). Акт приёма-передачи подписывается уполномоченными лицами сторон и фиксируется фактическое состояние передаваемого объекта аренды (п.3.2.). Любые строительно-монтажные работы в арендованном помещении, в том числе косметический ремонт и установку легкосборных ограждающих конструкций, арендатор вправе осуществлять только после получения письменного согласия арендодателя (п.3.3).

Согласно п. 4.3.10 договора, независимо от причин прекращения договора передать арендодателю помещения, освобожденное от всех произведённых в течение срока действия договора, отделимых улучшений, инвентаря, оборудования и иного имущества принадлежащего арендатору по акту приема-передачи не позднее даты прекращения действия договора в состоянии естественного износа в полной сохранности со всеми разрешенными пределами, перестройками и неотделимыми улучшениями.

За свой счет выполнить (или организовать выполнение) всех видом ремонтов арендованного помещения. Проведение любых строительно-монтажных работ в арендованном помещении, в том числе косметический ремонт, установку легкосборных ограждающих конструкций, перенос инженерных коммуникаций, перепланировку и переоборудования объекта аренды, арендатор вправе осуществлять в соответствии с нормативно установленным порядком только после получения письменного согласия на это арендодателя. В случае заключения договора с арендодателем на выполнение строительно-монтажных работ возлагается на арендодателя (п.4.3.11).

Арендуемое помещение должно быть передано арендодателю в том же состоянии, в котором оно были передано арендатору. С учетом его нормального износа. Если состояние возвращаемых помещений после окончания срок действия настоящего договора хуже состояния, которое могло быть у данных помещений с учетом нормального износа, арендатор возмещает арендодателю причиненные убытки в соответствии с законодательством РФ. Ущерб определяется комиссией, назначаемой арендодателем, с привлечением уполномоченных служб и арендатора. Произведённые арендатором отделимые улучшения арендуемого помещения являются собственностью арендатора (п. 5.3. договора).

В рамках заключенного договора аренды ответчиком был внесен истцу обеспечительный взнос в размере 494754 руб.81 коп.

Помещения переданы в аренду по акту приема-передачи от 01.06.2010 г.

В обоснование своих требований, истец указывает на то, что 31 мая 2015 г. Арендатор возвратил помещение Арендодателю при этом были выявлены различные недостатки, отраженные в акте приема - передачи. По мнению истца, Арендатор свою обязанность по восстановлению первоначального вида помещения не выполнил, сумма восстановительного ремонта составила 2 333 872, 96 руб., что подтверждается локальной сметой № 79, Актом о приемке выполненных работ от 30.06.2015 г., справкой о стоимости выполненных работ и затрат формы КС-3 № 74 от 30.06.2015 г., договором подряда № РБН-ТПС-02 02/2013 от 28.02.2013 г. и дополнительным соглашением № 79 от 01.06.2015 г. к нему.

Истец неоднократно обращался к Ответчику с претензиями, в т.ч. от 06.10.2015 № 166, от 20.11.2015 г. № 201, однако, задолженность не была погашена.

Кроме того, на момент прекращения Договора за Ответчиком числилась задолженность в размере 21 175 руб. - по оплате постоянной арендной платы и 1,57 руб. - по оплате переменной арендной платы. Данные суммы были зачтены в счет Обеспечительного платежа, размер которого в результате составил 494 754,81 руб.

На основании изложенного, АО МТЗ «Рубин» в соответствии с п. 9.2 Договора было вынуждено удержать обеспечительный платеж в сумме 494 754,81 рублей в счет возмещения затрат на восстановительный ремонт помещения.

Таким образом, в настоящее время сумма задолженности ответчика по оплате восстановительного ремонта составляет 1 839 118,13 руб.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящими требованиями о взыскании убытков.

В соответствии со ст. 616 Гражданского кодекса РФ на арендатора возлагается обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счёт текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

При этом законом не предусмотрена обязанность арендатора производить ремонт имущества при его возврате арендодателю. Статьёй 622 Гражданского кодекса РФ установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. В соответствии со ст.310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Условиями договора аренды (п.5.3, договора) было предусмотрено, что любой ущерб помещению определяется комиссией, назначенной Арендодателем с привлечением уполномоченных служб Арендатора.

Судом установлено, что в соответствии с актом приема-передачи 31.05.2015 г. между ОАО «Московский телевизионный завод «Рубин» в лице Управляющей организации ООО «Директ Менеджмент» (арендодатель) и НОУ Образовательный Центр «ИФ Инглиш Фест СНГ» (арендатор) из аренды переданы нежилые помещения общей площадь 382 кв.м. в связи с расторжением договора аренды № 1639, согласно п. 2 помещения переданы арендодателю со следующими замечаниями, указанными в приложение № 1 к ату приема-передачи для устранения которых требуются проведение ремонта, от имени арендодателя подписаны Рубин МТЗ ОАО генеральный директор ООО «Директ Менеджмент».

Согласно приложению № 1 к акту приема-передачи: указано замена 16 дверей; покраска откосов 39 кв.м., демонтажей качелей, декор. 70 кв.м., шпаклевка, покраска 857кв.м., потолке «Армстронг» - замена 414,2 кв.м., полы – демонтаж подиумов, замена линолиума:414,2 кв.м., прочее: замена светильников, электропроводки 126 шт., требуется восстановительный ремонт до 30.11.2015 г.

29 мая 2105 г. истцом и ответчиком было подписано Приложение к акту приема- передачи к вышеуказанному договору аренды. В данном приложении Арендатором были представлены мотивированные возражения Арендодателю относительно каждого пункта перечня недостатков при передаче помещений. В указанном приложении ответчиком указано, что все имущество находится в исправном состоянии с учетом нормального износа, что соответствует положениям ст.622 ГК РФ. Так, ответчиком по каждому пункту перечня недостатков было выражено свое несогласие: 11 По пункту 1: «Установлены двери дизайнерского типа. Установка данных дверей была согласована с администрацией ТЦ Рубин. Двери находятся в хорошем состоянии с учетом нормального износа. Замене не подлежат» 21 По пункту 2: «Цвет стен остается неизменным по согласованиюсторон в порядке взаимозачета за стеклянные перегородки «Наяда» в двух комнатах» 31 По пункту 3:«Потолок Армстронг находится в отличном состоянии с учетом нормального износа. Замене не подлежит» 41 По пункту 4: «Линолеум находится в хорошем состоянии с учетом нормального износа. Замене подлежит только подподиумная часть пл.60 кв.м.»5) По пункту 5:«Светильники и электропроводка находятся в рабочем состоянии с учетом нормального износа. Монтаж проводки выполнялся в соответствии с утвержденной проектной документацией»

Согласно письму ответчика от 08.02.2016 г. в адрес ОАО «Московский телевизионный завод «Рубин» указано, что обоснованные возражения по составленной ООО «Техпромстрой» смете № 74 были изложены в приложении к Акту приема-передачи от 29.05.2015 г. к договору аренды № 1639 от 01.09.2012 г. Возражения были выслушаны составом комиссии представителя арендодателя, внесены в текст приложения к акту приема-передачи и подписаны истцом 29.05.2015 г. Указанным письмом ответчик подтвердил актуальность возражений, указанных в акте приема-передачи от 29.05.2015 г. в части демонтажа сооруженных подиумов в зоне ресепшн и покраски откосов 9пп.3 и 6 перечня недостатков при передаче помещений) ответчик выразил готовность компенсации расходов в размере 200.000 руб., и предложил удержать ее из суммы обеспечительного платежа определяемой значением 494.754,81 руб., оставшуюся часть денежных средств ответчик просил перечислить на счет ОЦ «ИФ Инглиш Фест СНГ».

Оценив в совокупности представленные истцом доказательства, суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований, при этом суд исходит из следующего.

В соответствии сост. 68 АПК РФобстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определёнными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В соответствии сп. 1 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерациилицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В силуп. 2 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерациипод убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В силустатьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерациикаждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Статьей 71названногокодексапредусмотрено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

В материалы дела в нарушение ст. 65 АПК РФ не представлено доказательств по производство ответчиком каких-либо работ в помещениях, по согласованию их с истцом в соответствии с условиями договора,

Установленное ст. 65 АПК РФ бремя доказывания предполагает обязанность Арендодателя доказать, что при приемке-передаче нежилых помещений Ответчику вышеуказанное имущество: 16 дверей: потолки «Армстронг», линолеум, электрооборудование в согласованном количестве находилось в данном помещении, было в исправном состоянии и при его передаче арендатор претензий не имел.

Однако соответствующих доказательств суду не представлено. Из акта приема-передачи объекта аренды №1639 от 01 июня 2010 г. не следует как передача всего вышеуказанного имущества Арендатору, так и указаний на то, в каком техническом состоянии оно находилось на момент передачи помещений в аренду.

Локальная смета №79, представленная истцом в материалы дела, не подтверждает факт причинения ущерба имуществу ответчиком, данный документ не может быть положен в основу расчета заявленных истцом убытков и не является доказательством согласия на ответчика с фактом причинения ущерба и согласования им определенного в смете объема работ, поскольку утвержден истцом в одностороннем порядке.

Представленные акты приема-передачи (возврата) помещений к договору аренды № 1639 от 31.05.2015 г. с разными внутренними номерами № 0725032133, 0084768864.

Указанный перечень недостатков не содержит мотивов по которым должна быть произведена замена потолков, электропроводки, дверей, демонтаж панелей с последующей шпатлёвкой и покраской стен, определен только вид работ, по которым имеются соответствующие замечания арендатора. Доказательств укладки проводки, стеновых панелей и потолков ответчиком не представлено, доказательств полного износа имущества в материалы дела не представлено, и как следствие необходимость их полной замены, в связи с чем, факт причинения ущерба помещениям ответчикам в объеме перечня работ по смете с необходимостью полной замены истцом не доказано.

При таких обстоятельствах, суд считает, что совокупность представленных истцом доказательств не позволяет установить наличие всех элементов состава гражданско-правового нарушения, необходимых и достаточных для привлечения ответчика к гражданско-правовой ответственности в виде возмещения ущерба.

В связи с чем, оснований к удовлетворению заявленных требований у суда не имеется.

Согласно статье 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле, предусмотрено статьей 110 АПК РФ. В силу пункта 1 данной статьи судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Расходы на оплату госпошлины распределяются судом в соответствии со ст. 110АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 8, 11, 12, 15 ГК РФ, и ст.ст.4, 65, 71, 75, 102, 110, 167-170, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать полностью.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Судья О.П. Бунина