Гражданский кодекс часть 1

к ответчику Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего профессионального образования «Российский государственный гуманитарный университет» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании задолженности по договору аренды №14-Б-13 от 11.06.2013г. за период с октября 2014г. по ноябрь 2016г. в размере 10 781 550 руб., неустойки в размере 276 173 руб. 55 коп.

в заседании приняли участие:

от истца – ФИО2 по доверенности от 13.07.2016

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 03.04.2017 № 01-41-280

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (ОГРНИП <***>, дата г.р. 24.12.2015г.) обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего профессионального образования «Российский государственный гуманитарный университет» (125993, ГСП-3, Москва, Миусская площадь, дом 6; ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании задолженности по договору аренды №14-Б-13 от 11.06.2013г. за период с октября 2014г. по ноябрь 2016г. в размере 10 781 550 руб., неустойки в размере 276 173 руб. 55 коп.

Иск мотивирован ненадлежащим исполнением ответчиком договора аренды нежилых помещений № 14-Б-13 от 11.06.2013г. в части оплаты арендных платежей.

Ответчик против удовлетворения иска возражал по доводам, изложенным в отзыве. Указал, что истец злоупотребляет правом, поскольку РГГУ не занимает арендованные помещения с декабря 2013г.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, явившихся в судебное заседание, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суд считает, что заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ФИО1 является собственником части нежилого здания: Корпус «Наука» высотная часть, общей площадью 22 484,22 кв.м., инв. № 891, лит. А, расположенного по адресу: <...>, корпус «Науки» высотная часть, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21.03.2014г. серия 50-АЗ № 007134.

Документом-основанием регистрации права послужило свидетельство о праве на наследство по закону от 21.02.2014г., выданное ФИО4 нотариусом города Москвы 21.02.2014г., реестровый номер 1Н-408.

Между доверительным управляющим ФИО5, действующим на основании договора доверительного управления наследственным имуществом № 77 АА 9699129 от 06.05.2013г. (арендодатель) и ФГБОУ ВПО «Российский государственный гуманитарный университет» (арендатор) был подписан договор аренды нежилых помещений № 14-Б-13 от 11.06.2013г., согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное возмездное пользование нежилые помещения общей площадью 1 455 кв.м., назначение нежилое, в том числе расположенные на антресольном этаже 195,6 кв.м., в том числе расположенные на 4-ом этаже 1 259,4 кв.м. и расположенные в здании по адресу: <...>, корпус «Науки» высотная часть для использования под образовательную деятельность.

Арендатор принял помещения по акту приема-передачи в аренду нежилых помещений от 11.06.2013г.

Срок действия договора установлен по 30 сентября 2013г. (п. 2.1. договора).

Договор считается пролонгированным на тот же срок и на тех же условиях, если в течение 30 дней до момента истечения срока договора стороны не заявят о своем желании расторгнуть договор (2.5. договора).

Согласно п. 4 договора сумма ежемесячной арендной платы устанавливается в размере 414 675 руб. 00 коп. из расчета 285 руб. 00 коп. за кв.м. в месяц, включая компенсацию за коммунальные платежи.

В соответствии с п. 4.2. договора, оплата за аренду помещений производится в следующем порядке: оплата аренды за месяц производится на основании счета на аванс в размере 30% от стоимости арендной платы до 5 числа текущего месяца; окончательный расчет в размере 70% по акту оказанных услуг. По окончании каждого календарного месяца аренды составляется акт выполненных работ и утверждается сторонами.

В случае просрочки платежей арендатор уплачивает арендодателю пени из расчета 0,05% от суммы своей задолженности за каждый день просрочки.

Решением Тверского районного суда города Москвы от 02.12.2015г. по делу № 2-852/15 по иску ФИО1 к РГГУ, с ответчика взыскана задолженность по арендным платежам по договору аренды нежилых помещений № 14-Б-13 от 11.06.2013г. в размере 4 976 100 руб. 00 коп. за период с 01.10.2013г. по 01.10.2014г.

Как указывает истец, ответчик обязательства по оплате арендных платежей в период с октября 2014г. по ноябрь 2016г. не исполнял, в связи с чем, у него образовалась задолженность в размере 10 781 550 руб.

Поскольку ответчик претензию о погашении задолженности, направленную в его адрес 21.10.2016г. оставил без удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно свидетельству о праве на наследство по закону от 21.02.2014г., ФИО1 является наследником имущества (в том числе спорных помещений) ее супруга ФИО6, умершего 05.04.2013г.

Согласно материалам дела учредителем доверительного управления наследственным имуществом до вступления в наследство ФИО1, являлась нотариус города Москвы ФИО4

Между нотариусом ФИО4 (учредитель управления) и ФИО5 (доверительный управляющий) был заключен договор доверительного управления наследственным имуществом № 77 АА 9699129 от 06.05.2013г., по которому учредитель управления передает доверительному управляющем на срок, установленный в настоящем договоре, имущество в доверительное управление, доверительный управляющий обязуется осуществлять управление этим, имуществом в интересах учредителя управления.

Договор заключен сроком до 05.10.2013г. (п. 7.1).

Вместе с тем, ФИО1 вступила в права наследования 21.02.2014г.

Договор аренды от 11.06.2013г., сроком действия по 30 сентября 2013г., был заключен в рамках договора доверительного управления.

При этом, условие договора, изложенное в п. 2.5 о пролонгации договора на тот же срок и на тех же условиях, суд считает не соответствующим действующему законодательству (ничтожным), поскольку договор аренды от 11.06.2013г. не мог быть заключен доверительным управляющим на срок, превышающий срок действия договора доверительного управления без согласия учредителя управления.

Согласие учредителя управления, а именно нотариуса ФИО4, в материалы дела не представлено, равно как и документов, подтверждающих полномочия ФИО5 по доверительному управлению имуществом.

Кроме того, согласно п. 4 ст. 1174 ГК РФ, нотариус осуществляет меры по охране наследства и управлению им в течение срока, определяемого нотариусом с учетом характера и ценности наследства, а также времени, необходимого наследникам для вступления во владение наследством, но не более чем в течение шести месяцев, а в случаях, предусмотренных пунктами 2 и 3 статьи 1154 и пунктом 2 статьи 1156 настоящего Кодекса, не более чем в течение девяти месяцев со дня открытия наследства.

Таким образом, полномочия нотариуса ФИО4 как учредителя управления спорным имуществом прекратились 05.10.2013г. Доказательств иного суду не представлено.

Ссылка истца на то, что договор аренды от 11.06.2013г. был возобновлен на неопределенный срок с согласия ФИО1 судом отклоняется, поскольку доказательств того, что ФИО1 на 01.10.2013г. вступила в права наследования, в материалы дела не представлено.

При этом, суд принимает во внимание решение Тверского районного суда города Москвы от 02.12.2015г., из которого следует, что «ответчик арендованное нежилое помещение, по истечении указанного в договоре срока, не возвратил по акту приема-передачи, ключи от помещения не передал».

То есть, принимая решение об удовлетворении исковых требований, Тверской районный суд исходил из нарушения ответчиком ст. 622 ГК РФ (возврате помещения при прекращении договора).

Таким образом, срок действия договора аренды нежилых помещений № 14-Б-13 от 11.06.2013г. истек 30.09.2013г.

Письмами от 31.10.2013г. № 29 и 04.11.2013г. № 30 ответчик просил истца предоставить РГГУ договор аренды (пролонгированный), а также новые документы, подтверждающие полномочия доверительного управляющего.

В материалы дела ответчиком представлен договор аренды нежилых помещений № 26-Б-13 от 01.10.2013г., а также акт приема-передачи от 01.10.2013г., подписанные со стороны арендодателя доверительным управляющим ФИО5

Однако у суда отсутствуют основания считать договор № 26-Б-13 от 01.10.2013г. заключенным.

Исходя из смысла части 2 статьи 183 ГК РФ, последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

Указанный договор со стороны арендатора (ответчика) подписан не был.

Как следует из материалов настоящего дела и установлено Тверским районным судом города Москвы при рассмотрении дела № 2-852/15, РГГУ оплату по указанному договору не производило.

Согласно решению Тверского районного суда города Москвы от 02.12.2015г. ответчиком в адрес истца было направлено письмо от 09.12.2013г., из которого следует, что ответчик не отказывается оплаты арендных платежей по договору аренды от 01.10.2013 года.

Из указанного письма от 09.12.2013г., представленного в материалы дела, следует, что ответчик указал на отсутствие документов, подтверждающих полномочия, как учредителя управления, так и доверительного управляющего, подписавшего договор аренды от 01.10.2013г., на управление имуществом и соответственно заключение данного договора. При этом, в случае их предоставления гарантировал оплату арендных платежей.

То есть, в отсутствие документов, подтверждающих полномочия арендодателя, ответчик договор аренды не исполнял.

Также, суд не может согласиться с доводом истца об отсутствии у истца возражений относительно пользования ответчиком помещениями.

Ответчиком не оспаривается, то обстоятельство, что после истечения срока действия договора аренды от 11.06.2013г. РГГУ не освободило спорные помещения.

Однако в материалы дела представлено постановление и.о. дознавателя Отдела полиции по г/о Фрязино майора полиции ФИО7 об отказе в возбуждении уголовного дела, согласно которому, 20.12.2013 года в Отдел полиции по г.о. Фрязино поступило заявление от гр. ФИО8, в котором она просит решить вопрос о доступе в помещение в здании, расположенном по адресу: М.О., <...>, «Наука» до решения вопроса в судебной инстанции.

При этом, в ходе проверки заявления было установлено, что 23.12.2013г. доверительным управляющим ФИО5 было принято решение отключить электроэнергию в помещении РГГУ и опечатать данные помещения, до погашения долга за арендную плату.

Факт выселения РГГУ из спорных помещений истцом не оспаривается.

Как указывает истец, в связи с выселением РГГУ из занимаемых им помещений, на заседании Ученого совета РГГУ было принято решение о ликвидации филиала РГГУ в г. Фрязино (протокол № 2 от 24.02.2014г.).

Приказом Минобрнауки России № 53 от 05.02.2015г. филиал федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Российский государственный гуманитарный университет» в г. Фрязино Московской области ликвидирован.

Согласно материалам дела, 24.01.2017г. представители ответчика по доверенности ФИО9. и ФИО10 по поручению ректора РГГУ предприняли попытку пройти на территорию здания, однако им в этом воспрепятствовала служба охраны и управляющий здания, мотивировавшие отказ в доступе наличием задолженности ответчика перед истцом.

Таким образом, истцом не представлено доказательств того, что ответчик занимал помещения в спорный период с октября 2014г. по ноябрь 2016г.

Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу п. 1 ст. 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (п. 1 ст. 328 ГК РФ).

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с п. 2 ст. 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

В связи с чем, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорных договоров.

Принимая во внимание то обстоятельство, что прекращение доступа, а по существу выселение ответчика из занимаемых помещений, состоялось по инициативе арендодателя, суд считает довод истца о необходимости возврата помещений по акту приема-передачи и обязанности ответчика оплаты пользования помещениемдо такой передачи, необоснованным.

Относительно ссылки истца на преюдициальный характер решения Тверского районного суда города Москвы от 02.12.2015г. по делу № 2-852/15, суд поясняет, что согласно ч. 3 ст. 69 АПК РФ решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Вместе с тем арбитражный суд не связан выводами других судов о правовой квалификации рассматриваемых отношений и толковании правовых норм.

При изложенных обстоятельствах, суд считает требования истца о взыскании задолженности по договору аренды №14-Б-13 от 11.06.2013г. за период с октября 2014г. по ноябрь 2016г. в размере 10 781 550 руб. не обоснованными, не правомерными и не подлежащими удовлетворению.

Истцом также заявлено о взыскании неустойки в размере 276 173 руб. 55 коп., начисленной на сумму задолженности в размере 4 976 100 руб. 00 коп., взысканной решением Тверского районного суда города Москвы от 02.12.2015г. (вступило в законную силу 28.04.2016г.) и оплаченной ответчиком 17.08.2016г.

Неустойка насчитана истцом на основании п. 5.1. договора исходя из ставки 0,05% от суммы задолженности за каждый день просрочки за период с 28.04.2016г. по 17.08.2016г.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Вместе с тем, судом установлено, что срок действия договора аренды от 11.06.2013г. истек 30.09.2013г. При этом данный вывод суда не противоречит выводу Тверского районного суда города Москвы.

Период образования задолженности, взысканной решением Тверского районного суда города Москвы от 02.12.2015г., а именно: с октября 2013г. по сентябрь 2014г., выходит за рамки действия договора аренды от 11.06.2013г.

Доказательств наличия иного действующего договора аренды спорных помещений, суду не представлено.

Таким образом, у суда отсутствуют основания для удовлетворения требований истца о взыскании неустойки за период с 28.04.2016г. по 17.08.2016г. в размере 276 173 руб. 55 коп.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине относятся на истца.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328, 330, 611, 614, 622, 1173, 1174 ГК РФ, ст. ст. 11, 12, 50, 65, 110, 167-171 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В иске Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>) к Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего профессионального образования «Российский государственный гуманитарный университет» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании задолженности по договору аренды № 14-Б-13 от 11.06.2013г. за период с октября 2014г. по ноябрь 2016г. в размере 10 781 550 руб., неустойки в размере 276 173 руб. 55 коп. – отказать.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в месячный срок со дня его принятия и в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Ю.А. Скачкова