Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в судебном заседании дело по иску Департамента муниципального имущества администрации Волгограда (400066, <...>; ОГРН: <***>; дата присвоения ОГРН: 06.12.2002; ИНН: <***>)

к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП: <***>; ИНН: <***>; дата присвоения ОГРНИП: 15.10.2004)

о взыскании задолженности и неустойки по договору аренды № 4614 от 16.12.2002 г. в размере 2 363 506 руб. 80 коп.,

в заседании приняли участие:

от истца: представитель не явился, извещен;

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 24.06.2019 г.,

УСТАНОВИЛ:

Департамент муниципального имущества администрации Волгограда (далее – истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик) о взыскании по договору № 4614 аренды земельного участка от 16.12.2002 г. задолженности по арендной плате за период с 03.07.2017 г. по 28.02.2019 г. в сумме 1 756 012 руб. 90 коп. и неустойки за период с 11.07.2017 г. по 28.02.2019 г. в размере 607 493 руб. 90 коп., а всего 2 363 506 руб. 80 коп.

Истец своего представителя в судебное заседание не направил, просил рассматривать дело в отсутствие представителя истца.

Ответчик иск истца признал частично, полагая обоснованным взыскание с него неустойки за период с 03.07.2017 г. по 28.02.2019 г. в сумме 9 606 руб. 44 коп.; в остальной части против иска возражал по доводам, изложенным в отзыве.

Рассмотрев представленные документы, суд пришел к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, 16.12.2002 г. между администрацией Волгограда и ООО «Каландр» был заключен договор № 4614 аренды земельного участка площадью 51 297 кв. м., находящегося по ул. Крепильная, 136, в Советском районе г. Волгограда, с кадастровым номером 34:34:060039:2, для эксплуатации комплекса зданий и сооружений, сроком с 11.12.2002 г. по 14.05.2005 г. (запись № 34-01/01-27/2003-2 о государственной регистрации права аренды внесена в Единый государственный реестр недвижимости 05.02.2003 г.).

В связи с разделом земельного участка с кадастровым номером 34:34:060039:2 был образован новый земельный участок с кадастровым номером 34:34:060039:140, вследствие чего исходный земельный участком с кадастровым номером 34:34:060039:2 продолжил свое существование в измененных границах и его площадь с 18.05.2016 г. составила 50 617 кв. м.

В связи с приобретением ответчиком части объектов недвижимости, находящихся на земельном участке с кадастровым номером 34:34:060039:2, к ответчику в силу требований ст. 552 ГК РФ с 09.06.2016 г., т.е. с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные им объекты недвижимости, перешли также права и обязанности арендатора указанного земельного участка, соответствующие его доле в праве собственности на недвижимость, расположенную на соответствующем участке. Отсюда площадь части земельного участка с кадастровым номером 34:34:060039:2, за которую ответчиком должна вноситься арендная плата, составила 44 664,96 кв. м.

Земельный участок с кадастровым номером 34:34:060039:2 (далее – земельный участок) находится в составе неразграниченной государственной собственности.

Указанные фактические обстоятельства понимаются сторонами единообразно и кем-либо из лиц, участвующих в деле, не оспариваются.

В силу ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенные действия, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

В соответствии с ч.1 ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как установлено п.1 ст.614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как следует из п.1 ст.39.7 Земельного кодекса РФ, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

При этом в силу подп.2 п.3 ст.39.7 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Таким образом, плата за пользование землей, находящейся в составе неразграниченной государственной собственности, относится к категории цен, регулируемых нормативно-правовыми актами.

Как видно из материально-правовых оснований предъявленного иска, свой вывод о наличии у ответчика долга по внесению платы за земельный участок за период с 3 июля 2017 г. по 16 марта 2018 г. и о конкретном размере таковой истец основывает на положениях п.2.5. Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 г. № 469-п (далее – «Порядок» либо «Порядок расчета»), который был изложен в редакции постановления администрации Волгоградской области от 20 марта 2017 г. № 135-п (далее – «постановление № 135-п»).

Согласно п.2.5. Порядка (в редакции постановления № 135-п), размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в составе неразграниченной государственной собственности, рассчитывается по следующей формуле:

А = С x Р, где:

А – арендная плата;

С – рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности;

Р – ключевая ставка Центрального банка Российской Федерации, действующая на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка.

Между тем с обоснованностью применения истцом к спорной ситуации (в части периода арендного пользования с 3 июля 2017 г. по 16 марта 2018 г.) п.2.5. Порядка (в редакции постановления № 135-п) суд согласиться не может ввиду следующего.

В соответствии с ч.1 ст.13 АПК РФ арбитражные суды рассматривают дела на основании Конституции Российской Федерации, международных договоров Российской Федерации, федеральных конституционных законов, федеральных законов, нормативных правовых актов Президента Российской Федерации и нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, конституций (уставов), законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, актов органов местного самоуправления.

Арбитражные суды в случаях, предусмотренных федеральным законом, применяют обычаи делового оборота.

При этом, как это следует из ч.2 ст.13 АПК РФ, арбитражный суд, установив при рассмотрении дела несоответствие нормативного правового акта иному имеющему большую юридическую силу нормативному правовому акту, в том числе издание его с превышением полномочий, принимает судебный акт в соответствии с нормативным правовым актом, имеющим большую юридическую силу.

Однако п.2.5. Порядка (в редакции постановления № 135-п) противоречит нормативным положениям более высокой юридической силы, что видно из следующего.

Как видно из основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 г. № 582, к таковым относится также и принципзапрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.

Однако, как это видно из п.2.5 Порядка расчета (в редакции постановления № 135-п), последний устанавливал механизм расчета арендной платы для арендаторов земельных участков, находящихся в границах городского округа – город-герой Волгоград, отличающийся от порядка расчета арендной платы для аналогичных земельных участков, расположенных на остальной части территории Волгоградской области, в том числе в границах городского округа – город Волжский, что также приводило к тому, что арендаторы таких земельных участков, находящихся на территории различных городских округов в границах одного субъекта РФ, были поставлены в неравные условия.

С учетом изложенного п.2.5 Порядка расчета (в редакции постановления № 135-п) противоречил п.1 ст.39.7 Земельного кодекса РФ, Постановлению Правительства РФ от 16 июля 2009 г. № 582, а потому с учетом требований ч.ч.1, 2 ст.13 АПК РФ не может быть применен судом при разрешении настоящего спора.

Помимо анализа положений п.2.5. Порядка расчета (в редакции постановления № 135-п) на предмет их соответствия источникам права, имеющим большую юридическую силу, выводы суда о невозможности применения данных нормоположений подтверждаются также и вступившим в законную силу решением Волгоградского областного суда от 19 февраля 2018 г. по делу № 3а-15/2018, которым указанные положения были признаны недействующими и не подлежащими применению.

Кроме того, свой вывод о наличии у ответчика долга по внесению платы за земельный участок за период с 17 марта 2018 г. по 28 февраля 2019 г. и о конкретном размере таковой истец основывает на положениях п.2.5. Порядка расчета, который был изложен в редакции постановления администрации Волгоградской области от 26 февраля 2018 г. № 89-п (далее – «постановление № 89-п»).

Согласно пункту 2.5. Порядка (в редакции постановления № 89-п), расчет арендной платы за земельные участки, относящиеся к категории земель населенных пунктов и находящиеся в составе неразграниченной государственной собственности, рассчитывается по следующей формуле:

А = С x К_мд x К_каз, где:

А – величина арендной платы;

К_мд – коэффициент минимальной доходности земельного участка;

К_каз – коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости.

Таким образом, согласно пункту 2.5. Порядка (в редакции постановления № 89-п) размер арендной платы рассчитывается путем умножения рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности (С), на коэффициент минимальной доходности земельного участка (К_мд) и коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости (К_каз).

Согласно абзацу одиннадцатому пункта 1.6. Порядка (в редакции постановления № 89-П), коэффициент минимальной доходности земельного участка устанавливается нормативным правовым актом комитета экономической политики и развития Волгоградской области по согласованию с комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области ежегодно до 15 февраля текущего года и применяется с 01 января текущего года.

В свою очередь, в силу абзаца десятого пункта 1.6. Порядка (в редакции постановления № 89-П) коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости, устанавливается нормативными правовыми актами муниципального района, городского округа или городского поселения Волгоградской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками на соответствующей территории, по согласованию с комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области.

При этом, как это следует из пункта 1.15 Порядка (в редакции постановления № 89-п), в случае если нормативными правовыми актами муниципального района, городского округа или городского поселения Волгоградской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками на соответствующей территории, не установлены значения коэффициентов категории арендаторов земельных участков, указанные в пункте 1.6, для расчета арендной платы значения данных коэффициентов принимаются равными 1.

Поскольку, согласно расчету истца в исковом заявлении применительно к периоду арендного пользования участком с 17 марта 2018 г. по 28 февраля 2019 г., значение величины К_казсоставило 1, то отсюда суд приходит к выводу о том, что значение данного коэффициента нормативно-правовыми актами городского округа – город-герой Волгоград в данный период не устанавливалось.

Как видно из материалов дела, решением Волгоградского областного суда от 29 января 2019 г. по административному делу № 3а-1/2019 (оставленным без изменения в указанной части апелляционным определением Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 13 июня 2019 г.) были признаны недействующими с момента вступления данного решения в законную силу:

- абзац одиннадцатый пункта 1.6 Порядка (в редакции постановления № 89-п) в части, предоставляющей право на применение коэффициента минимальной доходности земельного участка при расчете арендной платы за период, предшествующий его утверждению;

- пункт 1.15 Порядка (в редакции постановления № 89-п) в той части, в которой указанные положения позволяют применять предусмотренную пунктом 2.5 настоящего Порядка формулу расчета арендной платы без утверждения в установленном порядке коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости, устанавливаемого нормативными правовыми актами муниципального района, городского округа или городского поселения Волгоградской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками на соответствующей территории, по согласованию с комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области по форме согласно приложению 9 Порядка расчета арендной платы.

Таким образом, отсутствие коэффициента категории арендатора земельного участка, установленного нормативными правовыми актами муниципального района, городского округа или городского поселения Волгоградской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками на соответствующей территории, по согласованию с комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области, как это предписано абзацем десятым пункта 1.6. Порядка (в редакции постановления № 89-П), делает невозможным применение установленной пунктом 2.5 того же Порядка формулы расчета арендной платы за земельные участки, относящиеся к категории земель населенных пунктов и находящиеся в составе неразграниченной государственной собственности, вследствие отсутствия одной из ее составляющих – коэффициента категории арендатора земельного участка (К_каз).

Обсуждая вопрос о возможности распространения итогов рассмотрения административного дела № 3а-1/2019 на прошлое время (до 29 января 2019 г.), включая вопрос о возможности применения таких итогов для разрешения споров, возникших из отношений, сложившихся в предшествующий судебному нормоконтролю период (дело № 3а-1/2019), суд исходит из следующего.

Положения ч.ч.1, 2 ст.13 АПК РФ предполагают обязанность арбитражного суда, рассматривающего гражданское дело, проверить нормативный правовой акт, подлежащий применению в данном гражданском деле (включая утративший юридическую силу), на соответствие иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, и в случае установления такого противоречия – вынести решение в соответствии с нормативным правовым актом, имеющим большую юридическую силу.

Как видно из мотивировочной части решения Волгоградского облсуда по делу № 3а-1/2019 и апелляционного определения Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 13 июня 2019 г., признавая недействующим абзац одиннадцатый пункта 1.6. Порядка, суды обеих инстанций исходили из недопустимости придания обратной силы закону, ухудшающему положение арендатора земельного участка, в то время как оспоренные нормоположения допускали применение установленного на текущий год коэффициента минимальной доходности земельного участка для расчета арендной платы за период времени, предшествующий установлению этого коэффициента, что противоречило требованиям нормативных актов более высокой юридической силы – в частности, положениям п.1 ст.4 ГК РФ.

Кроме того, признавая недействующим пункт 1.15 Порядка, суды обеих инстанций исходили из противоречия соответствующих норм принципам экономической обоснованности и запрета необоснованных предпочтений, закрепленным в Постановлении Правительства РФ от 16 июля 2009 г. № 582.

Таким образом, сами по себе имеющиеся несоответствия приведенных норм Порядка, препятствующие их применению для расчета долга ответчика за аренду земельным участком в период с 17 марта 2018 г. по 28 февраля 2019 г., нормативным актам более высокой юридической силу – ГК РФ (федеральному закону) и Постановлению Правительства РФ от 16 июля 2009 г. № 582 (нормативному акту высшего органа исполнительной власти в РФ), существуют объективно, безотносительно от отдельного признания соответствующих норм недействующими, вследствие чего это обязывает суд при разрешении настоящей конфликтной ситуации, с учетом требований ст.13 АПК РФ, установить отмеченные несоответствия, дать им оценку в итоговом акте правосудия по делу и применить непосредственно нормативные акты более высокой юридической силы (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 1(2015), утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 4 марта 2015 г., Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 4 (2018), утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 26 декабря 2018 г.).

Подобное понимание регулирования конфликтных ситуаций на основе выводов о признании недействующими тех или иных нормоположений вытекает и из правовой позиции Конституционного Суда РФ, имеющей общеправовой характер для оценки и регулирования сходных ситуаций, выраженной в ряде решений данного высшего государственного органа конституционного контроля (Постановлении от 6 декабря 2017 года № 37-П, определениях от 27 сентября 2016 года № 1782-О, № 1784-О, Постановлении от 6 июля 2018 г. № 29-П и др.), заключающейся в понимании права граждан оспорить в судебном порядке сам нормативный правовой акт органа публичной власти лишь как дополнительной возможности защиты прав и свобод с применением судебного механизма, которую граждане и юридические лица, по своему усмотрению осуществляющие принадлежащие им гражданские права (пункт 1 статьи 9 ГК Российской Федерации), а значит, свободные в выборе способа их защиты (одного или нескольких), могут использовать наряду с такими правовыми средствами, как неприменение судом в конкретном деле нормативного правового акта, противоречащего акту большей юридической силы, а также предъявление в суд исковых требований, основанных на иных формах защиты своих прав.

Ввиду невозможности применения формулы расчета арендной платы, установленной п.2.5. Порядка расчета и в редакции постановления № 135-п, и в редакции постановления № 89-п, для определения арендной платы за земельный участок должны быть применены положения Порядка, содержавшие соответствующую формулу расчета для земель, находящихся в составе неразграниченной государственной собственности, которые находились в п.2.1.1. данного Порядка (до его дополнения п.2.5. постановлением № 135-п).

Из пункта 2.1.1 Порядка, подлежащего применению при расчете арендной платы к рассматриваемой категории земельных участков до внесения изменения постановлением № 135-п, следует, что размер арендной платы за земельные участки из категории земель населенных пунктов рассчитывается по следующей формуле:

А = КСЗУ x К_ви x К_дп x К_кан, где:

А – величина арендной платы, рассчитываемая за 12 месяцев;

КСЗУ – кадастровая стоимость земельного участка;

К_ви – коэффициент вида функционального использования земельного участка;

К_дп – коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов;

К_кан – коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов.

Помимо этого, в силу п.1.13 Порядка арендная плата за земельные участки ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды (п.1.13 в ред. постановления администрации Волгоградской области от 5 октября 2015 г. № 599-п).

Проверив представленный ответчиком расчет размера арендной платы за спорный период на предмет его соответствия п.п.1.13, 2.1.1. Порядка (в редакции до дополнения Порядка п.2.5. постановлением № 135-п), суд находит его математически правильным и приходит к выводу о том, что за период с 3 июля 2017 г. по 28 февраля 2019 г. размер арендной платы за арендуемый ответчиком земельный участок составил 1 276 554 руб. 06 коп. При этом, как не оспаривается истцом в его расчете, оплата ответчиком аренды за указанный период составила 1 834 577 руб. 50 коп. Отсюда, вопреки утверждениям истца, задолженность по внесению арендной платы за пользование земельным участком у ответчика отсутствует, в то время как наличествует переплата в размере (1 834 577 руб. 50 коп. – 1 276 554 руб. 06 коп.) = 558 023 руб. 44 коп.

В соответствии с п.1 ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно п.2.4. договора аренды земельного участка № 4614 от 16.12.2002 г., арендная плата вносится ежемесячно равными частями до 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Арендная плата за последний месяц года вносится не позднее 25 декабря текущего года.

Как это следует из п.2.8. договора № 4614 от 16.12.2002 г., в случае невнесения арендной платы в установленный настоящим договором срока, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению арендодателю.

Несмотря на отсутствие долга в спорный период, ответчиком допускались просрочки во внесении арендной палаты, в связи с чем размер договорной неустойки, согласно контррасчету ответчика, проверенного судом и признанного правильным, составляет 9 606 руб. 44 коп.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 307, 309, 310, 330, 614 ГК РФ, ст. 101, 106, 110,167-171, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу Департамента муниципального имущества администрации Волгограда неустойку в размере 9 606 (девять тысяч шестьсот шесть) руб. 44 коп.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета 2 000 (две тысячи) руб. 00 коп. расходов по уплате государственной пошлины.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья: И.А. Васильева