Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании дело по иску, истца - АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "ГЛАВНОЕ УПРАВЛЕНИЕ ОБУСТРОЙСТВА ВОЙСК" (119021, ГОРОД МОСКВА, ПРОСПЕКТ КОМСОМОЛЬСКИЙ, ДОМ 18, СТРОЕНИЕ 3, ИНН 7703702341, д/р 08.07.2009) к ответчику - ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ИКПО" (109202, ГОРОД МОСКВА, ШОССЕ ФРЕЗЕР, ДОМ 5/1, ПОМ. I КОМН. 46, ИНН 7709006333, д/р 27.11.2002) , об обязании заключить соглашение

УСТАНОВИЛ:

АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "ГЛАВНОЕ УПРАВЛЕНИЕ ОБУСТРОЙСТВА ВОЙСК"обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ответчику - ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ИКПО" содержащим требование о внесении изменений в Договор, заключенный с ООО «ИКПО» в части установления размера годовой и квартальной арендной платы в размере 3 888 000 рублей и 972 000 соответственно..

В обоснование заявленного требования, истец пояснил, что ответчик, в силу действующего арендного обязательства, и в связи с уведомлением арендодателя об изменении ставки арендной платы применительно к обстоятельствам указанным в ст. 451 ГК РФ, является лицом, обязанным заключить дополнительное соглашение к договору об обстоятельствах, связанных с изменением условий обязательства.

Изучив представленные доказательства и выслушав представителей сторон, суд пришёл к следующему выводу.

Как усматривается из представленных доказательств 18.01.1994 Государственный комитет Российской Федерации по управлению государственным имуществом (Комитет), войсковая часть 44526 (Балансодержатель), выступающие арендодателем и ООО «ИКПО» (Арендатор/Ответчик) заключили договор № 1412163 (далее - Договор), в соответствии с которым Комитет при участии Балансодержателя сдал, а Ответчик принял в аренду земельный участок, расположенный по адресу: Москва, Е-179 в/ч 44526 для использования под базу производственной ор-ции, общей площадью 4 500 кв.м. (далее - Объект аренды). Договор заключен на срок с 18.01.1994 по 18.01.2043 (п. 1.2. Договора). В рамках судебных дел А41-12401/14 и А41-85722/2015, рассматриваемых в Арбитражном суде Московской области, установлено, что Объект аренды имеет кадастровый номер 50:15:0000000:148147, расположен по адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр. ФИО3, и принадлежит в результате правопреемства на праве собственности АО «ГУОВ».

Таким образом, стороны Договора, именуемые «Комитет» и «Балансодержатель» совпадают в одном лице - АО «ГУОВ» (Истец/Арендодатель) и именуются в дальнейшем «Арендодатель», о чем стороны подписали дополнительное соглашение от 01.10.2017.

Согласно п. 3.2 Договора арендная плата составляет 435 000, 00 руб. в год, при этом арендная плата уплачивается арендатором за каждый квартал вперед, с оплатой пятого числа каждого квартала.

В соответствии с п. 3.3 Договора арендная плата может быть пересмотрена досрочно по требованию одной из сторон в случаях изменения устанавливаемых централизованно цен и тарифов и в других случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

В соответствии с локальными нормативными актами Истца, цена договора формируется исключительно на основании данных отчета об оценке, разработанном специализированными оценочными компаниями.

По данным отчета об оценке № 4001 от 30.05.2016 арендная плата за Объект аренды составляет 72, 00 рубля, включая НДС 18% в месяц за 1 кв.м.

Таким образом, арендная плата за Объект аренды составляет 324 000, 00 рубля, включая НДС 18 % в месяц, 972 000, 00 рублей в квартал, и, соответственно 3 888 000, 00 рублей в год.

29.12.2017 в адрес Ответчика было направлено уведомление об увеличении арендной платы, а также направлен проект дополнительного соглашения, предусматривающего повышенную ставку арендной платы.

Согласно п. 5.1 Договора вносимые изменения и дополнения рассматриваются . сторонами в месячный срок и оформляются дополнительными соглашениями.

С учетом изложенного, как полагает истец, повышенная ставка подлежит применению с 27.02.2018.

В связи с отклонением ответчиком, направленного проекта соглашения, истец , обратился с иском содержащем требование о понуждении к совершению сделки обязанной стороны.

Положения Конституции Российской Федерации обусловливают необходимость создания системы охраны права частной собственности, включая как превентивные меры, направленные на недопущение его нарушений, так и восстановительные меры, целью которых является восстановление нарушенного права или возмещение причиненного в результате его нарушения ущерба, а в конечном счете - приведение данного права в состояние, в котором оно находилось до нарушения, с тем чтобы создавались максимально благоприятные условия для функционирования общества и государства в целом и экономических отношений в частности. ( Постановление Конституционного Суда РФ от 10.03.2017 N 6-П "По делу о проверке конституционности статьи 15, пункта 1 статьи 1064, статьи 1072 и пункта 1 статьи 1079 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан А.С. Аринушенко, ФИО4 и других")

Собственность, будучи материальной основой и экономическим выражением свободы личности, не только является необходимым условием свободного осуществления предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности, но и гарантирует как реализацию иных прав и свобод человека и гражданина, так и исполнение обусловленных ею обязанностей, а право частной собственности как элемент конституционного статуса личности определяет, наряду с другими непосредственно действующими правами и свободами человека и гражданина, смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечивается правосудием (постановления от 14 мая 2012 года N 11-П и от 24 марта 2015 года N 5-П).

О недопустимости, в судебной практике признавать новые вещные права, исходя из позиции, что последние всегда приводят к ограничению самого важного из вещных прав - права собственности, высказался судья Конституционного Суда Российской Федерации Г.А. Гаджиев по Постановлению Конституционного Суда Российской Федерации от 24 марта 2015 года N 5-П по делу о проверке конституционности статьи 19 Федерального Закона "О введении в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации" в связи с жалобой гражданина ФИО5.

Тезис о недопустимости, препятствованию праву собственности, нашел широкое применение в практике арбитражных судов.

Так, Президиум ВАС РФ Постановлением от 24.12.2013 N 12505/13, выработал подход к толкованию норм материального права о праве собственности. В частности Высшим судом было отмечено, что отказ в защите права собственности, должен быть сопряжен с соответствующим положением норм регулятивного права, при этом Президиум отметил, что суды "не просто отказали истцу в защите его права, а по существу лишили собственника объекта недвижимого имущества возможности вернуть владение и пользование спорным объектом, т.е. лишили собственника соответствующих вещных правомочий".

Указанные принципы осуществления права собственности реализованы не только в нормах гражданского законодательства РФ помещенных в раздел "О вещных правах", но буквально пронизывают всю пандектную систему отечественного частного права.

В данном ключе следует заметить то, как реализована защита законных интересов и прав собственника применительно к обязательственным отношениям.

Согласно пунктам 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В то же время, как следует из правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июня 2010 года N 386/10, если требование истца касается внесения изменений в договор, который является действующим и исполняется сторонами, а не разногласий, возникших при заключении договора, суд должен рассмотреть спор с применением статей 450 - 452 Гражданского кодекса Российской Федерации об основаниях, условиях и порядке изменения договора, поскольку статья 445 Гражданского кодекса Российской Федерации рассчитана на регулирование отношений сторон при заключении договора в обязательном порядке.

Таким образом, в случае наличия между сторонами договорных отношений, они могут быть изменены только способом, установленным законом или договором.

Таким образом, поскольку решения об изменении условий договора должны быть основаны на правилах, закрепленных в статьях 450 - 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды должны были проверить с позиции нормы статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации наличие или отсутствие оснований для обязания ответчика в судебном порядке подписать дополнительное соглашение к договору.

В силу ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При этом, пунктом 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Наступившие обстоятельства должны являться на момент заключения сделки заведомо непредвиденными.

С учетом содержания примененных судом положений статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации суду в качестве юридически значимых обстоятельств следовало определить факт наличия существенного изменения обстоятельств, время его наступления, могли ли стороны разумно это предвидеть при заключении соглашения. Только при установлении этих обстоятельств судом мог быть правильно разрешен вопрос о применении положений статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.(Определение Верховного Суда РФ от 30.07.2013 N 18-КГ13-70)

Суду, также надлежит рассмотреть и оценить изменения в законодательстве, произошедшие после заключения договора, на предмет наличия в них признаков существенного изменения обстоятельств применительно к имеющимся между сторонами правоотношениям. (Постановление Президиума ВАС РФ от 24.07.2012 N 5761/12 по делу N А40-152307/10-69-1196)

В данном случае, суд приходит к выводу о наличии, как обстоятельств, так и изменения законодательного регулирования, в совокупности которых суд усматривает основания для изменения условий договора.

Суд исходит не только из изменения, а по сути становления новой системы регулирования частноправовых отношений, и в частности применительно к договору аренды, но и обстоятельства, того что в результате приватизации государственного имущества была изменена форма собственности, а фактически субъект права собственности объекта аренды.

В контексте изложенного, суд не может не отметить, что условия Договора предусматривают срок его действия – 49 лет, при этом договор не содержит положений о возможности изменения арендодателем ставки аренды, исходя из условий динамики рынка, и изменения законодательства в процессе исполнения договора.

Автономия воли участников частных правоотношений безусловно имеет объективные пределы, которые определяются основами конституционного строя и публичного правопорядка.

В данном случае, необходимость изменения условий арендного правоотношения продиктована, не несправедливостью договоренностей сторон, или ущемлением прав какой-либо из сторон обязательства при заключении или исполнении договора, а обусловлено собственно фактом произошедших, как экономических, так и правовых изменений, допущения о которых стороны объективно не могли предположить в момент заключения договора.

С учетом произошедших изменений, право собственника, фактически лишилось своей содержательной части выраженной в экономической функции собственности, формальная сторона которой – право собственности призвано ее обеспечивать.

Имея лишь формальное право собственности, истец, лишен его фактической стороны. Именно когда сущее, перестает соответствовать долженствующему, оставляя за собой лишь форму фактических отношений, лишая их содержательной составляющей и экономической основы, и следуют, как полагает суд, к установлению обстоятельства проявляющие характер существенных и исключительных.

Принимая во внимание наличие воли каждой из сторон к сохранению Договорных правоотношений, следую экономическому балансу их участников, суд приходит к выводу, о наличии оснований к сохранению обязательства в измененном виде , а не его аннулированию.

Соблюдение формы сделки, соответствие субъектного и объектного состава требованиям закона и договоренностям стороны, наличие иных атрибутов правомерной сделки, в том числе волевого фактора, а также надлежащее исполнение сделки, в данном случае не являются обстоятельствами правопрепятсвующимии к внесению требуемых истцом изменений.

Доводы ответчика о изменении ставки аренды в 9 раз в данном случае, являются свидетельством обстоятельств, наличия совокупности условий изменения Договора.

Довод ответчика о том, что истцом при рассмотрении данного спора должно быть доказано соблюдение принципа экономической обоснованности размера арендной платы, суд находит верным.

И в данном случае истцом представлены доказательства того, что размер платы определен исходя из действующих в данном регионе тарифов и цен, с учетом категории земель ее разрешенного использования субъектного состава правоотношения и осуществляемой пользователем деятельности.

Принимая во внимание достаточность собранных по делу доказательств, исходя из положений статьи 451 ГК РФ, суд удовлетворяет требование истца.

Ссылки истца о действие норм во времени вовсе не являются свидетельством того, что положения действующей редакции стать 451 ГК РФ не могут быть применены к спорным правоотношениям.

Как, Федеральный Закон "О введении в действие части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации" от 30 ноября 1994 года N 52-ФЗ, так и Федеральный Закон "О введении в действие части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации" от 26 января 1996 года N 15-ФЗ предусматривают общее правило действия законодательных норм.

Оба закона предписывают, что положения Кодекса применяется к обязательственным отношениям, возникшим после введения ее в действие. По обязательственным отношениям, возникшим до введения Кодекса, положения Кодекса применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения ее в действие.

При этом Федеральный Закон "О введении в действие части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации" от 26 января 1996 года N 15-ФЗ прямо предусматривает, что обязательные для сторон договора нормы части второй Кодекса об основаниях, о последствиях и о порядке расторжения договоров отдельных видов применяются также к договорам, которые продолжают действовать после введения в действие части второй Кодекса, независимо от даты их заключения (ст. 8)

В данном случае, право истца требовать внесения изменения условий Договорного обязательства и соответствующая обязанность ответчика, не могли возникнуть ранее появления обстоятельств, существенно изменивших баланс интересов сторон, то есть не ранее значительного изменения ставки арендной платы, за аналогичные спорному земельные участки, то есть как минимум на момент проведения оценки представленной истцом.

По мнению суда, исполнение договора на существующих условиях исходя из базовой ставки арендной платы на 1994 год нарушает принцип возмездности и эквивалентности гражданско-правовой сделки, так как по ст. 606 Гражданского кодекса РФ договор аренды предполагает извлечение прибыли арендодателем при передаче во временное владение и (или) пользование принадлежащего ему имущества. Кроме того, что изменение договора аренды в части арендной платы восстанавливает баланс имущественных отношений между сторонами согласно принципам гражданского законодательства, поскольку нормативные акты, действовавшие на дату заключения договора аренды, исключали для истца риск наступления неблагоприятных последствий в случае существенного изменения арендной платы без внесения в договор аренды соответствующего условия

Судебные расходы по оплате госпошлины распределяются в порядке ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 307,309,310,314,350,352, 619 ГК РФ, ст.ст. 101-103,110,167-171 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Внести изменения в договор от 18.01.1994 № 1412163 (с учетом дополнительных соглашений от 01.10.2017 г.) в части пункта 3.2 установления размера годовой и квартальной арендной платы в размере 3 888 000 руб. и 972 000 руб. соответственно.

Взыскать с ответчика - ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ИКПО" (109202, <...>, ПОМ. I КОМН. 46, ИНН <***>, д/р 27.11.2002) в пользу истца - АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "ГЛАВНОЕ УПРАВЛЕНИЕ ОБУСТРОЙСТВА ВОЙСК" (119021, <...>, ИНН <***>, д/р 08.07.2009) 6 000 рублей в возмещение расходов по оплате гос.пошлины.

Судебный акт, выполненный в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии судебного акта на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

С У Д Ь Я Михайлова Е.В.